臺灣嘉義地方法院106年度訴字第203號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院106年訴字第203號民事判決

裁判日期：民國107年04月30日

裁判案由：租佃爭議

臺灣嘉義地方法院民事判決106年度訴字第203號原告嘉義縣政府法定代理人 張花冠 訴訟代理人 張碧霞 被告 陳王袖珠
陳黃清眉 陳國問 羅 陳玉春 黃 陳玉棉 陳玉盞 陳碧昭 上一人訴訟代理人 王明宏 律師被告 陳熊太
陳菊正 陳 郭麗子 郭莉美 郭亦佳 郭昌憲 郭昌勳 郭昌穎 陳潮圳 陳玲慧 陳明宏 陳宗輝 陳宗琪 陳品言 陳月娥 陳月有 陳秀禎 陳敬治 陳文邦 陳美會 陳敏㨗 蔡文欽 蔡德甫 蔡麗杏 蔡幸吟 蔡宗霖 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告與被告間就如附表所示之耕地三七五租賃關係不存在。
被告應將如附圖所示坐落附表編號1之B部分，面積30平方公尺、C部分，面積10平方公尺、D部分，面積7平方公尺、E部分，面積3平方公尺、F部分，面積6平方公尺上之地上物拆除，及將G部分，面積589平方公尺之水泥地面刨除，並將除附圖A部分外之所有土地回復可耕作狀態後，返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件兩造之租佃爭議，業經嘉義縣太保市公所耕地租佃委員會調解及嘉義縣政府耕地租佃委員會均以「原訂租約無效」為由作成決議，經承租人當場聲明不服，此有卷附之相關聲請調解書、函文可憑，是本件起訴程序核無違誤，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院91年度台抗字第552號裁定意旨參照）。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第256條規定甚明。本件原告嘉義縣政府起訴時訴之聲明為：「1、被告陳王袖珠等人應將坐落嘉義縣○○市○○段○○○段000地號面積0.4036公頃之地上物（以實測為準）拆除，並將占用之土地交還原告。2、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷一第314頁）嗣有如下變更：
㈠、106年9月5日具狀變更上開聲明為：「1、確認兩造間就坐落嘉義縣○○市○○段○○○段000地號面積0.3671公頃及因分割增加889-1地號面積0.0365公頃之耕地租賃關係不存在。2、被告陳王袖珠等人應將前開之地上物（面積以實測為準）拆除，並將土地交還予原告。3、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷二第20頁）
㈡、106年12月5日具狀變更上開聲明為：「1、確認兩造間就坐落嘉義縣○○市○○段○○○段000地號面積0.3671公頃及因分割增加889-1地號面積0.0365公頃之耕地租賃關係不存在。2、被告等人應將前開之土地上，如附圖所示編號B鐵皮倉庫面積30平方公尺、C鐵皮棚架面積10平方公尺、D廁所面積7平方公尺、E水塔面積3平方公尺等建物拆除、標示橘色範圍內面積198平方公尺之水泥地面刨除，將拆除後之土地回復可耕作狀態，並將全部土地交還予原告。3、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷二第129頁）
㈢、107年1月8日具狀變更上開聲明為：「1、確認兩造間就坐落嘉義縣○○市○○段○○○段000地號面積0.3671公頃及因分割增加889-1地號面積0.0365公頃等2筆合計面積0.4036公頃之耕地三七五租賃關係不存在。2、被告等人應將前開之土地上，如附圖所示編號B鐵皮倉庫面積30平方公尺、C鐵皮棚架面積10平方公尺、D廁所面積7平方公尺、E水塔面積3平方公尺、F金爐6平方公尺等建物拆除，並將路面面積589平方公尺之水泥地面刨除，將拆除後之土地回復可耕作狀態，並將全部土地交還予原告。3、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷二第171頁）
