裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第2599號民事判決
裁判日期：民國98年11月04日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第2599號原告甲○○訴訟代理人 陳明宗 律師複代理人乙○○被告丙○○訴訟代理人 何兆龍 律師複代理人 梁育純 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰拾參萬玖仟伍佰元及自民國九十七年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾捌萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰拾參萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時係請求「被告應給付新台幣（下同）200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行」，嗣變更為「被告應給付311萬3,220元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%之利息。願供擔保，請准宣告假執行」，核屬擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國96年5月26日向被告買受其所有坐落於台北縣永和市○○路○○○巷○號10樓之房屋及坐落土地應有部分，並指定登記與原告之配偶 趙語婕 ，於96年6月27日登記完成。因被告仍居住於系爭房屋，兩造即商議由被告先向原告承租系爭房屋至96年9月20日，至96年10月間被告始交付系爭房屋予原告，豈料原告委請工人進場整理、裝潢時，赫然發現系爭房屋之天花板有多處鋼筋裸露、鏽蝕及水泥塊掉落之現象，疑似為海砂屋，嗣經原告委請台灣省土木技師公會取樣鑑定，系爭房屋之水溶性氯離子含量分別為每立方公尺1.254公斤、1.347公斤及1.208公斤，遠超過現行國家標準每立方公尺0.3公斤。又鈞院委請台灣省建築師公會鑑定之結果，系爭房屋率離子含量確實遠超過現行國家標準，可稱為海砂屋，故系爭房屋具有瑕疵應無疑義。依據台灣省建築師公會出具之鑑定報告書，系爭房屋氯離子含量過高造成部分鋼筋鏽蝕，可透過補強方式處理，修復費用為
197萬3,720元，又上開瑕疵致系爭房屋於98年5月間價值減損113萬9,500元，合計為311萬3,220元，爰依民法第
354條、第359條及第227條第1項等規定，請求被告減價等語。並聲明：㈠被告應給付原告311萬3,220元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：氯離子偏高並不等於即是海砂屋，本件台灣省建築師公會所做鑑定報告書並未證明系爭房屋為海砂屋。又系爭房屋建築完成日期是78年9月9日，彼時並無新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定，且系爭房屋是經驗收合格領有使用執照，依法律不溯及既往原則，應屬無瑕疵房屋。
倘若系爭房屋真為海砂屋，被告於原告告知前確為不知情，且被告從未保證系爭房屋非海砂屋。另於買賣契約書中之「房地產標的現況說明書」加列注意事項「買方對於本房地產是否為海砂屋或幅射屋有疑義時，應於簽訂契約後支付第2期款前（或1個月內）自行檢測之，買方(檢測人員)為前項檢測時，賣方不得拒絕其進入。」，而原告亦自承「本人於簽訂買賣契約後因同棟大樓出現海砂屋疑慮事件」，其未依前開說明書注意事項辦理，依民法第355條之規定，被告自不負擔保責任。買方不為實行上開檢測，顯見兩造已就房屋之現況交屋之現況已達成合意，至少也有默示合意，則依民法第373條規定，交付後之為危險應由原告負擔。原告彼時並無任何保留意見，其遲至97年5月26日才做檢測，應有民法第355條第2項、第356條第1、2項之情形。