宣 示 判 決 筆 錄
104年度北簡字第9199號
原 告 馮維誠
馮曼琳
共 同
訴訟代理人 吳意淳 律師
被 告 朱雪璋
上列當事人間104年度北簡字第9199號給付租金等事件，於中華
民國105年3月21日言詞辯論終結，同年4月11日下午5時在臺灣臺
北地方法院臺北簡易庭第2法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 朱耀平
書記官 陳香伶
通 譯 江哲瑋
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於下：
主文
被告應給付原告各新臺幣壹拾壹萬壹仟陸佰陸拾捌元，及自民國
一○四年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟陸佰參拾元由被告負擔十分之五，餘由原告
負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳拾貳萬參仟
參佰參拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、原告主張：被告於民國102年3月6日經由中信房屋公司之仲
介與伊二人簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），承租
伊所共有，應有部分各1/2之坐落臺北市○○區○○路○段
000巷00號地下層房屋（下稱系爭房屋），約定租期自102年
4月15日起至105年4月15日止，每月租金為新臺幣（下同）
59,000元。詎被告於103年7月及104年2月之租金均未繳納，
伊因而於104年3月12日以律師函催告被告，限於文到1個月
內給付積欠之2個月租金118,000元，逾期即逕以該函為終止
租約之表示，不另通知，並以104年4月15日為租約終止之日
，被告逾限仍拒不繳納，兩造租約已於104年4月15日經伊終
止。惟被告於租約終止後仍未將系爭房屋遷空交還，遲至
104年6月30日始通知伊前往現場交屋，但系爭房屋仍有部分
家具及垃圾未行清空。是被告計積欠伊103年7月及104年2月
、3月份之3個租金共177,000元（59000×3＝177000），另
被告不租系爭房屋未依約於1個月前通知伊，伊得依約請求
被告賠償1個月租金即59,000元之違約金；且被告於104年4
月15日租約終止後，遲延2.5月至104年6月30日始通知伊交
還房屋，伊得依約請求按租金2倍計算之懲罰性違約金，計
295,000元（59000×2×2.5＝295000）。又被告僅繳納系爭
房屋管理費至104年6月15日，尚積欠依約應負擔之104年6月
15日至104年6月30日之半個月管理費計1,010元，並104年5
月18日至104年6月30日計44日，經分算後之電費826元；且
被告交還房屋時尚有部分家具及垃圾未行清空，由伊自行清
運，伊亦得依約請求被告負擔伊所支出之清運費15,000元。
從而，被告合計應給付伊547,836元（000000＋59000＋2950
00＋1010＋826＋15000＝547836），扣抵被告前所繳納之租
賃擔保金118,000元，被告尚應給付伊二人共429,836元（
000000－000000＝429836），即每人各214,918元（000000
÷2＝214918）等情。為此爰本於兩造房屋租賃之法律關係
，聲明：被告應給付原告各214,918元，及自民事陳報暨聲
明狀（按即擴張聲明狀）繕本送達被告之翌日即104年7月23
日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請
准宣告假執行。（原告原請求各給付207,005元，嗣變更擴
張聲明如上，見本院卷第33、76頁，核僅係擴張應受判決事
項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准
許）
三、被告則以：伊103年7月分之房租係原告同意由伊前所繳納之
押租金扣抵，雖伊自104年2月起並未繳納房租，但伊早於
104年4月即已將系爭房屋清空，通知原告交屋，係原告遲未
受領交屋，直至104年6月始前來交屋。且本件係原告以欠租
為由終止租約，並非因伊他遷或不租所致，原告尚不得向伊
請求違約金。又104年4月15日租約終止後，相關之電費等費
用應由原告負擔，原告尚不得向伊請求其後之電費等費用。
而原告以伊未搬遷請求按租金2倍計算之懲罰性違約金，亦
屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回，
