裁判字號：臺灣基隆地方法院107年基簡字第302號民事判決
裁判日期：民國107年06月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
107年度基簡字第302號原告 張肇麟 被告 彭露娜 原住基隆市○○區○○街○○巷○號被告 李維國 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告彭露娜應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○巷○號及六號房屋遷讓返還原告。
被告彭露娜、李維國應給付原告新臺幣肆萬元。
被告彭露娜應給付原告新臺幣陸萬肆仟元，及自民國一百零六年十月十六日起至遷讓返還前述第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零肆佰陸拾元由被告彭露娜負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由〈甲、程序事項〉
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，所列訴之聲明第二項為：「被告應給付原告新臺幣（下同）104,000元，並自民國106年10月4日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告8,000元。」嗣於107年5月22日言詞辯論期日當庭以言詞將前述聲明更正為「被告應給付原告104,000元，並自106年10月16日起至遷讓交屋日止，按月給付原告8,000元。」此乃減縮應受判決事項之聲明，於法應予准許。
二、被告二人均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
〈乙、實體事項〉
一、原告起訴主張：原告於104年10月5日與被告彭露娜簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼基隆市○○區○○街○○巷○號、6號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告彭露娜，租賃期間1年，自104年10月15日起至
105年10月15日止，每月租金為8,000元，應於每月1日前繳納，另繳付押租金16,000元，水、電、瓦斯費用均由被告彭露娜自行負擔，並以被告李維國為上開租約之連帶保證人。被告彭露娜復（於105年11月18日）就系爭房屋再與原告續訂租約，租賃期限為1年，即自105年10月16日起至106年10月15日止，租金仍為每月8,000元，由被告彭露娜以轉帳代現金支付，惟改為於每月15日前繳納。結算至106年10月4日止，被告彭露娜積欠15期（即105年4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、106年1月、2月、
4月、5月、6月、7月、8月）租金未繳，而上開積欠之租金，依民法第440條規定，以前述押租金抵償後（押租金16,000元，相當於2期租金），被告彭露娜尚積欠13期租金共104,000元（8000×15＝120000，000000－00000＝104000）未繳。被告彭露娜曾向原告表示有意再續租，且說要改為不定期限之租約，因被告一直積欠房租，故原告不同意，且在租約上註明「乙方欠交租金不續約」。原告曾於106年7月31日寄發郵局存證信函催告被告二人給付積欠之租金，並表明如未給付將終止租賃關係，被告仍置之不理，原告並於
106年12月8日以存證信函再次通知被告二人返還系爭房屋。被告彭露娜自租期屆滿後，無權占有系爭房屋迄今，每月可獲相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依系爭租約第6條、第13條、租賃物返還請求權、租賃契約之租金約定及不當得利返還請求權，提起本件訴訟。並聲明：1.被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○巷○號、6號房屋全部遷讓返還原告。2.被告應給付原告104,000元，並自106年10月16日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告8,000元。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告二人均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠查原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、郵局
存證信函2份、回執1紙及淡水信用合作社活期性存款存摺明細為證；而被告二人均經合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，本院綜合上開證據調查之結果，自堪信原告之上開主張為真實。又細閱原告提出之契約書，從客觀上觀察，係載明承租人為被告彭露娜，最初之立約日期為104年10月5日，約定租賃期間為1年即自104年10月15日起至105年10月15日止，立契約人欄除有原告在甲方（出租人）欄簽名、被告彭露娜在乙方（承租人）欄簽名之外，尚有被告李維國在丙方即連帶保證人欄簽名，足資顯示被告李維國係被告彭露娜就上述租約所負義務之連帶保證人。然而，原告在上揭契約書另以手寫記載「租期延至106年10月」，此等文字後方並由原告與被告彭露娜分別簽名（並記載書寫日期為105年11月18日），堪認原告與被告彭露娜於前述租賃期間屆滿（105年10月15日）後，又另行續約，約定租期延至106年10月止，且因原租約所約定之租賃期間係於104年10月15日起至105年10月15日止（以「15日」作為起迄日期），是以，應可推知原告與被告彭露娜間之真意，就新租約所約定之租賃期間應係指「105年10月15日起至
106年10月15日止」。又被告李維國於系爭契約書簽名同意擔任連帶保證人，依契約文義觀之，應僅係在表達願就原告與被告彭露娜所簽立租賃期間為「104年10月15日起至105年10月15日止」之租約，關於被告彭露娜本於承租人身分所應負之義務，願負連帶保證責任。至於原告與被告彭露娜於前述租賃期間屆滿後另定之新租約，被告李維國既未在前述手寫文字後方簽名，又無其他證據可顯示被告李維國就前揭新租約亦有同意與原告簽立連帶保證契約，而為被告彭露娜擔任連帶保證人之意思，準此，自無從認為被告李維國就「原告與被告彭露娜間之新租約」負有連帶保證責任。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法
