裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第2097號民事判決
裁判日期：民國95年08月29日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第2097號原告甲○○
之2訴訟代理人 林世華 律師被告勤實佳不動產仲介商股份有限公司法定代理人乙○○被告丁○○
丙○○前列三人共同訴訟代理人 莊士郎 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國95年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款、第2項分別定有明文。本件原告起訴聲明為：被告等應連帶給付原告新臺幣（下同）2,744,354元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。嗣於民國95年8月15日變更聲明為：被告等應連帶給付原告2,232,016元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。核原告僅減縮聲明，且不甚礙被告等之防禦及訴訟終結，而被告等復對之無異議而為本案之言詞辯論，揆諸首開說明，於法並無不合，應予准許。
二、原告聲明：被告等應連帶給付原告2,232,016元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。並陳述：
（一）被告勤實佳不動產仲介商股份有限公司（以下簡稱被告勤實佳公司）從事不動產仲介業務，於94年6月26日，接受訴外人 陳信雄 委託，銷售陳信雄所有坐落台北市○○區○○○路○段○○號7樓之房屋及土地持分（下稱系爭房地），被告丙○○為經紀人，被告丁○○為經紀營業員。原告於94年7月29日透過被告丁○○向屋主表示願以13,100,000元買受該房屋，嗣經陳信雄同意成交，買賣雙方於94年7月29日簽訂不動產買賣契約書，並向臺北市大安地政事務所送件辦理過戶登記手續，不料，登記案竟遭駁回，該駁回處分書上記載「本案不動產於94年8月18日經台北地方法院以94年8月18日北院錦94執全未宇字第2427號函囑辦查封在案」，致無法辦理移轉過戶登記手續。
（二）原告為買受原上開房屋暨基地持分，共支付買賣價款3,930,000元及仲介費131,000元，合計4,061,000元，嗣因賣方陳信雄自知理屈，退還1,000,000元及稅款512,338元，仲介公司亦退還仲介費316,646元，總計仍實際損失2,232,016元。按被告勤實佳公司、廖玉蘭、丙○○明知中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋公司）之加盟店均有辦理「房屋交易安全制度」，但卻未為原告辦理該項交易安全制度，導致交易過程當中，該標的物房地遭查封後，賣方無法返還已付之全部價金，致原告蒙受上開2,744,354元之損失。被告勤實佳不動產仲介商股份有限公司依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項，應負賠償責任。而依不動產經紀業管理條例第4條第7款規定，被告丙○○為經紀人，被告丁○○為經紀營業員，二人執行仲介業務，未依約為原告辦理「房屋交易安全制度」，應與被告勤實佳公司連帶負損害賠償責任。
三、被告等均聲明：原告之訴駁回；若為不利判決，原告供擔保請准免為假執行。並陳述：
（一）被告無為原告辦理交易安全制度手續之義務，應由中信房屋公司之特約地政士辦理，故原告以被告有義務為其辦理房屋交易安全制度之手續為由提起本件，即無理由。
（二）中信房屋公司特約地政士戊○○先生於00年0月00日為原告及陳信雄先生辦理系爭房地簽定書面買賣契約時，即已知本件需使用交易安全制度。
（三）原告與陳信雄先生事後應有不使用交易安全制度之合意。
（四）縱認原告與陳信雄先生無明示或默示不再使用交易安全制度，或本件仍與有無辦理交易安全制度有關，惟原告既明知使用交易安全制度為系爭房地買賣契約之內容，且依其職業亦不可能不知交易安全制度為何物，竟不要求其指定之地政士辦理，已難謂無過失，原告應負與有過失之責任，而應減輕或免除被告之責。
（五）原告將給付被告勤實佳公司之居間報酬131，000元計入損害範圍內，惟本件買賣既已媒介成立，依民法第568條第1項規定，原告即應給付報酬，不因事後該買賣契約解除，或可歸責於賣方之事由致無法履行，而受影響（49年台上1646號判例參照）。故該居間報酬之給付與本件原告因賣方違約所受之損害並無因果關係，自不得將之計入損害範圍內。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告於94年7月29日委託被告勤實佳公司居間購買系爭房屋，被告丁○○、丙○○分別為該公司之經紀營業員及經紀人，執行本件仲介業務。
（二）系爭房地以13,100,000元成交，買賣雙方並於94年7月29日訂立書面買賣契約。
（三）原告已支付仲介費131,000元，已給付賣方陳信雄3,930,000元。
（四）系爭房地於94年8月18日遭本院查封，無法辦理過戶登記。
（五）被告勤實佳公司已退還買賣方仲介費316,646元。
