臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第167號
原 告 呂吳桂 女
訴訟代理人 呂有益
呂淑貞
被 告 林楊春桂
林志堅
林 邱珠蘭
林志南
上 一 人
訴訟代理人 林坤山
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103年7月16日言
詞辯論終結，判決如下:
主文
被告林楊春桂、林志堅、林志南應給付原告新臺幣貳仟壹佰陸拾
貳元，及其中新臺幣貳仟零貳拾柒元自民國一百零一年十月三十
一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告林楊春桂、林志堅、林志南應自民國一百零二年一月一日起
至返還桃園縣桃園市○○○段○○○○○○○號如附圖編號A所
示部分土地日止，按月給付原告新臺幣肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林楊春桂、林志堅、林志南負擔五分之一，餘由
原告負擔。
本判決原告勝訴部分得為假執行；但被告林楊春桂、林志堅、林
志南如以新臺幣貳仟玖佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執
行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
本件被告 林邱珠蘭 經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期
日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告
聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面:
一、原告主張:坐落桃園縣桃園市○○段○○○段000000地號土
地（下稱97地號土地），為原告與訴外人 彭淑雲 及 陳奕臻 所
共有，原告應有部分比例為3分之1，而坐落其上同段2074
、2511、2512建號房屋(門牌號碼分別為桃園縣桃園市○○
街○○號、84之1號及84之2號，下統稱為84號房屋)，分別
為彭淑雲、陳奕臻及原告所有。系爭97地號土地與坐落桃園
縣桃園市○○段○○○段000000地號(下稱98地號土地)相
鄰，而84號房屋則與坐落98地號土地上之房屋(門牌號碼為
桃園縣桃園市○○街○○號，下稱82號房屋)相連，82號房屋
第1樓層為被告林楊春桂所有，系爭82號房屋第2樓層為被
告林志堅所有、系爭82號房屋第3樓層為被告林志南所有，
系爭82號房屋第4、5樓層為被告林邱珠蘭所有，被告未經
97地號土地全體共有人之同意，於興建82號房屋時，不法占
用系爭97地號土地如附圖編號A所示部分(下稱A部分土地
)，被告就該部分並無所有權，竟占有之，侵害原告及其他
共有人之權利，原告自得本於所有權之行使，訴請被告排除
侵害，拆除坐落97地號土地如附圖編號A所示部分房屋，並
將土地返還予原告及其他全體共有人。又被告無權占用A部
分土地，致原告及其他共有人受有相當租金之損害，而A部
分土地公告現價於96年間為每平方公尺39,200元、97年至99
年間為40,200元、100年間為43,100元，而101年間則為44
,700元，面積為3平方公尺，原告之應有部分為3分之1，
依土地法第97條規定，以土地公告現值年息10%計算，原告
自得請求被告分別給付自96年9月24日起至101年9月23日
止(扣除100年8月23日至101年8月22日期間)相當於租
金之利益共13,792元，及自101年9月24日起至被告返還系
爭土地止，按月給付291元，然於本件訴訟僅對被告林楊春
桂、林志堅、林志南請求相當於租金之不當得利。為此，爰
依民法第767條第1項前段、第821條及第179條之規定提
起本訴等語，並聲明：㈠被告應將坐落桃園縣桃園市○○段
○○○段000000地號土地上，如附圖編號A所示部分(面積
3平方公尺)之建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他
共有人。㈡被告林楊春桂、林志堅、林志南應分別給付原告
13,972元，及自101年9月24日至清償日止按年息5%計算之
利息，暨自101年9月24日起至清償日止按月給付291元。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告林楊春桂、林志堅、林志南則以:84號房屋與82號房屋
房屋相連，而被告於81年2月25日曾與訴外人即97地號土地
前共有人 彭福全 簽訂共用壁協定書，共用壁均為4吋，82號
及84號房屋各有2吋，是坐落系爭A部分土地之建物，係屬
共用壁，被告未無權占用系爭土地，且系爭82號房屋於起造
時，曾給付原告之配偶共用壁之費用。又系爭82號房屋於起
造時，原告既已知悉占用之情事，但未表示異議，故不得再
主張拆屋還地等語，資為抗辯，並聲明:㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林邱珠蘭未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何
聲明或陳述。
四、原告主張伊為97地號土地之共有人之一，系爭82號房屋為被
告所有，並越界占用系爭97地號土地，又經桃園縣桃園地政
事務所測量後，系爭82號房屋房屋占用原告所有之97號土地
，占用範圍即如附圖編號A所示(面積為3平方公尺)等情
，業據其所提出之土地登記第二類謄本、系爭82號房屋照片
為證，且經本院會同桃園縣桃園地政事務所人員至現場履勘
明確，本院並囑託該機關測量，有勘驗筆錄、桃園縣桃園地
政事務所中華民國101年12月24日桃地測字第0000000000號
函附之複丈成果圖附卷可稽。經測量後被告所有坐落97地號
土地如附圖編號A所示部分，確實占用原告所有之系爭97地
號，此為兩造所不爭執，故原告主張被告之系爭房屋越界建
築等情，足堪採信。
五、原告主張被告應拆除越界部分之房屋，並將該部分土地返還
與伊，且須返還相當於租金之不當得利部分等情，則為被告
所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為:㈠被告是否有
合法占用之權源?㈡本件是否有民法第796條之適用?㈢本
件是否有民法第796條之1規定之適用?㈣原告得否請求被
告返還相當於租金之不當得利?茲分述如下:
㈠被告是否有合法占用之權源?
