裁判字號：臺灣士林地方法院98年訴字第305號民事判決
裁判日期：民國98年11月09日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決98年度訴字第305號原告丙○○訴訟代理人 江旻書 律師被告丁○○
戊○○兼上二人訴訟代理人己○○被告甲○○訴訟代理人 陳信亮 律師兼上一被告訴訟代理人乙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國98年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丁○○應將如附表編號一所示之房屋騰空遷讓返還原告；並應自民國九十七年十二月十二日起至返還如附表編號一所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁仟壹佰玖拾玖元。
被告甲○○、乙○○應將附表編號二、三所示之房屋騰空遷讓返還原告；並應自民國九十七年十二月十二日起至返還如附表編號
二、三所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣伍仟貳佰叁拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟陸佰肆拾貳元由被告丁○○負擔五分之二即新臺幣陸仟陸佰伍拾柒元，餘由被告甲○○、乙○○負擔。
被告丁○○應賠償原告新臺幣陸仟陸佰伍拾柒元，被告甲○○、乙○○應賠償原告新臺幣玖仟玖佰捌拾伍元。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元供擔保後，得假執行。
被告丁○○如以新臺幣陸拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁拾壹萬元供擔保後，得假執行。
被告甲○○、乙○○如以新臺幣玖拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國97年12月12日，參與本院96年度執字第15285號拍賣抵押物事件（下稱「系爭執行事件」）之拍賣程序，分別以新臺幣（下同）66萬元、54萬元、38萬元得標取得如附表編號1、2、3所示房屋（下合稱「系爭房屋」）之所有權，並以567萬9,800元得標取得系爭房屋所坐落之基地即臺北市○○區○○段1小段181地號土地（下稱「系爭土地」）及併付拍賣土地之所有權。詎被告丁○○、己○○、戊○○無權占有如附表編號1所示之房屋，被告甲○○、乙○○無權占有如附表編號2、3所示之房屋，侵害伊對系爭房屋之所有權，爰依民法第767條、第184條、第185條及第179條之規定，請求被告返還系爭房屋及賠償伊所受相當於租金之損害等語。並聲明：㈠被告丁○○、己○○、戊○○應將如附表編號1所示之房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告甲○○、乙○○應將附表編號2、3所示之房屋騰空遷讓返還予原告。㈢被告丁○○、己○○、戊○○應自97年12月12日起至返還如附表編號1所示之房屋之日止，按月連帶給付原告1萬5,000元。㈣被告甲○○、乙○○應自97年12月12日起至返還如附表編號2、3所示之房屋之日止，按月連帶給付原告2萬5,000元。㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊等於94年間向訴外人 劉本源 買受系爭房屋，是伊等基於該買賣契約合法占有系爭房屋，並未侵害原告就系爭房屋之所有權。且被告戊○○目前仍在學中，尚未獨立成家而與父母同住，並非直接占有如附表編號1所示之房屋等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於97年12月12日參與系爭執行事件之拍賣程序，得標取
得系爭房屋之所有權，並經本院執行處核發不動產權利移轉證書。
㈡被告丁○○及甲○○分別於94年9月及6月間，向劉本源買
受如附表編號1所示及附表編號2、3所示之房屋，惟均未辦理所有權移轉登記。
㈢被告丁○○、己○○、戊○○共同居住於附表編號1所示之
房屋。被告甲○○、乙○○共同居住於附表編號2、3所示之房屋。
㈣被告丁○○、己○○為夫妻關係，被告戊○○則為其等之女，尚未結婚而仍在學中。又被告甲○○、乙○○業已離婚。
㈤系爭房屋之建築式樣、主要建築材料、房屋層數、面積均如附表所示。
四、得心證之理由原告主張被告無權占有系爭房屋，侵害伊對系爭房屋之所有權等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件爭點為：㈠被告丁○○、甲○○得否以其等與劉本源間之買賣契約抗辯其等有權占有系爭房屋？㈡被告如為無權占有，則原告得請求多少相當於租金之損害金？茲分述如下：
