臺灣臺中地方法院106年度訴字第117號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第117號民事判決

裁判日期：民國107年05月09日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第117號原告 柯志明 被告臺灣臺中農田水利會法定代理人 蔡篤乾 訴訟代理人 蔣志明 律師複代理人 楊榮富 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條（下稱三七五減租條例）第1項及第2項前段定有明文。本件原告以被告主張兩造間之耕地三七五租賃關係合於三七五減租條例第16條第1項規定而租約無效為由，前向臺中市外埔區公所耕地租佃委員會申請調解，調解不成立後，原告復向臺中市政府耕地租佃委員會申請調處，因原告不服調處結果，由臺中市政府耕地租佃委員會依耕地三七五減租條例第26條規定，移送本院審理，有臺中市政府民國106年1月3日府授地權一字第1050287887號函可稽（詳本院卷第1頁），是本件租佃爭議事件起訴為合法，應先敘明。
二、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。經查，原告主張兩造就坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地（重測前馬鳴埔段648-6地號），面積19630.86平方公尺其中8432平方公尺部分土地（即如「臺灣省臺中縣私有耕地租約書〈中外馬字第127號〉所載」，下稱系爭租地）之耕地三七五租約（下稱系爭租約）租賃關係存在，惟為被告否認，辯稱系爭租約符合三七五減租條例第16條第1項規定而無效。是兩造間之系爭租約是否存在不明確，致原告主觀上認其在私法上之地位有受侵害之危險，而該不安之狀態得以確認判決除去之，依前揭說明，原告有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告之父 柯嘉錐 於63年7月間與被告簽訂系爭租約，其後每6年續訂一次，租期至109年12月31日止，前於92年1月3日因原告之父過世由原告繼承而變更原告為承租人。
原告之父承租期間，系爭租地有土磚造房屋供承租人居住使用，並有飼養乳牛所建牛舍，其餘承租土地則種植水稻，惟於72年、73年間，因土磚造房屋部分傾倒，無法居住，原告之父乃在原牛舍處改建磚造平房（即複丈成果圖編號A）供家人居住，並將傾倒之土磚造房屋基地整理後供農作之用，增加農作面積，復出資將落差逾2公尺之耕地整平以利耕作，其後因家族人口增加及農作需要，始在兩旁搭建鐵皮屋（其中複丈成果圖編號C供居住，編號B作早期種植水稻存放稻穀、肥料及農具場所，編號E為晒榖場），非在原有耕種水稻之農田上增建，無被告所稱不自任耕作情事。原告目前於系爭租地種植牧草，被告所指房屋即係由牛舍改建，又被告在房屋興建之72年、73年間未曾以原告未自任作耕行使權利，仍於租約滿時續訂租約收取租金，嗣於時隔30餘年後始稱租約無效，顯有違誠信原則而不能成立，故提起本件訴訟等語。並聲明：確認兩造間系爭租地之租約有效（租賃關係存在）。
二、被告則以：三七五減租條例第16條第1項規定承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用，如承租人以承租土地建築房屋居住或供其他非作之用，均非自任耕作，依同條第2項，原訂租約無效；又所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家庭實際居住問題為其目的。依臺中市大甲區地政事務所（下稱大甲地政事務所）107年1月25日前往測量之複丈成果圖（下稱附圖）所示，系爭土地上建有編號A、B、C、D之地上物及設置編號E之水泥地，而依71、80、85、90、95、105各年之航空測量圖，可知71年間，前揭地上物及水泥地均尚未興建，編號C、D之地上物於85年間尚未存在，係於90年間始存在，而編號D之地上物於95年間並未存在，係於105年之航空測量圖始出現。原告搭建上開編號A、C地上物供居住使用，搭建編號B地上物置放物品及編號D作為停車車棚，且設置廣大水泥地作為停車、休憩使用，即屬不自任耕作，系爭租約自應全部歸於無效，此為法律強制規定，與誠信原則無關；原告自70年至105年間陸續擴建、持續有不自任耕作事由發生，豈能要求被告於70年間即為主張等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告○○○區○○○段○○○○號（重測前為馬鳴埔段648-6地號）所有人。
