裁判字號：臺灣臺中地方法院90年簡上字第168號民事判決
裁判日期：民國90年09月14日
裁判案由：返還租金
臺灣臺中地方法院民事判決九十年度簡上字第一六八號
上訴人光信國際發展股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○法定代理人丙○○訴訟代理人丁○○右當事人間請求返還租金事件，上訴人對於中華民國九十年三月十五日本院台中簡易庭第一審判決（八十九年度中簡字第三二七七號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：兩造間曾於民國八十六年間簽訂租賃契約，該契約中第六條明定：「又乙方違約，甲方可逕行沒收保證金以作為賠償．．．」；嗣於八十八年雖改以簡易租賃契約簽約，然保證金係延續使用並未重新收取，故契約有關於保證金之約定仍為有效，且於新契約中雙方同意加入「其他有未盡事項，悉依有關法令或習慣辦理」，被上訴人於八十九年三月九日租約到期後並未依約返還房屋，造成上訴人錯失將房屋轉租他人之機會而受有損失；且被上訴人以存證信函通知自八十九年五月十日終止租約，但仍違約使用至同年六月五日，再次造成上訴人之損害，上訴人乃將該保證金充抵部分違約金，係合乎契約約定及民間租賃習慣，且該保證金係被上訴人交付上訴人充違約或造成出租人損害擔保用之押租金，倘上訴人逾期返還，對被上訴人而言僅有利息之損害，原審判決判命上訴人所應支付之違約金計算過高，與被上訴人之損害顯不相當。
三、證據：除引用原審所提證據外，並提出房屋租賃契約書影本一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：上訴人稱依民間租賃習慣可沒收保證金，惟並無此習慣，且與民法第一條關於習慣之規定不符。
三、證據：引用原審所提證據。理由
一、本件被上訴人起訴主張其於八十八年三月十日向上訴人承租門牌號碼台中市○○路○段○○○號八樓之二房屋及機械車位一位（下稱系爭租賃物），租金為每月新台幣（下同）十萬九千五百元，租期為一年，自八十八年三月十日起至八十九年三月九日止。約定押租金為三十二萬八千五百元，並已經由被上訴人交付上訴人受收；嗣於租期屆滿後，兩造合意續約，並另定租賃契約，約定租期由八十九年三月十日起至八十九年六月九日止，租金及押租金則均相同，且於該租賃合約中約定被上訴人得提前終止租約，惟被上訴人須於十五日前，以書面通知上訴人；且如上訴人遲延返還上開押租金，需按日以每月租金之比例計算賠償被上訴人違約金。嗣被上訴人於八十九年四月二十五日以存證信函通知上訴人提前終止租約，並於同年六月五日將租賃物交還上訴人，經催告上訴人應將保證金返還，詎上訴人仍置之不理，爰依租賃契約之法律關係，訴請上訴人返還保證金三十二萬八千五百元，及自八十九年六月五日起之法定遲延利息與按日計算之違約金三千六百五十元。（關於被上訴人請求超過二十一萬二千五百五十元及遲延利息，暨超過年息百分之二十計算之違約金部分，業經原審駁回被上訴人之請求，未據被上訴人聲明不服。）
二、上訴人則以兩造間曾於八十六年間，就系爭租賃物簽訂租賃契約，該契約中第六條明定：「又乙方違約，甲方可逕行沒收保證金以作為賠償．．．」；嗣於八十八年雖改以簡易租賃契約簽約，然保證金係延續使用並未重新收取，故契約有關於保證金之約定仍為有效，被上訴人違約時，上訴人得依該約定沒收押租金。而被上訴人於八十九年三月九日租期屆滿後，並未依約返還租賃物予上訴人，上訴人乃依兩造原契約第五條第五項所載，依民間租賃習慣本於承租人違約時出租人可將上開保證金沒收，況上訴人於續約三個月中，並未同意被上訴人於八十九年五月十日提前終止租約；且被上訴人雖提前通知終止租約，但仍違法使用該房屋至八十九年六月五日，方交還房屋予上訴人；是以上訴人亦可依新契約第五條第七項所載依民間租賃習慣沒收上開保證金。此外，被上訴人之租金僅交付至八十九年五月九日，且大樓管理費用亦僅交至同年四月三十日，尚積欠上訴人八十九年五月十日至同年六月九日之租金計十萬九千五百元、管理費一萬四千四百三十元及玻璃修繕費用四千二百元，上訴人自可由保證金中扣除，及違約金過高等語資為抗辯。