㈠被告丁○○、甲○○不得以其等與劉本源間之買賣契約對抗原告，抗辯其等有權占有系爭房屋。
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。又買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。前買受人雖向出賣人買受系爭房屋，惟在出賣人將系爭房屋之所有權移轉登記與前買受人以前，既經執行法院查封拍賣，由後買受人標買而取得所有權，則後買受人基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院72年臺上字第938號判例參照）。經查，原告已於97年12月12日系爭執行事件之拍賣程序，得標取得系爭房屋之所有權，並經本院執行處核發不動產權利移轉證書，被告丁○○及甲○○雖於94年9月及6月間，分別向劉本源買受如附表編號1及附表編號
2、3之房屋，惟均未辦理所有權移轉登記等情，已如上述（見上三之㈠、㈡），則揆諸前揭說明，被告丁○○、甲○○自不得以其等與劉本源間之買賣關係對抗原告，而抗辯其等為有權占有系爭房屋至明。
⒉次按民法第767條所謂占有，係指同法第940條之直接占
有及第941條之間接占有而言，並不包括第942條所定輔助占有之情形在內（最高法院78年度臺上字第1985號判決要旨參照）。又所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942條所指受僱人、學徒或其他類似關係。家長之女雖與家長同住一屋內，但如已結婚成家獨立生活，而無從自內部證明其使用同住之房屋，係受家長之指示時，尚難謂其為家長之輔助占有人（最高法院65年臺抗字第163號判例要旨參照）。是若家屬尚未結婚成家獨立生活，而與家長同住一屋，則就同居之房屋而言，應認家屬為家長之輔助占有人，而非占有人。次按配偶之一方基於共同生活關係，隨同配偶之他方居住於一房屋內，應屬占有輔助人，依民法第942條規定，僅配偶之他方為占有人（最高法院82年度臺上字第3057號判決要旨參照）。本件被告丁○○、己○○為夫妻關係，被告戊○○則為其等之女，尚未結婚而仍在學中等節，業如上述（見上四之㈣），揆諸上揭說明，被告己○○、戊○○就附表編號1所示之房屋應為被告丁○○之輔助占有人甚明。是被告己○○、戊○○既非如附表編號1所示之房屋之占有人，則原告主張其等無權占有如附表編號1所示之房屋等情，即不可採。
㈡被告丁○○應自97年12月12日起至返還如附表編號1所示之
房屋予原告之日止，按月給付原告3,199元；被告甲○○、乙○○應自97年12月12日起至返還如附表編號2、3所示之房屋予原告之日止，按月連帶給付原告5,230元。
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。至於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度臺上字第339號判決要旨參照）。本件被告丁○○無權占有如附表編號1所示之房屋，被告甲○○、乙○○共同無權占有如附表編號2、3所示之房屋，業如前述（見上四之㈠），故其等自屬共同侵害原告就系爭房屋之所有權，並致原告受有相當於租金之損害，殆屬無疑。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文；而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條雖規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。而依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。據本院依職權調閱系爭執行事件卷內所附之鑑價書，審酌系爭土地之地目為「建」，系爭房屋為58年7月間完工，為加強磚造4層樓房，位於臺北市○○區○○○路4段220巷之住宅區內，面臨4米寬巷道，鄰近市場、社子國小、陽明國中，另附近之公共設施有銀行、郵局、鄰里公園，生活機能及居住品質良好，主要之公車站牌位於重慶北路4段上，有多條路線公車行經於此，可通往市區各地，交通便利性良好等情，本院認使用系爭房屋之對價以系爭土地及其建築物申報總價額年息百分之五為適當。又查系爭土地97、98年之公告地價為每平方公尺
2萬9,800元，換算為法定地價為每平方公尺2萬3,840元，且系爭房屋於98年間之估定價額為每平方公尺4,900元，有臺北市政府地政處公告土地現值及公告地價查詢表、臺北市政府地政處函在卷可稽（本院卷第114頁）。又如附表編號1所示之房屋占用系爭土地之面積為70.7平方公尺，原告就如附表編號1所示之房屋所坐落系爭土地之應有部分為1/4。如附表編號2、3所示之房屋占用系爭土地之最大投影面積為84.18平方公尺（計算式：56.84+