㈡、原告父親柯嘉錐前於63年間與臺灣省后里農田水利會（為被告前身）就上開土地中約0.8432甲，依三七五減租條例簽訂系爭租約，柯嘉錐死亡後，由原告繼受為承租人，並變更承租人名義。
㈢、兩造對附圖所記載地上物位置、面積均無意見。
四、本院得心證之理由
㈠、被告為系爭租地所有權人，兩造依三七五減租條例簽訂系爭租約（租約字號：中外馬字第127號）」，原承租人為原告之父親，嗣由原告繼受為承租人，租期至109年12月31日屆滿；惟經被告以原告於系爭租地搭蓋建物使用，已不自任耕作，主張系爭租約無效，欲收回系爭租地，經原告聲請調解、調處均未能成立之事實，有系爭租約、系爭租地第一類登記謄本、臺中市政府106年1月3日府授地權一字第1050287887號函及所附調解、調處程序筆錄等件在卷可佐（見本院卷第1-19、49頁），堪信為真實。是本件之爭點為：⑴系爭租約是否因原告不自任耕作而無效？⑵被告主張系爭租約無效是否違反誠信原則?
㈡、查系爭租地經本院於106年12月14日會同兩造及大甲地政事務所人員現場履勘測量結果，系爭租地上有如該所107年1月25日函送之附圖編號A所示面積155.45平方公尺之磚造瓦頂建物、編號B所示面積101.26平方公尺之鐵皮建物、編號C所示面積97.61平方公尺之鐵皮建物、編號D所示面積33.17平方公尺之鐵皮車棚（以上建物合稱系爭地上物）及編號E所示面積529.32平方公尺之水泥地，合計916.81平方公尺（見本院卷第60-61頁），即前開面積皆非供耕作使用；又依現場所見，編號A、B、C等建物間之採光罩區域，係作為晒衣場使用，除編號A建物為磚造瓦頂建材外，編號B、C、D皆為鐵皮建材，且A、B、C建物建造狀態並非老舊，並均設置鐵窗、紗門，其中編號B之建物內部堆放櫥櫃、腳踏車及生活雜物，而編號D之空間明顯可供停放二部車輛（當場僅見停放一部車輛），另有簡易農具放置角落等情事，此經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片、現場附圖在卷可佐（見本院卷第51-53、54-59）。
㈢、系爭租約因承租人有部分耕地不自任耕作而無效：⒈按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無
效，三七五減租條例第16條第1項前段、第2項前段定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例參照）。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院64年台上字第571號判例、83年度台上字第2636號、96年度台上字第2595號等判決要旨參照）。再三七五減租條例第16條第1項前段「承租人應自任耕作」，係屬強制規定；第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍者，不論該未自任耕作之面積多寡，其租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號判決要旨、86年度台上字第97號、96年度台上字第62號判決參照）。
⒉查原告自承系爭地上物係陸續增建，因原有土造農舍倒塌，
才在牛舍所在位置興建A建物之磚造瓦頂平房，供父親一家人居住使用，時間約在73年間，後來因伊兄長結婚有小孩，人口愈來愈多，才興建C建物，而B建物是為存放稻穀、肥料、農機具而搭建，作倉庫使用，距離C建物時間比較近，但確切時間均不記得，D建物是二、三年前為了放置農用搬運車而興建，目前係伊母親、二哥（未婚）、伊夫婦及二位小孩居住，在房屋擴增時，伊妹妹亦有居住等語（見本院卷第70-71頁）。又依原告提出之林務局農林航空測量所66年間航空照片（見本院卷第53-1頁，與被告下述提出之航空照片均簡稱航空照片）與本院履勘所見互為核對，原來農舍所在，現為農作（牧草）範圍，原有牛舍位置，現則為水泥地所在，並非編號A、B、C建物位置；另依被告提出之71年至105年間之航空照片觀之（見本院卷第82-87頁），71年間尚無系爭地上物存在，80年間則可見編號A位置上搭建建物，原牛舍所在則為空地，85年間並無變化，90年間則見增加編號
