裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第677號民事判決
裁判日期：民國113年03月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第677號原告 陳靜怡 訴訟代理人 羅閎逸 律師複代理人 吳佩書 律師
林吟蘋 律師 田美娟 律師被告 賴麗如 當事人間拆屋還地事件，本院於民國113年2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○區○○段0000000地號土地上如附圖編號109-114⑴所示部分面積22平方公尺之雨遮、圍牆、庭院及鐵柵門除去騰空，並將該部分土地返還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣510,000元為被告供擔保後得假執行。但被告以新臺幣1,530,650元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項本文、第256條分別定有明文。查原告起訴時原聲明為：「被告應將坐落臺中市○區○○段000000地號土地上，如起訴狀附圖所示編號A部分（其位置、範圍及面積以實測為準）土地上之雨遮、圍牆及鐵柵門除去騰空後，並將該範圍之土地返還予原告及其他共有人全體。」（見本院卷一第11頁）。嗣原告依臺中市中正地政事務所測量結果，於民國112年3月9日以言詞變更訴之聲明為：「被告應將坐落臺中市○區○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）如臺中市中正地政事務所收件日期111年11月3日正土測字第197600號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號109-144⑴部分土地上之雨遮、圍牆、庭院及鐵柵門（下稱系爭増建物）除去騰空後，將該範圍之土地返還予原告及其他共有人全體。」（見本院卷一第191頁）。本院審酌原告係配合地政機關勘測後測量成果而更正聲明，屬於不變更訴訟標的而更正事實上之陳述，依前揭民事訴訟法第256條規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠兩造為系爭土地之共有人，被告為坐落系爭土地上門牌號碼
臺中市○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭建物，其所在社區同批建物合稱系爭社區建物）之所有權人，亦為系爭土地上如附圖所示編號109-144⑴部分之系爭増建物之事實上處分權人，惟被告並未徵得系爭土地全體共有人之同意，亦無合法使用權利，即以系爭增建物無權占用系爭土地，其中鐵柵門及圍牆是二次施工，雨遮及庭院部分是後來住戶自行建造，原告全部否認是建商所建，被告應舉證由何人所建，被告所為已嚴重侵害系爭土地共有人權利。又被告於本院109年度訴字第1125號、臺灣高等法院臺中分院111年度上字第2號請求原告拆屋還地事件中（下合稱另案），均否認兩造之系爭社區所有權人間存在任何分管契約，而原告在另案雖然主張有分管契約，然未經另案法官所採納，並判決認定兩造之系爭社區所有權人間並無存在任何分管契約，故原告於本案亦遵循另案判決之見解，主張系爭社區所有權人間並無分管契約存在。
㈡另依證人 丁瑞香 、 沙孝婉 、 邱吉利 、 藍澄雄 等之證述，均無
法證明系爭社區住戶有明示或默示同意一樓住戶即被告得專用區分所有權人共有之系爭土地；至臺中市工務局使用執照存根所顯示之停車站室外210㎡，則係一公共使用空間，亦非專屬被告得使用之範圍。綜上，系爭增建物顯無系爭土地正當之占有權源，核屬無權占有。為此依民法第767條、第821條之規定，提起本件訴訟，請求被告將系爭増建物除去騰空後，將如附圖所示編號109-144⑴部分之土地返還原告及其他共有人全體等語。
㈢並聲明：⒈被告應將系爭土地上如附圖所示編號109-144⑴部分
