臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第209號
原 告 世貿財星廣場管理委員會
法定代理人 廖智賢
訴訟代理人 蘇明淵 律師
被 告 財團法人桃園市私立啟新社福會
特別代理人 黃清結
訴訟代理人 丁俊和 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106年4月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬玖仟捌佰伍拾玖元，及自民國一
百零六年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣壹拾貳萬玖仟捌佰伍拾玖元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法
定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴
法院之審判長，選任特別代理人。無訴訟能力人有為訴訟之
必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親
屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理
人。選任特別代理人之裁定，並應送達於特別代理人。特別
代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一
切訴訟行為。但不得為捨棄、認諾、撤回或和解，民事訴訟
法第51條第1至4項定有明文。查，原告之董事長即法定代
理人黃清結，前經本院以100年度裁全字第63號裁定及100
年度司執全字第292號執行命令，諭知其於本院99年度訴字
第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限，
是原告有法定代理人不能行代理權之情形存在，就此，本院
前經黃清結之聲請，而以106年度壢簡字第209號裁定選任
黃清結為被告之特別代理人，則黃清結以被告特別代理人之
身份代表被告為本件訴訟，自屬合法。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告為原告社區之區分所有權人，其所有之建物
門牌號碼為桃園市○○區○○○路○段○○○號8樓之41（下
稱系爭房屋），其區分所有權之範圍包含：主建物33.53平
方公尺、露台369.23平方公尺（計121.84坪）及依下列比例
之4項共有部分：（1）1735.56平方公尺，權利範圍111/
100000（0.58坪）。（2）1263.67平方公尺，權利範圍11
1/100000（0.42坪）。（3）954.72平方公尺，權利範圍11
1/100000（0.32坪）。（4）1252.6平方公尺，權利範圍29
9/10000（11.33坪）。面積共計134.49坪（計算式：121.
84+0.58+0.42+0.32+11.33=134.49坪），而依原告社區住戶
規約（下稱系爭住戶規約）第12條第1項之規定，被告雖未
使用系爭房屋，仍應按權狀登記面積所載坪數每坪每月繳納
新臺幣（下同）40元之管理費，被告每月應繳之管理費為5,
379元（計算式：134.49坪x40元=5,379元），再依系爭住
戶規約第11條第1項規定，被告應分擔系爭社區之電力設備
保養費、維修費及消檢申報費。詎被告自民國104年4月起
至106年1月止，未繳納計22個月之管理費共118,338元（
計算式：5,379元x22個月=118,338元）及105年度消防檢
查申報費2,097元、設備維修費8,149元、104年度高壓電
力設備保養費622元、105年度高壓電力設備保養費653元
，共計129,859元（計算式：118,338+2,097+8,149+622
+653=129,859），迭經催討未果。為此，爰依系爭住戶規約
第11、12條之約定及公寓大廈管理條例第21條之規定提起本
件訴訟等語。並聲明：1.如主文第1項所示。2.願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告則以：被告所有之系爭房屋早因無人承租而10餘年未使
用，被告現在出入系爭房屋都需要原告社區警衛陪同，由警
衛持進出電梯之磁性鑰匙，被告方能進出，是被告早已未使
用原告社區之任何公共設備，亦未使用系爭房屋，且系爭房
屋登記面積為33.53平方公尺共約10坪，故非原告所稱之13
4.49坪，又露台部分為369.23平方公尺，本應屬室外坪之部
分，故系爭住戶規約第12條是否應包含露台部分尚有疑慮。
況系爭住戶規約第11、12條之規定，乃不分區分所有權人實
際受益程度，而一致要求被告與其他區分所有人依其標準繳
納電力設備保養費用、維修費用及消檢申報費用、管理費，
實違背公寓大廈管理條例第10條，原告執系爭住戶規約向被
告請求129,859元係為權利濫用等語，資以抗辯。並聲明：
（1）原告之訴駁回。（2）若受不利之判決，願提供擔保
請准宣告免為假執行。
三、經查，被告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋並由原告社區
所管理，被告尚未繳納104年4月至106年1月管理費、10
5年度消防檢查申報費2,097元、設備維修費8,149元、10
4年度高壓電力設備保養費622元、105年度高壓電力設備
保養費653元等情，有系爭住戶規約、桃園市中壢地政事務
所106年3月15日中地登字第1060004372號函、系爭房屋之
土地、建物登記公務用謄本、桃園市政府公寓大廈管理組織
報備證明各1份附卷為證（見本院卷第9至23頁、第36至38
頁、第58頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告應依系爭住戶規約第11、12條、公寓大廈管理
條例第21條之約定，繳納管理費、電力設備保養費用、維修
費用及消檢申報費用共計129,859元等情，為被告所否認，
並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：（一）系爭住戶規約
有無違反公寓大廈管理條例第10條？原告向被告請求給付12
9,859元，有無民法第148條權利濫用之情形？（二）若否
，原告得向請求被告請求之金額為何？
（一）系爭住戶規約有無違反公寓大廈管理條例第10條？原告向
被告請求給付129,859元，有無民法第148條權利濫用之
情形？
1.按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該
區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費
用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費
係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區
分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規
約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1
、2項定有明文。經查，系爭住戶規約第11、12條約定之
繳納管理費、設備保養維修費等計算方式，均以建物產權
登記面積比例計算，並經原告社區各區分所有權人於103
年12月17日召開之區分所有權人會議，決議於104年1月
