臺灣臺中地方法院小額民事判決
113年度豐小字第39號
113年度豐小字第40號
113年度豐小字第41號
113年度豐小字第45號
113年度豐小字第46號
113年度豐小字第47號
113年度豐小字第48號
113年度豐小字第49號
113年度豐小字第55號
113年度豐小字第56號
113年度豐小字第59號
113年度豐小字第114號
113年度豐小字第115號
113年度豐小字第154號
原告大倫敦城社區管理委員會
法定代理人 盧品辰
訴訟代理人 林怡婷
被告 許俊朗
向 春惠
古䕒鈞
兼共同
訴訟代理人 李任庸
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院合併審理，於民國113年6月25日合併言詞辯論終結，合併判決如下：
主文
原告之訴均駁回。
訴訟費用各新臺幣壹仟元，均由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為大倫敦城社區依公寓大廈管理條例合法成立之管理委員會，被告均為大倫敦城社區之住戶，應依社區規約繳納管理費，詎被告自民國112年3月起即未繳納管理費，至112年8月為止，被告許俊朗、林沛晴、賴怡瑾、朱興專、 向春惠 、古䕒鈞、陳晉乾、劉名峻、周惠雯各積欠新臺幣（下同）6,000元未繳納；被告李任庸、蔣秋燕、洪也倫、林佳儀、林君庭各積欠3,000元未繳納，且經原告催繳後均仍拒絕繳納，爰依大倫敦城社區規約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：
1.被告許俊朗應給付原告6,000元，及按年息百分之5計算之利息。
2.被告林沛晴應給付原告6,000元，及按年息百分之5計算之利息。
3.被告賴怡瑾應給付原告6,000元，及按年息百分之5計算之利息。
4.被告朱興專應給付原告6,000元，及按年息百分之5計算之利息。
5.被告向春惠應給付原告6,000元，及按年息百分之5計算之利息。
6.被告李任庸應給付原告3,000元，及按年息百分之5計算之利息。
7.被告蔣秋燕應給付原告3,000元，及按年息百分之5計算之利息。
8.被告洪也倫應給付原告3,000元，及按年息百分之5計算之利息。
9.被告古䕒鈞應給付原告6,000元，及按年息百分之5計算之利息。
10.被告林佳儀應給付原告3,000元，及按年息百分之5計算之利息。
11.被告林君庭應給付原告3,000元，及按年息百分之5計算之利息。
12.被告陳晉乾應給付原告6,000元，及按年息百分之5計算之利息。
13.被告劉名峻應給付原告6,000元，及按年息百分之5計算之利息。
14.被告周惠雯應給付原告6,000元，及按年息百分之5計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.由臺中市政府都市發展局111年10月5日局授都住寓字第1110215012號函，及臺中市政府住宅發展工程處113年3月18日中市都住寓字第1130009886號函覆資料，可知大倫敦城社區符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款所指共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，而得適用公寓大廈管理條例第53條之規定。況大倫敦城社區內僅設有一個污水處理機房，該社區A、D區（下稱系爭A、D區）之污水管線均係連接至該污水處理機房，與社區B、C、E、F區（下稱系爭B、C、E、F區）共同使用，而該污水機房之清淤費用、設備維護費用均由大倫敦城社區之管理費支出，社區內閭鄰公園及綠地之樹木、綠籬修剪，及社區道路路燈電費、環境消毒，亦均由大倫敦城社區管理費支出，更足徵系爭A、D區與系爭B、C、E、F區間共同設施之使用與管理具有整體不可分割之關係。
2.原倫敦城社區於112年1月7日召開第一次區分所有權人會議前依法解散，而大倫敦城社區A、B、C、D、E、F區之區分所有權人既已由2人以上書面推選 張文滋 擔任召集人，並於111年11月2日至111年11月11日期間依法公告生效，則該會議由張文滋擔任召集人召開會議，於法並無不合。