退步言之，如鈞院認為原告權利受損，惟被告於出售系爭房屋自始至終未有任何隱瞞，被告主觀上既無故意或過失，要求不知情之被告負賠償責任，自屬無理。末查，依據上開鑑定報告書，系爭113萬9,500元是方案1之減損價格，而197萬3,720元則是方案2之減損價格即修復工程費，此2方案是鑑定單位並陳予鈞院審酌，只可擇一，豈容加總求償。倘鈞院認為原告主張有理，僅是所請金額多寡之判斷，被告亦主張原告與有過失，請求減少原告所請等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：原告於96年5月26日向被告購買系爭房屋，並約定先由被告向原告承租系爭房屋，交屋日不得逾96年9月20日，嗣後已完成點交，原告於97年5月21日委請台灣省土木技師公會檢驗，該公會於97年5月26日出具混凝土氯離子含量試驗報告，氯離子含量分別為每立方公尺1.254公斤、1.347公斤及
1.208公斤，原告於97年6月6日發函通知被告系爭房屋具有上開瑕疵等情，有不動產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、台灣省土木技師公會混凝土氯離子含量試驗報告、存證信函等在卷可稽（見台灣台北地方法院97年度訴字第4504號案卷第5頁-第10頁、第23、24頁），且為兩造所不爭，自堪信為真實。至於系爭房屋之點交時間，原告主張為96年10月間，被告則抗辯為96年9月間，惟查，原告提出之不動產買賣契約書之交付紀錄記載：「民國96年9月12日賣方交付鑰匙予買方，經買方點收無誤，完成點交，付清尾款」，其後並有兩造之簽名，有上開不動產買賣契約書1件在卷可稽（見台灣台北地方法院上開案卷第7頁下方），堪認被告已於96年9月12日完成系爭房屋之點交。
四、本件應審究之爭執事項：
（一）系爭房屋有無瑕疵？
（二）被告是否應負物之瑕疵擔保責任？原告有無怠於檢查，而依民法第355條第2項之規定，被告可不負擔保之責？
（三）原告如可請求減少買賣價金，可減少之數額為多少？
（四）原告對於損害之擴大是否與有過失？
五、本院得心證之理由：
（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，同法第354條第1項前段定有明文。本件原告主張系爭房屋為海砂屋，被告應負物之瑕疵擔保責任，然為被告所否認。經查：
1.所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者亦屬之，最高法院73年台上字第1173號判例參照。又依通常交易觀念，建築物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建築物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建築物形體、構造缺乏穩固、耐用之功能，而有龜裂、崩塌之安全疑虞時，即應認該建築物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。
2.系爭房屋經原告於96年5月21日委請台灣省土木技師公會就混凝土氯離子含量作檢測試驗，經取樣檢測於同年5月26日完成報告，該氯離子含量分別為每立方公尺1.254公斤、1.347公斤及1.208公斤，有台灣省土木技師公會混凝土氯離子含量試驗報告在卷可稽（見台灣台北地方法院上開案卷第10頁）。 嗣本院 亦於98年2月27日委請台灣省建築師公會派員鑑定，其鑑定結果認「客廳柱氯離子含量每立方公尺1.347公斤、臥室樑氯離子每立方公尺1.835公斤、主臥廁所樑氯離子含量每立方公尺0.441公斤，...經比對鑑定標的物之鑽心及粉末試體所得之混凝土中水溶性檢測結果，若依最近之修訂規定值來比對，其所得值確已超過規定值（每立方公尺0.3公斤）」、「依現場混凝土鑽心取樣結果，其混凝土之中性化程度由平均值及臥室樑試體中得知均已超過基準值，但在客廳柱位處之試體中性化程度亦接近基準值；其表鋼筋混凝土構造利用強鹼性混凝土保護鋼筋免於銹蝕之特性逐漸降低」、「混凝土抗壓強度試驗結果，其強度尚符合fc'=210kgf/c㎡之規定；若以fc'=280kgf/c㎡之標準而言，則抗壓強度有不足的現象」、「鑑定標的物依鑑定結果為受高氯離子危害之構造」等情，有台灣省建築師公會鑑定報告書在卷足參（見鑑定報告書第3頁至第6頁）。是原告主張系爭房屋氯離子含量過高，為俗稱之海砂屋，具有瑕疵，即屬可採。