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。次按所有人對於無權占有或
侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得
請求除去之；民法第767條第1項前段及中段定有明文。而
以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權
存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有
權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就
其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台
上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）。準此
，被告應就其占用系爭97地號土地係基於合法占有權源之事
實負舉證責任。
2.經查，原告為97地號土地之所有權人，而被告占用該土地上
如附圖編號A所示部分，面積3平方公尺之土地等情，已如
前述，揆諸前開說明，被告自應就其有占有使用之正當權源
負舉證責任。被告固主張坐落於系爭土地如附圖所示編號A
部分地上物，係屬共用壁，並提出81年2月25日與彭福全簽
定之共用壁協定書為憑。然所謂共同壁係指相鄰2宗建築基
地各別所有之建築物，所共同使用以地界中心線上構築之牆
、柱及樑之構造物。而查本件坐落於系爭97地號土地如附圖
編號A所示部分建物，非屬共用壁，已有桃園地政事務所
102年5月1日桃地測字第0000000000號函附卷可查，且該
共用壁協定書僅有訴外人彭福全(即該時系爭97地號土地共
有人之一)之簽名，難以認定該共用壁協定書係經全體共有
人之同意，是其效力即屬可疑。又觀諸前開協定書之內容，
並未就系爭土地之經界為變更之約定，是以系爭97地號土地
之經界自仍應以地籍圖所示之經界線為準，亦即難以共用壁
協定書即認被告有合法占用之權源。綜上，坐落系爭A部分
土地之建物非屬兩屋之共用壁，前開建物自無占用系爭A部
分土地之權源，而被告亦無法提出其他證據以實其說，是難
認被告有占用系爭A部分土地之合法權源。
3.至被告雖稱曾因共用壁而支付原告費用云云，為原告所否認
，並稱原告建造時並未使用共用壁，而是沿著共用壁之邊緣
建造房屋，但被告卻貼著原告的牆壁建造82號房屋，共用壁
均由被告所使用，而被告所支付之費用即為使用牆壁之費用
等語，觀諸82號及84號房屋外觀照片，顯示兩屋相鄰面各自
有其外牆，而非共用相同之牆壁(見本院卷一第105-108頁
)，堪認原告前開所述為真，是即使被告曾給付原告相關費
用，然現因兩屋間並無共用壁存在，即難遽認原告同意被告
使用系爭A部分土地，且已收取償金。另被告曾於100年8
月23日至101年8月22日與原告就占用系爭A部分土地簽訂
租賃契約，今租賃契約已期滿而終止，故亦難以此為占有之
權源。從而，本件被告未對其占用系爭A部分土地之正當權
源盡舉證之責，被告係屬無權占有，洵堪認定。
㈡本件是否有民法第796條之適用?
