裁判字號：臺灣苗栗地方法院106年訴字第280號民事判決
裁判日期：民國106年11月21日
裁判案由：拆屋還地
臺灣苗栗地方法院民事判決106年度訴字第280號原告 賴昭提 訴訟代理人 黃文崇 律師複代理人 歐嘉文 律師被告 陳耿彬 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號土地上如附圖所示A部分面積九平方公尺之圓形水池，同段七七二、七六八之八、七六八之一、二六九之七地號土地上如附圖所示B部分面積共四百四十五平方公尺之大型建物，及同段七六八之一、七六八之九地號土地上如附圖所示C部分面積共四十三平方公尺之小套房拆除後，將前開土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬伍仟捌佰伍拾壹元，及自民國一０六年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０六年七月二十二日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告原請求：㈠被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號土地上之木石鋼鐵造建物（門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○00號）暨附屬之水泥空地（面積均以實測為準）拆除，將上開土地交還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）265,851元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國106年6月1日起至拆除上開建物返還土地之日止，按月給付原告2,000元。嗣於訴訟進行中，原告依實地測量結果，本於同一基礎事實，更正地上物占用土地之地號、位置、面積如主文第1項所示；並就聲明第2項中請求按月給付不當得利2,000元之起算日，減縮為自起訴狀繕本送達之翌日即106年7月22日（於000年0月00日生公示送達效力，見本院卷第119頁）起算，合於前開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鄉○○○段772、768-8、768-1、269-7、768-9地號土地（下合稱系爭土地）均為原告所有，原告於96年9月1日與被告簽訂房屋租賃契約書（按契約內容中所述「房屋」均為「土地」之誤植，下稱系爭租約），約定原告將系爭土地出租予被告，供被告興建門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○00號建物（下稱系爭建物），租賃期間自96年9月1日起至106年6月30日止，租約期滿時得主動延至106年9月1日止，租金每月2,000元，並約定系爭建物之房屋稅雙方各付1/2，地價稅則由被告負擔。詎被告僅於訂約時支付1年份租金，而自97年9月1日起分文未付，截至106年5月1日止，已積欠租金共8年8月，合計共208,000元。此外，被告自96年至104年應負擔之地價稅共4,409元，及98年至105年應負擔之半數房屋稅共53,442元，亦全由原告支付。因被告積欠地租已逾2年，原告前於106年3月28日以三義郵局第9號存證信函催告被告於7日內給付租金及半數房屋稅，惟被告收受前開存證信函後，迄今仍未給付，原告自得依法終止系爭租約，並以起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示。兩造間之租約終止後，被告已無占用系爭土地之合法權利，爰依民法第455條、第767條之規定，請求被告拆除系爭建物後返還系爭土地。又被告尚欠租金208,000元、地價稅4,409元及房屋稅53,442元，合計共265,851元未付，業如前述，依系爭租約之約定，被告應給付前揭金額予原告。另系爭租約終止後，被告係無法律上之原因繼續占用系爭土地，而受有相當於租金之不當得利，爰依不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,
000元等語。並聲明：如主文第1、2項所示；暨願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠查原告主張系爭土地為其所有，其於96年9月1日與被告簽
訂系爭租約，將系爭土地出租予被告，供被告興建系爭建物，租賃期間自96年9月1日起至106年6月30日止，租約期滿時得主動延至106年9月1日止，租金每月2,000元，系爭建物之房屋稅雙方各付1/2，地價稅則由被告負擔。詎被告自97年9月1日起即未付租金，且未付96年至104年之地價稅4,409元，及98年至105年之半數房屋稅53,442元，經原告於106年3月28日以三義郵局第9號存證信函催告被告於7日內給付租金及房屋稅，被告收受前開存證信函後，迄今仍未給付等情，業據原告提出土地登記謄本、系爭租賃契約書、地價稅及房屋稅繳款書、三義郵局第9號存證信函及被告親簽之收件回執等為證（見本院卷第17-65頁、第181-187頁）。又系爭建物占用系爭土地之範圍，經本院囑託苗栗縣銅鑼地政事務所測量後，係如附圖所示A部分面積9平方公尺（圓形水池）、B部分面積共445平方公尺（大型建物），及C部分面積共43平方公尺（小套房），亦有本院勘驗筆錄、現場照片及苗栗縣銅鑼地政事務所土地複丈成果圖附卷可佐（見本院卷第129-141頁、第147頁）。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，是經本院調查前開證據後，堪認上開情事為真實。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第439條、第440條第1項分別定有明文。又租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，得收回之，土地法第103條第4款亦有明文。基地出租人以承租人積欠租金達2年以上而收回該基地時，仍應依民法第44
0條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地（最高法院72年度台上字第4249號判決要旨參照）。
再承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項規定甚明。本件被告自97年9月1日起即未依約繳付租金，經原告於106年3月28日以三義郵局第9號存證信函催告被告於
7日內給付，被告已於同年3月29日收受（見本院卷第65頁）。惟被告受催告之通知後，逾期仍未給付租金，則原告以起訴狀繕本之送達向被告為終止租約之意思表示，自屬有據。又本件起訴狀繕本已於106年7月21日送達被告（見本院卷第119頁），堪認系爭租約已於當日合法終止，被告於系爭租約終止後，已無其他正當權源繼續占有系爭土地，自屬無權占有。從而，原告依民法第455條、第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物後返還土地，為有理由，應予准許。
㈢又被告依系爭租約之約定，尚應給付自97年9月1日起之租
金、96年至104年之地價稅4,409元、及98年至105年之半數房屋稅53,442元予原告。故原告請求被告給付至106年5月1日止之租金共208,000元，加計前開地價稅、房屋稅金額合計265,851元，亦屬有據。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書規定甚明。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約既經原告合法終止，則被告自租約終止之翌日起，已無占有使用系爭土地之正當權源，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭土地，可能獲得相當於租金之利益，並致所有權人即原告受有無法使用系爭土地之損害。揆諸上開說明，原告依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約終止之翌日即106年7月22日起至拆除系爭建物返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2,00
0元，亦應准許。
四、綜上所述，本件原告依租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示A之圓形水池、B之大型建物、C之小套房建物拆除後，將占用之土地返還予原告；並給付原告265,851元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年7月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自106年7月22日起至拆除系爭建物返還系爭土地之日止，按月給付原告2,000元，均為有理由，應予准許。
五、本件原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年11月21日
民事第二庭法官顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李欣容中華民國106年11月21日附圖：苗栗縣銅鑼地政事務所複丈日期106年8月4日土地複丈成果圖。