五、得心證之理由：原告主張因其委託被告勤實佳公司居間購買系爭房地，並由被告丁○○、丙○○為經紀營業員及經紀人，系爭房地以13,100,000元價金成立買賣契約，原告已給付仲介費131,000元，並給付賣方陳信雄部分價金3,930,000元，詎系爭房地於94年8月18日遭本院查封等事實，業據其提出專任委託銷售契約書、附停止條件定金委託書、確認書、不動產買賣契約書、臺北市大安地政事務所土地登記案件駁回通知書、土地及建物登記謄本等為證（見本院卷第9頁至第23頁），並為被告等所不爭執，堪信為真正。惟原告主張因被告等未為原告辦理房屋交易安全制度，導致原告無法取得系爭房地所有權，受有價金及仲介費無法返還之損害云云，則為被告等所否認，並以前揭情詞置辯。是本件本院應審酌核為：被告等有無交付房屋交易安全制度說明書？被告等有無故意或過失違背任務的行為？原告所受損害多少？原告是否與有過失？以下分述之：
（一）被告等有無交付房屋交易安全制度說明書？經查，依原告所簽立之確認書（見本院卷第11頁）其中第四條已記載：買方（指原告）確已審閱受託人提供之「不動產說明書」、「買方權利義務說明書」、「房屋交易安全制度說明書」及「漏水保固制說明書」並明瞭其內容等詞，足見被告等應已交付房屋交易安全制度說明書予原告供其審閱，原告既未另舉證證明被告等有未交付房屋交易安全制度說明書之情事，則原告主張被告未交付房屋交易安全制度說明書云云，顯不足採。
（二）被告等有無故意或過失違背任務的行為？
１、經查，原告與陳信雄於委託被告等仲介購買或出賣系爭房地時，均有於委託銷售契約書或確認書、附條件定金委託書文件上簽署同意適用房屋交易安全制度，此固為兩造所是認，惟證人 蔡浚明 即中信房屋之法務人員到庭證稱原告與陳信雄所簽立之系爭房地買賣契約書係沒有使用房屋交易安全制度的不動產買賣契約書一詞（見本院卷第89頁反面），兩造亦不爭執原告與陳信雄於簽約後並未適用房屋交易安全制度流程將價金交予銀行或簽約中心等事實，堪認系爭房地買賣契約簽立時，確未依委託仲介時之約定適用房屋交易安全制度。
２、然而，本件系爭房地買賣未適用房屋交易安全制度之緣由，被告辯稱係因原告與陳信雄事後同意不適用房屋交易安全制度等語，雖為原告所否認，惟參酌被告等已交付房屋交易安全制度說明書予原告，已如上述，又依房屋交易安全制度適用之流程，買方須簽訂不動產買賣契約書及房屋交易安全契約書，並將第一期款存入房屋交易安全專戶內，此有房屋交易安全制度說明書在卷足稽（見本院卷第25頁），則原告於已知悉依房屋交易安全制度流程，不可將價金直接交付予賣方之情形下，仍將部分價金交付予陳信雄，足認被告前開辯稱並非全然無據。
３、再者，證人蔡浚明亦證述中信房屋公司只有將不動產買賣契約書提供給地政士。通常權狀是由賣方交給買方，至於專任委託銷售契約書、確認書、附停止條件定金委託書都是由仲介保管，並未要求仲介須將上開文件交給特約地政士，依照公司的規定應該是每一件都要適用房屋交易安全制度，除非有例外的情形，所以特約地政士應該也知道原則要適用房屋交易安全制度。房屋交易安全制度是由特約地政士通知中信房屋公司去辦理簽立房屋交易安全制度契約，房屋交易安全制度的契約書是與不動產買賣契約書一起簽立的，不動產買賣契約書是由買賣雙方、地政士及仲介簽立的，所以地政士在兩造簽立不動產買賣契約書的時候知道買賣雙方是同意適用房屋交易安全制度時，就應該主動的提供給買賣雙方有關公司交付給特約地政士的房屋交易安全制度契約書，由買賣雙方去簽立之後再回轉到簽約中心，在契約上中國信託銀行與中信房屋公司都已經蓋章完畢了等語（見本院卷第88頁、第89頁）。則由證人蔡浚明之證詞可知，不動產買賣契約書、房屋交易安全制度契約書均由中信房屋公司交付予該公司之特約地政士於簽約時提出使用，並非由加盟店或仲介保管或提出使用至明。本件兩造既不爭執原告與陳信雄成立之系爭房地買賣契約是由中信房屋公司之特約地政士戊○○受任辦理，則戊○○應負責提供房屋交易安全制度契約書及適用該制度之不動產買賣契約書等相關文件予原告及陳信雄簽立，自不待言。是以，原告與陳信雄於簽約時僅簽署未適用房屋交易安全制度之一般買賣契約書，並未簽立房屋交易安全制度契約書，亦未將價金存入專戶內，除被告等未告知戊○○有關原告與陳信雄係選擇適用房屋交易安全制度之可能原因外，並未排除因戊○○疏未提供相關文件予原告及陳信雄簽署，或原告與陳信雄事後同意不適用房屋交易安全制度等其他原因所致。故單以系爭房地買賣契約未適用房屋交易安全制度之事實，尚無從認定係可歸責於被告，更無法因之認被告等有故意或過失違背任務之行為，原告主張被告等有故意或過失違背任務之行為云云，洵非可採。
（三）綜上所述，本件被告等並無故意或過失違背任務之行為，則原告請求被告等連帶賠償損害，即屬無據，應予駁回。又原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。至於兩造其餘爭執點部分，已無再予論述之必要，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法，核與判決結果不生影響，爰不一一引用，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年8月29日
民事第三庭法官鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年8月29日
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