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查兩造於102年3月6日簽訂系爭租約，由被告承租原告共有
，應有部分各1/2之系爭房屋，約定租期自102年4月15日起
至105年4月15日止，每月租金為59,000元之事實，已據原告
提出系爭租約，建物登記謄本（見本院卷第14-17頁，第9-1
0頁）為證，並為被告所不爭。原告主張被告積欠2個月租金
未付，兩造租約於104年4月15日終止，被告遲至104年6月30
日始交還房屋，請求給付欠租、費用及違約賠償等情，被告
則以上揭情詞置辯。經查：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，
民法第440條第1、2項定有明文。被告對其104年2月分租金
並未繳納，已經自承，雖辯稱103年7月分之房租係原告同意
由伊前所繳納之押租金扣抵云云（見本院卷第49頁），惟已
為原告所否認，被告並未提出其他證據以證明之，所辯自不
足採。是被告租金已遲延逾二個月未付，且總額已達2個月
之租額，原告因而於104年3月12日以律師函催告被告，限於
文到1個月內給付積欠之2個月租金118,000元，逾期即逕以
該函為終止租約之表示，並以104年4月15日為租約終止之日
，不另通知，有被告所不爭之律師函可憑（見本院卷第18
-19頁），被告逾限仍未清償，原告既已表明以104年4月15
日為租約終止之日，不另通知，自不待原告須再為通知終止
契約表示，兩造租約已於104年4月15日終止即明。
㈡次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。而系爭租約第5條第2項後段已約定被告交
還不動產時應清空返還（即無須拆除被告所施作相關固定裝
潢設備），已據兩造所不爭。惟被告係遲於104年6月30日始
通知原告前往現場交屋，且系爭房屋仍有部分家具及垃圾未
行清空等情，已據負責原告仲介出租事宜之中信房屋公司業
務員即證人 蔡志男 結稱「當時合約的回復原狀有刪掉，只加
記清空返還。」「（問：是契約書第五條約定嗎？）是。上
面也是我簽的名，意思是被告所作的固定裝潢可以不用拆，
只要清除垃圾及可以活動的物品就可以。」「（問：到底被
告有無將垃圾清除乾淨？）我總共去了兩次，第一次是約好
104年6月10日要清空交屋，結果我去的時候，被告還在拆燈
座，道館的教具及東西都還沒有搬，第二次是104年6月底，
被告說他將鑰匙交給管理員，我去的時候，管理員說沒有交
代他，隔兩天，管理員才拿到鑰匙，我才進去，但是我發覺
垃圾都沒有清除，墊子、沙包都沒有清除。櫃子是固定的我
也沒有要求他清除。」「（提示本院卷第56頁到58頁並告以
要旨）這幾張照片是否你照的？）是我照的。這是104年7月
2日拿到鑰匙後，我進入房屋拍下來的現況，紅色的部分就
是人型大的沙包，墊子也都沒有清除。當時現場還有留壹台
影印機也沒有搬走。」「（問：後來這些垃圾及墊子是誰清
走的？）是我後來找到新的承租方，承租方自己有工班，我
自行委託那工班來清除垃圾。」「（提示本院卷第36頁並告
以要旨，問：費用15,000元是否你代墊的？）這是我付給新
的承租方，承租方再付給工班也就是順揚起重工程行，屋主
也已經墊付給我了。」「（問：費用為何這麼多？）因為垃
圾共清運3車，有墊子及教具、沙包、椅子及櫃檯的垃圾，
總共清出來3車。」「（問：原告於104年4月15日終止租約
，被告說他104年4月起有一直聯繫說要交屋，卻聯絡不上證
人蔡志男，有無這件事情？）沒有。都是我在聯絡被告。一
直到104年6月中旬，被告才跟我約要交屋，但我到現場發覺
東西都沒有搬完，根本無法交屋。」，核與被告之配偶吳佩
樺於104年6月2日以通訊軟體聯絡證人蔡志男稱「蔡先生您
好，因打您電話您沒接到，跟您說明與報告一下，我們確定
會在下星期三（按即104年6月10日）完全搬遷完成，已約好
搬家公司來搬運剩下的，他會在當天跟您處理該付的費用，
謝謝您的見諒。」（見本院卷第20頁）相符。而被告所聲請
訊問之證人 朱家瑩 證稱104年5月份我們花很多時間去拆燈，
燈是我們裝上去，墊子也是我們承租後裝上的，原告說我們
拆不乾淨要求我們拆乾淨，這些在104年6月27日前幾天拆除
完畢等語（見本院卷第80頁背面），被告所聲請訊問之證人
許原碩 亦證稱「104年5月份被告確實有叫我去拆房子的吊燈
。」（見本院卷第85頁），被告在104年5月間既猶在清除系
爭房屋吊燈等事宜，如何謂其於104年4月即已完全清空完畢
，足見原告主張被告係在104年6月30日始清空（部分家具及
垃圾除外）交還系爭房屋，自屬有據，被告所辯伊在104年4
