臺灣彰化地方法院101年度訴字第214號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院101年訴字第214號民事判決

裁判日期：民國101年12月07日

裁判案由：土地所有權移轉登記

臺灣彰化地方法院民事判決101年度訴字第214號原告 施倡鎮 即反訴被告
紀進昆 周家茂 共同 曾耀聰 律師訴訟代理人複代理人 鄧雅旗 被告 陳鵬仁 即反訴原告訴訟代理人 李彩雲 被告 陳禾田 即反訴原告訴訟代理人 陳禾祥 被告 陳和 照即反訴原告上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告施倡鎮應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上如附圖所示編號Ｅ部分之建物拆除，並將該部分之土地返還反訴原告陳鵬仁。
反訴被告紀進昆應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上如附圖所示編號Ｃ部分之建物拆除，並將該部分之土地返還反訴原告陳禾田。
反訴被告周家茂應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上如附圖所示編號Ａ部分之建物拆除，並將該部分之土地返還反訴原告 陳和照 。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行；但反訴被告施倡鎮如以新臺幣肆萬捌仟陸佰元為反訴原告陳鵬仁預供擔保後，反訴被告紀進昆如以新臺幣肆萬捌仟陸佰元為反訴原告陳禾田預供擔保後，反訴被告周家茂如以新臺幣肆萬捌仟陸佰元為反訴原告陳和照預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、附圖即彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖，係依本院囑託，就坐落彰化縣○○鄉○○段1127之1、1127之2、1127之
3、1127之4、1127之5地號土地上（以下就末3筆依序合稱系爭土地），門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○街（附圖誤載為「彰馬路」，應予更正，見本院卷第112至116頁門牌證明書）132、134、136、138、140號建物所為測量鑑定，並就編號A、B、C、D、E、F、G、H、I、J部分標示其所在位置及面積。至於編號B、D、F、H、J下方，即該5筆土地南側範圍，則無建物，且附圖未予編號，惟因與兩造之爭執有關，爰由本院加註編號K、L、M、N、O，以便說明，合先敘明。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴狀聲明被告（含已撤回之被告陳禾祥、孫 陳淑卿 、 陳淑珍 ）應將1127之3地號土地所有權移轉登記予原告施倡鎮，將1127之4地號土地所有權移轉登記予原告紀進昆，將1127之5地號土地所有權移轉登記予原告周家茂，請求依職權宣告假執行（本院卷第3頁）；再以準備書狀撤回對陳禾祥、孫陳淑卿、陳淑珍之訴訟（本院卷第56頁反面至第57頁正面），並聲明被告陳鵬仁應將1127之3地號土地所有權移轉登記予原告施倡鎮，被告陳禾田應將1127之4地號土地所有權移轉登記予原告紀進昆，被告陳和照應將1127之5地號土地所有權移轉登記予原告周家茂，請求依職權宣告假執行（本院卷第56頁）；復於言詞辯論期日表明減縮假執行部分之聲明（本院卷第200頁正面），核與前開條文規定相符，應予准許。
叁、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及
就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同者，均屬之。又民事訴訟法第260條第2項之規定，係因反訴制度旨在利用本訴之訴訟程序，則本訴與反訴必須行同種訴訟程序，始符訴訟經濟，而民事訴訟法第435條第1項規定「因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理」，解釋上被告在應適用通常訴訟程序之本訴繫屬中，提起應適用簡易訴訟程序之反訴者，仍應適用通常訴訟程序。經查：原告聲明已如上述，被告於言詞辯論終結前，對於原告提起反訴，請求原告施倡鎮應將1127之3地號土地上如附圖編號E部分之建物拆除，並將該部分土地返還被告陳鵬仁，原告紀進昆應將1127之4地號土地上如附圖編號C部分之建物拆除，並將該部分土地返還被告陳禾田，原告周家茂應將1127之5地號土地上如附圖編號A部分之建物拆除，並將該部分土地返還被告陳和照（本院卷第125頁），堪認反訴部分與本訴之標的及其防禦方法相牽連。又反訴部分之訴訟標的價額雖為新臺幣（下同）145,800元（本院卷第202頁），依上開說明，仍應適用通常訴訟程序，則本訴與反訴所應適用之訴訟程序，並無不同。是被告提起反訴，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：原告聲明：被告陳鵬仁應將1127之3地號土地所有權移轉登記
