裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第1967號民事判決
裁判日期：民國89年11月06日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第一九六七號
原告詮匯國際股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 詹瑞展 律師被告甲○○住台北縣○○鎮○○○街○○號訴訟代理人 周承武 律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應給付原告新台幣(下同)五百四十七萬九千零三十六元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(二)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)原告於民國(下同)八十八年二月八日向被告之夫 賴德錦 買受座落台北市○○區○○段一小段七０三地號土地，及其上建物，門牌號○○區○○路○段○○號一樓、二樓及頂樓加蓋，並於同年月十二日依賴德錦指示匯入被告帳戶一十萬元作為定金，及於同年三月八日簽發面額二十萬元之支票予賴德錦。惟同年三月十八日賴德錦為減輕增值稅，要求解除買賣契約，先將上開不動產所有權移轉被告後，兩造於同日另簽訂買賣契約，其第一、二條規定價款二千五百萬元，簽約時由原告支付被告二百五十萬元，惟另於第十二條特約事項第三項約定：「簽約款押至貸款下來支付，貸款額度若足額支付款項一次付清餘款」。原告於同年三月三十一日支付五萬元予 張穎祺 代書繳納契稅，並立即洽商金融單位辦理貸款事宜。惟於同年四月接獲被告通知，要求原告先代墊增值稅稅款，繳納期間為同年五月一日至三十日，原告遂簽發付款人大安銀行，面額一百二十一萬九千七百五十九元，發票日同年五月八日之支票予被告繳納，詎被告挪作他用，並未繳納。嗣原告接獲士林稅捐處公文告知限期繳納，否則撤案，故兩造商議，於同年八月十七日共同至華南銀行天母分行繳納增值款，並由原告再次墊支一百二十一萬九千七百五十九元。原告於同年十月四日突接獲被告通知解約，並表示曾函催原告履約，惟原告未曾接獲催告，遂於同年月十四日以台北三十七支局第一四二號存證信函表示被告未依約繳納增值稅之事外，並告知申辦貸款作業中。迄同年月二十日貸款作業就緒，原告催告被告及其代書於三日內備妥契稅繳納証明、地籍謄本、增值稅繳納証明、權狀影本、印鑑等貸款文件，至新竹商業銀行內湖分行辦理貸款，惟未獲回音。按依買賣契約本旨，兩造應依誠實信用原則履行義務。被告未盡繳納增值稅義務在先，未提供文件供原告申辦貸款在後，實已構成給付遲延，原告遂依民法第二百二十九條、第二百五十四條規定，於同年十一月一日（起訴狀誤載為十五日）以存証信函通知解約。並依同法第二百五十九條規定，請求被告返還價金二百七十三萬九千五百一十八元。及依系爭契約第八條規定，請求被告賠償與所收價款同額之損害金。
(二)被告於八十八年十一月十一日來函指陳原告於「完成增值稅繳交時，應交付三百五十萬元，及提供面額一千七百五十萬之本票供被告擔保」，及第一次代墊增值稅款，原告無權指定用途。惟依系爭買賣契約第十二條特約事項第三項規定，兩造已合意變更付款方式。且原告本無理由代繳增值稅，乃因被告無力繳納，商請原告墊支。又被告未提供單據，原告如何申辦銀行貸款？
(三)由系爭契約第十二條第三項、第二條第五項規定，兩造實合意買賣價金二千五百萬元全數由原告向金融機構辦理貸款，如無法全數貸款，即粗估貸款額度為二千一百萬元，其餘四百萬元由原告設定抵押權予被告，且未約定貸款辦理之期限。原告先向華南銀行城東分行申貸，因原告往日已與同行之和平分行往來，依銀行內規，須向和平分行申貸。惟和平分行只願貸予二千萬元，且不同意就不足買賣價款額度部份設定抵押權予被告。最後經新竹商銀內湖分行首肯辦理貸款，且同意不足額部份設定第二順位抵押權予被告。
