臺灣臺北地方法院111年度訴字第4677號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院111年訴字第4677號民事判決

裁判日期：民國112年02月24日

裁判案由：請求出讓不動產

臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第4677號原告 黃中生 即康寧美好公寓大廈管理負責人訴訟代理人 陳士綱 律師
鄭皓軒 律師 王相傑 律師被告 彭錦光
官鸞嬌 共同訴訟代理人彭宗祺
彭宗建上列當事人間請求出讓不動產事件，本院於民國112年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將附表所示不動產所有權出讓。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。又依公寓大廈管理條例第3條第9款規定：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
」同條第10款規定：「管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者。」經查，本件原告於民國111年7月26日起訴時，雖以「康寧美好公寓大廈管理委員會」為名、「黃中生」為該委員會管理負責人，依公寓大廈管理條例第14條第1項規定對不同意重建決議之被告提起本件請求出讓所有權訴訟（見北司補卷第7頁），然事實上康寧美好公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）並未成立管理委員會，係由區分所有權人（下稱區權人）推選住戶黃中生為管理負責人，向主管機關臺北市政府都市發展局報備同意備查等情，為兩造所不爭執（訴字卷第138、156頁），並有公寓大廈管理組織報備證明可佐（北司補卷第105頁），故原告乃於同年10月25日具狀更正原告名稱為「黃中生即康寧美好公寓大廈管理負責人」，同依公寓大廈管理條例第14條第1項規定對被告請求（訴字卷第155至158頁），核屬更正事實上陳述，非為訴之變更或追加，核先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地之門牌號碼同區新生南路1段151巷5、5-1、5-2、5-3、5-4、5-5號（以下逕稱門牌號數）之系爭公寓大廈，係於59年7月16日竣工，迄今已歷經52年，因年久失修，結構與外觀多處皆有自然風化之情形，外牆亦受雨水侵蝕而嚴重滲漏，侵入建材表層結構，使該外牆已不具原有充分遮蔽風雨之功能，且系爭公寓大廈內部更有出現如漏水、牆裂、柱開裂、油漆剝落、頂版滲水等情事，嚴重影響住戶生活品質。又系爭公寓大廈之主要結構建材，因以粗製濫造之建材建造，在長達半世紀之使用下，已出現鋼筋外露、鏽蝕滲水情形，其結構實已嚴重毀損、朽壞，而有影響住戶及附近民眾之公共安全之虞，此並經系爭公寓大廈中之5-3號區權人即訴外人 蔡玉盛 申請對系爭公寓大廈進行都市危險及老舊建築物結構安全性能評估後，經台北市結構工程工業技師公會（下稱台北市結構技師公會）於111年3月21日作成評估報告（下稱系爭台北市結構技師公會評估報告）認定其結構安全未達最低等級，有安全疑慮，建議應辦理拆除重建，該報告送經台北市土木技師公會複審後，亦認其評估報告合理，故系爭公寓大廈確實已符合公寓大廈管理條例第13條第2款「嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞」之法定重建事由。住戶雖長年來擔憂其居住安全，惟系爭公寓大廈年久失修，故客觀上無從進行符合經濟效益之有效修繕，住戶遂萌生與訴外人睿泰開發股份有限公司（下稱睿泰公司）合作辦理拆除重建之念頭，並依都市危險及老舊建築物加速重建條例（下稱危老條例）針對系爭公寓大廈擬定重建計劃，睿泰公司並於107年3月21日召開「大安區懷生段四小段合建說明會」（下稱系爭合建說明會），當時並已獲得絕大多數之區權人同意。被告為系爭公寓大廈中5-4號（即附表所示區分所有權及基地應有部分；下稱附表不動產）之所有權人，其子彭宗祺意圖自重建案中獲利，屢向睿泰公司提出顯不合理之要求，一再滋生事端，罔顧系爭公寓大廈住戶已長期處於高度居住危險之中，僅為一己私利而惡意拖延重建案，然系爭公寓大廈朽壞情形日趨惡化，多數住戶認為重建一事已無法再拖延，便積極商討重建事宜，分別於111年2月6日、4月19日、6月21日、11月30日四度召開區權人會議商討重建之事，會議中除被告外之全體區權人，均同意睿泰公司所提之重建方案而作成重建決議。