三、本件被上訴人主張曾於八十八年三月十日向上訴人承租該租賃物，租期由八十八年三月十日至八十九年三月九日，並同時交付三十二萬八千五百元保證金予上訴人，租約期滿後，再續約至同年六月九日，且約定被上訴人於租賃期間得提前於十五日前以書面終止租約，若上訴人遲延返還保證金予被上訴人，被上訴人得按日向上訴人請求每月租金比例之違約金，又被上訴人係於同年六月五日將上開房屋交還予上訴人之事實，業據被上訴人於原審提出房屋租賃契約書二件及收據一件為證，且為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人主張此部分事實為真實。
四、被上訴人主張其已以存證信函通知上訴人將於八十九年五月十日終止兩造間租賃契約之事實，則為上訴人否認，是本件應先審酌上開通知是否已生終止該租賃契約之效力？經查，被上訴人主張終止兩造租賃契約之事實，有其於原審提出之存證信函及回執各一紙附卷可證，堪信為真實；而該存證信函回執上蓋有上訴人收受該存證信函之日期係八十九年四月二十七日；按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時發生效力，民法第九十五條第一項前段定有明文；是被上訴人終止租賃契約之意思表示應於八十九年四月二十七日到達上訴人時，發生合法送達效力；復依兩造間租賃契約第五條第四項約定可知，兩造間之租賃契約應於被上訴人約止之意思表示到達後十五日即八十九年五月十一日發生終止之效力。而兩造間租賃契約既已終止，上訴人依兩造租賃契約第五條第四項之約定，應將受領自被上訴人之押租金返還被上訴人。
五、上訴人雖抗辯兩造就系爭租賃物曾於八十六年間簽訂租賃契約，約定被上訴人違約時，上訴人可逕行沒收保證金（押租金）以作為賠償；嗣於八十八年以後雖改以簡易租賃契約簽約，然保證金係延續使用並未重新收取，故契約有關於保證金之約定仍為有效，被上訴人違約時，上訴人得依該約定沒收押租金，固據上訴人提出兩造租賃契約書一件為證。然查，兩造關於系爭租賃物之租賃契約於八十六年間所訂租賃期間屆滿後，係另於八十八年三月十日簽訂新約，租賃期間則約定為八十八年三月十日起至八十九年三月九日止，其租金及押租金之數額固均仍與前契約相同，然關於租賃契約得否任意終止及違約金之約定等則不相同，顯係於前契約租賃期間屆滿後，兩造合意另立新契約，而非原契約之繼續；且兩造於另立新約時，關於上訴人於被上訴人違約時得沒收押租金之約定，則已經刪除；從而上訴人自不得再持依已經期間屆滿而失其效力之該租賃契約，主張被上訴人有違約之情事，而沒收被上訴人所交付之押租金，上訴人此部分抗辯應不可採。
六、又上訴人抗辯被上訴人於八十九年三月十日原租約屆滿，及其後續約期間被上訴人提前終止租約時，均未依約返還該租賃物，依租約約定及民間租賃習慣上訴人自得將上開保證金予以沒收；亦為被上訴人否認，並以兩造所簽訂之租約無上訴人可沒收上開保證金之約定，且上訴人所稱之依習慣可沒收該保證金與民法第一條關於習慣之規定不合等情置辯。經查：㈠本件兩造所簽訂之租賃契約並未有上訴人得沒收被上訴人保證金之明文約定。㈡而兩造租賃契約第五條第七項固約定如有其他未盡事項，悉依有關法令或習慣處理；上訴人並提出財團法人中華民國消費者文教基金會所印製之租賃契約範本及坊間書局所販售之房屋租賃契約，其中均載有：「如承租人有未依約返還租賃物時，出租人得沒收保證金」，而認「出租人得於承租人未依約返還其房屋時得沒收其保證金」為民間租賃習慣，伊自得以兩造所簽訂之租賃契約中第五條第七項規定沒收該保證金云云。然按民法第一條所稱之習慣，係指具有客觀上具有社會上反覆實施之行為及主觀上有法的確信兩項要件始能成立，而所謂法的確信係指普通一般人之確信心而言，若僅有反覆實施之行為而不具有法的確信，則為事實上單純之習慣，是尚難認上訴人所稱之有民間租賃習慣存在。上訴人提出上揭空白契約，固有沒收保證金之約定，然此等契約僅為供一般人使用時之參考，於具體事件之租賃，出承租二造均可另為約定，難認於一般人均有法之確信，而與民法第一條所定習慣之要件不合；是上訴人抗辯：伊依約得將被上訴人所繳之上開保證金沒收一節，顯不足採。
