裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第3263號民事判決
裁判日期：民國89年09月19日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十九度訴字第三二六三號
原告甲○○訴訟代理人 張永昌 律師被告新燕實業股份有限公司設台北市○○○路○段○○號十七樓法定代理人 陳秋華 訴訟代理人 曾大中 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）九十萬八千元及自八十八年五月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）原告於民國八十七年八月三十日向被告預購位於台北縣○○鎮○○路之「百年大世紀」佳人區Ｂ三棟十三加十四樓房地乙戶及Ｂ２五十二號之停車位，原告已依約繳款九十萬八千元。詎料，被告未依兩造買賣契約如期興建，因此，原告於八十八年八月三十一日以存證信函向被告為繼續施工之催告，惟被告仍未如期施工，待八十八年十一月十日原告突接獲訴外人日成鑫建設股份有分公司（下稱日成鑫公司）之函文，表明系爭建築工程已由日成鑫公司接手承建，並改名為「日成新世紀」，並請原告持原舊預售買賣契約書及身分證正本、原蓋印章，於八十八年十一月十七日至該公司辦理依舊合約增列三方協議條款手續，且將完工期限延至八十九年十一月底，因上開內容已涉及買賣契約條件內容之變更，原告並不同意。迨完工期限屆至後，原告方於八十九年四月二十六日再以存證信函為解除契約之意思表示。又依買賣契約第十條之約定：「本社區之建築工程於民國八十七年六月一日前開工，並自民國八十七年六月一日起六四○個日歷天內完工，完工日期雙方同意以建築主管機關核發使用執照之日認定，惟若使用執照核發逾越完工期限非可歸責於乙方時，雙方同意以申請使用執照日為完工認定之基準。」以此計算，被告依約應於八十九年三月二十二日前完工，取得使用執照，惟被告並未於期限內完工，爰依法解除契約。
（二）按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。查被告已向原告收取九十萬八千元，最後一次收款之日為八十八年五月十五日，因此，原告自可依上開規定請求被告返還已繳交之買賣價金九十萬八千元及自最後繳款日之翌日即八十八五月十六日起至清償日止按法定利率計算之利息。
三、證據：提出不動產預定買賣契約書、存證信函、掛號郵件收件回執、日成鑫公司之函件、日成鑫建設承接新燕公司汐止大世紀工地釋疑說明、存證信函為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告繼續施工之催告於法不符：本件兩造間所簽立者為不動產預定買賣契約書，而徵諸一般預售屋買賣之常情，買賣契約上雖定有完工期限，但建商在施工期間如何安排工期、調度財務，應係建商自行因應實際情況決定之範圍，並非謂建商於施工期間內即完全必須連續施工，不得停工，原告於工程期中來函要求被告繼續施工云云，其催告殊無任何效力可言。
（二）系爭建案於原告催告後，隨即復工興建，並無原告所稱未如期施工之情事：被告在原告發函之同一日，即與日成鑫公司簽訂契約，由日成鑫公司接手本建案繼續興建完工，交付予各買受人，該公司並隨即復工，並已取得使用執照。原告指稱未於催告期限內繼續施工，本屬不實，其因而主張解除契約，更屬無據
（三）原告以逾期完工為由主張解約，亦無可採：
１、兩造已就遲延完工之法律效果於買賣契約第十條第二項另有明確約定，被告既已擔負罰款責任，對於原告權益並無其他不利之影響，應已排除約定外所得主張之法律效果，故逾期完工原告僅得依契約第十條第二項之約定請求違約金，而不得據以主張解除契約。
２、揆諸預售屋買賣之本質與買賣契約第十條之約定，系爭完工期限僅屬通常約定完成工程之期限，與民法第二百五十五條所謂非於一定時期給付不能達其目的者有間，而依兩造契約內容，又未就此項履行期間有特別重要之合意表示，顯然雙方亦無嚴守履行期間之合意，且縱然被告未能於約定期限如期完工，亦不因此導致契約目的之不能達成，是本件自無適用民法第二百五十五條之餘地，從而原告主張被告無法按期給付時，原告即得解除契約，洵屬違誤。