惟被告仍無視系爭公寓大廈之結構安全已岌岌可危之現實，數度杯葛重建案。系爭公寓大廈現況既已符合公寓大廈管理條例第13條第2款法定重建事由，原告爰依公寓大廈管理條例第14條規定，訴請命被告出讓其所有附表不動產等語。並聲明：被告應將附表不動產所有權出讓；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）依公寓大廈管理條例第25條規定，區權人會議應由具區權人之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區權人互推一人為召集人。系爭公寓大廈未成立管理委員會，管理負責人黃中生不具區權人身分，依法不得擔任區權人會議召集人，其於111年2月6日、4月19日、6月21日召開之區權人會議所為重建方案之決議，自始當然無效。至系爭公寓大廈嗣雖於同年11月30日再由訴外人即區權人中之 王建寧 為召集人，召開區權人會議，決議授予管理負責人黃中生訴請被告出讓附表不動產之訴訟實施權。然原告係於111年7月20日起訴，事後於同年11月30日緊急補開之區權人會議，無法補正黃中生欠缺訴訟實施權之事實。又區權人會議之重建決議，必須包含「重建決定」及「重建方案」，且重建方案必須具體明確而有實施重建之可能，並於區權人會議中賦予區權人討論、溝通之機會，再經決議，始符公寓大廈管理條例第14條之重建決議要件。然上開歷次區權人會議中，均未與被告就睿泰公司所提之重建方案進行實質討論，強迫被告必須接受此一重建方案決議，否則即以訴訟相逼，顯然違反公寓大廈管理條例第13條本文及危老條例第5條重建應得「全體住戶同意」之規定，亦不符合正當程序保障之要件。又系爭公寓大廈並非海砂屋，亦非921地震及331地震之震損建築物，現仍正常使用居住中，其他區權人自行委託台北市結構技師公會、臺灣省土木技師公會製作之初步評估報告均證明系爭公寓大廈並不符合公寓大廈管理條例第13條之重建要件。
（二）被告年邁，系爭公寓大廈年份老舊，又無電梯，對長者確屬不便，被告亦同意拆除重建，基於施工便利性及避免施工鄰損等考量，被告認為應與 後棟 鄰居共同改建，否則若發生地震等災害，後棟鄰居震損，系爭公寓大廈亦難逃池魚之殃。又拆除重建事關人民財產權，合作建商必須財務穩健透明，明確告知地主重建後分回比例及分回坪數，施工品質亦須能受地主監督，然睿泰公司迄今均未告知系爭公寓大廈依危老條例重建，總共可興建多少坪，地主與建商各可分回多少比例與坪數，亦拒絕提供其開發出資費用、委建或營造成本概算值等財務計畫，睿泰公司與原告主導之上開歷次區權人會議，亦完全未就此回應，顯然不符合「重建方案應具體明確」之要件。本件地主應一致對外，要求睿泰公司公開財務資訊並多比較其他建設公司，選取最有利的合作對象。然除系爭公寓大廈外之其他地主，卻於迄今都不清楚地主分回比例合理與否之情況下，即和睿泰公司簽立合作興建契約書，再於區權人會議中決議與睿泰公司重建系爭公寓大廈，違反常理。睿泰公司提出不合理之重建方案，以本件訴訟逼迫被告接受，有違憲法第10條關於居住權保障及第15條關於財產權保障之規定，並與公寓大廈管理條例條例第13條及危老條例第5條，重建須得全體區權人同意之規定不合等語，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院之判斷
（一）查系爭公寓大廈共有6戶區分所有權戶數（即5、5-1、5-2、5-3、5-4、5-5號），6戶之區分所有權建物登記面積及針對坐落基地之持分面積均相同，被告為其中5-4號（即附表不動產）之區權人等情，為兩造所不爭執，並有系爭公寓大廈上開6戶之不動產登記謄本為證（訴字卷第81至8
4、97至107頁），堪信為真正。
（二）系爭公寓大廈有無公寓大廈管理條例第13條第2款規定所示重建事由？