3.被告抗辯系爭房屋於78年9月間即建築完成，當時無氯離子含量標準，依法律不溯及既往原則，只需系爭房屋符合其時法令規定建築即無瑕疵云云。惟查，混凝土最大水溶性氯離子含量標準值，係83年7月22日第1次修訂公布國家標準CNS3090號，針對混凝土最大水溶性氯離子含量規定，所處環境須作耐久性考量者，每立方公尺為0.3公斤，一般環境每立方公尺為0.6公斤，嗣87年6月25日第2次修訂公布，對鋼筋混凝土所有環境氯離子含量修正為每立方公尺0.3公斤，如超過上開規定值時，鋼筋需作防銹處理（見上開鑑定報告書第4頁）。系爭房屋建築時固然尚未制訂公布上開國家標準，然建築物之形體、結構需具備安全、耐用之通常效用，使任何人居住或使用該建築物，均不會因天花板、牆壁之混凝土有隨時龜裂、崩塌之危險而影響安全，上開國家標準CNS3090號規定值僅係提供一個較清晰之判斷標準，縱使上開國家標準CNS3090號未修訂公布，建築物本身亦需具備此一通常效用，換言之，並非未修訂公布上開國家標準，建築物之氯離子含量即可不受任何制約。再者，系爭房屋經檢測氯離子含量平均值為每立方公尺1.208公斤，不論係依據83年或87年所修定國家標準，均較上開標準值高出甚多，甚至為87年修訂之標準值3倍之多，足認系爭房屋在興建時確實具有混凝土中水溶性氯離子含量過高之瑕疵。而鋼筋水泥中如因氯離子含量過高，逐年腐蝕必導致建物結構安全堪虞，且牆壁泥塊剝落，除修繕成本高昂，每年又須因泥塊剝落而反覆重新粉刷，費時費力，依社會一般交易通念，如為買受人事前知悉，當不可能願意購買，而買受人於不知情之情形下買受，亦甚難再賣出，該建物自有瑕疵甚明。故被告上開抗辯，殊非足取。
4.被告再辯原告若有海砂屋疑慮，應於簽約後支付第2期款前或1個月內自行檢測之，卻逾期怠於檢測，為重大過失而不知瑕疵，及怠於通知，依民法第355條第2項、第35
6條規定，伊不負擔保責任云云。惟查兩造所簽買賣契約書中之「房地產標的現況說明書」下方固然有加列注意事項記載：「買方對於本房地產是否為海砂屋或幅射屋有疑義時，應於簽訂契約後支付第2期款前（或1個月內）自行檢測之，買方(檢測人員)為前項檢測時，賣方不得拒絕其進入。」（見台灣台北地方法院上開案卷第22頁）。
然上開文字並無買方逾期未檢測時，「不得再主張海砂屋瑕疵」或「拋棄物之瑕疵擔保請求權」，或「賣方不負擔海砂屋瑕疵擔保」之失權約定，故被告辯稱原告未於支付第2期款前或1個月內檢測海砂屋，為重大過失不知瑕疵云云，洵屬無據。次查建築物是否為海砂屋，除非外觀上已有天花板、牆壁混凝土剝落、鋼筋外露、銹蝕等明顯瑕疵存在，否則一般人藉由目視檢查，是無法檢測出混凝土中水溶性氯離子含量是否過高，況且縱使有牆壁混凝土剝落、鋼筋外露、銹蝕等瑕疵出現，形成原因不一而足，一般人亦未必會直接認定係海砂屋，勢必待有上述明顯且異常之瑕疵出現時，居住者始會產生疑慮，而委請專業人士從事鑑定方能判斷原因為何。本件原告固然於96年9月間即收受系爭房屋之點交，惟該屋尚須重新裝潢施作，至97年5月間尚在從事裝潢施作，有原告提出之裝修費用收據等在卷為憑（見本院卷第62頁至第69頁），又原告於寄發予被告之存證信函中表示因同棟大樓出現海砂屋疑慮事件，始於97年5月26日作海砂屋檢測，有存證信函1件在卷可稽（見台灣台北地方法院上開案卷第23頁、第24頁），原告委請台灣省土木技師公會於97年5月26日完成混凝土氯離子含量試驗報告，嗣原告旋以97年6月6日永和郵局第579號存證信函通知被告，有台灣省土木技師公會混凝土氯離子含量試驗報告、存證信函為憑（見台灣台北地方法院上開案卷第10頁、第22頁至第23頁），時間上尚稱合理，難認有怠於檢查或通知之情事，故被告辯稱原告是重大過失不知瑕疵或怠於通知，依民法第355條第2項、第
