裁判字號：最高法院87年台上字第1799號民事判決
裁判日期：民國87年08月06日
裁判案由：履行契約
最高法院民事判決八十七年度台上字第一七九九號
上訴人 巫石金 訴訟代理人 林世宗 律師上訴人 連志平
連 劉春娟 連淑華 連志先 右當事人間請求履行契約事件，兩造對於中華民國八十七年二月二十四日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度重上更㈠字第一五六號），各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由原審以：本件上訴人連志平、 連劉春娟 、連淑華、連志先（下稱連志平等四人）起訴主張： 伊之 被繼承人 連成法 及訴外人 孫建成 於民國七十七年六月十五日，與對造上訴人巫石金簽訂合建房屋契約書，約定由連成法、孫建成提供坐落台北市○○區○○段三小段四八一地號、四八二地號（以上二筆為連成法所有）、四七七地號、四八三地號、四八三－一地號、四八三－二地號、四八○地號（以上五筆為縣有及國有地，連成法有優先承買權）、四七九地號（孫建成所有）等八筆土地與巫石金合建五層樓房四棟。同日，連成法另與巫石金簽訂合建房屋協議書，約定四七七地號、四八○地號、四八三－一地號、四八三地號、四八三－二地號縣有及國有地由巫石金負責辦理申購事宜，合建完成後，連成法分得四八一地號、四八二地號土地所建房屋第一層、第二層全部及第三層二分之一；四七七地號、四八三地號、四八三－一地號、四八三－二地號土地所建房屋六十坪；四八○地號土地所建房屋九分之二。嗣四八三－二地號土地分割為四八三－二地號及四八三－三地號二筆土地。依上開合建契約及協議有關分取房屋面積之約定，連成法應分得基地面積二一○點六六平方公尺，惟伊現有面積少於此數，應由巫石金再移轉二三點一八平方公尺土地與伊。又依上開協議約定，巫石金應於取得使用執照同時，將連成法分得之房屋交付，然因巫石金無從申購取得四七七地號土地及連成法於七十九年八月一日死亡，兩造乃於八十年一月十八日另行協議改為建五層樓房三棟，由伊分得Ａ棟一至五層，即門牌台北市○○街○○巷○○號一至五樓房屋及Ｃ棟一樓房屋一三點二五坪與地下二層編號五號、九號二個停車位。巫石金未將Ａ棟房屋及所有權狀給與伊，伊於八十一年三月二十六日催告巫石金於三日內交付，巫石金於八十一年三月二十八日收受催告函，仍置不理，致伊自八十一年四月一日起每月受有相當於租金之損害新台幣（下同）二萬零二百四十五元。又Ｃ棟一樓房屋一三點二五坪約定由巫石金以每坪三十三萬元買受，巫石金迄未給付價款。復未將上開二個車位交付伊使用。此外，巫石金應給付伊如第一審判決附表Ａ所示之金額，計五百零七萬二千五百七十七元，扣除伊應返還巫石金如第一審判決附表Ｂ所示之金額，計二百三十五萬七千零六十一元後，巫石金尚應給付伊二百七十一萬五千五百十六元等情，求為命：㈠、巫石金將其所有坐落台北市○○區○○段三小段四七九地號、四八三地號、四八三－一地號、四八三－二地號四筆土地應有部分各十萬分之五千六百、四八一地號土地應有部分十萬分之一六五、四八二地號土地應有部分十萬分之二八五、四八三－三地號土地應有部分十萬分之一萬四千移轉登記與伊公同共有；㈡、巫石金將台北市○○街○○巷○○號一至五樓房屋及其所有權狀交付伊；㈢、巫石金將如第一審判決附圖所示黃色部分編號五號及九號二個停車位交付伊；㈣、巫石金自八十一年四月一日起至交付上開一至五樓房屋日止，按月賠償伊二萬零二百四十五元；㈤、巫石金給付伊二百七十一萬五千五百十六元及自八十二年二月二十六日起至清償日止之法定遲延利息之判決（關於上開㈤部分，第一審判命巫石金給付二百六十萬五千五百十六元及利息，駁回連志平等四人逾此範圍之請求，連志平等四人就其敗訴部分提起附帶上訴）。又連志平等四人提起二審上訴後擴張聲明，求為命巫石金再給付伊代繳縣有地租金一萬五千五百四十元，及自八十二年一月一日起至交付上開一至五樓房屋日止按月給付伊租屋津貼一萬元之判決。案經最高法院發回後，連志平等四人就前開聲明㈡減縮求為命巫石金將上開一至五樓房屋所有權狀及三樓房屋交付伊；聲明㈣減縮求為命巫石金自八十一年四月一日起至交付該三樓房屋日止，按月賠償伊四千零四十九元，及如原判決附表Ｃ所示；聲明㈤更正為命巫石金給付伊三百五十六萬三千七百八十三元及其中二百七十一萬五千五百十六元自八十二年二月二十六日起；其餘八十四萬八千二百六十七元自八十七年二月十八日起各至清償日止加付法定遲延利息之判決。