七、承前所述，兩造間之租賃契約已於八十九年五月十一日終止，然被上訴人僅交付租金至八十九年五月九日止，是依租賃契約被上訴人應給付上訴人八十九年五月十日租金三千六百五十元（計算式：一０九五００元÷三０日＝三六五０元）。又被上訴人於八十九年五月十一日終止租約後，仍占有使用租賃物至同年六月五日始返還上訴人，自屬無權占用，而使上訴人受有相當於租金之損害；是上訴人請求被上訴人賠償相當租金之損害共計九萬四千九百元（計算式：一０九五００元÷三０日×二六日＝九四九００元）。另被上訴人關於系爭租賃物之管理費僅繳至八十九年四月三十日止，及上訴人支出之玻璃修繕費用四千二百元，為被上訴人所不爭執；是依兩造所簽訂之租賃契約書第五條第四項規定，上訴人得將八十九年五月一日至同年五月十日租賃期間內，被上訴人未繳付之管理費共計三千六百六十七元（計算式：一一０００÷三０×一０＝三六六七元，元以下四捨五入）及玻璃修繕費用四千二百元，於上開保證金中扣除。而被上訴人於終止租約後復無權佔用該租賃物至八十九年六月五日止，上訴人亦得請求被上訴人賠償相當於該期間應繳管理費之損害共計九千五百三十三元（計算式：一一０００÷三０×二六＝九五三三元）；是以上訴人得於上開保證金中共計扣抵十一萬五千九百五十元（計算式：三六五０＋九四九００＋三六六七＋四二００＋九五三三＝一一五九五０）；從而，上訴人於租約終止後應返還被上訴人之保證金於扣除前揭款項後，應僅為為二十一萬二千五百五十元。
八、又被上訴人已於八十九年八月十四日以存證信函對上訴人，為返還上開保證金之催告，限上訴人於存證信函到達後三日內，返還保證金及違約金，且該存證信函於同年八月十五日送達於上訴人，此有被上訴人所提出之存證信函及回執各一紙在卷足憑。是上訴人應自八十九年八月十九日起，就應返還之保證金二十一萬二千五百五十元保證金負遲延責任。兩造間租賃契約第六條中約定上訴人若遲延返還保證金，被上訴人得按日向上訴人請求每月租金比例之違約金。惟按違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第二百五十條第二項前段、第二百五十二條分別訂有明文。又約定違約金數額如與實際損害相差懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損害為標準，酌予核減，最高法院四十九年度台上字第八○七號著有判例可考。經本院參酌被上訴人因承租上開租賃物支付之保證金為三十二萬八千五百元，與上訴人所提供之租賃物坐落台中市○○路○段○○○號八樓之二（含地下停車位）之都市精華區，每月約定之租金即達十萬九千五百元，其價值顯不相當；是兩造約定應以每月租金比例計算違約金，顯屬過高，應予核減，經本院審酌被上訴人所提供之保證金係以金錢為標的，其所受之遲延損害應係相當於利息之損害（民法第二百三十三條第一項參照），被上訴人請求之違約金應依職權酌減為以週年利率百分之二十計算較為適當。至被上訴人另行請求再以週年利率百分之五計付遲延利息部份，則因兩造間已有違約金之約定，被上訴人自不得再重複請求該部分法定遲延利息。
九、綜上所述，兩造之租賃契約既已於八十九年五月十一日終止，是被上訴人主張依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付三十二萬八千五百元，及自八十九年六月五日起之法定遲延利息與按日計算之違約金三千六百五十元，應僅在二十一萬二千五百五十元，及自八十九年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之二十計算之違約金部份之範圍內，為有理由，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。又依民事訴訟第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款定有明文；而本件係因建築物定期租賃關係所生爭執涉訟者，依前揭規定，法院應依職權宣告假執行，原審依被上訴人之聲請為命被上訴人供擔保假執行之宣告雖有未洽，然此部分未據被上訴人聲明不服。從而，原審就上開被上訴人請求有理由部分，判命上訴人如數給付，於法並無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年九月十四日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官張瑞蘭~B法官莊嘉蕙~B法官林源森右為正本係照原本作成不得上訴中華民國九十年九月十九日~B法院書記官