1日起按新任管委會規章繳費，並由新管委會制定管理費
；嗣原告社區管委會分別於103年12月17日、同年月23日
召開委員會議，決議住戶每月管理費應依原告社區建築物
產權登記面積每坪計收50元，未使用之住戶每坪計收40元
，系爭住戶規約並經主管機關同意備查等情，有桃園市政
府公寓大廈管理組織報備證明、原告社區第一、二次區分
所有權人會議紀錄、原告管委會第一、二次委員會議紀錄
各1份附卷可證（見本院卷第58頁、第72至75頁），足徵
系爭住戶規約中管理費、設備維修費等費用計算方式，係
經原告社區各區分所有權人會議決議、原告社區管委會決
議制定，尚無違相關法規，先予敘明。
2.又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分
所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，
形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充
分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是
否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法
理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之
權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家
社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決
議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區
分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以
損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權
人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形
成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害
他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高
法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）；再公寓大廈
共用部分之使用、管理，既應尊重全體住戶之意見，則其
管理費或其他負擔，應依區分所有權人間之決議為標準，
此項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟其行為不違
反公序良俗或法律強制或禁止之規定，則各區分所有權人
均應遵守其決議，並享有管理維護社區公共社區之權益及
繳納管理費之義務。準此，本件依前揭說明，衡諸其金錢
多寡及計算方式，及系爭住戶規約、區分所有權會議決議
、社區委員決議等內容，尚未違背「按應有部分比例分擔
」之原則，自難認有顯失公平與權利濫用之情事，且原告
依公寓大廈管理條例第21條請求被告給付應繳之金額及遲
延利息，乃屬正當權利之行使，並非以損害被告為主要目
的，要無權利濫用可言，被告此部分之抗辯，洵不可採，
則被告身為原告社區之區分所有權人，即應受系爭住戶規
約之拘束，應無疑義。再者，被告既為區分所有權人，本
有使用社區公共設施之權利，惟其因自己未居住之原因而
放棄使用，自不得據此拒絕繳納管理費、公共設施維護費
用。基此，被告若認其未居住於社區卻仍需繳納前揭費用
乙節並不合理，本應循區分所有權人會議修改住戶規約之
途徑以資處理，尚不得據此拒納前揭費用，是被告前開抗
辯，要屬無據，委無可取。原告依系爭住戶規約第11、12
條之約定及公寓大廈管理條例第21條之規定向被告請求前
揭費用，自屬有據。
（三）原告得向請求被告請求之金額為何？
按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條
定有明文。查系爭住戶規約非屬無效，且決議內容無違反
公平原則及權利濫用等情事，均已如前述，是原告依系爭
住戶規約第11、12條之約定，及公寓大廈管理條例第21條
之規定，得向請求被告給付積欠之管理費、消防檢查申報
費、設備維修費及高壓電力設備保養費，茲分述如下：
1.管理費部分：依系爭住戶規約第12條之約定，原告社區之
住戶每月管理費應依本大廈建築物產權登記面積每坪計收
50元，（未使用者為每坪計收40元）如需調整，管理委員
會應先行審議擬定調整方案後交區分所有權人大會議決後
方可實施。查本件被告所有系爭房屋之坪數共為134.49坪
，包含露臺369.23平方公尺，有系爭房屋土地、建物登記
公務用謄本各1份在卷可查（見本院卷第37、38頁），是
被告既為系爭房屋之露台之所有權人，自應依系爭房屋產
權登記面積繳費，其辯稱其露台屬室外坪的部分，系爭住
戶規約第12條之收費範圍是否應包含露台部分有所疑慮等
語，應無可採。又被告尚未繳納104年4月至106年1月
管理費，此為兩造所不爭執，業如前述，故原告向被告請
求積欠共22個月之管理費118,338元（計算式：134.49x4
0x22=118,338），自屬有理，可以准許。
2.105年度消防檢查申報費、設備維修費、104年度高壓電
力設備保養費及105年度高壓電力設備保養費部分：
查原告主張被告應繳納105年消防檢查申報費2,097元、
設備維修費8,149元、104年度高壓電力設備保養費622
元、105年度高壓電力設備保養費653元，計11,521元（
計算式：2,097+8,149+622+653=11,521），有申報費用明
細表、維修費用明細表、保養費用明細表各1份在卷可查
（見本院卷第24至26頁），經核無誤，自應准許。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條
第1項前段、第203條分別定有明文。本件給付管理費、10
5年度消防檢查申報費、設備維修費、104年度高壓電力設
備保養費及105年度高壓電力設備保養費之債務，其給付應
有確定期限，原告僅請求自起訴狀繕本送達被告翌日起算之
法定遲延利息，自屬有據。本件起訴狀繕本於106年3月15
日送達被告，有送達證書1份在卷可稽（見本院卷第33頁）
，本件原告請求利息之起算日為106年3月16日，堪予認定
。
六、綜上所述，原告依系爭住戶規約第11、12條之約定，及公寓
大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付管理費118,338
元、105年度消防檢查申報費2,097元、設備維修費8,149
元、104年度高壓電力設備保養費622元、105年度高壓電
力設備保養費653元，共計129,859元，及自106年3月16
日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准
許。
七、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，
依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年4月28日
中壢簡易庭法官張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月28日
書記官林宛瑩