1.按公寓大廈管理條例第13條第2款規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：……二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。」經查，系爭公寓大廈為59年7月16日經改建完工之鋼筋混凝土造三層建物，有使用執照存根影本可證（北司補卷第27頁），迄今已歷經逾52年，經系爭公寓大廈中5-3號區權人蔡玉盛受（除被告外之）其餘4戶區權戶委任，於111年申請對系爭公寓大廈進行都市危險及老舊建築物結構安全性能評估，經台北市結構技師公會指派技師鑑定，於同年3月21日作成系爭台北市結構技師公會評估報告，認定系爭公寓大廈結構安全之危險度總分數為50.54，未達最低等級，有安全疑慮，建議應辦理拆除重建，該報告送經台北市土木技師公會複審後，亦認其評估報告合理等情，有系爭台北市結構技師公會評估報告及台北市土木技師公會111年3月24日北土技字第1112001254號函可稽（北司補卷第199頁、訴字卷第201至271頁）。觀諸系爭台北市結構技師公會評估報告，鑑定技師係審酌系爭公寓大廈原建築圖、結構圖、配筋圖，及參考系爭公寓大廈現況外觀顯示之樑柱牆面損害程度，進行建築物耐震能力之詳細計算，並針對1樓混凝土強度進行鑽心取樣試驗，測試平均混凝土強度，暨對於1樓柱體為鋼筋探測取樣試驗，及計算系爭公寓大廈樓層總重量後，評估認定系爭公寓大廈結構安全已屬「未達最低等級，有安全疑慮，建議應辦理拆除重建」之情，其鑑定過程及認定結論，均有所憑據，邏輯合理，堪予信採。據此足證系爭公寓大廈已達危老條例第3條第1項第2款規定之「經結構安全性能評估結果未達最低等級」，經鑑定認為應予拆除重建，被告亦表示同意將系爭公寓大廈予以重建，堪認系爭公寓大廈已無從以其他修補方式加強結構，故系爭公寓大廈因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞，具有公寓大廈管理條例第13條第2款規定之法定重建事由。
2.被告雖執系爭公寓大廈5-1號區權人即訴外人 簡惠美 前於107年間申請對系爭公寓大廈進行都市危險及老舊建築物結構安全性能評估，經臺灣省土木技師公會指派技師鑑定，於同年10月26日作成之初步評估報告（下稱系爭臺灣省土木技師公會評估報告）（見訴字卷第273至349頁），僅認定系爭公寓大廈結構安全危險度總分數為37.87，建築耐震能力屬「乙級」，卻於約僅3年後，經台北市結構技師公會作成上開評估報告認定系爭公寓大廈結構安全已屬「未達最低等級，有安全疑慮，建議應辦理拆除重建」，質疑系爭台北市結構技師公會評估報告鑑定結果之合理性等語。然查，系爭臺灣省土木技師公會評估報告僅審酌系爭公寓大廈原設計圖及107年時之現況照片，計算建築物耐震能力，並未如系爭台北市結構技師公會評估報告，對混凝土強度進行鑽心取樣試驗，測試平均混凝土強度，亦未就1樓柱體為鋼筋探測取樣試驗，是其鑑定方法，較諸系爭台北市結構技師公會評估報告顯然較為簡略；更況，自系爭臺灣省土木技師公會評估報告作成後，至台北市結構技師公會為上開鑑定時，已歷經3年有餘，卷內亦無證據資料顯示系爭公寓大廈於此期間有進行任何結構安全補強，則依常理判斷，衡情其結構安全必然每下愈況，故被告徒以數年前之系爭臺灣省土木技師公會評估報告，質疑時間較近且鑑定方法較為詳盡、完整之系爭台北市結構技師公會評估報告鑑定結論不可採云云，並非有據。
3.被告又辯稱：系爭公寓大廈並非海砂屋，亦非921地震及331地震之震損建築物，現仍正常使用居住中，故應非屬公寓大廈管理條例第13條第2款「因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞」等語，並以臺北市建築管理工程處111年11月4日函為據（訴字卷第355頁）。然按公寓大廈「嚴重毀損、傾頹或朽壞而有危害公共安全之虞」之情形事有多端，「海砂屋」、「921地震及331地震之震損建築物」僅為部分情形，而依公寓大廈管理條例上開條款規定，於公寓大廈有「因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞」時，即符合重建要件，不以為「海砂屋」或「921地震及331地震之震損建築物」為限；又依臺北市建築管理工程處上開函文，其僅表示系爭公寓大廈並非該處列管之海砂屋及921、331震損建築物，惟亦說明「系爭公寓大廈是否有氯離子含量過高、震損等異常情形，仍應依實際鑑定結果為準」等語明確。是該函至多僅足顯示系爭公寓大廈並非行政機關列管之海砂屋或921、331震損建築物，無法據此認定其實際上之結構安全，故被告遽此駁斥系爭台北市結構技師公會評估報告之「實際鑑定結果」，抗辯系爭公寓大廈並非「因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞」，亦非有理。