三、而原告上開變更固屬追加他訴，然其請求之基礎事實同一，及更正事實上陳述之情形，揆諸首揭規定，應予准許。
四、除被告陳碧昭外之被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386所列各款情形，爰依原告之聲請，就未到庭被告部分由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落嘉義縣○○市○○段○○○段000地號土地（下稱889地號土地）係屬嘉義縣所有，原告為管理者，原告與被告等人之被繼承人 陳媽扶 簽訂臺灣省公有耕地租賃契約，故系爭土地屬耕地三七五減租條例之租約，依耕地三七五減租條例第16條規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。次依嘉義縣公有耕地租賃契約規定，承租人不自任耕作或租賃權轉讓與他人，未盡善良管理人義務，擅自變更其用途、地目、地形時，顯已違反租約規定，出租機關得予終止契約收回土地，承租人不得異議。再按內政部92年1月20日內授中辦地字第0910020787號令：查耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。」前述所謂之無效，係指原訂租約無待於另為終止之表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。至承租人將一部分土地供非耕作之用，而不自任耕作者，參照最高法院46年台上字第57號、70年台上字第4637號等判例，全部耕地租約即歸於無效。是以，公有出租耕地，承租人如有未自任耕作者，原訂租約即向後失其效力，租賃關係因而消滅，縱使嗣後同意再予續約，該租約應視為新訂租約，不因續約而使原已失效之契約回復其效力。且三七五租約終止後，縱使新定租約亦非是屬於非三七五租約之契約。復「又按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。」（最高法院103年度台上字第437號判決意旨參照）
㈡、889地號土地上有建物（未立案寺廟南天府）主體，其餘部分種植農作，顯已違反耕地租約自任耕作之規定，原告已於105年6月20日府地用字第1050115837號函被繼承人陳媽扶之合法繼承人，本件原租約無效，依法收回系爭土地。因此，如附圖所示編號B鐵皮倉庫面積30平方公尺、C鐵皮棚架面積10平方公尺、D廁所面積7平方公尺、E水塔面積3平方公尺等建物拆除、標示橘色範圍內面積198平方公尺之水泥地面刨除，將拆除後之土地回復可耕作狀態，並將全部土地交還予原告，並於判決無效後，依法向南天府歷年爐主（行為人）收取使用基地補償金。而對於訂約當時主體廟南天府不主張拆除。
㈢、依內政部91年9月24日台內地字第0910085273號函「公有耕地承租人或承領人於承租(領)土地上興建設施，除經認定屬與農業經營不可分離之農業設施外，其興建房屋居住或設置墳墓、土地公廟及其他非耕作之用者，應認定屬「非自任耕作」，原訂租約無效或應予撤銷承領。又依嘉府地用字第38號原訂租約第8點規定：「承租人除受公地放租辦法施行細則第11條規定限制外遇有左列情形之一時出租人仍得終止租約：甲、承租人不自為耕作將耕地一部或全部轉租於他人者，原訂租約無效。、丙、未經許可擅自變更用途地目地形致妨礙土地之生產者」。而系爭土地原始租約從65年1月1日開始訂立，被告提出之航照圖為65年11月所拍攝，原告主張以該航照圖對照現今之航照圖，除該南天府位置有異動外，被告有增建鐵皮倉庫30平方公尺、鐵皮棚架10平方公尺、廁所7平方公尺、水塔3平方公尺、金爐6平方公尺、水泥路面589平方公尺等設施使用，有增加建築、鋪設水泥等非作耕作之使用。被告等未經許可擅自變更用途地目地形、未善盡管理人職責，難推其職。原告認定訂約後其增加之地上建物非屬與農業經營不可分離之農業設施，應認定屬「非自任耕作」，原訂租約無效。
