臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決
原 告 甲○○
訴訟代理人 李春生 律師
被 告 丙○○
乙00000000
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十七年二月十
三日辯論終結，判決如下：
主文
被告丙○○、 張瑞元 應將坐落台中縣大里市○○段一六四之二地
號土地其上建物即門牌號碼台中縣大里市○○路○○○號房屋，
如附圖所示編號Ｄ部分、面積二二六平方公尺及附表所示設備遷
讓交還予原告。
被告丙○○應給付原告新台幣貳拾陸萬貳仟柒佰肆拾壹元，及自
民國九十六年八月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之
利息。
被告丙○○、張瑞元應自民國九十六年七月二十七日起至本判決
第一項所示房屋及設備遷讓完畢之日止，按月連帶給付原告新台
幣肆萬伍仟元。
訴訟費用新台幣伍仟捌佰肆拾元由被告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項，均得假執行。但被告丙○○如
以新台幣壹拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為
據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴
訟法第182條第1項固定有明文，惟該條項既明定法院得命中
止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否命其中止，法院
本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止，
最高法院民國(下同)28年抗字第164號判例意旨參照。本
件被告丙○○雖以其向原告承租坐落台中縣大里市○○段
164之2地號土地其上建物即門牌號碼台中縣大里市○○路
○○○號房屋，如附圖所示編號Ｄ部分、面積226平方公尺及設
備(下稱系爭房屋及設備)，系爭房屋係原告向訴外人 王乞 承
租，再由原告出租予被告丙○○使用，原告為二房東，而訴
外人王乞主張其與原告間之租賃期間已屆滿，租賃關係消滅
，上開爭議目前繫屬於本院臺中簡易庭以96年度中簡字第
1373號審理中，因訴外人王乞與原告間之租賃關係是否存在
，涉及原告是否有權出租及被告丙○○是否應給付租金予原
告有關，為免裁判矛盾，爰請於上開96年度中簡字第1373號
返還租賃物事件判決確定前，裁定停止本件訴訟程序云云，
惟依最高法院64年台上字第424號判例意旨，租賃契約係以
當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而
成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，故原告將
系爭房屋出租予被告丙○○使用，並不以原告就系爭房屋已
取得正當使用權源為必要，縱令原告無權使用系爭房屋，其
與被告丙○○間就系爭房屋訂立之租賃契約仍屬有效，僅不
得對抗系爭房屋之真正有權使用人而已，故訴外人王乞與原
告間就系爭房屋之租賃關係是否有效存在，與本件訴訟要屬
2事，本院96年度中簡字第1373號返還租賃物事件之訴訟並
非本件訴訟之先決問題，被告丙○○聲請本院在上開返還租
賃物事件判決確定前裁定停止本件訴訟程序，即與民事訴訟
法第182條第1項規定之要件不符，被告丙○○此部分之聲請
不應准許，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張被告丙○○於95年11月3日向原告承租系爭房
屋及設備，約定租賃期間自95年11月4日起至96年11月3日止
，租金每月新台幣(下同)45000元，每2個月給付1次，於
每期單月首日繳付。被告丙○○於承租後，未經原告同意，
擅自將系爭房屋及設備交付被告張瑞元經營「水晶飲食店」
。詎被告丙○○自96年1月4日起至96年7月4日止，均未依約
給付租金，現已積欠4期租金共36萬元，原告乃於96年7月12
日寄發台中路郵局第477號存證信函催促被告丙○○應於文
到10日內給付積欠之租金，否則將終止租約，該存證信函已
於96年7月13日送達被告丙○○，但被告丙○○置之不理，
原告又於96年7月24日寄發台中路郵局第502號存證信函通知
被告丙○○終止租賃契約，該存證信函亦於96年7月26日送
達被告丙○○，故兩造間就系爭房屋之租賃契約已於96年7
月26日終止，被告丙○○即應將系爭房屋及設備遷讓交還予
原告，並應給付積欠之96年1月4日至96年7月26日之租金
262741元。又被告丙○○在系爭房屋及設備之租約終止後拒
不交還，係無權占有系爭房屋及設備，被告張瑞元亦屬無權
占有系爭房屋及設備，均妨礙原告之使用收益，併請求被告
2人自96年7月27日起至交還系爭房屋及設備之日止，按月連
帶給付45000元之損害金。另該損害金部分，被告丙○○、