（三）原告是否得以系爭公寓大廈管理負責人身分，依公寓大廈管理條例第14條第1項規定訴請被告出讓附表不動產？
1.依公寓大廈管理條例第14條第1項規定，於公寓大廈有嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，經區權人會議決議重建時，區權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。上開強制命不同意重建區權人出讓其所有權之立法，雖基於維護建物公共安全之公益目的，然仍必須遵守法定正當程序，否則即有違反憲法第15條保障人民財產權及第10條保障居住自由權之意旨。
故區權會之重建決議，必須包含「重建決定」及「重建方案」，且重建方案必須具體明確而有實施重建之可能，並於區權會提案，賦予區權人討論、溝通之機會，再經決議，始符合上開法律規定之要件（最高法院109年度台上字第1956號民事判決意旨參照）。
2.查系爭公寓大廈區權人並未組成管理委員會，係由區權人推選住戶黃中生為管理負責人，向主管機關臺北市政府都市發展局報備同意備查等情，業如前述。依公寓大廈管理條例第25條規定，區權人會議應由具區權人之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區權人互推一人為召集人。系爭公寓大廈未成立管理委員會，管理負責人黃中生不具區權人身分，依法應由區權人互推一人為區權人會議召集人。系爭公寓大廈乃於111年11月30日由區權人中之王建寧為召集人，召開區權人會議，全體6戶區權戶均有出席，會中全體區權人均同意系爭公寓大廈應為重建，經被告提案「是否與後棟鄰居共同辦理重建」，僅被告同意，其餘區權人均反對而未通過，嗣再就「是否同意由睿泰公司擔任重建開發商及其所提重建方案」進行表決，除被告反對外，其餘區權人均同意，又再針對「是否對不同意此重建決議之被告，由管理負責人黃中生依公寓大廈管理條例第14條規定訴請出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分」進行表決，除被告因為利害關係人而迴避外，其餘區權人均同意等情，有該次會議紀錄、會議出席委託書、被告開會發言稿影本為證（訴字卷第421至430頁）。上開區權人會議係由具有區權人身分之王建寧為召集人，堪認召集程序係屬合法。於會議中提案討論之睿泰公司重建方案，即為除被告外之其餘5戶已與睿泰公司簽立之合作興建契約書所示之合作興建方案一情，為兩造所不爭執，並有其中蔡玉盛與睿泰公司簽立之合作興建契約書可佐（訴字卷第385至399頁），堪認此重建方案已屬具體明確。又睿泰公司係於111年3月21日即與擬承辦之建築師事務所共同召開系爭合建說明會，會中說明本件擬依危老條例申請重建、建案規畫、合建條件，並列出「委託興建」與「合作興建」之利弊比較等情，有系爭合建說明會之書面簡報資料可證（訴字卷第471至493頁），且經證人即會議中到場說明之睿泰公司總經理 紀銘杰 結證屬實（訴字卷第455至457頁）。又被告及另一戶區權人雖未於說明會中到場，睿泰公司嗣後亦有提供上開書面簡報資料予被告及該另一戶，並持續與包含被告在內之所有趨權人溝通討論重建方案，其後與除被告外之其餘5戶區權人均達成同意「合作興建」之重建方案，而分別簽立上開合作興建契約書等情，亦經證人紀銘杰結證明確（訴字卷第456至457、459至460頁）。被告亦自承睿泰公司於與其洽談過程中，確有提供上開合作興建契約書草稿一節在卷（訴字卷第463頁）。觀諸上開書面簡報資料中已明確記載本件6戶區權人於重建後之取得建物登記坪數為41坪或42坪（訴字卷第482頁），睿泰公司於說明會亦就此說明若區權人重建後選擇靠近東邊巷道之建物可分得41坪，若選擇靠近西側則可分得42坪，嗣除被告外之其餘5戶均選擇靠東邊建物，故其等合作興建契約書均係約定分得41坪等情，業據證人紀銘杰結證說明無訛（訴字卷第464頁），並有上開書面簡報資料及蔡玉盛合作興建契約書可參（訴字卷第
