臺灣臺中地方法院民事判決
110年度沙簡字第591號
原告 陳松林
被告 胡雅蓁
訴訟代理人 施建宏
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國110年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落於臺中市○○區○○路000號（稅籍編號：00000000000）建物（下稱系爭建物）前經法務部行政執行署台中分署查封拍賣，由被告以新臺幣（下同）688,800元應買，並由法務部行政執行署臺中分屬核發不動產移轉證明書給被告，由被告取得系爭建物之事實上處分權。被告於民國110年6月15日委託訴外人施建宏將系爭建物之事實上處分權出售給原告，雙方約定出售價金為80萬元，並簽立「未辦保存登記房屋之買賣契約」（下稱系爭買賣契約），由被告授權訴外人施建宏蓋用被告之印章，且由訴外人施建宏簽名，原告即當場給付訂金10萬元支票交給訴外人施建宏簽收。惟被告事後卻將系爭建物另以高價出售給他人，反悔不履行系爭買賣契約，不將系爭建物交付給原告。查，因本件系爭買賣契約被告已給付不能，原告即以110年8月18日以書狀之送達，為解除契約之意思表示。並依民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還所受領之價金10萬元，及按買賣契約書第7條第1項之規定，被告應賠償所付價款同額之損害金給原告。為此，爰依契約之法律關係提起本件訴訟請求被告給付。並請求法院判決：（一）被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）請宣告假執行。
二、被告則以：原告於110年6月15日18時前，向系爭建物現任屋主 吳金香 謊稱其以出資200萬元向被告買下系爭建物事實上處分權，以此引誘吳金香以其左後方鐵皮屋超值交換系爭建物。訴外人吳金香與被告本是鄰居，故向被告求證，得知原告虛言後，吳金香隨即向被告提出購屋意願，雙方當下即議定以80萬元成交。而原告當時竟以為系爭建物為訴外人施建宏所有，並於110年6月15日晚間九點多急持訴狀向訴外人施建宏施壓，還謊稱其已買下系爭房屋所座落五筆土地之持分，揚言若當下不立即將系爭建物賣給原告，系爭建物將遭全部拆除。訴外人施建宏隨即拿出留存房屋產權備份資料向原告表明其非系爭建物所有人，願協助兩造促成房屋買賣，但當時已夜深，無法聯繫通知被告及取得授權。原告明知訴外人施建宏當下無法取得授權賣屋，仍執意開立10萬元支票，要求施建宏代轉收。隔日即6月16日傍晚，訴外人施建宏找被告，方知系爭建物已賣給訴外人吳金香，訴外人施建宏於6月18日專程至臺中將支票歸還原告，原告卻拒絕收回支票，執意提告，故該支票只能擱置並未兌領，至今一直由訴外人施建宏暫時保管中。系爭買賣契約書係在原告明知訴外人施建宏未被授權下所簽立，自屬與被告無關之無效契約。
三、法院之判斷：
（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號民事裁判意旨參照）。又民法第169條、第170條第1項規定，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。無權代理人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。又無代理權人所為之法律行為，係屬效力未定，固得經本人承認而對於本人發生效力，惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力。又所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責。本件原告主張被告授權訴外人施建宏簽訂系爭買賣契約，然為被告所否認，原告自應就此利己之事實負舉證責任。
（二）原告雖提出法務部行政執行署臺中分署不動產權利移轉證書、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、未保存登記之房屋買賣契約書、本票等證據，然此僅得證明原告與訴外人施建宏簽訂系爭買賣契約之事實，並無從證明訴外人施建宏已獲有被告授權代理。且據施建宏於本院證稱：「（問：買賣契約書上的簽名是否證人所簽？）答：是我簽的。」、「契約書是原告助理臨時製作的，原告誤以為我是房屋的所有人，所以來找我買賣房子，我說我不是房屋所有人，我就拿出這些資料，這些資料是被告委託我買土地，所以才拿給我，因為被告的房子有占用到其他人的土地。」、「原告拿一張支票，叫我代轉交支票給被告。」、「（問：賣方既然是被告，你為何會簽施建宏代？）答：「代」指的是代轉交支票給被告，代為轉達被告說原告有意願買這個房子。結果隔天我去說的時候，被告已經跟其他人談價錢談完了。」、「（問：依照你的說法，被告沒有授權你賣房子？)答：當時還沒有，因為那時候已經很晚了，想要找被告授權也沒有辦法。」、「(問：所以110年6月15日你在簽名的時候，你並沒有獲得被告的授權？）答：還沒。這點原告也知道。所以原告也有另外對我提告。」、「（問：買賣契約書上面被告章，是否是被告的印章？）答：被告原本叫我去處理土地的事情，要處理就要有印章，所以這個章是我幫被告刻的便章，但不是我蓋的，是原告助理拿去蓋的。我是希望能夠幫原告、被告買賣完成。」依據證人施建宏上述陳述，施建宏與原告簽訂契約時，並未舉得被告之代理授權。而原告雖稱：「（問：原告與證人簽立契約的時候，被告有無在場？）答沒有，但證人當場有打電話給被告，有轉達我想買這個房子的意思。是打完電話才簽的。」但此為證人施建宏所否認，並稱沒有打過這通電話。因此，本院依據原告所提出之上述資料以及卷內事證，難以認定被告確實已授權訴外人施建宏與原告簽訂系爭買賣契約，且亦無證據本件有表見代理或被告事後已承認系爭買賣契約效力之情形。
（三）從而，本院認為，訴外人施建宏未經被告授權，無代理權而自行以被告代理人名義與原告簽訂系爭買賣契約，本件又無表見代理或被告事後承認之情形，則原告主張依雙方簽訂之系爭買賣契約，被告應負本人責任云云，即無可採，其請求被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，應無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、訴訟費負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 12 月 28 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官劉國賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 28 日
書記官許宏谷