1.按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰
地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更
其房屋，民法第796條第1項本文定有明文。又建築當時，
雖知其建築物，然並不知其越界情事，此時對鄰地所有人而
言對於越界建築之情事應屬不知情。另主張鄰地所有人知其
越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高
法院45年度台上字第931號判例意旨參照）。是以，被告抗
辯，鄰地所有人知其越界而不即提出異議，不得請求移去或
變更其房屋乙節，被告自應就土地所有人建築房屋非因故意
或重大過失逾越地界及鄰地所有人知其越界而不即提出異議
等事項負舉證之責任。
2.本件被告雖稱伊與彭福全簽訂系爭共用壁協定書，且曾支付
原告之配偶使用共用壁之費用，然原告否認系爭共用壁協定
書之效力，且稱僅同意被告使用牆壁，而未同意被告使用土
地，是前開共用壁協定書及原告曾收取費用之支出乙節至多
僅能證明原告知悉被告建築系爭82號房屋並使用其牆壁等情
，難以證明原告已知悉越界情事而未即時提出異議，況本件
原告係於100年3月始申請經界測量，此有桃園地政事務所
102年8月7日以桃地所測字第0000000000號函附之97地號
土地複丈申請書、土地複丈圖及建物測量成果圖附卷可參(
見本院卷二第6-12頁)，應認原告係於該時始「明確」知悉
系爭82號房屋有越界建築之情事。
㈢本件是否有民法第796條之1規定之適用?
按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部
之移去或變更，98年7月23日修正生效之民法第796條之1
雖定有明文，且上開規定依修正後民法物權編施行法第8條
之3規定，亦溯及適用於修正生效前之越界建築行為。查附
圖編號A所示之越界部分，其越界面積共計3平方公尺，相
較於其整體建物之建築面積（共計53.93平方公尺）而言，
僅占5.56%；另相較於97地號土地整體（共計102平方公尺
）而言，亦僅占2.94%，此有97地號土地複丈成果圖及該地
第二類謄本及82號房屋之第二類謄本在卷可查，足證其越界
面積甚為微小。況該越界部分係屬被告建物之主要結構，難
以與其他主要結構分離而單獨拆除，此有履勘之現場照片附
卷可稽(見本院卷二第67-70頁)。相形之下，原告所有之
97地號土地其上已坐落建物，且遭越界建築部分之土地地形
狹長，難以開發利用，雖將越界建築拆除後可保全其所有權
，惟被告之82號房屋可能將因此而遭結構之損害而無法居住
，此有82號房屋及84號房屋外觀照片為憑(見本院卷一第31
、第105-108頁)，故原告保全如附圖編號A部分土地之利
益與被告因建築遭拆除後所受之損害相較，顯得甚為微小。
另被告於興建系爭建物前曾向系爭97地號土地之前共有人之
一彭福全簽定共用壁協定書，此有被告所提出共用壁協定書
(本院卷一第35頁)為憑。應足認被告於興建當時並非故意
踰越地界。故揆諸前揭說明，原告請求拆除如附圖編號A部
分所示之部分，經本院斟酌拆除該部分兩造所受之利益及所
造成之損失後，認原告此部分請求應屬權利濫用，故予以駁
回。
㈣原告得否請求被告返還相當於租金之不當得利?
1.按專有部分以外之其他部分及專有之附屬建築物而供共同使
用者，為共用部分，如：為維持建築物安全及其外觀必要之
樑柱、樓地板、屋頂、承重外牆及基礎工作物，建築物之共
同部分及必具之附屬物，如樓梯、走廊、消防設備、貯水塔
、自來水管、屋頂突出物等，因有供系爭房屋共同使用目的
之特性，應屬全體區分所有人所共有，此觀公寓大廈管理條
例第3條第4款定有明文。又按公寓大廈共用部分不得獨立
使用供作專有部分。公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、
樓地板及屋頂之構造不得約定專用部分。經查系爭82號房屋
1至5樓每層之專有部分在構造及使用上均得明顯區分，此
由各層樓均有獨立之建號可知(見101年度訴字第1393號卷
第11-16頁)。然系爭82號房屋坐落如附圖編號Ａ部分土地
之建物，係承重之外牆，此有82號房屋外觀照片附卷可稽(
見本院卷一第31、105-108頁)，具有供系爭82號房屋1至
5樓各層區分建物共同使用目的之特性，且無法約定專用，
則依前開說明，應屬系爭82房屋之共用部分，核先敘明。
2.次按無法律上原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人土地，可獲
得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61
年臺上字第1695號判例可參。而建物與土地性質相近，被告
無權使用系爭97地號土地，亦應認其可獲得相當於租金之利
益，是以原告依不當得利之法律關係，主張被告無權使用系
爭97地號土地，為無法律上原因而受有使用之利益，致原告
受損害，應返還其利益，即非無據。再按數人負同一債務或
有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有