３、本件原告於八十八年八月三十一日所為一個月期限之催告，係針對「繼續施工」所為，並非對完工期限所為，而且當時完工期限尚未屆至，被告並無給付之義務，亦尚未負有遲延責任，原告即不能合法為民法第二百五十四條之催告，原告未定相當期限為催告，即於八十九年四月二十六日逕以被告未如期完工為由通知解除契約，不生合法解約之效力。
三、證據：提出讓渡契約書、臺北縣政府工務局使用執照為證。理由
一、本件原告主張：原告於八十七年八月三十日向被告預購位於台北縣○○鎮○○路之「百年大世紀」佳人區Ｂ三棟十三加十四樓房地乙戶及法定停車位乙位，原告已依約繳款九十萬八千元。詎被告未依兩造買賣契約如期興建，因此，原告於八十八年八月三十一日以存證信函向被告為繼續施工之催告，惟被告卻不願興建前揭工地，竟未經原告同意而擅將「百年大世紀」工地轉由訴外人日成鑫公司概括承受，並更改工地名稱為「日成新世紀」，至完工期限屆至後，原告乃於八十九年四月二十六日再以存證信函為解除契約之意思表示。又依買賣契約第十條之約定系爭建築工程應於八十九年三月二十二日完工，惟被告並未於期限內完工，爰依法解除契約，並依解除契約之法律關係，請求被告返還原告所給付之價金九十萬八千元及自最後繳款日之翌日即八十八五月十六日起至清償日止之利息等語。
二、被告則以：本件兩造間所簽立者為不動產預定買賣契約書，而徵諸一般預售屋買賣之常情，買賣契約上雖定有完工期限，但建商在施工期間如何安排工期、調度財務，應係建商自行因應實際情況決定之範圍，並非謂建商於施工期間內即完全必須連續施工，不得停工，原告於工程期中來函要求被告繼續施工等語，其催告殊無任何效力可言。況被告在原告發函之同一日，即與日成鑫公司簽訂契約，由日成鑫公司接手本建案繼續興建完工，交付予各買受人，該公司並隨即復工，並已取得使用執照。原告指稱未於催告期限內繼續施工，本屬不實，其因而主張解除契約，更屬無據。又兩造已就遲延完工之法律效果於買賣契約第十條第二項另有明確約定，應已排除約定外所得主張之法律效果，故原告僅得依契約第十條第二項之約定請求違約金，而不得據以主張解除契約。且揆諸預售屋買賣之本質與買賣契約第十條之約定，系爭完工期限僅屬通常約定完成工程之期限，與民法第二百五十五條所謂非於一定時期給付不能達其目的者有間，而依兩造契約內容，又未就此項履行期間有特別重要之合意表示，顯然雙方亦無嚴守履行期間之合意，且縱然被告未能於約定期限如期完工，亦不因此導致契約目的之不能達成，是本件自無適用民法第二百五十五條之餘地。至原告於八十八年八月三十一日所為一個月期限之催告，係針對「繼續施工」所為，並非對完工期限所為，而且當時完工期限尚未屆至，被告並無給付之義務，亦尚未負有遲延責任，原告即不能合法為民法第二百五十四條之催告，原告未定相當期限為催告，即於八十九年四月二十六日逕以被告未如期完工為由通知解除契約，自不生解除契約之效力等語置辯。
三、本件原告主張其於八十七年八月三十日，向被告訂購「百年大世紀」佳人區編號Ｂ三棟十三加十四樓房地乙戶及法定停車位乙位，並已繳清價金九十萬八千元。嗣被告於八十八年八月三十一日將上開「百年大世紀」集合住宅興建銷售開發案之權利義務，轉由訴外人日成鑫公司概括承受，又上開建築工程並未於契約所約定之完工期限即八十九年三月二十二日完工等情，有不動產預定買賣契約書、讓渡契約書為證，復為被告所不爭，自堪信為真實。
四、按當事人之一方將因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他人之承認，對他方不生效力，最高法院七十三年臺上字第一五七三號判例可資參照。本件原告主張被告未經原告同意，將「百年大世紀」集合住宅興建銷售開發案之權利義務，轉由訴外人日成鑫公司概括承受，原告曾以被告違反買賣契約第十七條之約定，催告被告應繼續施工，且限期改善，詎被告仍執意不續建該工地，是被告之行為顯已違反買賣契約第十七條「中途不建」之約定等情。