裁判字號：臺灣臺南地方法院94年訴字第257號民事判決
裁判日期：民國94年11月07日
裁判案由：確認住戶公約不成立等
臺灣臺南地方法院民事判決94年度訴字第257號原告丁○○
己○○甲○○丙○○上列四人共同訴訟代理人 許世烜 律師被告南贏建設開發有限公司
設台南縣法定代理人丑○○住同上訴訟代理人癸○○住同上被告子○○住雲林縣
乙○○住台南縣戊○○○住台南縣辛○○住台南縣庚○○住同上上列五人共同訴訟代理人 蘇明道 律師上列當事人間請求確認住戶公約不成立等事件，經本院於民國94年10月24日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠先位聲明部分：
⒈原告為台南縣○里鎮○○○街「和風春墅」B區之所有權
人（下稱系爭社區），同社區內分A、B區，A區在北邊，B區在南邊，A、B兩區各建物之基地，其所有權各自獨立，查系爭A區各棟建物之基地其南側之空地，與B區各棟建物基地其北側之空地，連成一區塊，但該區塊大部分屬B區建物之基地，屬B區住戶所有，僅少部分屬A區建物之基地而屬A區住戶所有。但建商為要促銷，乃將上開區塊規劃成為中庭花園，在銷售時並向原告訛稱中庭花園空地產權各半，而在交屋予原告時要求原告必須簽署「和風春墅」住戶公約（下稱系爭住戶公約）。原告均在不明瞭產權範圍、不知中庭花園占用土地範圍之狀況下，簽署該住戶公約交付予被告。
⒉系爭公約因下列事由，應屬無效：
⑴系爭住戶公約，計有第㈠至第㈦項，其中之第㈠至第㈤項
內容大多與一般現行法令相當，故原告認為該公約僅為建商告知各住戶相關應注意法令事項而已，未加以詳細評估其影響，且認為既然各戶持有中庭花園之面積相同，則第㈥項有關中庭花園之權利約定則堪稱公平，也未予以深究，即加以簽署，交付予被告。
⑵依公寓大廈管理條例第41條規定：「多數各自獨立使用之
建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」。同條例第31條第1項第1款及第5款規定，舉凡有關社區「規約之訂定」，及社區內土地或建物「約定專用或約定共用事項」，均應由區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。查：
①和風春墅A、B區房屋雖為產權各自獨立之透天厝，但因
有共用之大門、圍牆及與該大門相連之空地為各住戶共同使用，屬多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，因而其管理及組織，應依公寓大廈管理條例第53條規定，準用同條例規定。公寓大廈管理條例第56條第1、2項規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、公用部分、約定專用部分、約定公用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同」、「前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約」。系爭住戶公約係被告南贏公司片面制定，並未於申請建造執照時檢附送審，有台南縣政府檢送鈞院之和風春墅社區相關建造執照申請資料可憑，則系爭住戶公約非屬公寓大廈管理條例所規定之「規約草約」，因此，在所有權人會議決議同意系爭之住戶公約前，該住戶公約不能依前揭規定視為規約，對住戶無拘束力。且和風春墅Ａ區、Ｂ區、及Ｄ區三區均未召開所有權人會議決議同意將系爭住戶公約制定為規約（Ｃ區已獨立成立一管理委員會），則系爭住戶公約，尚未能生效力。因兩造間對該公約之效力所爭執，原告有確認其不存在律上利益，茲請求確認系爭公約不存在。。
②依公寓大廈管理條例第41條規定，準用同條例第31條規
定，本社區住戶之公約，以及有關本社區土地所有權之共用約定，自應依照公寓大廈管理條例第31條規定，召開所有權人會議加以決議，倘未依上開條例所作成之有關本社區管理、組織之任何公約、規約，因其為未完成法定方式，依民法第73條規定：「法律行為，不依法定方式者，無效」。準此系爭住戶公約，應依公寓大廈管理條例第31條第1項規定，召開所有權人會議制定規約或加以決議，然因實際上該住戶公約並未依公寓大廈管理條例第31條第1項規定召開所有權人會議議決，原告等人簽署交付予被告之系爭住戶公約，並未踐行上開法定程序，故系爭住戶公約，因欠缺法定方式而無效（民法第73條）。
③再者，按公寓大廈管理條例第31條第1項第5款規定有關
「約定專用」或「約定共用」等事項，亦須召開所有權人會議決議，蓋因社區內特定人、特定位置之所有權，要將其約定為由全體社區共有；或將社區共有之部分，約定為由特定人專用，因均為限制或剝奪他人之權利，當然須慎重為之。系爭之中庭花園所占用之土地，屬和風春墅A、B區各住戶之私有土地，有土地登記謄本、地籍圖謄本及建造執照之附圖可稽。若欲將A、B區全體私有之空地充為中庭花園使用且土地所有權人均放棄其對土地之專用使用權，而約定成為社區共用之狀態，並「永久地」保持此狀態且效力及於第三人及土地所有權人之承受人，因涉及社區內私有土地所有權約定為共同使用，自應按公寓大廈管理條例第31條第1項第5款規定，召開社區所有權人會議決議。系爭住戶公約其前言為：