㈣、系爭土地原始公有耕地租貨契約係原告與被繼承人陳媽扶生前於自65年5月開始訂立，租期自65年1月1日起至70年12月31日止共計6年，因早期租期屆滿，原告僅於書面續約6年，自71年1月至76年12月止，後由被告等人繼續繳納租金至104年當期，原告與被告並未另成立新的租佃契約變更。且原告依105年6月20日府地用字第1050115837號函通知原承祖人之合法繼承人即被告等人，依耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效、拆屋還地、收回土地，足認原告不同意被告繼續使用收益系爭土地甚明。兩造間之租賃契約無效時點為被告機關發文通知租賃無效之時間，即105年6月20日。系爭土地之耕地租賃關係因承租人未自任耕作而當然無效，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。
㈤、被告提及之臺灣省嘉南農田水利會77年7月18日以77喜南工字第14590號函寄交受文者 陳國黎 先生等二名之函文係關於系爭890地號土地共4筆，且承租人為被告陳碧昭之父陳國黎，與本件訴訟無關。
㈥、聲明：
１、確認兩造間就坐落嘉義縣○○市○○段○○○段000地號面積0.3671公頃及因分割增加889-1地號面積0.0365公頃等2筆合計面積0.4036公頃之耕地三七五租賃關係不存在。
２、被告等人應將前開土地上，如附圖所示編號B鐵皮倉庫面積30平方公尺、C鐵皮棚架面積10平方公尺、D廁所面積7平方公尺、E水塔面積3平方公尺、F金爐6平方公尺等建物拆除，並將路面面積589平方公尺之水泥地面刨除，將拆除後之土地回復可耕作狀態，並將全部土地交還予原告。
３、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
㈠、被告陳碧昭部分：
１、被告等並無原告所指其不自任耕作、擅自變更耕地用途等事實：
⑴、被告等之被繼承人陳媽扶前於65年5月間與原告訂立臺府地
用字第38號臺灣省公有耕地賃契約，向原告承租坐落嘉義縣○○○○○段○○○段000地號、面積0.4036公頃農牧用地之系爭土地，租期原自65年1月1日起至70年12月31日止，租期屆滿後依法續租其耕地，租期自71年1月至76年12月止，有該耕地租賃契約書在卷可憑（下稱系爭租約）。查依耕地三七五減租條例第5條、第20條規定意旨可知，耕地租佃期間不得少於6年、耕地租約屆滿時，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，實務上係每6年換約1次，故系爭租約最早於65年1月起至70年12月底止6年為1期，嗣自71年1月至76年12月止續訂租約1期6年，依此比例計算至105年6月間原告主張被告有上開違約情事時，若按6年應換約1次，則應已換約6次以上。就嘉義縣水上地政事務所106年7月6日土地複丈成果圖所示，有南天府寺廟建物外、另有鐵皮倉庫、鐵皮棚架、廁所、水塔、金爐及廟埕等地上物，被告等已否認係其等於承租系爭土地後違反租約而建造或同意建造之物，且依上開說明，南天府及其廟埕等在63年1月以前應已存在，但不知原告所主張被告等有上開違約情事之時間係在何時？屬於哪期應換約之期別？為何當時不主張，仍依法律規定而應換約？既已依法律規定應換約，於換新租約後，被告等並無上開違約情事，原告為何再以不實事實，惡意指稱被告等有違約而主張系爭租約無效，應返還系爭土地？
⑵、次查，依卷附之系爭土地登記資料所示，於59年11月18日因
土地重劃登記為嘉義縣所有，並載明因分割增加889-1地號，所餘面積為0.3671公頃，顯與原告主張之系爭土地面積
0.4036公頃之面積不合。另據卷附889-1地號土地登記資料所示，該筆土地係於59年11月18日因土地重劃而自系爭土地分割出此地號。即被告等之被繼承人陳媽扶於65年5月間與原告訂立系爭租約向原告承租系爭土地時，該土地之面積早在59年11月18日因重劃後已減縮登記面積為3671平方公尺（即0.3671公頃），詎原告仍以其面積有4036平方公尺（即