惟查，依買賣契約第十七條第一項約定：「如因可歸責於乙方之事由而致違約中途不賣或不建或違反第十六條第一項規定時，甲方除有權要求乙方依約履行外，並應定相當期限催告乙方限期改善，乙方預期仍未改善者，甲方得解除本約」之文義觀之，須被告有中途不建之事實，原告方可依約解除契約。又所謂中途不建，當係指被告確定不建而言，倘在完工期限屆滿前僅是因若干因素一時停工，但仍有意願繼續興建，尚與前開條文所指之「中途不建」不該當。本件被告固自承系爭工程確曾短暫停工乙節，惟上開停工之時間既係在完工期限前，且被告為完成系爭銷售案之興建，乃將上系爭銷售案之權利義務由日成鑫公司概括承受，足見被告並未具契約第十七條「中途不建」之違約事實。次查，原告向被告買受之標的為坐落台北縣汐止鎮樟樹灣蕃子寮小段一三四之八、一三四之一九、一三四之二六、一三五、一三八之三、一三九之三、一三九之三三號等七筆土地上興建「百年大世紀」佳人區編號Ｂ三棟十三＋十四樓房地乙戶及法定停車位乙位，是被告只要依約交付上開買賣標的即可，至是否為被告自已興建，尚非買賣契約所要求，且無論是契約第十七條或綜觀契約全文，均無被告應自己連續建築系爭建築物之約定。況依前揭判例所示，縱被告將前揭銷售案之權利義務轉由日成鑫公司概括承受，未經原告同意，然其結果亦不過為被告與日成鑫公司所簽訂之讓渡契約，對原告不生效力而已，原告仍可依兩造所簽訂之買賣契約請求被告履行，尚不得謂被告因此即有違約之情事。是原告主張被告於催告期限內繼續施工，且未經原告同意，將「百年大世紀」集合住宅興建銷售開發案之權利義務，轉由訴外人日成鑫公司概括承受，顯已違反契約第十七條之約定等詞，要無足採。
五、次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；又依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付，不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第二百五十四條、第二百五十五條分別定有明文。末按民法第二百五十五條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，倘自客觀上觀察殊無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，而兩造間又無從證明有嚴守六個月履行期限之合意，並對此期限之重要已有所認識，自無民法第二百五十五條之適用，最高法院六十四年台再字第一七七號判例足資參照。查被告並未再完工期限內完成系爭房屋之興建，且未取得使用執照一節，為兩造所不爭。惟兩造已於系爭買賣契約第十條第二項就遲延完工之責任有明確約定，亦即每逾一日，被告應按原告已繳付本約房地價款萬分之五計算違約金予原告，除此之外，兩造並無嚴守履行期限之合意，且客觀上觀察殊無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，揆諸前揭說明，原告自不得以被告逾期完工為由，不經催告即逕行主張解除契約。至本件原告於八十八年八月三十一日所為一個月期限之催告，係催告原告應於一個月內繼續施工，並非因完工期限已屆至，被告遲延給付，因而催告被告履行，況當時完工期限尚未屆至，被告並無給付之義務，亦尚未負有遲延責任，原告亦不能合法為民法第二百五十四條之催告，從而，原告既未在完工期限屆至後，定相當期限催告被告履行，其於八十九年四月二十六日逕以被告未如期完工為由通知解除契約，自不生解除契約之效力。
六、綜上所述，原告以前開事由主張解除契約並不合法，是原告所為解除契約之意思表示自不生解除之效力，從而，原告依解除契約之法律關係請求被告返還原告已繳付之價金九十萬八千元，及自八十八年五月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息、違約金，即無理由，應予駁回。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年九月十九日
民事第五庭法官林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年九月十九日
法院書記官林蓮女