月即已清空完畢，係原告遲未受領交屋，直至104年6月始前
來交屋云云，自不足採。至證人朱家瑩、許原碩均附和被告
之辯詞稱伊覺得房屋在104年4月1日均已清空云云，尚與事
實不符，要屬迥護之詞，尚不足信。
㈢按系爭租約於104年4月15日終止後，被告即屬無權占有系爭
房屋，而無權占有他人房屋，可能獲得相當租金之利益，為
社會之通常之觀念。原告雖主張依系爭租約第9條約定被告
於租賃關係消滅後拒絕交還系爭房屋，伊得請求至交還之日
止按租金2倍計算之懲罰性違約金云云，惟本院依被告違約
情節及現今社會經濟發展狀況並原告所受損害等一切情形，
認原告得請求之違約金以相當租金即按月以59,000元計算為
適當，超過部分尚屬過高，不能准許。又系爭租約第7條第
4項固約定「本契約期間內，乙方（即被告）他遷或不租時
，應於一個月通知甲方（即原告），並將不動產交還及賠償
甲方一個月之租金作為違約金。」（見本院卷第15頁），依
其文義係指承租人如欲提前終止租約，須提前一個月通知出
租人，並賠償出租人1個月租金作為違約金，此與系爭租約
第7條第3項約定承租人積欠租金達兩個月以上，出租人經限
期催告後得終止租約，係屬兩事，其終止權發動之主體對象
亦不同，被告積欠租金，經原告限期催告後終止租約，與被
告提前終止租約而不租係屬不同之構成要件事實，自不容相
互混淆，原告竟謂伊因被告積欠租金而終止租約，與系爭租
約第7條第4項所指之被告提前終止租約之不租條款約定相當
，伊得請求被告賠償1個月租金作為違約金賠償云云，要屬
無據，自不能准許。從而本件原告得請求被告給付積欠之
103年7月及104年2月、3月份之3個租金共177,000元（59000
×3＝177000），及被告於104年4月15日租約終止後，遲延
2.5月至104年6月30日始交還房屋，得請求相當租金計算之
懲罰性違約金，計147,500元（59000×2.5＝147500）。又
依系爭租約第8條約定（見本院卷第16頁），被告應負擔使
用系爭房屋期間之水電、管理費等費用，被告僅繳納系爭房
屋管理費至104年6月15日，尚積欠104年6月15日至104年6月
30日之半個月管理費計1,010元，有原告提出之管理費收據
可憑（見本院卷第55頁），另積欠電費即104年5月18日至
104年6月30日計44日，經分算後之電費為826元（976×44÷
52＝826），亦有電費收據可按（見本院卷第37頁）。而被
告交還系爭房屋時尚有部分家具及垃圾未行清空，由原告自
行清運，計支出清運費15,000元，依系爭租約第7條第6款約
定（見本院卷第16頁），應由被告負擔清除費用，已據原告
提出順揚起重工程行收據可憑，並經證人蔡志男證述明確如
前。從而，被告合計應給付原告341,336元（000000＋14750
0＋1010＋826＋15000＝341336），扣抵被告前所繳納之租
賃擔保金118,000元，被告尚應給付原告二人共223,336元（
000000－000000＝223336），即給付原告每人各111,668元
（000000÷2＝111668）。
五、綜上所述，原告因被告積欠租金，經終止租約後遲延清空交
還系爭房屋，本於系爭房屋租賃關係得請求被告給付原告各
111,668元及自民事陳報暨聲明狀（按即擴張聲明狀）繕本
送達被告（見本院卷第52頁）之翌日即104年7月23日起至清
償日止按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應
予准許，逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。
六、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經
斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附
此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告
如預供相當擔保，得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請
則因敗訴而失所依附，應併予駁回。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
臺北簡易庭
書記官陳香伶
法官朱耀平
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月11日
書記官陳香伶
計算書
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費4,630元
合計4,630元