0.4036公頃）出租於被繼承人陳媽扶，並於每年按上開面積收取租金而有溢收租金情事，洵為明確。而889-1地號、面積0.0365公頃土地並不在該耕地租約租賃範圍內。
⑶、系爭土地上之南天府信徒有數百人，係於50年左右因水利單
位整建新埤大排需要，由信徒出資將南天府遷建於此。次查，依卷附系爭土地登記謄本所載，原告係在59年11月18日取得系爭土地，故在原告管理系爭土地之前，南天府早已建造完成，即於被繼承人陳媽扶在65年5月間與原告訂立臺府地用字第38號臺灣省公有耕地賃契約前，確已有該南天府之建物。本件係原告未詳予查明上情，即而將系爭土地全部面積出租予陳媽扶作耕地承租使用，惟其實際使用之耕地如扣減南天府使用部分後，顯然小於原租約所載之面積，更小於59年11月間因重劃後減縮登記面積3671平方公尺，足認原告確有溢收被告等繳交系爭土地租金之情事。
⑷、參酌證人 林金川 於系爭土地履勘時證述，參以系爭土地在日
據時期之地號（即番地）五二八號、其所有權人先為僧 妙琛 ，於日據時期明治14年12月13日訂正為寺廟溫陵媽，於昭和15年12月13日所有權變更為財團法人嘉義濟美會之登記資料可證，至59年11月18日所有權變更為嘉義縣所有（嘉義縣政府為管理者）。再佐以證人林金川提出106年財團法人嘉義巿朝天宮之農民曆資料，於沿革記載「本宮主神天上聖母，原名為溫陵媽廟，顧名思義，應由泉州晉江縣（又名溫陵）移民…。乾隆42年禮聘 僧岐衍 入廟住持，至乾隆48年入寂，續聘其師弟妙琛主持…。本宮於民國37年將歷經190年悠久歷史之溫陵媽廟更名為朝天宮…。」於次頁有古石碑文照片，在該照片末尾之石碑文載明「嘉慶九年七月住 僧妙琛 立石」及「嘉慶十一年桐月住僧妙琛立石」。且查，嘉義縣政府於105年6月20日以府地用字第1050115837號函亦載明「陳媽扶承租嘉義縣○○○○○段○○○段000地號面積0.4036公頃縣有（原濟美會）土地…」等語。經相互比對上開證人林金川之證述及被證5、6所示，堪認系爭土地在日據時期之地號（即番地）五二八號、其所有權人先為僧妙琛，於日據時期明治14年12月13日訂正為寺廟溫陵媽，於昭和15年12月13日所有權變更為財團法人嘉義濟美會，至59年11月18日所有權變更為嘉義縣所有，而被繼承人陳媽扶早已向溫陸媽廟承租系爭土地耕作迄今，故南天府亦早在原告於59年11月18日成為系爭土地之管理人前已建造完成及使用，至為明確。另外，依證人林金川提出臺灣省嘉義縣政府77年3月間77府地用字第12226號函寄交受文者陳國黎先生函載明：「台端陳情為承○○○鄉○○段新埤小段890號等四筆縣有地，經改良請加以補助改良費一案，歉難照辦」等語，及卷附臺灣省嘉南農田水利會77年7月18日以77喜南工字第14590號函寄交受文者陳國黎先生等二名之函載明：「為 陳國黎君 等陳情所耕作之座○○○鄉○○段新埤小段890號等七筆土地，陳述發給被徵用土地之地價補償費乙案，請查明是否確實向嘉義縣政府承租，若屬實者，請依規定申請地價補償費給付，以免影響本會信譽，復請查照」等情。綜參上開2函，足認系爭土地與毗鄰地有部分被徵用，其地形或地貌會有部分變更，而生地價補償問題，而此情事確為原告嘉義縣政府早年已經歷之過程，且屬其應明知之事項。
⑸、依原告所提出65年11月2日之航空照片所示，在65年11月間
即有該南天府之建物存在。依前開說明，南天府確在原告取得系爭土地之前已建造完成及使用，否則被告之被繼承人陳媽扶怎敢在剛與原告訂立系爭租約承租耕作系爭土地後，即違約建造南天府使用？嗣取得財團法人工業技術研究院有相關航空照片之資料，被告陳碧昭因而申請取得標註63年1月10日就嘉義巿太保巿新埤段新埤小段889地號（即系爭土地）、889-1及890地號土地之航空照片之資料，有該航空照片及放大圖共2幀可參。經比對該等航空照片資料，可知於該航空照片圖上在現時南天府所在位置，可看出確有建物存在，足徵南天府之建物係在以原告名義將系爭土地出租於陳媽扶之前即已存在，並非由承租人陳媽扶或其繼承人之被告擅自同意興建者，洵為明確。