(四)依買賣慣例，增值稅應由賣方繳納。且系爭契約第十二條第三項排除第二條第三項約定。退步言，雖僅排除系爭契約第二條第一項之付款方式，惟原告於八十八年五月八日支付稅款，已履行第二條第三項之支付一百萬元之約定，被告未繳納增值稅實違約在先。
(五)兩造合意變更付款條件，即知本件貸款額度之困難。且原告於八十八年八月十七日再次繳納增值稅，被告於十九日後即催告履約，於理不合，且其所稱華南銀行核准貸款乙節，亦非實在。
(六)自認依系爭契約約定，被告於八十八年九月六日寄送之催告函視為送達。
(七)如認被告得沒收價金，則請求鈞院酌減違約金。另被告轉賣第三人之價金雖為二千二百萬元，惟自兩造簽約起至八十八年十一月二日止僅七個月有餘，依經驗法則，不動產之價格變動應不致減少三百萬元。諒係被告急欲脫手，故減少三百萬元出售，不應視為被告之損失。況上開不動產因政府拓寬道路，使用範圍減縮，自不能高於系爭契約約定價金。是被告轉售所減少之價金，與本件無因果關係。
又滯納金係被告不履行繳納增值稅之義務，可歸責於被告，無構成損害之餘地。至增值稅款係依被告利益而繳納，亦不應構成損害。
(八)依法而言，銀行無權干涉借款人設定第二順位抵押權予他人，故證人 李陳淑貞 避談此問題，實乃理所當然。又證人張穎祺為被告之代書，且原告函請被告備妥貸款文件，曾副知證人張穎祺，是證人張穎祺證稱銀行貸款不用看稅單，及原告未向其要稅單云云不實。
三、證據：提出買賣契約書、匯出匯款收執聯、支票、交款備忘錄、存證信函、支票存根、存摺、掛號郵件收件回執等影本。並聲請傳訊證人 詹士進 、李陳淑貞、張穎祺。
乙、被告方面：
一、聲明：
(一)駁回原告之訴。
(二)如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)原告原支付予賴德錦之價金三十萬元，挪為系爭契約之一部價金。又被告於上開不動產設定二個順位之最高限額抵押權，分別為六百八十四萬元及一百二十萬元。兩造乃於系爭契約第二條第四項約定原告於簽訂系爭契約後，即應向銀行辦理貸款一千七百五十萬元，扣除上開抵押權之貸款金額後，將餘款支付被告，不足部分以現金補足。且依通常情形，原告向金融機構辦理貸款，最遲一個月即可核下，被告亦已將辦理貸款之全部文件交予原告。詎原告先稱向華南商業銀行申辦貸款，並已核下，然被告向該行打聽，原告實未申辦。另原告寄交之存證信函改稱向交通銀行辦理貸款，又於本件起訴狀稱向新竹商業銀行內湖分行辦理，均為不實。是原告始終不配合辦理貸款手續，產生下列不利被告情形：
１、契約無履行之可能。
２、何時完成移轉登記，遙不可及。
３、被告每月須負擔上開龐大之抵押權之貸款利息。
４．原告只付三十萬元即可控制被告。
５．被告不能順利處分不動產。迨土地增值稅單核下，原告自知理虧，且依系爭契約第二條第三項，原告於增值稅單核下後須支付一百萬元，並開具與尾款同額之本票交被告保管。況原告只付三十萬元，卻要被告繳納一百二十一萬九千七百五十九元之稅金，實有違常情、常理。經兩造協調，原告同意支付與增值稅同額之價金予被告。嗣原告仍遲不辦理貸款以支付價金，故被告未於增值稅繳納期限內繳納。嗣經士林稅捐稽徵處通知繳納增值稅，否則撤銷本案，兩造商議後，原告表示願代被告繳納並充作價金之一部，被告遂於八十八年八月十七日繳納，並遭處以逾期滯納金十八萬二千九百六十四元。故系爭契約第十二條第三項已變更而不適用，原告應於被告完成土地增值稅繳交時，給付價金（包括簽約金）三百五十萬元，並開立面額一千七百五十萬元之本票予被告。然被告屢次口頭催告原告履約，並請代書催告，原告均置之不理。被告乃於同年九月六日以存證信函對原告表明：「．．台端於日前表示在華南商業銀行之房屋貸款已核准，故理應再無任何拖延之道理，然至今台端仍未有履行合約所約定之意思與事實，故本人今要求台端履行合約所約定繳交第一次約定款二百五十萬元未付剩餘款七十六萬零四百八十二元整，並於七日內履行合約之其餘事項，否則應自負遲延之責任，本人依民法第二百四十九條第一項第二款得以沒收台端所有已付之款項，並解除本項房屋買賣之契約，特此催告以茲證明」，詎原告故意拒絕收受，經郵局試投數次，均表示「不在」或「無章」，而以招領逾期退回。然原告已知悉催告內容，且依系爭契約第十二條特約事項第二項約定，上開催告已生送達效力。被告遂於同年十月四日以存證信函通知解除系爭，沒收價金。