二、被告則以：原告所稱之大倫敦城社區分為A、B、C、D、E、F等6個獨立區域，其中系爭B、C、E、F區（共計244戶）係於93年間，由照鴻福建設有限公司興建銷售，並成立倫敦城社區管理委員會；系爭A、D區（分別有19、12戶）則係於100年至103年間由甲翌建設有限公司（已更名為甲盛開發事業有限公司，下稱甲盛公司）興建銷售，系爭A、D區除有獨立地號之建築基地、使用執照外，建物於物理位置上，與系爭B、C、E、F區可明顯區隔，且均有獨立出入之通道，非屬具有不可分性之集居社區。而系爭A、D區住戶從未作成決議與系爭B、C、E、F區之倫敦城社區管理委員會合併，系爭B、C、E、F區住戶竟未經系爭A、D區住戶之同意，由時任倫敦城社區管理委員會主任委員張文滋逕於112年1月7日召開大倫敦城社區之第一次區分所有權人會議，並作成決議解散倫敦城社區管理委員會，成立大倫敦城社區管理委員會即原告，將系爭A、D區納入原告管理範圍，並決議A區門牌號碼210巷62號至88號共11戶，管理費每月500元，其餘系爭A、D區住戶之管理費則為每月1,000元。因該次區分所有權人會議之召集程序違法，所為之決議均應屬無效，且原告對被告收取之管理費用過高，有權利濫用及違反公序良俗之情形，亦應屬無效，被告均為系爭A、D區住戶，並無繳納管理費予原告之義務；原告所提出之電費繳費憑證並未包含系爭A、D區前方道路，且系爭A、D區之污水處理係經由市府同意後進行排放，建商也說系爭A、D區的污水處理與系爭B、C、E、F區分開；至於系爭A、D區的路燈更換、維護等，均非原告負責，也不曾見原告派人至系爭A、D區進行環境消毒；系爭A、D區有意願自行成立管理組織，而非強制被原告併入等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
按公寓大廈管理條例所謂之「公寓大廈」，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；該條例所謂「區分所有」，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第3條第1款、第2款、第53條分別定有明文。另按「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，公寓大廈管理條例施行細則第12條亦定有明文。是依上揭規定，適用公寓大廈管理條例規定之客體範圍，原則上係以由數人區分所有之單一獨立建築物為適用範圍，其次多數獨立使用之建築物，於其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居性質者，亦得準用。經查：
⒈系爭B、C、E、F區係於93年間，由照鴻福建設有限公司等為起造人所興建，且於97年1月間取得使用執照；而系爭A、D區則由甲翌建設有限公司於100年至103年間興建，於103年9月間取得使用執照，甲翌建設有限公司嗣已更名為甲盛開發事業有限公司等情，有甲盛公司113年3月20日甲盛字第1130320001號函、系爭B、C、E、F區之臺中縣（改制後為臺中市）政府使用執照、系爭A、D區之臺中市政府都市發展局使用執照等件附卷可稽（見本院113年度豐小字第39號卷〈以下所稱本院卷均指此卷宗〉第151至187、347至353、355頁），則系爭B、C、E、F區與系爭A、D區不僅由不同之起造人興建，且興建完成之時間相差至少6年之久。再者，系爭B、C、E、F區與系爭A、D區坐落之基地顯可區別，且各有獨立之出入口等情，亦有系爭A至F區圖示、系爭A、D區之四周照片在卷可參（見本院卷第139至145頁），佐以甲盛公司之前述回函復載明：「...二、鴻福建設興建之社區與我司興建之社區為不屬同一社區，為各自獨立社區。」等語（見本院卷第355頁），則系爭B、C、E、F區與系爭A、D區之共同設施之使用與管理，是否具有整體不可分性，即屬有疑。