２、被繼承人陳媽扶就系爭土地之租期自65年1月1日起至70年12月31日止，於原租期屆滿後經續約，租期自71年1月起至76年12月止，因被繼承人陳媽扶於66年11月15日去世，系爭土地仍由其繼承人續自任耕作，因其繼承人達數十人，且散居各地，無法辦妥簽立續訂租約，惟被告陳碧昭等仍願繼續承租且目前仍在系爭土地自任耕作，依耕地三七五減租條例第20條規定，就系爭土地之不定期限租約應仍存在。且被告等每年均有依原租約繳納租金，此為原告所不否認，被告並提出最近一期即於104年12月28日繳納嘉義縣縣有耕地租金收入繳款書影本可參。原告就系爭土地105年度之租金尚未開立繳款通知由被告等人繳納，請原告速開立，被告等願如數繳納。
３、另依嘉義縣政府耕地租佃委員會之調處筆錄記載內容可知，原告顯然不否認南天府係他人合資興建，非被告等人所興建，自無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定。另該該租佃委員復決議「惟該承租土地上尚有未經申請之農舍，放置機具，該部分有未自任耕作之事實，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，爰決議如主文」云云，並非原告原申請調解之理由，顯有就非申請調解事項為調解之情事，有類似訴外裁判之情形；且按耕地三七五減租條例第16條第1項規定「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」，被告陳碧昭確係在系爭土地自任耕作者，因有放置耕作所需之相關農具，才有設置該農舍，在上開調解筆錄復載明農舍內係放置機具等情；此應屬自任耕作之內涵。惟若於系爭土地設置資材室之農舍行為，尚非妥適，則被告陳碧昭願將該部分回復為可耕地之原狀，但究之尚與耕地三七五減租條例第16條第1項所規定不自任耕作之要件不合。何況，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，係承租人未自任耕作將土地交付或轉讓耕作才有違約，所指農舍興建要經過相關程序，係行政機關附加條件，除非承租者確有非法轉讓或交付他人使用而未自任耕作才合乎上開規定。
４、系爭租約於定期租約期間（即65年1月1日起至76年12月31日止）及不定期租約期間（即自77年1月1月起迄今），在104年5月間因第三人檢舉被告等人有違反耕地三七五減租條例第16條第1項所規定違約同意他人在系爭土地上建造南天府前，從未見原告認為被告等有上開違約情事，顯然迄104年5月間第三人檢舉被告等人有違約同意他人在系爭土地上建造南天府之前，並未認為被告等有違約情形。且依65年11月2日之航空照片所示已有該南天府之建物存在。故原告如主張承租人陳媽扶及其繼承人有違約同意第三人在系爭土地上建造南天府者，原告應負舉證之責。
５、南天府之興建確係在兩造於65年5月間訂立系爭耕地租約之前，且兩造就此部分已無爭執，則原告之訴應予駁回。另依嘉義縣水上地政事務所106年7月6日土地複丈成果圖所示，除了南天府寺廟主體外、另有鐵皮倉庫、鐵皮棚架、廁所、水塔、金爐及廟埕（含路面及1棵大樹）。查南天府既在63年之前已建造完成（按應早在59年11月18日原告成為系爭土地管理人之前已建造完成），並供附近居民參拜及休憩，自然會設置倉庫、廁所、水塔、金爐及廟埕等，此為一般社會大眾之常識及週知之事實。但原告將系爭土地於65年5月間出租於被告之被繼承人陳媽扶時，未將南天府及其廟埕等所使用之土地面積予以扣減，仍向被告等溢收租金，現在反而逕指稱，被告在租賃期間有違反耕地三七五租約情事，復未指明被告係於何時違約建造上開南天府及其廟埕等，顯不合情、亦不合法。
６、又嘉義縣水上地政事務所之土地複丈成果圖係經專業測量人員繪測之複丈成果圖，其中標示編號「G」之面積為589平方公尺，原告竟自行劃線主張於其劃線北方含水泥地面積198平方公尺之水泥地面刨除云云，不知原告係依何測量結果算出該面積為198平方公尺？又為何該198平方公尺之水泥地面須刨除，其餘之水泥地面不須刨除？可見原告為達勝訴目的，違法自行劃出所謂應刨除之水泥地面積。
７、聲明：
⑴、原告之訴駁回。
⑵、訴訟費用由原告負擔。
㈡、被告蔡宗霖部分：系爭土地係 伊阿公 一百多年的田地，被告為何奪回？並聲明：駁回原告之訴。