(二)縱原告之主張為有理由，其請求二百七十三萬九千五百十八元之違約金顯屬過鉅，請鈞院依法酌減至相當數額。
(三)被告於八十八年十一月二日出賣上開不動產予訴外人 廖日興 ，並移轉所有權登記予訴外人 蔡麗英 ，價金二千二百萬元，較系爭買賣減少三百萬元。又被告支付增值稅滯納金十八萬二千九百六十四元，合計因被告違約而損失三百一十八萬二千九百六十四元。
三、證據：提出買賣契約書、抵押權塗銷同意書、土地增值稅繳款書、存證信函、信封退件、契稅繳款書等影本、土地及建物登記謄本。並聲請傳訊證人張穎祺。
理由
一、查原告主張：伊於八十八年二月八日向被告之夫賴德錦買受上開房地，同年月十二日支付一十萬元定金，同年三月八日簽發面額二十萬元之支票予賴德錦，嗣該契約解除， 賴錦德 將上開不動產所有權移轉被告後，兩造於同年月十八日另簽訂系爭買賣契約，約定價款二千五百萬元，上開三十萬元移作本件價金；伊於同年月三十一日支付五萬元予張穎祺代書繳納契稅，嗣簽發付款人大安銀行，面額一百二十一萬九千七百五十九元，發票日同年五月八日之支票予被告，其後因被告未於同年五月一日至三十日規定期間繳納增值稅，經台北市稅捐稽徵處士林分處通知限期繳納，否則撤案，故兩造商議於同年八月十七日共同至華南銀行天母分行，由伊支付一百二十一萬九千七百五十九元予被告當場繳納增值稅；又伊於同年十月四日接獲被告通知解約，遂於同年月十四日表示被告違約未繳納增值稅，且伊正進行申辦貸款作業，嗣於同年月二十日伊催告被告及代書張穎祺於三日內備妥契稅繳納証明等文件，至新竹商業銀行內湖分行會同辦理貸款未果，伊乃於同年十一月一日通知解約等事實。業據原告提出買賣契約書、匯出匯款收執聯、支票、交款備忘錄、淡水竹圍郵局第七三九號、台北郵局三十七支局第一四二號、第一四六號、第四八０號存證信函、掛號郵件收件回執、支票存根、存摺等影本為證。核與被告提出之買賣契約書、土地增值稅繳款書等影本相符。並為被告所是認，堪信為真正。
二、原告主張：系爭契約第十二條特約事項第三項係變更第二條第一項及第三項之付款方式云云。被告則否認變更第二條第三項約定之付款方式。查系爭契約第二條約定付款辦法：(一)本約簽訂時，原告應付被告二百五十萬元；(三)增值稅、契稅單核下均領訖後，由代書通知兩造於三日內至代書處各自完稅，同時原告支付一百萬元予被告；原告並開具尾款同額之商業本票供保證，該本票由被告保管，於尾款付清時返還發票人；(四)尾款一千七百五十萬元，扣除前順位貸款金額後，餘款付予被告，不足部分以現金補足字樣。第十二條特約事項第三項約定：簽約款押至貸款下來支付，貸款額度若足額支付款項，一次付清餘款字樣。自其文義解釋，應認為僅第二條第一項約定原告於簽約當時應支付之二百五十萬元（其中三十萬元早已支付，故實為二百二十萬元），俟原告取得銀行貸款時支付。且原告取得之銀行貸款如足以支付其餘未付價金，該價金之約定支付期限雖未屆期，原告仍應立即一次付清。是原告雖未取得貸款，然增值稅及契稅業已繳納，原告仍應依第二條第三項約定支付價金一百萬元，及簽發與尾款一千七百五十萬元同面額之本票予被告作擔保履約之用途。此由證人張穎祺證稱：伊任代書，簽訂系爭契約時，原告表示其銀行關係不錯，可以貸到蠻高額度，且其已與華南銀行城東分行陳副理談好，房子也看過，可以貸到二千萬外加信用貸款，此外其大約一個多月後始有現金支付簽約款，故兩造約定報稅與申請貸款同時進行以加快速度，簽約款除已付之三十萬元外，餘款於銀行核撥貸款時支付，稅單核定時支付一百萬元及簽發本票；契約第十二條第三項未包括上開一百萬元價金部分等語，堪以佐證。是原告上開主張不足憑採。
三、原告主張：伊先以支票代墊增值稅，然被告違約未以之繳納，嗣伊再代墊增值稅，已支付系爭契約第二條第三項約定之一百萬元價金等語。被告則以：原告未依約辦理銀行貸款，故同意先行支付與增值稅同額之價金，嗣仍未辦理貸款，故伊未繳納增值稅，原告乃同意代墊增值稅並充作價金，伊則繳納逾期滯納金十八萬二千九百六十四元，是系爭契約第十二條第三項已合意變更，原告應於增值稅繳納同時，給付第二條第一項、第三項之價金三百五十萬元，並簽發面額一千七百五十萬元之本票等語置辯。查：
