裁判字號：最高法院88年台上字第203號民事判決
裁判日期：民國88年01月29日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決八十八年度台上字第二○三號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十七年三月二日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十六年度上字第四九四號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件被上訴人主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地）及系爭土地內如第一審判決附圖所示Ａ部分○點○一三四八公頃上之房屋（下稱系爭房屋）原均為訴外人 陳明哲 所有，系爭土地於民國七十一年間，經臺灣嘉義地方法院七十一年度執字第二一四二號強制執行程序，由伊拍定取得所有權；嗣系爭房屋於七十二年間，經同院七十二年度執字第一八六九號強制執行程序，由上訴人及第一審共同被告王 張雪娥 拍定，上訴人取得系爭房屋應有部分五分之三，王張雪娥則取得應有部分五分之二。因此伊與上訴人、王張雪娥就系爭土地Ａ部分，成立租賃關係；復上訴人、王張雪娥未繳納租金，伊曾訴請給付自七十九年九月一日起，至八十五年四月三十日止之租金，經臺灣嘉義地方法院八十四年度嘉簡字第五二九號判決，命上訴人應給付伊新台幣（下同）三萬三千四百十八元，王張雪娥應給付伊二萬二千二百七十八元確定。惟上訴人、王張雪娥竟不給付前開租金，伊於八十五年九月十八日，以存證信函催告上訴人、王張雪娥給付該未付租金，及自八十五年五月一日起，至同年九月十八日止之租金，仍未獲清償，伊於八十五年十月十七日，再以存證信函通知上訴人、王張雪娥終止租賃契約。爰本於租賃及無權占有之法律關係，求為命上訴人將系爭房屋拆除交還土地，給付未付之三千零十九元租金，並自終止租約後按月以五百三十八元計算損害金之判決（被上訴人另請求訴外人王張雪娥、 蕭清山 分別給付部分，業經判決確定）。
上訴人則以：系爭房屋未辦理保存登記，伊於八十五年間，已向王張雪娥購得其五分之二之權利；伊曾寄發租金予被上訴人，但遭拒收，已將租金及利息提存；且本件為基地租賃，租金清償地依習慣為上訴人住所地或不動產所在地，被上訴人未往取租金，係受領遲延；而被上訴人催告伊應向嘉義市○○路○○號 黃木春 律師處為清償，因該處所並非清償地，應不生催告之效力，被上訴人終止租約，並非合法等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：系爭房屋占用系爭土地Ａ部分為基地，業經勘驗現場，由嘉義縣水上地政事務所測量屬實。系爭土地、系爭房屋原為訴外人陳明哲所有，七十一年間被上訴人拍定買受系爭土地取得所有權，七十二年間上訴人、王張雪娥拍定買受系爭房屋分別取得應有部分五分之三、五分之二，則就系爭房屋所占用之基地部分，被上訴人與上訴人甲○○、王張雪娥應成立租賃關係，業經臺灣嘉義地方法院八十四年度嘉簡字第五二九號就被上訴人與上訴人、王張雪娥間給付租金事件判決確定。又基地租賃如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在；系爭房屋未辦理所有權第一次登記，王張雪娥之應有部分五分之二，其事實上處分權已於八十五年三月二十二日，以一萬二千五百六十元讓售於上訴人，有嘉義縣中埔鄉公所監證之建築改良物買賣所有權移轉契約書足憑，則前開基地租賃關係，王張雪娥承租人地位，自八十五年三月二十三日起，應由上訴人承繼，僅存於被上訴人與上訴人間。再租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地，土地法第一百零三條第四款定有明文。王張雪娥於八十五年三月二十二日，已積欠應付租金達二年以上，為兩造所不爭，並經臺灣嘉義地方法院八十四年度嘉簡字第五二九號判決確定，上訴人既繼受王張雪娥承租人之地位，則自應承繼其積欠租金之不利益；上訴人至八十五年十月十七日，亦已積欠應付之地租達二年以上，亦為上訴人所不否認；被上訴人於八十五年九月十八日，函催上訴人甲○○、王張雪娥於文到七日內如數給付，上訴人、王張雪娥逾期未為清償，則被上訴人於八十五年十月十七日，以存證信函向上訴人表示終止基地租賃契約，自屬有據。上訴人於八十五年十月十九日受領被上訴人之終止租約意思表示後，始於八十五年十月二十一日、八十六年十二月二十三日、八十七年一月二十一日或以存證信函、郵政匯票或辦理提存為租金之給付，則上訴人所謂，伊已給付租金云云，並不可採。另清償地除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣或不能依債之性質或其他情形決定者，除以給付特定物為標的者外，於債權人之住所地為之，為民法第三百十四條所明定。系爭基地租賃契約之清償地，並無法律另外之規定，或契約另有訂定，上訴人亦不能舉證證明臺灣目前之交易習慣，係出租人赴承租人處所收取之往取債務，自應以出租人即被上訴人之住所地為之。被上訴人於八十五年九月十八日以存證信函催告上訴人於七日內給付租金，並授權黃木春律師代收，有上開存證信函及收件回執在卷可稽，則黃木春律師自屬民法第三百零九條第一項之有受領權人，上訴人如不願至黃木春律師處為清償，亦應向被上訴人本人之處所為清償，始為正辦。則上訴人辯稱：被上訴人之催告不合法云云，亦無足取。系爭房屋坐落基地之租賃契約，既經終止，上訴人繼續占用系爭土地，即無正當權源，自屬侵害上訴人之土地所有權，被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋，交還基地，並請求給付自八十五年五月一日起，至終止租賃契約之日即八十五年十月十九日止之租金，及自八十五年十月二十日起，至交還土地之日止，依侵權行為之法律關係，請求賠償相當租金之損害，即屬有據等詞。為其判斷之基礎。
按債務人向債權人指定並授權之受領權人（如債權人之代理人）為清償，經其受領者，債之關係消滅，固為民法第三百零九條第一項所明定；惟此係就債務人清償效力所為之有利規定，非謂債權人一經指定受領權人及受清償地並通知債務人，債務人即應受其羈束，而必須向該指定受領權人或於該指定清償地為清償。倘債權人催告債務人限於其所指定之非約定或法定清償地向其授權之受領權人為清償，自難謂為依債之本旨為催告。查系爭房屋之基地租金之清償地為出租人即被上訴人之住所地，為原審確定之事實。被上訴人於八十五年九月十八日以存證信函催告上訴人、王張雪娥給付租金，係指定『向嘉義市○○路○○號黃木春律師繳納全部所欠租金，本人授權黃木春律師代收』（見一審卷第二○頁反面、原審卷第三七頁反面），其意是否指定上訴人限於嘉義市○○路○○號向黃木春律師清償租金﹖抑或由上訴人選擇可於該地清償﹖有待澄清。若是前者，被上訴人之住所地既在台北市○○○路○段○○○巷○弄○○號二樓，豈非已變更清償地﹖則上訴人未於嘉義市○○路○○號向黃木春律師清償欠租，被上訴人可否以之為由終止系爭房屋之基地租約（見一審卷第二二頁反面、第二三頁）﹖即不無研求之餘地。原審就此卷存資料未詳予調查審認，徒以被上訴人於催告信函業表明授權黃木春律師代收，黃木春律師屬民法第三百零九條第一項之有受領權人，認定上訴人如不願至黃木春律師處為清償，亦應向被上訴人本人之處所為清償，進而為不利於上訴人之論斷，未免疏率。本件事實尚未明瞭，本院自無從為法律上之判斷，應認有發回之原因。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年一月二十九日
最高法院民事第三庭
審判長法官朱建男
法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山法官蘇達志右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年二月二十日