㈢、被告陳敬治、陳秀禎未於言詞辯論期日到場，惟曾具狀陳稱：被告陳碧昭、訴外人陳國黎刻意隱瞞系爭土地之繼承、承租相關情事之前因後果，被告等人均一無所悉，亦不知如何應答，一切請依法判決。
㈣、被告陳敏㨗未於最後言詞辯論期日到場，惟曾到庭或具狀陳稱：本承先祖父輩租佃耕地，世代務農已超過百年，安於斯長於斯對系爭土地有著濃厚的情感，安居樂業守法納稅，從未想過與縣府法規違悖。早年租地偏遠又不便，而租地附近更處於竹林雜亂陰霾讓不寧，一直令這一帶耕種的農民們身處不安。因此，大家為此集資蓋間鎮煞佑土佑民的小廟，民間的宗教信仰，可安定人心專植農事又能遮風避雨，並非佔用租地專供私人使用。鑒請被告能本持著情理法，照顧弱勢農民；而非收回系爭土地，斷了我等百年來對系爭土地之心血付出與謀生依靠。其餘答辯同被告陳碧昭所述。
㈤、除被告陳碧昭外之被告均未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：系爭土地於民國65年5月間由陳媽扶與嘉義縣政府訂立臺灣省公有耕地租賃契約，該份契約屬耕地三七五減租條例所定義之租約，該份契約租賃期間為65年1月1日迄70年12月31日，並經延長一次至76年12月，而陳媽扶於66年11月15日死亡，仍繼續耕作至104年止，迄今該契約仍為有效，有臺灣省公有耕地租另契約影本1份在卷可查（見本院卷第41頁），且如附圖所示之A部分，於契約成立前業已存在，有原告提出之工業技術研究院民國63年1月10日之空照圖2張可證，並均為兩造所不爭執（見本院卷㈠第399至402頁，本院卷㈡第21、26、329頁），足認為真實，是本件爭點在於：系爭土地是否為嘉義縣政府所有？被告是否屬於非自任耕作而該契約無效？若被告屬非自任耕作而契約無效，則本件原告聲明請求被告返還並回復原狀之是否可採？
㈠、系爭土地為嘉義縣所有，原告係管理單位，得可依法規定請求返還：
１、不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；依本法所為之登記，有絕對效力。民法第758條、土地法第43條分別定有明文。由上可知，不動產物權若經登記，則有絕對之效力。
２、本件如附表所示之系爭2筆土地，均登記為嘉義縣所有，管理單位為原告，有土地建物查詢資料2份在卷可參（見本院卷㈠第319至320頁），足堪認定系爭如附表所示之2筆土地均為嘉義縣所有，原告自可提起本件訴訟。
３、另證人林金川於本院言詞辯論時證稱：系爭土地於日治時代原為嘉義濟美會所有，而嘉義濟美會後來將該土地讓與財團法人嘉義市朝天宮，是以該土地所有權人應為財團法人嘉義市朝天宮，嘉義縣係非所有權人，自不能依法請求返還系爭土地云云，並提出財團法人嘉義市朝天宮106年所印製之農民曆為證，但如上所述，本件嘉義縣係依土地法所為之登記，而登記日期為59年，而土地法之登記有絕對效力，是陳媽扶以系爭契約之條件向嘉義縣政府承租前，嘉義縣已依據土地法所為之登記，為土地所有權人且有絕對之對抗效力。再者，本件除前揭農民曆及內附照片外，並無其他證據可證上開事實，且依據民事訴訟法之處分權主義，本件兩造當事人對於系爭土地現為嘉義縣所有並未有所爭執，本院自無法就證人林金川上開證詞為審酌，併此敘明。
㈡、陳媽扶與原告所訂之租約效力範圍及於嘉義縣○○市○○段○○○段000地號土地與889-1地號土地：
１、查陳媽扶於65年5月間與原告簽訂之租約，係僅有889號地號土地，有臺灣省公有耕地租賃契約1份存卷可參（見本院卷㈠第325頁），而889-1地號土地係於104年11月5日分割登記，有土地建物查詢資料2份在卷可參（見本院卷㈠319、321頁），可知陳媽扶於65年5月與原告簽訂上開租約時，當時之889地號土地係包含今日之889及889-1地號土地。
２、被告陳碧昭主張889-1地號土地係於59年分割，原告面積記載錯誤，並援引上開土地建物查詢資料為證，但觀之上開土地建物查詢資料，關於889-1地號之部分，業已明確記載登記日期為104年11月5日，登記原因，逕為分割，可認其分割日期為104年11月5日。又其上之土地所有權部，登記日期為59年11月18日，登記原因記載土地重劃，原因發生日期：59年4月1日，且與889地號土地之土地所有權部相同，亦為嘉義縣所有，是可知該項記載僅為土地所有權取得之登記，並非嗣後分割之登記，故被告陳碧昭主張889-1地號土地係於59年即為分割登記，自非足採。