訂定外，應各平均分擔或分受之。其給付本不可分而變為可
分者，亦同，民法第271條定有明文。本件被告之系爭82號
房屋坐落97地號土地如附圖編號A部分之建物占用系爭97地
號土地，而獲不當得利，其給付為可分，原告得請求之金額
如下:
⑴按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，此觀土地法第97條之規定即明，而上開法文
所稱申報年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必
須照申報價額年息10%計算，尚須斟酌基地及建築物之位置
，工商業繁榮之程度，承租人利用基地及建築物之經濟價值
及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⑵經查，被告無權占用97地號土地如圖編號A部分，面積共計
3平方公尺之土地等情，已如前述，並有系爭97地號土地登
記謄本在卷可參，另原告持有系爭97地號土地3分之1之應
有部分，而系爭97地號土地自96年1月至101年12月31日申
報地價為每平方公尺14,080元，102年1月以後則為13,360
元等情，亦有系爭97地號土地登記謄本及地價第二類登記謄
本附卷可稽。本院審酌坐落如附圖編號A所示部分土地之建
物，使用現況為鋼筋混凝土造建物，此有土地複丈成果圖在
卷可稽(見本院卷一第56頁)，佐以系爭97地號土地對面係
鐵軌用地，附近為住宅區，商業機能不豐，難謂繁榮，此有
本院101年12月21日之現場勘驗筆錄在卷可查(見本院卷一
第54頁)，是認原告所得請求相當於租金之不當得利，以系
爭97地號土地申報價額年息6%為適當。又原告曾於100年8
月23日至101年8月22日與被告林楊春桂訂定土地租賃契約
(見本院卷一第32-34頁)，是原告得請求被告給付96年9
月24日起至100年8月22日止，及101年8月23日起至101
年9月23日止相當於租金之不當得利為3,379元(計算式:
14,080元×3平方公尺×6%×4年×1/3=3,379元，元以
下四捨五入)，及均自起訴狀繕本送達翌日即101年10月31
日(見本院卷一第7-10頁)起至清償日止按週年利率5%計算
之遲延利息。另自101年9月24日起至101年12月31日止，
按月給付原告相當於租金之不當得利70元(計算式:14,080
元×3平方公尺×6%÷12×1/3=70，元以下四捨五入)，合
計為224元【計算式:70元×(3+6/30)=224元】；並自102
年1月1日起至返還系爭A部分土地止，按月給付原告相當
於租金之不當得利67元(計算式:13,360元×3平方公尺×
6%÷12×1/3=67，元以下四捨五入)。再者，因不當得利係
屬可分之債，而原告僅向被告林楊春桂、林志堅、林志南請
求相當於租金之不當得利，又被告林楊春桂、林志堅、林志
南就坐落系爭A部分土地建物之應有部分各為5分之1，是
被告林楊春桂、林志堅、林志南應共同返還前開期間相當於
租金之不當得利為2,162元【計算式:(3,379元+224元)÷
5×3=2,162元，元以下四捨五入】，及自102年1月1日
起至返還系爭A部分土地止，按月給付原告相當於租金之不
當得利40元(計算式:67元÷5×3=40元，元以下四捨五入
)。又因給付係屬可分，被告林楊春桂、林志堅、林志南就
2,162元及每月40元之相當於租金之不當得利，應平均分擔
之。
⑶綜上，原告得請求被告林楊春桂、林志堅、林志南給付相當
於租金之不當得利為2,162元及其中2,027元(計算式:3,3
79元÷5×3=2,027元)自101年10月31日起至清償日止按
週年利率5%計算之利息；暨自102年1月1日起至返還系爭
A部分土地日止，按月給付原告40元，原告在此範圍之請求
尚屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，爰予駁
回。
六、從而，原告依據民法第767條及民法821條之規定請求被告
應將坐落系爭97地號土地上如附圖編號A所示部分所示面積
3平方公尺之房屋拆除，並將上開土地返還原告及全體共有
人，為無理由，應予駁回；又原告依民法第179條之法律關
係，請求被告林楊春桂、林志堅、林志南給付如主文第1、
2項所示，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理
由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請亦失所附麗，應併予駁回。而被告就原告勝訴部分陳明願
供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當
之擔保金額宣告之。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中華民國103年8月15日
桃園簡易庭法官徐雍甯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月18日
書記官陳智仁
附圖:桃園縣桃園市○○段○○○段000000地號土地複丈成果圖
(101年12月21日桃測法字第048400號)