予原告施倡鎮；被告陳禾田應將1127之4地號土地所有權移轉登記予原告紀進昆；被告陳和照應將1127之5地號土地所有權移轉登記予原告周家茂。陳述：
㈠1127之1、1127之2、1127之3、1127之4、1127之5地號土地
，係分割自1127地號土地。1127地號土地原為 陳錦龍 所有，陳錦龍於民國92年間死亡後，被告陳鵬仁、陳禾田、陳和照為其繼承人，並於97年6月16日辦畢共有物分割登記，由其等依序取得系爭土地之單獨所有權。
㈡陳錦龍生前在分割前之1127地號土地上興建房屋5幢，並於
73年12月間，將其中3幢之各1幢，連同各該幢房屋之基地、屋前與道路連接部分、屋後增建部分所在土地，即其死亡後分割之1127之3地號土地全部（同附圖編號E、F、M）、1127之4地號土地全部（同附圖編號C、D、L），1127之5地號土地全部（同附圖編號A、B、K），依序出賣予原告施倡鎮、紀進昆、周家茂，並交付原告各自占有使用，而成立買賣契約之法律關係。
㈢惟陳錦龍出賣房地予原告時，因土地為農地，限於當時法令
，無法分割及移轉登記土地所有權為原告所有，雙方乃約定俟土地得分割移轉時，陳錦龍願無條件將原告買受之土地分割移轉為原告各自所有，陳錦龍並出具切結書予原告，復委任 謝照文 為代理人，在本院認證，且雙方就房屋部分訂立之買賣契約，亦已向彰化縣秀水鄉公所繳稅在案。
㈣於89年間土地法第30條修正後，1127地號土地不得分割及移
轉登記之限制已不存在，且陳錦龍之繼承人即被告已辦畢共有物分割登記，由被告陳鵬仁、陳禾田、陳和照依序取得系爭土地之單獨所有權，為此依買賣契約之法律關係請求被告給付。
㈤依證人謝照文之證述，原告確與陳錦龍間有買賣關係存在，
且原告所買受之土地面積不僅包含買賣契約所載建物坐落之面積48.3平方公尺，亦包含上述屋前、屋後之土地。而原告與陳錦龍就房屋部分訂立之買賣契約，固僅就農舍部分記載，然非得據以排除屋前、屋後之土地範圍。
被告聲明：原告之訴駁回。陳述：
㈠原告提出之切結書所示「陳錦龍」印文，並非印鑑章所蓋，且認證之代理人謝照文未經合法委任。
㈡依原告提出之買賣所有權移轉契約書，原告向陳錦龍購買之
建物均為「一層樓加強磚造平房、地面層面積35.7平方公尺、地平面騎樓面積12.6平方公尺、共計48.3平方公尺」，與使用執照之平面圖所示建物之總面積一致，則原告買受之建物應僅有主體一樓部分，不含一樓加蓋部分及主體後面加蓋部分，是原告買受之土地面積僅48.3平方公尺，故被告僅於該範圍內，有移轉土地所有權之義務。然系爭土地面積依序為76、76、78平方公尺，均小於0.25公頃，依農業發展條例第16條規定，不得再為分割，被告自無從再將系爭土地分割，並於原告得請求之範圍內，為所有權移轉登記。
㈢謝照文為實際出賣房屋予原告之建商，與本件有訴訟上之利害關係，所證事實距今已逾25年，難期與事實相符。
㈣附圖編號E、C、A，與編號G、I之樓層、形式不同，自非陳錦龍與謝照文合建時所加建。
兩造不爭執之事實如下，並據原告提出買賣所有權移轉契約書
、秀水鄉公所規費繳款書、契稅繳納通知書、戶籍謄本、土地登記謄本、地籍圖謄本、異動索引表為證（本院卷第9至11、
14、16至17、21至29、186至194頁），復由本院依原告聲請會同兩造現場勘驗，及囑託彰化縣彰化地政事務所測量鑑定，製作附圖即土地複丈成果圖在卷（本院卷第88頁），堪為本件判斷之基礎：
㈠1127之1、1127之2、1127之3、1127之4、1127之5地號土地
，係分割自1127地號土地。1127地號土地原為陳錦龍所有，陳錦龍於92年間死亡後，被告陳鵬仁、陳禾田、陳和照為其繼承人，並於97年6月16日辦畢共有物分割登記，由其等依序取得系爭土地之單獨所有權（本院卷第123頁）。
㈡陳錦龍於73年12月間，將分割前1127地號土地上門牌號碼彰
馬街136、138、140號建物連同所坐落之基地，依序出賣予原告施倡鎮、紀進昆、周家茂（本院卷第122至123頁）。
㈢原告在系爭土地上占有使用情形如附圖所示（本院卷第133頁）。
原告主張其分別與陳錦龍買賣之土地範圍，包含1127之3地號
土地（同附圖編號E、F、M）、1127之4地號土地（同附圖編號
C、D、L）、1127之5地號土地（同附圖編號A、B、K）全部，原告得請求被告分別辦理所有權移轉登記；被告則以否認切結書之真正，認證未經合法委任，及買賣之土地範圍僅限於彰馬街136、138、140號建物所坐落之基地，基地面積均僅有48.3平方公尺，不得再將土地細分而移轉所有權置辯。