土地上之雨遮、圍牆、庭院及鐵柵門除去騰空後，將該範圍之土地返還原告及其他共有人全體。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地建商當初早已立柱圍起，售予一樓住戶使用權，如
附圖所示編號109-144⑴部分之土地上，確實具有分管契約存在，甚或同巷A、B二棟1至9號、2至14號亦皆有合法空地可以使用，其上主建物之外所餘空地均整齊劃一，系爭增建物原為建商所建，歷年由事實上處分權人更新材質而已，而原告係於106年6月27日法拍取得系爭建物及系爭增建物，一手住戶稱系爭增建物係建商圍起來的，被告未曾變動過，斷無原告所主張之被告有增建雨遮、圍牆及鐵柵門等情。
㈡又於另案中，原告於其所有坐落臺中市○區○○路000巷00號房
屋（下稱原告房屋）之防火巷興建車庫及房間使用，惟未經土地共有人同意，被告因此於另案起訴請求拆除，並經另案法院判決原告敗訴。原告房屋前方亦有較被告所有系爭建物為大之專用空地，被告認有分管契約、屬於合法使用，故未於另案一併起訴。原告於另案中曾主張一樓空地包含其屋前、屋側空地均有分管契約，今卻於本件主張無分管契約，實違反誠信原則及禁反言原則。
㈢另依證人丁瑞香、沙孝婉之證述可知，建商確實於系爭土地
上立柱、設圍牆、設門，俾供一樓住戶使用，至少有默示分管契約；退步言，縱建商未增建雨遮，然既已立柱、設圍牆、設門，排除他人進入，分管予一樓住戶使用該等屋前空地及既有設施，且一樓每戶門牌均貼於該屋前空地之圍牆上，益見有分管之約定甚明。參以被告所有之圍牆門外巷寬8米，使用執照存根上記載停車站之室外高度210公分，應即為圍牆高度，使他人無法攀越，則一樓住戶縱使自行增建圍牆上方雨遮，猶屬約定分管之空地範圍內，自無妨其他共有人之權益可言等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決
，被告願供擔保，請准免予假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第85頁）：㈠兩造均為坐落臺中市○區○○段0000000地號土地即系爭土地之
共有人之一，原告之權利範圍1/55、被告之權利範圍為2/55。
㈡被告所有系爭建物門牌號碼臺中市○區○○路000巷00號房屋前
方之鐵柵門、圍牆及其內庭院（其上有兩遮）即系爭增建物，占用系爭土地如附圖所示000-000(0)之位置，占用面積為22平方公尺。
㈢另案訴訟（本院109年度訴字第1125號、臺灣高等法院臺中分
院111年度上字第2號）中，本件原告主張系爭社區有分管約定，但經敗訴確定，迄今本件原告尚未依另案判決拆除防火巷之車庫。
㈣原證5所示竣工圖照片，系爭社區一樓並無圍牆、鐵柵門、庭院、雨遮等設計。
四、得心證之理由：㈠原告主張兩造為系爭土地之共有人，系爭增建物係未徵得系
爭土地全體共有人之同意而設置，且被告無合法使用權利，卻無權占用系爭土地上如附圖所示編號109-144⑴部分之土地，被告既為系爭增建物之事實上處分權人，應就其侵害系爭土地共有人之權利，透過除去鐵柵門、圍牆、庭院、雨遮且騰空之方式，排除之，返還占用部分予共有人等情，業據原告提出土地登記第一類謄本、建物登記第二類謄本、建物登記第一類謄本、系爭增建物現場照片、本院109年度訴字第1125號民事事件110年8月19日言詞辯論筆錄、土地登記第二類謄本、系爭社區建物竣工照片等件（見本院卷一第17-23、37-43、73-79、237-291、325-381、本院卷二第21頁）為證，並經本院囑託臺中市中正地政事務所至現場勘測，有該地政事務所112年2月3日中正地所二字第1120001075號函及所附附圖、本院勘驗筆錄、現場照片在卷可按（見本院卷一第153-169、175、177頁）；且被告並不爭執系爭土地為兩造及其他共有人所共有、系爭增建物占用系爭土地如附圖所示編號109-144⑴部分（見不爭執事項㈠㈡），堪認原告之主張尚非無據。