(一)參諸上開證人張穎祺之證言；兩造約定簽約款俟原告取得銀行貸款時始支付，與一般買賣之約定內容迴異等情。另證人李陳淑貞證稱：伊任職華南銀行和平分行，原告表示其前向城東分行申請貸款，因其已是和平分行之授信戶，依授信歸戶之規定，須向和平分行申請，經原告傳真權狀影本給伊，伊估價結果與原告欲申請之額度差距很大，無法同意貸予原告要求額度等語。堪認兩造於訂約時原預期原告可於短期內順利向華南銀行城東分行申貸，用以支付簽約金。然原告嗣後卻因授信歸戶問題，無法向華南銀行城東分行貸款。轉而欲向華南銀行和平分行申請時，又因該分行願核貸之額度未如預期而擱置。則被告抗辯：原告因遲未辦理貸款，致伊僅收受三十萬元價金，卻需先繳納一百二十一萬九千七百五十九元之增值稅，不合情理，故原告同意先行支付與增值稅同額之簽約金等語，應非不可採信。
(二)系爭契約第七條約定稅費負擔：(一)土地增值稅由被告負擔；(六)本不動產被告應負擔之稅費，如經原告墊付者，原告得自應付款內逕扣之，被告絕無異議字樣。堪認原告如僅單純為被告墊付增值稅，其可選擇請求被告返還墊款，或主張以之扣抵價金債務。然原告先後二次支付與增值稅同額之款項予被告後，未曾主張返還或扣抵價金債務，其亦自認所支付之款項屬價金之一部分，顯見原告係以支付簽約金餘款二百二十萬元，及依系爭契約第二條第三項部分價金之意思，支付上開款項予被告。是被告抗辯：兩造已合意變更系爭契約第十二條第三項之付款期限，且原告應於增值稅繳納同時，給付系爭契約第二條第三項約定之價金餘款七十六萬零四百八十二元，並簽發面額一千七百五十萬元之本票擔保尾款之支付等語，應非無據。
(三)原告主張其第一次支付一百二十一萬九千七百五十九元價金予被告之目的，係供被告繳納增值稅之用乙節，縱然屬實。然查，系爭契約未約定被告繳納增值稅之期限。且系爭契約第三條第六項約定：若原告需以貸款為尾款之支付時，為使貸款順利，確保兩造之權益，原告應於過戶移轉手續前無條件提供必備之證件及足夠擔保貸款額度之擔保物，若係原告信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，原告應於撥款時以現金一次補足，尾款應於產權移轉手續完成二週內付清字樣。顯見被告係於原告申請銀行貸款核准後，始負移轉上開不動產所有權予原告之義務。本件迄八十八年八月十七日原告墊付增值稅時，仍無銀行核貸之事實，原告尚未能請求被告移轉所有權，則被告之前未繳納增值稅，僅發生稅捐稽徵機關得對被告加徵滯納金之效果，無損於原告就系爭契約對被告得主張之任何權利。原告又係自願以墊付增值稅之方式期前支付簽約金及一百萬元部分價金，自難謂被告對原告應負遲延給付之責任。是原告上開主張不足憑採。
四、被告抗辯：伊於八十八年九月六日以存證信函催告原告給付價金七十六萬零四百八十二元整，並於七日內履行合約之其餘事項，雖經郵局試投數次未果，並招領逾期退回，然依系爭契約第十二條特約事項第二項約定，對原告生送達之效力等語。業據被告提出存證信函、信封退件等影本為證，其上記載送達之地址，與原告於系爭買賣契約記載之地址相符。合於系爭契約第十二條特約事項第二項約定：本約所需之書面通知，以立約人所留之地址為通信地址，將來如發生無法送達或當事人拒收時，概以第一次郵遞時間視為既已送達情形。復為原告所是認，堪信為真正。
五、原告主張：本件申請銀行貸款之困難度極高，且被告於八十八年八月十七日繳納增值稅後十九日後即催告履約，於理不合，是伊嗣後催告被告及證人張穎祺配合申辦貸款未果，伊得依系爭契約第八條後段解除契約後，並請求被告賠償與所收價款二百七十三萬九千五百一十八元同額之損害金及其遲延利息云云。被告則以：伊已依系爭契約第八條解除契約，及沒收原告已付價金等語置辯。查：系爭契約第八條約定違約罰責：本約簽訂後，倘原告不按約定日期付款，經被告定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由被告無條件沒收，抵作違約金，並解除本約字樣。