裁判字號：臺灣屏東地方法院106年訴字第336號民事判決
裁判日期：民國106年09月27日
裁判案由：調整租金
臺灣屏東地方法院民事判決106年度訴字第336號原告 彭惠美 訴訟代理人 李宏文 律師被告 葉坤榮 訴訟代理人 王建宏 律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國106年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號B、C、D部分，面積合計六五‧四六平方公尺、同段一一一地號土地如附圖所示編號F、J、K、L部分，面積合計二三五‧三七平方公尺土地，自民國一０六年六月十日起調整租金為每月新臺幣陸仟玖佰玖拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地，各稱系爭108、111土地）為原告所有，原告先前訴請被告拆屋還地，然經本院以104年度訴字第711號確定判決部分駁回（下稱前案），並認定被告就系爭108土地，如前案判決附圖（下稱附圖）所示編號B、C、D部分，面積合計65.46平方公尺；及系爭111土地，如附圖所示編號F、J、K、L部分，面積合計為235.37平方公尺部分，與原告間有不定期租賃關係。然而系爭土地位於住宅區內，鄰近萬丹鄉公有零售市場，屬萬丹鄉之市中心，交通便利、商業林立、生活機能完整，被告繳納之年租金，若依其民國104年7月提存之金額，每月僅僅新臺幣（下同）1,78
0元，僅約足供原告繳納地價稅，顯然過低，且被告於前案中就無權占用部分同意以系爭土地申報地價年息10％為標準計算不當得利金額，為此依民法第442條規定，請求租金調整為依被告承租面積乘以申報地價，按年息10％計算之金額等語，並聲明：被告承租原告所有系爭108土地如附圖所示編號B、C、D部分，面積合計65.46平方公尺土地；及系爭111土地如附圖所示編號F、J、K、L部分，面積合計為235.37平方公尺土地，自起訴狀繕本送達翌日即106年6月10日（見本院卷第46-2頁送達證書）起，每年租金應調整為9,997元。
二、被告則以：本件被告租用現況，如附圖所示編號D、F、J部分為舊式房屋，為被告居住使用；另編號B、C為水塔、廁所，為房屋使用之附屬物；編號K為鴨舍；編號L為被告出入所必經之空地，上開被告租用部分均為被告日常居住使用之範圍，除居住使用上之利益外，並無獲得其他更多經濟與所得之利益，且系爭108土地及系爭111土地之○○○區○○道路用地及市場用地，無法為其他用途，因此系爭土地價值不高，被告雖於前案對於無權占用部分以申報地價年息10％作為計算不當得利金額之基準不爭執，然係因為占用面積不多，且為早日停止紛爭，故同意上開基準，而本件係以將來給付租金為標的內容，性質上本有不同，被告認為若以系爭土地申報地價計算，調整租金應以年息5％計算較為合理等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭土地為原告所有，原告曾就系爭土地對被告提起拆屋還地訴訟，經本院以前案判決認定兩造間就系爭108土地，如附圖所示編號B、C、D部分，面積合計65.46平方公尺；及系爭111土地，如附圖所示編號F、J、K、L部分，面積合計為235.37平方公尺部分，有不定期租賃關係存在等情，為兩造所不爭執，並有前案判決、系爭土地登記第一類謄本在卷可證（見本院卷第17至23頁、第34至35頁），復經本院調閱前案卷宗查明無訛，堪信為實在。
四、本件爭點：兩造間之租賃關係，每年租金以申報地價多少百分比計算為相當？經查：
㈠、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。經查，系爭108土地為道路用地、系爭111土地為市場用地，此有系爭土地都市計畫土地使用分區證明書附卷可證（見本院卷第59頁），又被告自承於系爭土地附圖編號D、F、J部分均蓋有房屋，依原告提出之臺灣高雄地方法院104年度存字第1349號提存書，被告承租系爭土地如附圖所示編號B、C、D、F、J、K、L部分，面積合計為300.83平方公尺，於本件調漲租金前，每半年租金為10,680元，有上開提存書可證（見本院卷第33頁），換言之，系爭土地每月租金僅1,780元（計算式：10,680元÷6＝1,780元），換算每平方公尺之月租金僅為6元左右（計算式：1,780元÷300.83平方公尺＝
6元，小數點以下四捨五入），衡諸常情，應甚難以相同條件尋覓可供居住之建築基地，被告過去繳納之租金應有偏低之情事，而且，兩造間之上開租賃關係均屬於不定期租賃，故原告主張關於租金之合理金額有重新審酌之必要，其得依民法第442條規定請求調整租金，即屬有據。
㈡、按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又所謂年息10％為限，乃指基地租金最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之。依民法第442條規定調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號判決參照）。經查，系爭土地周圍○住○區○位於巷道內，鄰近萬壽路二段，萬壽路二段上商業林立，臨台27線，可通往潮州等情，業經前案法官履勘現場屬實，製有勘驗測量筆錄附於前案卷可稽（見前案卷一第49至50頁），並有現況照片可參（見前案卷二第48至50頁），可見系爭土地位於巷道內，周圍仍屬住宅區，原告主張其前曾訴請被告拆屋還地，並請求給付相當於租金之不當得利，經本院以前案確定判決酌定被告就系爭土地無權占用部分應以申報地價年息10％計算不當得利價額，被告亦曾表同意等情，業據其提出前案判決書為證，然被告否定本件之租金酌定亦可用相同標準，並以前詞置辯，查被告雖於前案同意不當得利價額以申報地價年息10％計算，然被告係針對不當得利部分不爭執，並未對於未來之租金表示意見，故此僅為參酌標準之一，尚不得認為本件調整租金應採相同標準，爰審酌系爭土地鄰近萬壽路二段，位處商業繁榮地帶，生活機能便利，而被告承租之位置位於巷道內，周遭仍以住宅區居多，且被告亦僅為居住使用，未有商業營利行為，認為本件調整租金應以申報地價年息7％計算為相當。末查，系爭108土地105年
1月之申報地價為2,926.4元；系爭111土地105年1月之申報地價為4,283.2元，此有系爭土地登記第一類謄本可證（見本院卷第34至35頁），據此計算，被告承租系爭土地如附圖所示編號B、C、D、F、J、K、L部分，每年租金應調整為6,998元【計算式：（65.46平方公尺×2,926.4元×7％÷12）＋（235.37平方公尺×4,283.2元×7％÷12）＝6,998元，小數點以下四捨五入】。
五、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求被告承租原告所有系爭108土地如附圖所示編號B、C、D部分，面積合計
65.46平方公尺土地；及系爭111土地如附圖所示編號F、
J、K、L部分，面積合計為235.37平方公尺土地，自106年6月10日起，每年租金應調整為6,998元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均對本判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國106年9月27日
民事第一庭審判長法官潘快
法官李珮妤法官張瑞德正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年9月27日
書記官張彩霞