然被告否認其無權占用系爭土地，拒絕除去系爭增建物騰空返還占有之範圍，並以前詞置辯，是本件兩造之爭點即為原告主張被告無權占有系爭土地，請求被告將無權占有系爭土地之雨遮、圍牆、庭院及鐵柵門除去騰空，並將該範圍之土地返還予原告及全體共有人，有無理由？說明如下。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，然共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決先例意旨參照）。再按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2030號民事判決意旨參照）。查被告抗辯：其係有權占有系爭土地，因建商於系爭社區建物竣工時早已立柱圍起，售予一樓住戶使用權，並排除他人進入，分管予一樓住戶使用屋前空地及既有設施，至少系爭土地共有人間應有默示分管契約等語，自應由其就占有系爭土地具有法律上正當權源，負舉證責任，合先敘明。
㈢另按公寓大廈共用部分供特定區分所有人專用，須經約定，
其約定方式有三，其一依民法第819條第2項或土地法第34條之1第1項規定，分別取得全體共有人或多數共有人之同意，其二依民法第799條第3項或管理條例第23條規定成立之規約，其三依讓售契約，即公寓大廈之原始出賣人（通常為建商)，於分批出售時，以定型化契約約定特定區分所有權人對於法定空地或庭院或屋頂等共用部分有專用權。經查：
⒈系爭增建物占用系爭土地並未取得全體共有人或多數共有人
之同意，亦未有成立專用之規約等情，業據到庭證人即系爭社區一樓住戶丁瑞香證稱：「（問：你住在那邊時，因為也是一樓，有無聽鄰居說一樓的住戶就可以使用一樓圍牆內之空間？）…一樓的圍牆內空間，都是由一樓住戶來使用，是我自己個人認為，我沒有聽其他鄰居說到可以這樣。」、「（問：是否鄰居有告訴過你圍牆內空地是由一樓住戶使用？）當時我是承租一樓的房子居住，是房東告訴我圍牆內空地我可以使用，非鄰居告訴我。」等語（見本院卷一第230、231頁）；證人即68年起即居住在系爭社區之沙孝婉證稱：「（問：...當初住戶是否有過這樣的同意，讓人來使用大家共有土地的約定？）我不知道，但我自己沒有跟人這樣書面或口頭約定過，也沒人跟我協商過。」、「（問：你有無聽聞任何鄰居提到過1樓圍起來的地就是供一樓住戶使用？）這個沒有討論過。」等語（見本院卷一第409頁）：證人即住在系爭社區約20-30年之 邱吉利證 稱：「（問：你住在該房屋的期間，有聽聞或你自己有參與任何關於社區住戶，大家有過什麼樣的約定？說一樓的空地要給一樓的住戶使用的這些事情過？）當初是沒有討論，但是都有一個圍籬。」等語（見本院卷二第127頁）明確，堪認系爭社區並未以共有人同意或訂定規約之方式約定系爭土地之分管專用契約。
⒉而被告就建商於分批出售系爭社區建物時，是否有以讓售契
約約定一樓區分所有權人對於系爭土地之法定空地等共用部分具有專用權一情，僅空言辯稱：建商於建物竣工時早已立柱圍起，售予一樓住戶使用權，並排除他人進入，分管予一樓住戶使用屋前空地及既有設施等語，卻未提出相關之不動產買賣契約或其他證據證明，實難認被告前開所辯為可採。況且，觀之系爭社區建物竣工之照片（見本院卷二第21頁），系爭社區建物一樓周遭當時並無圍牆、鐵柵門、庭院、雨遮等存在，亦為被告所不爭執（見不爭執事項㈣），要難認定建商於出售系爭社區建物時，即已設置系爭增建物，且曾以讓售契約約定一樓區分所有權人對於系爭土地之共有部分具有專用權。再者，依系爭社區建物之監造人員即證人藍澄雄到庭證述：「（問：提示卷㈡21、22頁，這是本件建案蓋好時，建築物狀況的照片，你有無印象？）沒什麼印象，但...建築師在做設計的時候，基於空地比與建蔽率，不會去設計雨棚，沒有雨棚。」、「（問：因為空地比、建蔽率要符合法規？）是。」、「（問：是否會有圍牆？）不會，所以沒有雨棚。」、「（問：這個圖是標準的，照現場圖說建築出來的狀況？）對，有雨棚就沒辦法申請使用執照。」等語（見本院卷二第162、163頁），亦可知系爭社區建物完工而取得使用執照時，應無圍牆及雨遮之設置，被告辯稱系爭增建物均係建商當時所建、僅是歷年由事實上處分權人更新材質等語，並不可採。