物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之
義務，民法第348條第1項定有明文。又耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，農業發展條例第3條第11款、第16條第1項前段亦有規定。
查系爭土地地目均為田，使用分區均為特定農業區，使用地類別均為農牧用地，有上開土地登記謄本可稽，自屬耕地，不得違反前揭分割後最小面積之規定。是本件主要爭點在於：
㈠陳錦龍之切結書是否真正並經認證？㈡原告與陳錦龍買賣之土地範圍，是否為系爭土地之全部？㈢原告與陳錦龍買賣之土地範圍，若非系爭土地之全部，而為
其中一部，原告得否請求被告移轉該特定部分之所有權？經查：
㈠當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在
受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條定有明文。
原告主張陳錦龍出具切結書予原告，復委任謝照文為代理人，在本院予以認證之事實，業據其提出認證書及加蓋本院公證處圖記之切結書為證（本院卷第7至8、12至13、15、18至20頁），經提示予被告辨認後，被告對認證書之真正亦不爭執（本院卷第149頁），而陳錦龍出具切結書、蓋章及委任謝照文代理認證之過程，復據原告聲請之證人謝照文到庭結證屬實（本院卷第150頁正面），被告於證人謝照文證述前，更以書狀載稱「又依反訴被告三人所提出陳錦龍於74年1月11日所出具並經認證之切結書，可知陳錦龍係將『建物連同基地』為出賣」等語，據以答辯（本院卷第125頁反面至第126頁正面）。本院依民事訴訟法第279條第1項、第2項規定，綜合原告提出之物證、人證及被告所為事實上之陳述予以審酌後，應認原告主張之此部分事實，被告已經自認，不許被告撤銷。是陳錦龍之切結書，應認為真正，並經認證無誤。
㈡原告主張其與陳錦龍買賣之土地範圍，為系爭土地全部之事
實，雖據證人謝照文到庭結證稱，買賣範圍包含「從路進來到最後面界址為止」，5幢房屋均先徵得陳錦龍同意後由其增建，建屋未留前面出路沒人要買（本院卷第150頁），意即系爭土地全部均在陳錦龍出賣之範圍內。然陳錦龍出賣房地時，系爭土地尚未自1127地號土地分割，而陳錦龍出具之切結書雖載「將...房屋連同基地出賣與台端」，卻未具體表明基地範圍何在，微論有何「從路進來到最後面界址為止」等文字（本院卷第8、15、20頁），況原告與陳錦龍訂立之買賣所有權移轉契約書，亦僅就建物即農舍約定其權利義務，且建物面積僅48.3平方公尺（本院卷第9、14、21頁），與系爭土地面積分別為76、76、78平方公尺者有異（本院卷第26至28頁），又附圖編號B、D、F面積各為58、56、56平方公尺，尤與買賣所有權移轉契約書所載建物面積48.3平方公尺不合。此外，證人 陳照文 證稱「建屋未留前面出路沒人要買」一節，固合於一般人購屋之通常需求，未悖於經驗法則，然其證稱買賣範圍包含「到最後面界址為止」，則無憑據，且當時土地尚未分割，自無所謂系爭土地之界址可言。又附圖編號E、C、A既係增建，且增建之原因、時間不明，依原告所提出之照片，亦堪認原告已自認附圖編號E、C、A與編號G、I之樓層、形式有異（本院卷第154至155頁），難認係陳錦龍明示或默示同意始增建。是證人陳照文關於買賣範圍包含「到最後面界址為止」之證言，並無其他證據可資補強，非得逕信。換言之，本件尚難認買賣範圍包含附圖編號E、C、A。原告主張買賣之土地範圍，包含系爭土地之全部，自非可採。
㈢原告向陳錦龍買賣之土地範圍，既難認包含附圖編號E、C、
A，且系爭土地均為耕地，面積如上所述，無論如何分割，面積均不可能達0.25公頃，則依農業發展條例第3條第11款、第16條第1項前段規定，上開土地不得再予細分，而移轉特定部分之所有權予原告，換言之，切結書約定之分割條件仍未成就，則原告請求移轉所有權，自屬無憑。
綜上所述，原告既未能舉證證明其與陳錦龍買賣之土地範圍，
為系爭土地之全部，縱彼此間就系爭土地之一部有買賣契約，亦因上開土地不得再予細分，而無從移轉特定部分之所有權。
從而原告依據買賣契約之法律關係，請求被告移轉系爭土地所有權，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：反訴原告陳鵬仁、陳禾田聲明：各如主文第3、4項所示。陳述：
㈠系爭土地為反訴原告所有，反訴被告向陳錦龍購買之建物總
面積各為48.3平方公尺，其等合法占用範圍僅限此部分。又依陳錦龍所出具並經認證之切結書可知，陳錦龍係將「建物連同基地」為出賣，則建物未占用之土地，即不在出賣之範圍內。
㈡反訴被告各自搭建附圖編號E、C、A之建物，並占有使用該