第450條第1項定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。此為民法第455條前段明文規定。查原告與被告彭露娜簽立之系爭租約第六條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（本院卷第21頁），足徵原告於系爭租約中已表明租賃契約期滿後，除經原告同意繼續出租系爭房屋外，承租人即被告彭露娜即應遷讓返還系爭房屋之意。原告與被告彭露娜於原租賃期間屆滿後，原告同意繼續出租而與被告彭露娜另定新租約，惟被告彭露娜積欠多期之租金未繳，經原告於106年7月31日以郵局存證信函向被告彭露娜催告要求清償積欠之11個月份租金，有郵局存證信函及回執（被告彭露娜於106年8月1日簽名收受）存卷可憑，足徵原告主張於新租約之租賃期限106年10月15日屆滿後，雙方並無再訂立新租約、原告亦無同意繼續出租之意思等情，應屬可信。是以，原告與被告彭露娜間之租賃關係，應係於前述期限屆滿（106年10月15日屆滿）而消滅，被告彭露娜於租賃關係消滅後，自應將系爭房屋遷讓返還予原告。因此，原告請求被告彭露娜應將系爭房屋遷讓返還予原告，係屬有據。然而，被告李維國係針對原租約擔任連帶保證人，原租約期限屆滿時，原告既因另與被告彭露娜訂立新租約而同意繼續出租予被告彭露娜，斯時（105年10月15日租期屆滿時）被告彭露娜係因原告同意續約而無庸返還系爭房屋，被告李維國自無庸就「被告彭露娜未即時遷讓交還房屋」一事負擔任何責任，且因被告李維國就「原告與被告彭露娜間之新租約」並不負連帶保證責任，故原告本於前述新租約期限屆滿後，自僅能以被告彭露娜為請求之對象，要求被告彭露娜遷讓返還系爭房屋，原告將被告二人並列，要求被告二人均應負返還系爭房屋之責任云云，就有關被告李維國之部分，尚非可採。
㈢原告另請求被告二人應給付積欠之租金共計104,000元，主
張對造積欠15期之租金未繳、每期8,000元，即105年4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、106年1月、2月、4月、5月、6月、7月、8月之租金欠繳，以押租金抵銷2期租金後，尚積欠13期之租金共計104,000元等情，並提出存摺明細為證，與其前揭所述並無不合。原告所指欠繳租金月份，其中「105年4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月」應係原租約租賃期間內應繳付之租金，「105年11月、106年1月、2月、4月、5月、6月、
7月、8月」則係於新租約租賃期間內應繳付之租金，原告主張以押租金抵銷2期租金（本應於租期屆滿後返還押租金予承租人，然因承租人對原告欠繳租金，故為抵銷），參酌民法第322條「債務已屆清償期者，儘先抵充」之規定，應優先抵充105年4月及5月租金。因此，原告請求被告二人給付上述積欠之租金，依系爭租約第13條約定「乙方如有違背本契約各條項……等情事時，丙方應連帶負損害賠償責任並願拋棄先訴抗辯權」，關於「105年6月、7月、8月、
9月、10月」5期租金即40,000元，要求由被告二人給付共計40,000元，應屬有據（原告所列聲明未要求被告二人連帶給付，故本判決主文亦僅記載被告二人應給付原告40,000元），至其餘64,000元（「105年11月、106年1月、2月、
4月、5月、6月、7月、8月」之租金），僅被告彭露娜以承租人身分負有給付義務，原告要求被告李維國亦應負責云云，自無理由。
㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。原告與被告彭露娜間之租賃關係，已於
106年10月15日消滅，被告彭露娜於106年10月16日起已無占有使用系爭房屋之正當權源，卻仍未遷讓返還系爭房屋予原告，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告彭露娜因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益。而依二人間過往之租約，承租系爭房屋之每月租金為8,000元，是原告請求以系爭租約月租金額作為計算不當得利損害額之標準，尚屬有據。從而，原告依民法第179條之規定，請求被告彭露娜應自106年10月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，亦屬有理。
四、綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權、租金給付請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告彭露娜應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求被告二人應共同給付原告40,000元，另被告彭露娜應給付原告56,000元，及自
106年10月16日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止按月給付原告8,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」原告與被告彭露娜就系爭房屋約定每月租金為8,000元，以此逆推，系爭房屋應有96萬元之價值（計算式：8,000元/月×12月÷10%＝960,000元），爰核定本件訴訟標的價額為96萬元，應徵第一審裁判費10,460元（原告前曾預繳17,335元，溢繳6,875元，應退還溢繳部分），此外無其他費用支出（公示送達係採網路公告方式，無登報費），故本件訴訟費用額為10,460元。原告所受敗訴判決，僅為對於被告李維國請求之其中部分，而被告彭露娜為承租人、被告李維國僅係第一段租賃期間之連帶保證人，爰酌量上情，依民事訴訟法第79條規定，就本件訴訟費用額諭知均由被告彭露娜負擔。
六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。原告聲請就勝訴部分供擔保宣告假執行，即無必要。至於原告敗訴部分，假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年6月29日
基隆簡易庭法官張婷妮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月29日
書記官耿珮瑄