⒉原告雖主張：大倫敦城社區僅設有一個污水處理機房，而系爭A、D區之污水管線連接至該污水處理機房，與系爭B、C、E、F區共同使用；另大倫敦城社區內之樹木維護修剪、路燈電費、環境消毒等，亦均由大倫敦城社區之管理費支出等語，然被告則以前詞置辯。查系爭B、C、E、F區完工時，系爭A、D區尚未興建乙節，業如前述，則系爭A、D區是否與系爭B、C、E、F區共用污水處理機房，原告就此並未舉證以實其說，已難採認。且系爭B、C、E、F區所成立之管理委員會（即皇家倫敦城社區管理委員會）曾於103年間向臺中市政府建設局反應斯時之甲翌建設公司之新建工程污水排放至系爭B、C、E、F區所有之排水溝一事，經該局派員與甲翌建設公司、皇家倫敦城社區管理委員會、臺中市政府水利局、臺中市豐原區公所至現場會勘，會勘結論略為：本案豐原區鐮村段589-1、590-1…等47筆土地為臺中市政府建設局所管應供公眾通行之道路，道路側溝如水質經檢測合格均可搭排等語，有被告提出之臺中市政府建設局103年3月13日中市建養字第1030027791號函在卷可參（本院卷第598至599頁），則原告主張：系爭A、D區與系爭B、C、E、F區共用污水處理機房等語，即非有據。此外，原告復未舉證證明原告所為之樹木維護修剪、路燈電費、環境消毒等，確有涵蓋及於系爭A、D區，退步而言，縱使原告自行將前述維護項目擴及系爭A、D區，亦難憑此即謂系爭B、C、E、F區與系爭A、D區之共同設施具有使用與管理之整體不可分性。
⒊至於臺中市政府住宅發展工程處函覆本院稱：「豐原市大愛新社區重建開發計畫」係依「九二一震災鄉村區重建及審議作業規範」審議同意後，經臺中市政府許可開發，依該開發計畫，於開發完成時，管理委員會之成立及範圍需涵蓋全部社區，亦即系爭A、B、C、D、E、F共6區，並負社區公共設施維護管理之權責等語，且有「豐原市大愛新社區重建開發計畫」存卷可參（見本院卷第357至367頁）。惟此乃前揭重建開發計畫擬定之開發範圍，然各該開發區域是否屬於共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區、是否應準用公寓大廈管理條例之規定，仍應具體認定，要無僅因系爭A、B、C、D、E、F區涵蓋在「豐原市大愛新社區重建開發計畫」內，遽謂各該區域之管理及組織應準用公寓大廈管理條例之相關規定。
⒋再由卷附之臺中市政府住宅發展工程處（下稱住宅發展處）函請銘正公寓大廈管理維護有限公司（下稱銘正公司）輔導系爭A、D區成立管理組織之內容以觀，住宅發展處委託銘正公司之事項略以：「...二、...惠請貴公司積極協助旨揭D區/A區成立管理組織。另本案屬多張獨立使用執照，惠請貴公司先行取得各戶同意書後，依公寓大廈管理條例程序及施行細則之規定推選召集人，俾召開區分所有權人會議，以及取得管理組織報備證明。...四、...為強化本市公寓大廈社區管理組織運作及落實社區自治，本處委託銘正公寓大廈管理維護有限公司派員至貴社區協助輔導成立管理組織，...」等情，有住宅發展處之函文及公寓大廈訪視紀錄表存卷可考（見本院卷第401至421頁）。則住宅發展處亦僅委託銘正公司輔導系爭A、D區成立管理組織，以及推選召集人召開區分所有權人會議，並非逕行要求系爭A、D區需歸由原告管理，益足徵被告所辯：系爭A、D區與系爭B、C、E、F區非屬不可分性之集居社區等語，堪予採信。
⒌末按區分所有權人參與區分所有權人會議，乃以區分所有權人團體構成員之身分參與團體組織之運作，鄰近之各自獨立使用之公寓大廈之區分所有權人會議決議合併成立管理委員會，並非法所不許（最高法院104年度台上字第2024號判決意旨參照）。易言之，鄰近獨立之公寓大廈經區分所有權人會議決議後，亦得合併成立管理委員會。然被告即系爭A、D區之住戶，並未召開區分所有權人會議決議同意與系爭B、C、E、F區合併成立管理委員會，則原告認系爭A、D區之住戶亦屬原告管理，即屬無據，準此，原告並無執行管理維護系爭A、D區之權限，亦無請求該區之住戶繳納管理費之權利。是原告請求被告給付社區管理費，即無理由。
四、從而，原告依大倫敦城社區規約之法律關係，請求被告給付如訴之聲明所示之金額及遲延利息，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不一一論述。
六、本件合併判決均為原告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，確定合併判決之各件訴訟費用額均為新臺幣1,000元（第一審裁判費），均由原告負擔。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
豐原簡易庭法官廖弼妍
以上為正本係照原本作成
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
書記官林錦源
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。