等建物坐落之土地，此部分既非陳錦龍出賣之範圍，則反訴被告自無占有使用之正當權源，爰依民法767條之規定，請求反訴被告拆除上開建物，並返還上開建物坐落之土地。
㈢系爭建物於建築時，1127地號土地尚未分割，無適用修正前民法796條規定之餘地。
㈣未曾將附圖編號E、C、A之土地借給反訴被告使用，縱曾借用，反訴原告亦得請求返還。
反訴原告陳和照聲明：如主文第5項所示。陳述：除與反訴原
告陳鵬仁、陳禾田所述相同外，另補稱附圖編號E、C、A之土地係借給反訴被告使用，反訴原告得請求返還。
反訴被告聲明：反訴原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。陳述：
㈠附圖編號E、C、A之建物，係陳錦龍與謝照文合建時，由謝
照文所加建，並連同建物坐落之土地交付反訴被告，且該部分在買賣範圍之內，否則陳錦龍斷無長期未向反訴被告主張權利之理。
㈡陳錦龍係同時興建5幢房屋，除附圖編號B、J之建物即門牌
140號、132號係邊間，寬度略寬，故面積略大以外，5幢建物面積均乎完全一樣，主建物後方亦毗連成一直線，而附圖編號J、H又始終是陳錦龍自己保留，若附圖編號E、C、A之建物係反訴被告所自行加建，則加建部分相較其他建物顯然突出而明顯，陳錦龍斷無不知之理。縱認反訴被告有越界建築之事實，既然陳錦龍明知而不即提出異議，反訴原告仍不得請求拆除附圖編號E、C、A之建物並返還土地。
兩造不爭執之事實同本訴部分，堪為本件判斷之基礎。反訴原
告主張反訴被告無權占有附圖編號E、C、A部分，得請求拆屋還地，反訴被告則以該部分之土地、建物，均在與陳錦龍買賣之範圍內，縱認不在買賣之範圍內，反訴被告仍得依修正前民法第796條規定占有使用土地，且反訴原告陳和照曾自認將該部分之土地借給反訴被告使用置辯。
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於
妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物。
但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地；如有損害，並得請求賠償，98年1月23日修正前之民法第796條亦有規定。是本件主要爭點在於：
㈠反訴被告占有使用附圖E、C、A之土地搭建房屋，有無正當權源。
㈡反訴被告建築房屋，有無修正前之民法第796條規定之適用。
㈢反訴原告如曾將附圖編號E、C、A之土地借給反訴被告使用，得否請求返還。
經查：
㈠反訴被告辯稱附圖編號E、C、A之土地，係在與陳錦龍買賣
範圍之內，雖據其提出如本訴部分之物證及人證，然該等證據尚不能證明陳錦龍出賣之土地範圍包含附圖編號E、C、A，已如本訴部分所述，反訴被告此部分所辯，自不足採。
㈡反訴被告雖又辯稱伊得依修正前民法第796條規定占有使用
附圖編號E、C、A之土地，然該條規定，以越界建築人為土地所有人為要件，反訴被告既非土地所有人，自無該條規定之適用，反訴被告此部分所辯，亦不足採。
㈢反訴原告陳和照雖自認將附圖編號E、C、A之土地借給反訴
被告使用（本院卷第133頁反面），惟反訴原告陳鵬仁、陳禾田否認有借用之事實（本院卷第200頁反面），而民事訴訟法第55條規定「共同訴訟中，一人之行為或他造對於共同訴訟人中一人之行為及關於其一人所生之事項，除別有規定外，其利害不及於他共同訴訟人」，則反訴原告陳和照之自認，效力不及於反訴原告陳鵬仁、陳禾田，換言之，僅就附圖編號A之土地發生自認效力，是附圖編號A之土地，應認反訴原告陳和照與反訴被告周家茂間有未定期限之使用借貸關係。又民法第470條第2項規定「借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物」，反訴原告陳和照既於本件言詞辯論期日請求返還附圖編號A之土地（本院卷第200頁反面），則反訴被告周家茂亦已無占有使用附圖編號A部分之正當權源。
綜上所述，反訴原告分別為附圖編號E、C、A之土地所有人，
反訴被告分別占有使用該部分土地搭建房屋，既無正當權源，從而反訴原告依民法第767條第1項前段、中段，請求反訴被告分別拆屋還地，為有理由，應予准許。
反訴部分所命給付之價額未逾50萬元，應依職權宣告假執行；
惟反訴被告 陳明 願供擔保請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
叁、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年12月7日
民事第一庭法官廖政勝以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國101年12月7日
書記官陳美敏附圖：彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