３、又陳媽扶與原告所訂租約之效力既然及於嘉義縣○○市○○段○○○段000000000地號土地，本院判斷前揭租約有效無效之範圍，自然及於前揭2個地號之土地。
㈢、本件是否已符合耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項所定之非自任耕作而租約無效之情形？
１、按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人在承租耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作，而使原訂租約無效（最高法院87年度台上字第321號、85年度台上字第3255號判決意指參照）。再按為促進耕地利用，貫徹農地政策之有效執行，倘承租人未盡善良管理人之注意義務，怠於保管其承租之耕地，經他人占用而變更原來耕作之目的，且已懷疑並任由他人占用者，其情形尤甚於將耕地轉租或借與他人從事耕作之目的，更足以防礙耕地之利用，自屬非自任耕作，應許出租人收回自行耕作或另行出租，以貫徹農地政策之有效執行。則承租人自己未將承租耕地供為耕作使用，而擅自變更用途，供建築房屋居住或其他非耕作之用，或將耕地轉租或借與他人使用，或對懷疑他人占用其承租耕地，並任由他人變更耕作目的而使用者，其耕地租約即屬無效（最高法院89年度台上字第1242號判決，臺灣高等法院86年度上更㈠字188號號判決參照）。
２、如附圖所示之A部分於訂立租約時已存在，如附圖所示B至G部分為原本承租時所不存在，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第329頁），且有原告所提供之65年11月2日拍攝之空照圖1張存卷可參（見本院卷㈠第51頁），足認為真實。是A部分既然於承租時已存在，縱使如附圖所示A部分非屬農業耕作所用，亦不能認定被告因此需負擔非自任耕作之責任，故此部分爭點在於，如附圖所示B至G部分，是否屬於非自任耕作之情？經查：
⑴、就附圖編號B至G部分，其中F金爐部分，為提供南天府祭祀
之用，又E部分水塔，係供應D部分廁所水源之用，與G部分水泥路面，均係提供至南天府祭祀人員所用，均非屬從事農業耕作所必要之建物，至C部分鐵皮棚架，經現場履勘，被告陳碧昭當場表示紙盒為其所有包裝農作物所用，其餘為信徒所有，且觀之C部分鐵皮棚架照片，並無太多紙盒，此有現場照片1張與勘驗測量筆錄1份附卷可稽（見本院卷㈠第409頁、第452頁上方照片），堪認C部分鐵皮棚架並非從事農業耕作所必須，至B部分鐵皮倉庫部分，勘驗當時擺放沙發、折疊桌、磅秤、塑膠籃、噴灑農藥、割草工具、魚缸、折疊椅，且有設置電源開關，該開關據被告陳碧昭表示為抽水灌溉使用，有前揭勘驗測量筆錄與照片4張存卷可考（見本院卷㈠第452頁下方照片至454頁上方照片），並觀之其所佔面積為30平方公尺，僅為本件陳媽扶承租面之0.4036公頃（即4036平方公尺）之千分之7，亦為合理。綜上所述，如附圖所示B至G部分，除B部分可認供為農業耕作使用外，其餘部分均應認非屬農業耕作所用。
⑵、又本件雖可知悉如附圖所示B至G部分係為陳媽扶於65年5月
承租後方才興建，然被告否認為渠等所興建，是本件是否為被告等人興建如附圖所示B至G部分事實不明，本院自無從認定。惟不論如附圖所示B至G部分為何人所興建，依據前開見解，承租人自不得怠於維持該耕地於可得自任耕作之情，且需負善良管理人之注意義務。本件C至G部分均非耕作所必要，且為上開租約訂立後方才出現，而被告之租約係繼承陳媽扶之租約，渠等自需負善良管理人之注意義務，不得使該租約內容之土地遭他人占用並且為非耕作以外之目的使用，然被告等人必未盡到上開義務，業已符合前揭非自任耕作之要件。
⑶、又如附圖所示C至G部分雖非被告所建，然被告發現後，亦未
