臺灣士林地方法院民事簡易判決 94年度湖簡字第383號
原 告 丁○○
訴訟代理人 楊進興 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
訴訟代理人 陳培芬 律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於中華民國95年6月29日言
詞辯論終結，並判決如下：
主文
被告乙○○應給付原告新臺幣壹佰貳拾柒萬捌仟玖佰捌拾捌元及
自民國九十四年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬伍仟參佰伍拾肆元由被告乙○○負擔壹萬參
仟陸佰柒拾貳元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，如原告以新台幣肆拾參萬元供擔保後得假
執行；被告乙○○如以新台幣壹佰貳拾柒萬捌仟玖佰捌拾捌元供
擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領：
一、原告主張：座落臺北縣汐止市○○路○段○○○號3、4樓房屋為
其所有(未保存登記但有房屋稅籍為原告名義)。查上開房
屋之1、2樓雖於91年間經士林地方法院民事執行處90年度執
字第10733號拍賣由被告丙○○買受，但僅限於拍賣1、2樓
及點交1、2樓，並不包括3、4樓，有法院拍賣通知公告可盤
。詎93年9月間被告乙○○先生向丙○○買受上開房屋1、2
樓、竟於裝修房屋時，一併將原告所有上開房屋3、4樓拆損
破壞，並進而進入居住使用。依民法第767條、第179條規定
，本件被告侵入占用系爭房屋自屬無權占有，自應返還系爭
房屋並給付相當於租金之不當得利損害金，依當地租金行情
，3層及4層租金共新台幣（下同）12,000元；另如認為系爭
3、4樓因「附合」而為1、2樓之重要成份者，而由1、2樓所
有人取得其所有權。則依民法第816條規定「因前5條之規定
，喪失權利而受損害者，得依關於不當得利之規定請求償金
」。本件原告既受讓系爭房屋，自得依不當得利之規定請求
被告返還該房屋價額之利益，並依協和不動產鑑定股份有限
公司鑑價結果，系爭房屋3、4樓之價值為1,278,988元。又
丙○○為乙○○之前手，2人均有不當得利。因此，先位聲
明：被告乙○○應將坐落臺北縣汐止市○○路○段○○○號3、4
樓房屋騰空返還原告，並自民國93年10月14日起至返還房屋
之日止按月給付原告12,000元之損害金。另備位聲明：被告
應連帶返還原告新臺幣1,278,988元之不當得利，及自本訴
狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告乙○○則以：其係向丙○○購買系爭房屋及土地全部，
當時丙○○及力霸房屋銷售員都說是是整棟出售，而且通往
3、4樓的樓梯需由1樓內進入，買賣契約書上也寫是以現況
交屋等語置辯。
三、被告丙○○則以：其當初向法院拍定價格為630萬元，後委
由巨豐房屋仲介出售，並說明3、4樓無權狀應該是違建，其
只賣權狀的全部，並不包括其他部分，並告訴乙○○說3、4
樓是違建，又其自拍定後從未占用系爭3、4樓使用，應無不
當得利等語置辯。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭台北縣汐止市○○路○段○○○號1、2樓房屋（建號1157）
係丙○○於91年間以630萬元向本院拍定而取得所有權，原
所有權人係 許榮華 ，而拍定及點交標的均並未包括系爭未辦
保存登記之3、4樓建物。
㈡系爭未辦保存登記房屋3、4樓原係於76年所增建，原納稅義
務人登記為許榮華之母 許闕笑 ，到91年間才變更為原告，而
且只有3樓有稅籍，4樓則無。
㈢進入3、4樓之唯一出入口，須經由1樓及2樓內部樓梯。
五、本件爭點乃在：系爭房屋3、4樓增建部分，原告有無所有權
？及原告請求被告連帶依不當得利規定給付償金有無理由？
經查：
㈠系爭1157建號房屋在建物登記謄本上僅有1、2層(樓)而無
3、4層(樓)，亦即該建號建物僅有1、2層(樓)有保全登記
，而3、4層(樓)顯係事後增建違建而來，因此，該建物3、
4層樓並無所有權登記資料，有建物登記謄本附卷可稽。
㈡查上開房屋3樓及4樓增建部分，必須由原1樓及2樓內部樓梯
進出，並無獨立之出入口，此為兩造所不爭執，則系爭房屋
未具使用上之獨立性，非獨立之不動產，該增建部分與原有
建築物成為一體，則不論由何人出資建造，其所有權應歸於
系爭1樓及2樓房屋之原所有權人許榮華。又上開增建系爭房
屋所使用之材料即動產，亦因附合於許榮華之1、2樓房屋，
應屬該屋之重要成分，依民法第811條規定，應由原建物所
有權權人許榮華於增建完成時自始取得上述增建部分材料之
所有權。故原告無法因受讓而取得系爭3、4樓房屋之單獨所
有權或共有權。因此，原告主張依民法第767條基於所有物
返還請求權，訴請被告乙○○返還系爭房屋及自93年10月14
日起至返還房屋之日止，按月給付原告12,000元之損害金部
分為無理由，應予駁回。
㈢按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得
動產所有權。其因而喪失權利而受有損害者，得依關於不當
得利之規定請求償金，民法第811條、第816條所明定。經查
：
1.依卷附被告雙方所簽定之不動產買賣契約書所約定之不動產
標示：1、土地坐落台北縣汐止市○○○段保長坑小段367之
8地號，權利範圍：全部。2、建物坐落臺北縣汐止市○○路
○段○○○號，建號1157，權利範圍：全部。因此，前述買賣契
約書有關建物部分，已明文記載買賣範圍為1157建號，權
利範圍：全部。
2.原告既受讓系爭3、4樓增建部分，而被告丙○○亦自認系爭
3.4樓部分並非拍賣標的，其無任何權利亦從未占用又未出
售乙○○，此有卷附被告丙○○委託力霸房屋銷售之委託銷
售契約書載明建物只有1樓及2樓，並將3樓及4樓刪除可證。
3.另被告兩造所訂契約書雖有現況交屋之約定，但此應指就買
賣標的房屋，依現況交屋；系爭3樓及4樓既不在買賣標的範
圍，應不能以此約定而認定被告間買賣包括3、4樓，另被告
乙○○亦未舉證被告丙○○有將3樓及4樓出售，故被告乙○
○之抗辯為無理由，足證乙○○受有3、4樓動產價值之不當
得利。
㈣綜上所述，原告主張其受讓系爭3、4樓之權利，並依民法第
179條及第816條規定，對現所有權人即被告乙○○請求償金
，即有理由。又依協和不動產鑑定股份有限公司鑑價結果，
系爭房屋3、4樓之價值為1,278,988元，因此，原告備位聲
明請求被告乙○○給付1,278,988元之償金及自本訴狀繕本
送達翌日起即94年8月26日至清償日止按年息百分之五計算
之利息部分，則有理由，應予准許。但因被告丙○○並未出
售系爭3、4樓部分予被告乙○○，而原告於起訴時亦自陳係
乙○○於93年9月間買受後於裝修時，一併將3、4樓拆損破
壞並進而進入居住使用，足證丙○○並未占用3、4樓使用，
故原告訴請被告丙○○亦應連帶給付償金及利息部分，則無
理由，應予駁回。
六、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟
法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告
假執行，另依職權定免為假執行之金額，並依職某確定訴訟
費用額共為25,354元，應由被告乙○○負擔13,672元，餘由
原告負擔。
中 華 民 國 95 年 7 月 14 日
內湖簡易庭法官李建忠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴理由，
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補
提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 17 日
書記官蕭永同