張瑞元均為共同無權占有人，屬共同侵權行為，依法應負連
帶損害賠償責任等情。並聲明：如主文所示。
二、被告2人則以系爭房屋係被告丙○○向原告承租供經營「水
晶飲食店」使用，該飲食店之經營及餐飲設備等生財器具均
由被告丙○○際負責及出資，被告張瑞元僅協助處理店務，
被告丙○○並未擅自將系爭房屋轉租、出借、頂讓或以其他
方法供他人使用，即被告丙○○並未違反租賃契約之約定，
原告應就被告丙○○違反租賃契約之事實負舉證責任。又系
爭房屋係原告向訴外人王乞承租，再由原告出租予被告丙○
○使用，原告為二房東，而訴外人王乞主張其與原告間之租
賃期間已屆滿，租賃關係消滅，故原告顯然無權將系爭房屋
出租予被告丙○○使用，原告與被告丙○○就系爭房屋之租
賃契約應歸於無效，原告無權請求被告丙○○給付租金、遷
讓房屋及給付損害金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回，如
受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於95年11月3日將系爭房屋及設備出租予被告丙○○
使用，約定租金為每月45000元，租賃期間至96年11月3日
，但被告丙○○自96年1月4日起即未給付租金予原告。
(二)原告出租系爭房屋之具體位置如附圖所示編號Ｄ部分，面
積226平方公尺。
(三)原告曾於96年7月12日及96年7月24日分別寄發台中路郵局
第477號、第502號存證信函通知被告丙○○繳納欠租及終
止租約，被告丙○○依序於96年7月13日及96年7月26日收
受該2件存證信函。
(四)「水晶飲食店」並未辦理營利事業登記，但曾辦理稅籍登
記，目前登記負責人為被告張瑞元，營業型態為獨資。
(五)本院96年度中簡字第1373號返還租賃物事件已於96年11月
15日為第一審判決，訴外人王乞敗訴，但訴外人王乞已提
起第二審上訴，尚未確定。
四、兩造爭執事項：
(一)原告與被告丙○○就系爭房屋之租賃契約是否有效成立？
(二)被告張瑞元在系爭房屋經營「水晶飲食店」，究為系爭房
屋之占有人，或占有輔助人？
(三)原告主張系爭房屋之租賃契約已於96年7月26日合法終止
，是否有據？
(四)原告訴請被告2人遷讓房屋及連帶給付損害金，另請求被
告丙○○給付租金，是否可採？
五、法院之判斷：
(一)又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項設有規定；而
依前揭最高法院64年台上字第424號判例意旨，租賃契約
之成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，故系
爭房屋即使係原告向訴外人王乞承租後，再出租予被告丙
○○使用，並不影響原告與被告丙○○間就系爭房屋租賃
契約之有效成立。至被告丙○○固以訴外人王乞主張與原
告間之租賃關係不存在，已另行起訴請求收回系爭房屋，
遂認為系爭房屋及設備之租賃契約為無效云云，然依前揭
最高法院判例意旨，原告出租系爭房屋予被告丙○○，既
不以原告就系爭房屋已取得正當使用權源為必要，縱令原
告無權使用系爭房屋，其與被告丙○○間就系爭房屋訂立
之租賃契約仍屬有效，僅不得對抗系爭房屋之真正有權使
用人而已，況訴外人王乞與原告間就系爭房屋之租賃爭議
，亦經本院臺中簡易庭於96年11月15日以96年度中簡字第
1373號返還租賃物事件判決訴外人王乞敗訴，此有原告提
出上開民事簡易判決影本1件可按，足見被告丙○○此部
分之抗辯委無可採。
(二)被告丙○○雖抗辯稱「水晶飲食店」之經營及餐飲設備等
生財器具均由其負責及出資，被告張瑞元僅協助處理店務
，並未將系爭房屋轉租、出借、頂讓或以其他方法供他人
使用云云，而被告張瑞元亦附和被告丙○○之上開抗辯，
然為原告所否認，本院依原告之聲請向財政部臺灣省中區
國稅局大屯稽徵所函查「水晶飲食店」之稅籍資料，經函
覆稱該飲食店之負責人為張瑞元，該商號為獨資等語，有
該稽徵所97年1月11日中區國稅大屯三字第0970001874號
函足憑，本院於97年2月13日言詞辯論期日將該函文提示
予兩造後，兩造均一致稱無意見，則「水晶飲食店」既係
被告張瑞元獨資經營，即非被告丙○○抗辯稱協助處理店
務而已，被告丙○○將系爭房屋及設備提供予被告張瑞元
營業，既未經原告書面同意，即屬違反系爭房屋及設備之
租賃契約第4條第2款規定甚明，被告丙○○否認將系爭房
屋提供予他人使用，亦無可取。從而被告張瑞元既為「水
晶飲食店」之負責人，無論其占有使用系爭房屋究係基於
何種權源，其未經原告同意占有使用系爭房屋，對原告而
言，當然構成無權占有，故被告張瑞元就系爭房屋及設備
仍為無權占有人，並非單純協助被告丙○○占有之占有輔
助人。
(三)承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個
月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於
每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終