採取積極請求返還之事宜，容認如附圖所示C至G部分繼續使用其需自任耕作之土地，益徵被告並未盡到善良管理人之注意義務。
⑷、被告雖主張，如附圖所示A部分為廟宇，其餘部分為廟宇所
必然之附屬物，不能因該等附屬物之出現而認渠等違反自任耕作云云。但於承租當時僅有如附圖所示A部分存在，如附圖所示B至G部分係事後所興建，被告於他人興建如附圖所示C至G部分之時，理應依據善良管理人之注意義務，考量到興建之時是否會違反系爭租約，若有疑義，應與出租人即原告溝通討論，然本件並無被告有與原告溝通討論之證據，且上開部分確為違反自任耕作之情，不能因於承租當時如附圖所示A部分之廟宇業已存在於其上，被告即有容認他人侵害其自任耕作之範圍，否則，若今日因如附圖所示A部分廟宇信眾眾多，該廟擴建園區至被告承租範圍，亦可解釋為不違反自任耕作使用，自不合理。
３、另被告主張原告自始至終均未明確提出被告係何時違反非自任耕作使用，是其主張被告非自任耕作為不可採云云。然被告既於租賃期間有上開非自任耕作之事實，該契約業已無效，其係何時為非自任耕作而無效，並無法改變該契約無效之法律效果，縱原告並未提出具體時間，然亦不能因此而對被告為有利之認定。
４、被告復另主張，原告直至104年有人檢舉系爭土地上建有如附圖所示A部分之南天府方才主張無效，原告在此之前並未主張有違約之情形云云。然本件被告既已違反自任耕作之規定而無效，且法律並未有出租人繼續收取租金即可治癒上開非自任耕作之特別規定，是被告此一主張，難謂可採。
５、至被告主張原告並未扣減租金等情，非本件爭點是否自任耕作因而導致契約無效之範圍，本院自不得審酌。
６、綜上所述，被告業屬非自任耕作，而該契約自屬無效。
㈣、原訂三七五租約既屬無效，原告即得請求被告將系爭土地恢復至承租之前之樣貌，並收回系爭土地，則原告請求被告應將系爭土地如附圖所示C部分，面積10平方公尺、D部分，面積7平方公尺、E部分，面積3平方公尺、F部分，面積6平方公尺上之地上物拆除，及將G部分，面積589平方公尺之水泥地面刨除，自屬有據，應予准許。又如附圖所示B部分，雖屬農業使用，然契約業已無效，被告自應一併回復原狀且返還，是以如附圖所示B部分，面積30平方公尺，原告主張拆除，亦為有據，應與准許。
㈤、另查被告仍為農業使用之面積及附圖B部分雖仍在原訂三七五租約之範圍，但該租約既屬無效，原告即得一併收回被告如附表所示之承租面積。
五、綜據上述，被告之三七五租約已因非自任耕作而無效，原告請求被告將如附圖所示B至G地上物拆除，及G部分水泥路面刨除，並將如附表所示之土地返還之，屬有理由，應予准許。
六、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、末按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉
(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。耕地三七五減租條例第26條第1項固有明文。然按民事訴訟法第77條之23規定訴訟費用尚包含其他進行訴訟之必要費用等，查原告為複丈被告設置地上物之坐落範圍、面積等而支出土地測量費，即屬必要之訴訟費用，是此部分被告敗訴部分，應由被告負擔，因此，爰依民事訴訟法第78條、第85條第2項規定，判決如主文第3項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國107年4月30日
民事第一庭法官唐一侼以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月1日
書記官黃妍爾附表┌──┬──────────┬──────┐│編號│地號│面積│├──┼──────────┼──────┤│1│嘉義縣太保市○○段新│3671平方公尺│││埤小段889地號││├──┼──────────┼──────┤│2│嘉義縣太保市○○段新│365平方公尺│││埤小段889-1地號││└──┴──────────┴──────┘附圖：嘉義縣水上地政事務所106年8月3日土地複丈成果圖
（如本院卷㈡第9頁）