而依上揭證人沙孝婉二度到法庭結證：「（問：你上次開庭說『我們當時買預售屋時就有示意圖』是在什麼情況下看到示意圖？誰給你的？）建商推出建案的時候，有掛一個類似像廣告的。」、「（問：你去看房子的時候，建商給你看了一張類似像傳單的資料？）對。」、「（問：傳單的資料，內容是什麼樣子？）就是寫可以幾年貸款之類的。」、「（問：傳單內容有無關於一樓的房屋的外觀繪製？）記不清了。」、「（問：妳所謂的示意圖指的就是要來買房子的人需要怎麼樣去？）對，那邊有一個接待的人拿了一些資料給我們看。」、「（問：這個資料的內容主要是關於？）內容有提到自備款多少，有幾年的貸款。」、「（問：主要是這個內容？）對。」、「（問：有無提到當時一樓的住戶有沒有圍牆或者是庭院？）其實那個圍牆完全都是靠我去那邊住，記憶裡面的。」、「（問：沒有任何來自於建商資料的印象？）對。」等語（見本院卷二第78、79頁），益徵系爭社區建物當時是以預售方式銷售，建商當時所提供之預售相關資訊（傳單）中並無一樓房屋之外觀繪製，且無載明專用約定甚顯，無從認定建商有以讓售契約約定分管至明。被告空言抗辯建商於建物竣工時早已立柱圍起，售予一樓住戶使用權，分管予一樓住戶使用屋前空地及既有設施等語，實難採認。
⒊被告雖復辯稱：「系爭社區建物留存於臺中市工務局使用執
照存根上記載停車站之室外高度210公分，即為圍牆高度，比一般人身高還高，一般人不容易看到，有尖物防盜使人不能攀越，雖其上未載明圍牆二字，是建商二次施工」等語（見本院卷一第410頁、卷二第29、30頁），惟該使用執照存根係記載210㎡（平方公尺），並非記載高度（公分），被告以此認定係屬圍牆高度之記載，明顯有誤。此外，依前開證人藍澄雄到庭所為之證述：「（問：方才提示的使用執照存根裡有黃色蠟筆畫起來寫『室外210平方公尺』的各層面積停車站，是指那個部分？）那是一個法定空地，應該是停車的空間。」、「（問：210平方公尺是否指全部住戶加起來的停車空間？）是指這一塊基地屬於建築物的有多少面積，屬於室外的有多少面積。」、「（問：沒有說那些地方是屬於誰的？）對。」、「（問：只是很空泛的說哪些部分有多少面積，但沒有說這些部份是誰所有的？）對。」等語（見本院卷二第165頁）可知，此210㎡（平方公尺）之記載是指法定空地面積，為停車空間，並非屬特定人所有；且既係停車空間，應使車輛得以順暢停放，自不得搭建圍牆或其他阻礙通行之地上物，是此一記載亦無法證明建商曾以讓售契約約定，系爭社區建物之區分所有權人對於法定空地或庭院或屋頂等共用部分具有專用權，被告前開所辯，乃無可採。
⒋又原告於另案中曾聲請傳喚證人 黃建璋 、 吳學志 到庭作證，
以證明系爭社區之建物於土地共有人間存有分管契約，惟黃建璋於另案中證稱：本件原告是伊一樓的鄰居，伊是從83年間退伍後才跟著長輩住在前開公寓，不知道長輩是向何人購買，伊和其他共有人不曾討論過土地共用部分要如何使用等語（見另案一審卷第258、259頁）；吳學志於另案中證稱：
伊是在83年間向前手屋主購買而搬進前開公寓，只知道系爭社區有共有土地，土地共有人沒有協商過土地要如何使用等語（見另案一審卷第261、262頁）。依前開2名證人於另案中所為之證述可知，渠等均無從證明系爭社區共有土地之共有人間有何分管契約之合意，是另案判決亦認定無法確認系爭社區共有人間就共有土地存有分管契約，且經二審、三審維持在案，有上開判決附卷可佐（見本院卷一第203-221頁）。酌以系爭社區建物之基地橫跨數筆土地，本件之系爭土地既與另案判決中坐落臺中市○區○○段0000000地號之土地，同為兩造及其他共有人共有之土地，則本件原告遵循另案判決後之認定，改主張本件系爭土地共有人間並無分管契約存在，應無違反誠信原則或禁反言原則之餘地。
⒌綜上，被告既未能舉證證明系爭土地之共有人就系爭土地存
有分管契約，則自難肯認其以系爭增建物占有系爭土地係屬有權占有。
㈣復按默示之意思表示乃以其他方法間接的使人推知其意思，