經查連志平等四人主張之事實，有合建房屋契約書及合建房屋協議書可稽，且為兩造所不爭，自堪信為真實。而上開合建房屋協議書僅就兩造分取房屋為約定，對於土地如何分配並未約定。合建房屋契約書第三條第三款亦僅約定土地產權按雙方所得房屋之比例分配，辦理登記，故連志平等四人應分得之基地面積應以其應分得房屋所占基地之比例計算。嗣因四七七地號縣有地未能購得，連志平等四人由連淑華代理於八十年一月十八日與巫石金達成協議，改為建五層樓房三棟，約定由連志平等四人分得Ａ棟一至五樓房屋及Ｃ棟一樓房屋一三點二五坪與編號五號、九號兩個停車位，有協議書可稽，並經證人 游翠雲 、 練旭林 證述屬實，巫石金空言否認曾與連志平等四人達成協議，要無足取。依合建房屋契約書第十三條約定，工程進行至二樓樓板完成時辦理土地合併。三樓樓板完成時，連成法提出辦理關於雙方土地分配持分或分割、移轉、登記所須之所有權狀、印章、印鑑證明等所必須之文件資料交付巫石金或其指定之代理人，並協同巫石金辦理房屋基地分配持分或分割、移轉登記與巫石金或其指定人之手續，不得有延誤情事。連成法雖未履行此項義務，惟其繼承人有連志平等四人，巫石金於八十年四月十六日僅對連淑華一人催告其履行合併義務，同月二十六日亦僅對連淑華一人表示解除契約，自不生解約之效力。 嗣巫石金 於八十一年三月二十五日將其名下之土地應有部分移轉於各購屋戶，已無從辦理合併，連志平等四人因可歸責於巫石金之事由，陷於給付不能，縱巫石金於八十一年四月十日係對於連志平等四人表示解除契約，亦非合法。從而連志平等四人依八十年一月十八日協議請求巫石金將上開育英街四五巷二一號一至五樓建物所有權狀交付伊，應予准許。至於三樓房屋部分，連志平等四人已可自由進出該屋，顯已由其占有使用，其仍請求巫石金交付，為無理由。又連志平等四人應分得之基地面積應以其應分得房屋所占基地之比例計算，連志平等四人並未主張其分得之房屋面積有短少情事，而對其分得之基地面積何以有不足之情形又未能舉證以實其說，則其主張基地面積少分二三點一八平方公尺，非可採信，從而其請求巫石金將上開四七九地號、四八三地號、四八三－一地號、四八三－二地號四筆土地應有部分各十萬分之五千六百、四八一地號土地應有部分十萬分之一六五、四八二地號土地應有部分十萬分之二八五、四八三－三地號土地應有部分十萬分之一萬四千移轉登記與伊公同共有，不應准許。次查上開一至五樓房屋及基地申報總價為五百五十一萬八千二百二十四元，連志平等四人請求巫石金按月賠償二萬零二百四十五元，在年息百分之五以下，並無過高情形。巫石金自八十一年四月一日起負遲延交屋責任，故連志平等四人就三樓部分請求巫石金自八十一年四月一日起至交屋日（即八十五年四月十九日）止，賠償相當於租金之損害十九萬六千七百八十一元。就一樓、二樓、四樓、五樓部分請求巫石金賠償各如原判決附表Ｃ所示之金額，均屬正當。逾此範圍之請求，尚非正當，不應准許。末查連志平等四人請求巫石金㈠、給付購買Ｃ棟一樓房屋一三點二五坪之價款四百三十七萬二千五百元，有協議書為證，應予准許；㈡、歸還代墊之土地增值稅四十一萬一千六百元，業經巫石金自認，應予准許；㈢、給付八十年及八十一年縣有土地租金九萬四千零十七元（起訴請求給付七萬八千四百七十七元，嗣擴張請求一萬五千五百四十元），因該地係連志平等四人所租，迄未將其中三七平方公尺之承租權變更為巫石金，則租金應由連志平等四人繳納，其請求巫石金給付，不應准許；㈣、依系爭合建房屋協議書第五條約定及證人游翠雲之證言，可知巫石金補貼連志平等四人之房租津貼為每月一萬元，但最多以十二個月為原則。連志平等四人自認己自應返還巫石金之第二期保證金六十六萬元中扣除二十四萬元，已超過十二個月之上限，連志平等四人不得再請求巫石金給付房租津貼；㈤、給付搬遷費十萬元，依合建房屋協議第五條約定，應予准許，故巫石金應給付連志平等四人之金額為四百八十八萬四千一百元。而巫石金代連志平等四人繳納土地增值稅四萬三千七百六十四元、代繳四七七號縣有土地補償金八萬九千六百四十元、代繳縣有地租金七萬八千四百八十九元、代繳購買國有土地增值稅一百二十萬六千三百五十五元、代繳七十八年地價稅二萬三千八百三十三元、代繳 鄒秀雲 過戶土地增值稅十六萬三千零五十七元，代為退還 王義隆 保證金十萬元及連志平等四人應退還之保證金六十八萬元，計為二百三十八萬五千一百三十八元，業經連志平等四人自認。