388、482頁）。被告雖抗辯睿泰公司上開重建方案並未說明此分配坪數之詳細計算公式，然依證人紀銘杰證稱：在市場上有兩種方式，一種是約定分配比例，一種是約定分配坪數，我們採取的是約定分配坪數，我在大安區的兩個建案也都是採用分配坪數的方式，這個案子我們除了分配坪數外，還有保證最低分配坪數，以及容積獎勵後還有再多1坪。我們保證的當容積獎勵取得30%時可以分得的坪數之外，當容積獎勵核定的坪數是31至35%之間，再增加1坪，當核定的容積獎勵介於36至40%之間會再增加2坪。此有關容積獎勵之約定有明訂於睿泰公司與區權人之合作興建契約書當中等語（訴字卷第457至458頁），被告亦自陳睿泰公司於洽談過程中確有述及容積獎勵核准之比例（訴字卷第463頁），並有上開合作興建契約書可憑（訴字卷第388頁）。堪認睿泰公司所提之重建方案已就區權人重建後取得建物登記坪數及依容積獎勵核准比例調整方式具體指明，並經除被告外之其餘5戶區權人同意，應認其所提之重建方案已具體明確而有實施重建之可能。至被告所稱睿泰公司並未提出開發出資費用、委建或營造成本概算值等財務計畫一節，即便屬實，亦僅涉及該重建方案是否妥當、合理之判斷，與「該重建方案業已具體明確」之認定無礙。
3.被告又抗辯111年11月30日區權人會議係於本件訴訟過程中召開，僅係為補正前於同年2月6日、4月19日、6月21日三次由非屬區權人之管理負責人黃中生違法召集之區權人會議之瑕疵，針對睿泰公司上開重建方案並未實質討論一節。然查，系爭公寓大廈111年2月6日、4月19日、6月21日之區權人會議雖因係由非屬區權人而無召集權之管理負責人黃中生所召集，有該三次會議之開會通知單、會議紀錄、簽到簿可憑（北司補卷第95至103、201至209、211至225頁），故該三次區權人會議作成之決議應屬不成立。然111年11月30日區權人會議中提案表決之上開睿泰公司重建方案，係早於同年3月21日即經提出於睿泰公司系爭合建說明會具體說明，嗣亦經交付予未與會之被告等區權人及據此為後續洽談討論一節，業如前述；於111年11月30日區權人會議前，被告在本件訴訟中針對此重建方案所為具體質疑內容以及提議與後棟共同重建等抗辯書狀完整內容，亦經原告於其與（除被告外之）其他5戶區權人LINE群組中完整提出告知等情，業經本院當庭勘驗原告手機中該LINE群組之對話紀錄內容核對屬實（訴字卷第551至552頁）；於111年11月30日區權人會議中，亦係先就被告所提與後棟鄰居共同重建之方案進行表決，經決議不通過後，始針對上開業已具體明確之睿泰公司重建方案決議通過，亦如前述。堪認111年11月30日區權人會議中，已針對「業經睿泰公司於數月前即提出之具體明確重建方案」，賦予區權人討論、溝通之「機會」，除被告外之其餘區權人並係於知悉被告就此重建方案所提具體質疑內容以及另提與後棟鄰居共同辦理重建之另一方案之下，仍決議通過睿泰公司之重建方案。揆諸前開說明，上開睿泰公司提出之重建方案已「具體明確而有實施重建之可能，並於區權會提案，賦予區權人討論、溝通之機會，再經決議通過」，符合公寓大廈管理條例第14條第1項「經區權人會議決議重建」所須具備之正當程序保障要件。111年11月30日區權人會議決議通過上開睿泰公司重建方案後，即針對「是否對不同意此重建決議之被告，由管理負責人黃中生（即原告）依公寓大廈管理條例第14條規定訴請出讓區分所有權及其基地所有權應有部分」進行表決，除被告因為利害關係人而迴避外，其餘區權人均同意等情，已如前述，上開區權人會議雖係於原告本件起訴後始召開，然訴訟實施權並非無法補正，故原告既依111年11月30日區權人會議決議依法取得本件訴訟實施權，其依公寓大廈管理條例第14條規定請求不同意決議又不出讓區分所有權之被告出讓附表不動產所有權，即有理由。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第14條、第13條第2款規定，請求被告出讓附表不動產所有權，為有理由，應予准許。
五、原告雖陳明願供擔保請准為假執行之宣告，惟本件判決係命被告出讓附表不動產所有權（即命被告為一定之意思表示）之裁判，並依公寓大廈管理條例第14條第2項規定發生「被告視為同意重建」之效果。強制執行法第130條第1項既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故本件不得宣告假執行。原告假執行之聲請，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國112年2月24日
民事第二庭法官林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年2月24日
書記官黃品蓉附表：
土地：臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍共：六分之一）建物：臺北市○○區○○段○○段000○號建物（權利範圍：全部）門牌地址：臺北市○○區○○○路0段000巷000號