27.34=84.18），房屋面積為153.78平方公尺（計算式：
56.84+27.34+69.6＝153.78）；原告就如附表編號2、3所示之房屋所坐落系爭土地之應有部分亦為1/4。準此，被告丁○○應自97年12月12日起至返還如附表編號1之房屋予原告之日止，按月給付原告3,199元〔計算式：（23,840x70.7x1/4+4,900x70.7）x5%x1/12=3,199，元以下四捨五入〕；被告甲○○、乙○○應自97年12月12日起至返還如附表編號2、3所示之房屋予原告之日止，按月連帶給付原告5,230元〔計算式：（23,840x84.18x1/4+4,900x153.78）x5%x1/12=5,230，元以下四捨五入〕。
五、綜上所述，被告丁○○、甲○○不得以其等與劉本源間之買賣契約對抗原告，抗辯其等有權占有系爭房屋。被告丁○○無權占有如附表編號1所示之房屋，被告甲○○、乙○○無權占有如附表編號2、3所示之房屋，並致原告受有相當於租金之損害。然被告己○○、戊○○僅為被告丁○○之輔助占有人，並未占有如附表編號1之房屋。從而，原告基於民法第767條第1項前段、第184條第1項前段、第185條第
1項前段之規定，於訴請被告丁○○及甲○○、乙○○遷讓並返還如附表編號1及編號2、3所示之房屋，被告丁○○自97年12月12日起至返還如附表編號1所示之房屋予原告之日止，按月給付原告3,199元，被告甲○○、乙○○賢自97年12月12日起至返還如附表編號2、3之房屋予原告之日止，按月連帶給付原告5,230元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即非正當，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，均於法相符，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件訴訟費用額確定為1萬6,642元（原告預繳之第一審裁判費），並應由被告丁○○負擔2/5即6,657元，餘由被告甲○○、乙○○負擔。故被告丁○○應賠償原告6,657元，被告甲○○、乙○○應賠償原告9,985元（計算式：16,642-6,657=9,985）。
八、本件判決基礎已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，第87條第1項、第390條第2項、第39
2條第2項，判決如主文。中華民國98年11月9日
民事第三庭審判長法官張國勳
法官施月燿法官林尚諭以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年11月9日
書記官游子毅附表：
┌────────────────────────────────────────┐│建物標示98年度訴字第305號│├──┬───┬────┬────┬─────┬───────┬────┬────┤│編號│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建物面積│權利範圍│所有權人││││││要建築材料│（平方公尺）││││││││及房屋層數├───┬───┤││││││││樓層│附屬│││││││││面積│建物│││├──┼───┼────┼────┼─────┼───┼───┼────┼────┤│1│10992│臺北市士│臺北市士│加強磚造（│第3層││全部│丙○○││││林區福順│林區重慶│4層）樓房│70.7│││││││段一小段│北路4段│││││││││181地號│220巷39││││││││││號3樓││││││├──┼───┼────┼────┼─────┼───┼───┼────┼────┤│2│10993│臺北市士│臺北市士│加強磚造（│第4層││全部│丙○○││││林區福順│林區重慶│4層）樓房│56.84│││││││段一小段│北路4段│││││││││181地號│220巷39││││││││││號4樓││││││├──┼───┼────┼────┼─────┼───┼───┼────┼────┤│3│10994│臺北市士│臺北市士│加強磚造（│4層增││全部│丙○○││││林區福順│林區重慶│4層）樓房│建│││││││段一小段│北路4段││27.34│││││││181地號│220巷39││4層屋││││││││號4樓增││頂增建││││││││建及屋頂││69.60││││││││增建部分││││││└──┴───┴────┴────┴─────┴───┴───┴────┴────┘