表示與單純之沉默有別。單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院80年度台上字第1470號、83年度台上字第237號判決意旨參照）。又共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，固非不得認有默示分管契約之存在；然共有人倘僅單純未就共有物行使權利，而無其他客觀言行足認其有成立分管契約之意思，即難單以其他共有人未行使權利乙情，逕認共有人間已成立默示分管契約。被告抗辯本件情形至少亦有默示分管契約等語，惟查：
⒈證人丁瑞香於112年5月2日到庭證稱：「（問：你住在那邊時
，因為也是一樓，有無聽鄰居說一樓的住戶就可以使用一樓圍牆內的空間？）25號旁邊有一個車庫，我有把它整理過後做使用。我住一樓時，一樓的圍牆內空間，都是由一樓住戶來使用。是我自己個人認為，我沒有聽其他鄰居說到可以這樣。」、「（問：是否鄰居有告訴過你一樓圍牆內空地是由一樓住戶使用？）當時我是承租一樓的房子居住，是房東告訴我圍牆內空地我可以使用，非鄰居告訴我。」等語（見本院卷一第230、231頁），足見系爭土地之其他共有人（鄰人）均未曾向證人丁瑞香就是否得管理一樓圍牆內空間一情有過任何主張或表示，僅係單純沈默而未為加以制止，應非默許同意繼續使用。
⒉證人沙孝婉於112年6月20日到庭證稱：「（問：…這樣40幾年
來妳也都沒有任何意見，當初妳看到建商就是這樣子，妳也說未經主人同意不能推門進去人家家裡，妳是第一手住戶，妳也有一樓住戶前面空地的產權的話，妳那麼久都沒有表示意見，是否可以推定妳也有默示同意由一樓住戶專門使用的意思？）我覺得不能用默示這兩個字，如果跟自己權益相抵觸時誰會默示？還是要保障自己的權利。」等語（見本院卷一第410頁），可知證人沙孝婉身為系爭土地之共有人，雖未向系爭土地一樓住戶管理圍牆內空間一情為任何之異議，惟已透過到庭證述明確表明此並非默示同意被告繼續使用，僅為單純沈默。
⒊證人邱吉利於112年12月28日到庭證稱：「（問：你住在該房
屋的期間，有聽聞或你自己有參與任何關於社區住戶，大家有過什麼樣的約定？說一樓的空地要給一樓的住戶使用的這些事情過？）當初是沒有討論，但是都有一個圍籬。」、「（問：大家住戶都沒有討論過就對了？）對。」、「（問：你搬進去的時候，一樓就有圍籬，你們一樓的住戶也沒有跟其他住戶討論過，是否就直接使用圍籬裡面的範圍？）都沒有，因為之前我跟我前手屋主買時，現狀就是照我買的狀況這樣。」、「（問：前手的屋主有無告訴你，該圍籬裡面的土地有可能是共有的，不是你專有的地？）我沒有聽說，當初也那麼久了，應該也沒有。」等語（見本院卷二第127、128頁），可見系爭土地之其他共有人（鄰人）均未曾向證人邱吉利就是否得管理一樓圍牆內空間一情為任何之主張或表示，且證人邱吉利對於其所使用之一樓建物是否占用共有土地並不知悉，益見其他系爭土地共有人恐僅係長年未就系爭增建物所坐落之系爭土地行使權利，而屬單純沉默，難認有何足以構成默示意思表示之客觀言行。
⒋承上，被告所請求調查之數位證人既均未能證明土地共有人
就系爭土地有默示分管之約定，被告復未能提出其他證據以實其說，自難肯認其以系爭增建物占有系爭土地係屬有權占有。
五、綜上所述，被告既未能就其以系爭增建物占有系爭土地具有法律上正當權源舉證證明，且不爭執其就系爭增建物具有事實上之處分權（見本院卷一第89頁），則原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條之規定，請求被告除去系爭增建物，騰空返還占有之如附圖編號109-114⑴所示部分面積22平方公尺之系爭土地予原告及共有人全體，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國113年3月28日
民事第三庭法官林秉暉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年3月28日
書記官黃舜民附圖：
臺中市中正地政事務所收件日期111年11月3日正土測字第197600號土地複丈成果圖