臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度北簡字第13063號
原 告 李明基
訴訟代理人 黃永琛 律師
複代理人 馮韋凱 律師
蔡輝斌
被 告 王慶俊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國103年3月31日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上同小段
2492建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號六樓房
屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零二年十月一日起至遷讓返還上開房屋之日止
，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一百零二年十一月
十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣參佰貳拾伍
萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴時，請求(一)被告應將坐落臺北市○○區○○
段○○段000地號土地上同小段2492建號即門牌號碼臺北市
○○區○○○路○段○○號6樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓
返還原告，(二)被告應自民國102年10月1日起至遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）25,000元，嗣
於訴訟進行中追加第(三)項聲明請求被告應給付原告300,00
0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計
算之利息，核與民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定
相符，應予准許。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告於101年10月1日與原告簽訂房屋租賃契約（
下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自10
1年10月1日起至102年9月30日止，應於每月1日前繳付租金2
5,000元。詎被告租賃系爭房屋期間於102年3月5日引發火災
，致系爭房屋嚴重毀損，故於102年5月7日簽立火災損害賠
償切結書（下稱系爭切結書），同意於102年7月31日前完成
系爭房屋之修繕並回復原狀，否則應於102年7月31日前先行
支付原告300,000元作為修繕系爭房屋之損害賠償，惟被告
未於102年7月31日前修繕完畢，且修繕品質與原本不符，原
告於102年8月15日以存證信函催告被告於3日內回覆完成修
繕及搬遷工作，復於102年9月初與被告再次進行協商修繕及
搬遷之事，被告再次承諾完成所有工作並簽立切結書，惟被
告仍未修繕完畢，亦未給付修繕系爭房屋之損害賠償。又被
告於系爭租約租期屆滿，未騰空遷讓返還系爭房屋予原告，
致原告受有每月25,000元之租金損失，爰依系爭租約、租賃
物返還請求權、物上請求權、不當得利、侵權行為損害賠償
及系爭切結書之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及
自102年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原
告相當於租金之不當得利25,000元，暨修繕系爭房屋之損害
賠償300,000元等語。並聲明：(一)被告應將系爭房屋騰空
遷讓返還原告。(二)被告應自102年10月1日起至遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付原告25,000元。(三)被告應給付原
告300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
三、被告辯稱：系爭房屋於102年3月5日發生火災，同年6月鑑識
完畢後，被告開始要裝修，原告估價後稱修繕費用為300,00
0元，被告請人估價所需修繕費用約為17萬元或18萬元，被
告請人修繕後，業已支出修繕費用172,000元，另於同年3、
4月有先修6、7樓管線花費29,000元，及修繕7樓管線、磁磚
花費27,000元，僅剩最後2間浴室天花板尚未做好，其他部
分都已修繕完畢，原告於102年9月29日請被告給他3萬多元
，他會做好浴室天花板，同年10月1日原告告知被告不能進
去，因為原告已經把鎖換掉，並限定被告將所有物品搬走，
不然視為廢棄物品，被告已為上開修繕，無須再依系爭切結
書支付原告300,000元等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、查被告於101年10月1日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系
爭房屋，約定租賃期間自101年10月1日起至102年9月30日止
，應於每月1日前繳付租金25,000元，嗣被告之使用人即訴
外人 張麗英 於102年3月5日引發火災，致系爭房屋毀損，被
告於102年5月7日簽立系爭切結書同意就系爭房屋進行修繕
之事實，有房屋租賃契約書、臺北市政府消防局火災證明書
、臺北市政府消防局提供火災調查資料內容、臺北市中山區
公所會勘紀錄表、火災會勘照片、火災損害賠償切結書、房
屋修復工程注意事項、存證信函、切結書等件為證，且為兩
造所不爭執，堪信為真實。
五、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原