原告依約應於八十八年八月十七日支付系爭契約第二條第三項之價金餘款七十六萬零四百八十二元，並簽發面額一千七百五十萬元之本票擔保尾款之支付，然其未履行，經被告以上開存證信函催告原告於七日內履行，原告仍未履行，被告於同年十月四日對原告為解除契約之意思表示，並主張沒收系爭價金充違約金，自非無據。且自八十八年八月十七日起至被告解除契約之日止，原告有一個月餘期間履行上開義務，難謂不充裕。再查，原告履行上開義務本不以其是否取得銀行貸款為停止條件。況原告係不滿意銀行願意核貸之額度，而未申請貸款，並非客觀上有申請之困難，自不得執以延緩履行上開義務。是原告上開主張不足採信，應認系爭契約業因被告行使約定解除權而自始失效。原告嗣後催告被告及代書張穎祺配合至新竹商業銀行內湖分行辦理貸款，及主張解除契約，均不生效力。從而原告請求被告賠償系爭損害金及其利息，為無理由，不應准許。
六、原告請求本院酌減違約金，並依民法第二百五十九條規定，請求被告返還系爭價金二百七十三萬九千五百一十八元及附加利息云云。被告則以：伊轉賣上開不動產，價金減少三百萬元，又繳納滯納金十八萬二千九百六十四元，合計因被告違約而損失三百一十八萬二千九百六十四元等語置辯。查：
(一)約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又按契約當事人約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，最高法院十九年上字第一五五四號判例足資參照。
(二)系爭契約第八條前段約定被告除解除契約外，並得沒收原告所付價金充違約金，應認該違約金係賠償被告因契約解除而生損害額之預定。經查：
１、被告抗辯其於八十八年十一月二日出賣上開不動產予廖日興，並移轉所有權登記予其指定之蔡麗英，價金二千二百萬元之事實，業據被告提出買賣契約書、抵押權塗銷同意書、土地增值稅繳款書、契稅繳款書等影本、土地及建物登記謄本為證。並為原告所不爭執，堪信為真正。惟系爭契約約定價金二千五百萬元扣除被告應負擔之增值稅一百二十一萬九千七百五十九元後，被告實際所得為二千三百七十八萬零二百四十一元。被告轉售之價金二千二百萬元，扣除上開土地增值稅繳款書顯示其繳納之增值稅一百二十一萬八千九百四十七元後，被告實際所得為二千零七十八萬一千零五十三元。則被告因解除系爭契約再轉售上開不動產，其損失之價差應為二百九十九萬九千一百八十八元。至原告主張：被告係急欲脫手，故減價出售，不應視為損失云云，未舉證以實其說。且原告應證明被告以二千二百萬元出售，有低於市場行情之情形，始能謂被告甘冒該差額之損失，而與本件契約之解除間無因果關係，是原告上開主張尚不足採。
２、被告遭稅捐稽徵機關加徵滯納金，乃其未於規定期間繳納增值稅所致，與系爭契約解除並無因果關係。且系爭契約未約定原告應辦理銀行貸款之期限，原告申辦貸款與被告之繳納稅金亦可同時進行，自不得以原告嗣後同意墊付增值稅，反向推論係可歸責於原告之事由，致被告遭加徵滯納金。是被告抗辯原告應賠償該部分損失云云，委無足取。
３、原告主張：上開不動產因政府拓寬道路，使用範圍減縮，影響被告轉售價格云云，未舉證以實其說。且參諸上開買賣契約及土地、建物登記謄本，原告出售及移轉登記予第三人之不動產所有權範圍並未減少，是原告上開主張不足憑採。
(三)綜上，被告因系爭契約解除所生損害為二百九十九萬九千一百八十八元，已超出其沒收之價金數額，揆諸前揭判例意旨，應認該違約金無過高情形。則原告請求被告返還系爭價金及附加利息，亦無理由，不應准許。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，因與本判決結果無涉，故不另論述，附此說明。
八、原告聲請宣告假執行，因其訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。
九、結論：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年十一月六日
民事第三庭法官翁昭蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十一月六日
法院書記官高菁菁