又巫石金代連志平等四人繳納上開一至五樓房屋之房屋稅及代書費計四萬一千一百三十三元，有收費明細表可證，並經 黃勇吉 證明屬實。又系爭合建房屋契約未約定安裝電梯，係因連志平等四人要求，始予安裝，且供連志平等四人專用，故安裝電梯費九十三萬元應由連志平等四人負擔。再者，連志平等四人自應返還巫石金之保證金中，多扣十二萬元之房租津貼，應返還巫石金。故連志平等四人應給付巫石金之金額計為三百四十七萬六千二百七十一元，巫石金主張抵銷為無不合，經抵銷後，巫石金尚應給付連志平等四人一百四十萬七千八百二十九元。從而第一審命：㈠、巫石金將上開一至五樓房屋之所有權狀交付連志平等四人；㈡、將上開地下二樓編號五號及九號兩個停車位，如第一審判決附圖所示黃色部分交付連志平等四人；
㈢、自八十一年四月一日起至八十五年四月十九日止，就上開一至五樓房屋按月給付連志平等四人二萬零二百四十五元（詳如原判決附表Ｄ所示）；㈣、給付連志平等四人一百四十萬七千八百二十九元及自八十二年二月二十六日起至清償日止之法定遲延利息，核無不合，應予維持，因而駁回巫石金此部分之上訴。至第一審判決命巫石金：㈠、將上開四七九地號、四八三地號、四八三－一地號、四八三－二地號四筆土地應有部分各十萬分之五千六百、四八一地號土地應有部分十萬分之一六五、四八二地號土地應有部分十萬分之二八五、四八三－三地號土地應有部分十萬分之一萬四千移轉登記與連志平等四人公同共有；㈡、將台北市○○街○○巷○○號三樓房屋交付連志平等四人；㈢、給付超過原判決附表Ｄ所示範圍；㈣、給付超過一百四十萬七千八百二十九元及自八十二年二月二十六日起至清償日止之法定遲延利息，尚有未當，應予廢棄，改判駁回連志平等四人此部分之訴。又第一審判決駁回連志平等四人請求巫石金給付房租津貼十一萬元之訴，並無不當，連志平等四人所提附帶上訴為無理由，應予駁回。再者，連志平等四人擴張聲明，請求巫石金給付自八十二年一月起至交屋日止，每月房租津貼一萬元及給付縣有地租一萬五千五百四十元，均無理由，應予駁回。
第查巫石金辯稱：連志平等四人依系爭合建房屋契約第十三條約定，於工程進行至二樓樓板完成時，即應辦理土地合併，經伊屢次催促，連志平等四人為圖要索更優厚之合建條件，蓄意阻擾合建之進行，故意不提出有關文件，致無法進行土地合併，伊不得已始將自有之土地應有部分直接移轉與購屋顧客，只要顧客再蓋章，就可重新辦理合併云云（見一審卷二九頁至三一頁、三六頁、四二頁、四三頁）。果爾，則關於未能依約辦理土地合併一事，連志平等四人是否無可歸責之事由及其所負協同辦理土地合併之債務是否已陷於給付不能，均滋疑義。原審未說明巫石金之上開抗辯何以不足採取，遽謂連志平等四人所負之上開債務已因可歸責於巫石金之事由而陷於給付不能，巫石金即不得據以解除契約，已屬可議。次查巫石金於七十七年六月十五日與連成法所訂立之合建房屋契約書第三條第三款約定，土地產權，按雙方所得房屋之比例分配，辦理登記（見二審更字卷二八頁）。又證人游翠雲證稱：合建房屋契約書 係伊 所寫，土地部分依合建房屋契約第三條第三款約定，土地按雙方所得房屋比例分配，譬如房屋蓋一千坪，地主分得一百坪，土地即按百分之十比例分（見二審上字卷二○二頁至二○四頁）。則欲知連志平等四人現有基地之面積是否不足，必先查明合建房屋及合建土地之總面積各為若干﹖連志平等四人所分得之房屋面積占合建房屋總面積之比例為何﹖始能計算其現有之基地面積是否較其應分得之土地面積為多或少。原審未遑注意及此，率以連志平等四人應分得之基地面積應以其應分得房屋所占基地之比例計算，連志平等四人分得之房屋面積既未短少，即不得請求巫石金補足其應分得之基地面積，尚嫌速斷。末查系爭合建契約是否業經解除，既尚滋疑問，則連志平等四人得否請求巫石金為給付及巫石金主張抵銷是否可採，均與此相關，自應將全案廢棄發回。兩造上訴論旨，各自指摘於其不利部分之原判決不當，求予廢棄，均非無理由。據上論結，本件兩造上訴均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年八月六日
最高法院民事第四庭
審判長法官許朝雄
法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜法官劉延村右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年八月十九日