356條規定，伊不負擔保責任云云，即非可採。
5.綜上，系爭房屋混凝土水溶性氯離子含量確實過高，致房屋結構穩固、耐用之通常效用有所減少，被告應負物之瑕疵責任，應可認定。
（二）計算減少價金數額之方法：⒈按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年台上字第1615號判決意旨參照）。
⒉系爭房屋依鑑定結果為受高氯離子危害之構造，其鋼筋混
凝土品質劣化之現況是可以補強或改善的（參見台灣省建築師公會鑑定報告書第6頁）。又關於系爭房屋交易價值減損評估，台灣省建築師公會於上開鑑定報告書中提供2個評估方案，分述如下：
評估方案1係基於房屋高氯離子含量對價格影響的概念是以「房屋已不具耐久性且有可能損害建築物結構安全，及房屋不具價值，僅其坐落土地有其價值」之原則處理，另將系爭房屋之耐用年數以60年計算，以此原則評估房屋交易減損之價值影響如下：
土地價格：120萬4,000元建築價格：227萬9,000元總價格：348萬3,000元房屋耐用年數以60年計算，至今經過年數約為20年，估計減損之交易價格：
鑑定標的物之價格=120萬4,000元+((227萬9,000元/（（60-20)%+40%））x40%=234萬3,500元減損之交易價格=348萬3,000元-234萬3,500元=113萬9,500元評估方案2依防蝕修復工程之成本來評估，系爭房屋使用已將近20年，以一般正常房屋之折舊及耐用年數計算可續用40年，排除心理因素，修復後之房屋等同於一般正常房屋。其相關工程經費可視為減損之交易價格計算如下：
防蝕修復工程費：106萬3,720元防蝕系統維護費：76萬元其他雜項支出：15萬元鑑定標的物之修復工程費：106萬3,720元+76萬元+15萬元=197萬3,720元故減損之交易價格為197萬3,720元（以上參見台灣省建築師公會鑑定報告書第7頁、第8頁）⒊倘採取評估方案2依防蝕修復工程之成本評估，將工程經
費視為可減損之交易價格，則因該方案並未考慮相關修復工程之折舊問題，逕以修復工程之工程經費視為可減損之交易價格，自屬不宜。本院審酌上開評估方案，認為以評估方案1之計算方式評估原告可請求減少價金之數額，較為適當。
⒋又上開評估方案係由本院擇一適當者認定，作為評估原告
可請求減少價金之數額，原告主張將上二種評估方案之金額加總為311萬3,220元，依民法第354條、第359條及第227條第1項等規定，請求被告減價311萬3,220元，自難認有理由。
（三）另被告辯稱原告未於簽約後支付第2期款前或1個月內自行檢測是否屬海砂屋，致增加補強修復費用，對損害擴大有過失云云。惟原告未於簽約後支付第2期款前或1個月內自行檢測是否屬海砂屋乙節，並不生失權效果，已如前述，自難認原告未於上開期限內自行檢測，有何過失可言，況被告亦未能舉證證明延後數月檢測，有造成補強費用之增加或價值減損之增加，是其抗辯應依民法第217條第
1項之規定減輕賠償金額云云，委不足取。
六、從而，原告請求被告給付113萬9,500元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起（即97年9月11日）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴之部分並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，不應准許，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年11月4日
民事第二庭法官連育群以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年11月4日
書記官溫婷雅