因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上
之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第455條前段、第1
79條分別定有明文；次按無權占有他人之土地，可能獲得相
當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之
房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利
益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。本件
原告主張系爭租約於102年9月30日到期，被告尚未搬遷，仍
繼續占用系爭房屋，應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應
自102年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原
告相當於租金25,000元之不當得利等情，為被告所不爭執，
並稱：原告向我請求租約到期後的租金，我願意支付，因為
我尚未搬完，我現在願意搬走等語（見本院卷第58頁背面即
103年1月7日筆錄第2頁），是原告請求被告騰空遷讓返還系
爭房屋，及自102年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付相當於租金25,000元之不當得利，均屬有據，應予
准許。
六、至原告主張被告應給付修繕系爭房屋之損害賠償300,000元
乙節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）依火災損害賠償切結書記載：「一、乙方（即被告）同意
就系爭房屋進行修繕工程。二、乙方同意修繕之期間及內
容1、倘乙方依本切結書第1條同意修繕者，乙方應於102
年7月31日前，完成系爭房屋之修繕並回復原狀。...。三
、乙方無法親自修繕時，應對甲方（即原告）負損害賠償
責任及內容1、乙方依本切結書第1條通知甲方無法負責修
繕者，乙方同意於102年7月31日前先行支付甲方30萬元作
為修繕系爭房屋之損害賠償...」等語，且被告亦自承系
爭切結書確為其所簽署（見本院卷第第58頁背面即103年1
月7日筆錄第2頁）。被告雖辯稱其請人修繕，僅剩2間浴
室天花板尚未做好，其餘皆已修復完成等語，然為原告所
否認，並稱：系爭房屋之實際情形，僅完成部分燒毀家具
之拆除即堆置，即未再進行火災後之修復工程，例如房間
門扇拆除後並未裝設新品更換、鋁窗防水系統未施作導致
漏水、天花板未為修復、磁磚破裂未更換修復、原有插座
拆除後未拉新線、電路設備換新後規格不符、抽水馬桶拆
除後未更換新品、衛浴設備未修復或換新、浴室牆壁天花
板未修復換新、燈具拆除更換新品、房門未拆除更換新品
、窗戶破損未拆除更換新品、廚具未拆除更換新品、外牆
磁磚燒毀剝落未修復等，系爭房屋尚未修繕完畢等語，並
提出現場照片為證（見本院卷第72至93頁），而觀諸上開
照片，確有原告所述被告未修繕完成之情形，是被告上開
所辯僅剩2間浴室天花板尚未做好，其餘皆已修復完成等
語，尚不可採。本件被告既未於102年7月31日前完成系爭
房屋之修繕，原告訴請被告依系爭切結書上開約定給付原
告300,000元作為修繕系爭房屋之損害賠償乙節，應屬有
據。
（二）惟按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院
得減至相當之數額」，故約定之違約金苟有過高情事，法
院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請
求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之
，亦得由債務人訴請法院核減；惟是否相當仍須依一般客
觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定
標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益
減少其數額，有最高法院79年台上字第1612號、49年台上
字第807號判例可資參考。本件依系爭切結書之記載，堪
認為損害賠償額之約定，自屬違約金性質。而被告已僱工
為部分修繕，為原告所不爭執（見本院卷第67頁即103年2
月11日筆錄），本院審酌被告已將部分燒毀家具拆除，且
為部分修繕，例如牆面油漆、裝設鋁門窗等，有上開照片
可證，惟仍有如上所述被告未修繕完成之情形等各情後，
認本件違約金以250,000元為適當。逾此範圍之違約金請
求，應屬過高，爰依職權予以酌減。
七、綜上所述，原告請求(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原
告，(二)被告應自102年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日
止，按月給付原告25,000元，(三)被告應給付原告250,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年11月12日起至清償日
止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。
逾此部分，則無理由，應予駁回。
八、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告就敗訴部分
所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年5月2日
臺北簡易庭
法官蕭清清
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月2日
書記官陳香伶