止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法
第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。本件
原告主張被告丙○○承租系爭房屋及設備後，自96年1月4
日起即拒不給付租金，原告曾於96年7月12日寄發台中路
郵局第477號存證信函催促被告丙○○應於文到10日內給
付積欠之租金，否則將終止租約，該存證信函已於96年7
月13日合法送達被告丙○○，但被告丙○○置之不理，原
告又於96年7月24日寄發台中路郵局第502號存證信函通知
被告丙○○終止租賃契約，該存證信函亦於96年7月26日
合法送達被告丙○○(以上均有原告提出存證信函及回執
聯影本各2件為證)，故原告與被告丙○○間就系爭房屋及
設備之租賃契約已於96年7月26日合法終止至明，被告丙
○○即應於96年7月27日將系爭房屋及設備遷讓交還予原
告，被告丙○○拒不遷讓交還系爭房屋及設備，猶讓被告
張瑞元繼續占有使用系爭房屋及設備營業，被告2人均構
成無權占有，從而原告請求被告2人遷讓交還系爭房屋及
設備予原告，即無不合。另系爭房屋及設備之租賃契約合
法終止後，被告丙○○積欠租金之期間應自96年1月4日起
至96年7月26日止，共6個月又22日，金額應為301950元(
計算式：45000×6．71＝301950，元以下四捨五入)，但
原告僅請求262741元，自無不合。
(四)又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民
法第179條設有規定。另依不當得利之法則請求返還不當
得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其
要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度
，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可
能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(參見最高法
院61年台上字第1695號判例意旨)。本件原告與被告丙○
○間就系爭房屋及設備之租約終止後，被告丙○○、張瑞
元拒不遷讓而仍繼續使用系爭房屋及設備，已欠缺占有使
用之正當權源，即構成無權占有，已如前述，而被告2人
繼續占有使用系爭房屋及設備，獲得相當於租金之利益，
原告因此無法及時收回系爭房屋及設備使用，同時受有相
當於租金之損害，依首揭法條規定及最高法院判例意旨，
對被告2人而言，應成立不當得利，被告2人即負有返還所
受利益之義務。又被告2人均屬無權占有系爭房屋及設備
，依民法第185條第1項規定，亦構成共同侵權行為，被告
2人就原告所受損害應負連帶損害賠償責任。從而原告請
求被告2人在系爭房屋及設備之租約終止後即96年7月27日
起至交還系爭房屋及設備之日止，按月連帶給付相當於租
金45000元之損害金，尚無不當，應准許之。
六、綜上所述，原告依據民法租賃、侵權行為、不當得利法則及
兩造間租賃契約等規定，請求被告2人遷讓系爭房屋及設備
交還予原告，並請求被告丙○○給付積欠租金262741元，另
請求被告2人自租約終止後按月連帶給付相當於租金45000元
之損害金，洵屬正當，應予准許。又原告就請求被告丙○○
給付租金部分，併請求自訴狀繕本送達被告翌日即96年8月
28日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息，亦無不
合，併准許之。
七、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟
程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，法院應依職權宣告假執行。另被告丙○○ 陳明 如受不利
判決，願供擔保請准免為假執行部分，核與法律規定相符，
遂酌定相當擔保金額准許之。爰諭知假執行及免為假執行之
宣告如主文第5項所示。
參、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項、第389條第1
項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
附表：
1、包廂四間(每間均裝設冷氣機1台)。
2、工作人員休息室1間(內含冷氣機1台)。
3、廚房1間(內附流理台2大台組、瓦斯器具及逆滲透飲水機
1台)。
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀，表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿
日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日
書記官