B、C建物，且編號A位置之建物明顯有整修跡象並與B、C建物連結，95年間維持前開狀況，至105年間則又增加編號D建物，105年之航空照片狀況與本院前揭勘驗現場情況相似，亦與原告自承內容相符。
⒊依原告前開所述，系爭租地原有農舍早已倒塌，此比對66年
、71年之航空照片，應屬無誤，嗣於80年航空照片中，編號A建物位置出現地上建物，顯係當時系爭租約之承租人另覓處所重建建物使然，然於85年之航空照片，前揭重建之建物已呈現老舊狀態，其後於90年間再出現本院勘驗時所見之編號A、B、C建物，且建物狀況並非老舊，及至105年間再增建編號D鐵皮車棚；復依原告自承係因家人結婚，人口增加而興建編號B、C，足見系爭租約之承租人縱係因原有農舍倒塌而有重建以供堆置農具、肥料或作為臨時休息用途，興建編號A之建物即足敷使用，惟依上開建物陸續增加之情節、編號A、B、C建物格局及使用狀況、編號B建物內放置現未使用之櫥櫃等傢俱（非原告所稱之存放稻穀、肥料、農具），及系爭地上物合計使用面積達387.49平方公尺，併原告陳稱因家庭成員結婚，人口愈來愈多始增建之情，承租人確係為解決其家人居住之需要，於興建編號A建物後，再持續增建編號C、B、D，堪認其興建編號B、C、D建物，非供自任耕作之用，此外，依原告自承系爭租地係種植牧草，既非種植稻米，何有舖設面積達529.32平方公尺之水泥地作為晒穀場之必要。是系爭租約之承租人雖於異地重建農舍，然其後再分別整建及擴建而成附圖所示編號A、B、C、D之地上物及設置編號E之水泥地（合計916.81平方公尺），明顯係供其家族共同居住及生活便利之用，已難認定係以耕作為目的或為便利耕作所建，供堆置農具、肥料或臨時休息之農舍，該部分之土地當有未自任耕作之情事，實屬明確。
⒋又系爭租約之承租人未自任耕作之土地雖為系爭租地之一部
（即系爭地上物及編號E之水泥地），然系爭租約係以單一契約約定承租系爭租地，是不論自任耕作之面積多寡，仍應認系爭租約全部無效。
㈣、被告主張系爭租約無效是否違反誠信原則:⒈按三七五減租條例第16條第2項規定承租人違反應自任耕作
之規定時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後，依同條例第6條第1項、第20條換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院97年度台上字第2257號、103年度台上字第437號判決參照）。
⒉查系爭租地原承租人柯嘉錐於91年9月10日死亡，由其子即
原告於92年1月3日間就系爭租地與被告續訂租約，租約字號並無變更，且在租約上，每6年均有主管機關核准續訂租約之戳記，有系爭租約在卷可佐（見本院卷第39頁）。顯見系爭租約承租人及其繼承人間之權利義務均屬同一，僅因原承租人死亡而為承租人名義之變更，則在系爭租地因部分土地不自任耕作而全部無效後，縱出租人有收取租金之事實，亦無從使原已無效之系爭租約恢復其效力。是原告以被告對於系爭租地上興建系爭地上物，未曾表示異議，因認系爭租約並無因不自任耕作而無效，被告主張租約無效及收回耕地，有違誠信原則云云，即非可取。
五、綜上所述，原告在系爭租地興建系爭地上物並設置水泥地供其與家族居住及生活需要使用，確有不自任耕作之情事，依前揭說明，系爭租約至遲於90年間興建編號C、B建物開始違反不自任耕作之限制規定時起，無待被告終止，當然向後失其效力，且雖僅一部土地有不自任耕作之事實，亦生系爭租約整體無效之法律效果。是以，原告請求確認兩造間就系爭租地之租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之請求為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年5月9日
民事第五庭法官李蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月9日
書記官張捷菡