「本人、所有權人及本建物承租人、使用人及以後不論以何種方式取得本建物產權承受人、使用人均願遵守左列公共安全與公共秩序專則」；其第㈤項為：「如後附圖所標示A、B區及C、D區之專屬中庭花園等區域，其產權為各戶所私有但各戶無論持分之多寡其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為」。若上揭公約所述事項賦予其法律效力，則有關中庭花園所占用之土地，必須「永久地」成為共用狀態，且「效力及於第三人及後手承受人」，連一百年後房屋破損要拆除改建時，都要受到拘束，其影響相當嚴重，此種永久性且有拘束第三人效力之約定，其成立及生效自應完成公寓大廈管理條例第31條第1項第5款規定方式，始能賦予效力，否則應認其未完成法定方式而無效。則系爭住戶公約，並未依公寓大廈管理條例第31條規定召集所有權人會議決議，未完成法定方式，依法應為無效。
④系爭住戶公約應由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區所共同簽署，並
應由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ區為共同合致之意思表示達成後，始能生效。Ｃ區之 陳昆宏 與Ｄ區所簽署之住戶公約係包含第二期工程，與本件兩造及其餘所有權人所簽署者不同，足見系爭住戶公約尚未經全體住戶為一致之意思表示，當然不生效力。又原告丁○○（B1）、己○○與甲○○（B2）、丙○○（B3）簽署之住戶公約，係出具予被告南贏公司，則意思表示之雙方分別為：被告南贏公司與各個原告間。按債之效力之相對性原則，效力充其量僅分別存在於被告南贏公司與各個原告丁○○（B1）、原告己○○與甲○○（B2）、原告丙○○（B3）而已，對第三人不生效力，第三人不得持上開住戶公約對原告等三人為給付之請求。是被告子○○、乙○○、戊○○○、 黃馨慧 及庚○○等人對原告各別與被告南贏公司間所訂立之住戶公約無關，則原告等三人與上開被告間就住戶公約之法律關係不存在。
⑤末查，原告等承買和風春墅B區房屋時，均不知被告所
規劃之中庭花園占用原告等所購買之B區之基地之大部分，僅占用A區小部分，對原告等並不公平，故原告並依民法第92條被詐欺，以及同法第88條若知其事情即不為意思表示等規定，並以本狀撤銷意思示，並以狀繕本之送達為撤銷意思表示之通知。按法律行為經撤銷者，視為自始無效（民法第114條第1項）。假設系爭住戶公約得不依公寓大廈管理條例之規定經所有權人會議之決議即可生效，因原告等人仍依前述規定為撤銷之表示，經撤銷後溯及消滅，系爭住戶公約對原告而言，即亦視為自始無效。
⑥系爭住戶公約未完成法定方式而無效，若曾經有效，也
因原告為撤銷意思表示，而溯及消滅，自始無效。⒊被告南贏公司要求原告等簽署系爭之住戶公約，卻自己圖
私利，為了將其私有土地賣給A5庚○○及B5 王小玲 二戶增建，竟將社區圍牆拆除，將土地出賣予被告庚○○及王小玲，並幫A5庚○○增建取得額外報酬，而讓原本採光良好、視野良好的中庭花園其視覺景觀及採光完全破壞。按住戶公約第2條約定：「不得裝設侵越公共空間之鐵門、鐵窗與其他搭建物」，被告南贏公司為圖私利，自己違反上開住戶公約將中庭之圍牆拆除，搭建建物，經原告等三人一再以存證信函催告被告南贏公司回復原狀，均置之不理，因南贏公司一再遲延，原告茲以本狀向被告南贏公司為解除住戶公約之意思表示。則原告等各別與被告南贏公司簽訂之住戶公約，縱有效，也已因解除契約而不存在。縱認被告子○○(A1)、乙○○(A2)、戊○○○(A3)、黃馨慧及庚○○(A5)等為原告等各別與被告南贏公司簽訂之住戶公約之受益第三人，因原告等已經向南贏公司解除契約，被告子○○(A1)、乙○○(A2)、戊○○○(A3)、黃馨慧及庚○○(A5)等就上開系爭住戶公約，因已解除，對原告等亦無請求權。
㈡關於備位聲明，即原告依民法第74條聲請變更給付部分：
⒈若鈞院認為先位請求無理由，因該住戶公約第㈥項所定：
「如後附圖所標示A、B區及C、D區之專屬中庭花園等區域
，其產權為各戶所私有但各戶無論持分之多寡其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為」，係因被告利用原告等人之輕率及無經驗，而為財產上之給付之約定，且依當時情形顯失公平，原告茲聲請依民法第74條規定，聲請鈞院減少原告等人依住戶公約第㈥項原告所為給付：
⑴依被告南贏公司之規劃，因中庭花園占用土地之大部分為
屬B區建物之基地，明顯犧牲B區承買人之權利，然被告南贏公司為圖B區房屋能順利出售，於售屋持向原告等B區承買人表示中庭花園產權各半，原告等信以為真。迨交屋時，被告要求原告等簽署系爭住戶公約。
⑵被告出售及點交房屋時，也未指界，中庭花園土地之實界
址，原告等人在93年7月間申請鑑界時，始得知原告所購買之B區建物之基地中大約有6分之2被中庭花園占用；反之，A區房屋基地作為中庭花園之面積不到其土地面積之6分之1。因A區之基地面積與B區之基地面積大致相同，則中庭花園占用原告B區之土地，與占用被告A區之土地面積比例，大約為2比1。Ｂ區住戶負擔中庭花園之面積為A區之兩倍有餘。依通常經驗法則，共用中庭花園之社區，其中庭花園占用之土地，應由全部使用人依其基地所有權比例加以負擔。原告於購買B區房屋時，也相信被告所稱中庭花園為A、B區負擔各半，萬萬沒有想到自己花費鉅資購入之房屋基地大部分，竟不公平地淪為社區共同使用。⑶原告等人受詐欺而不知中庭花園占用原告私有土地之實際
狀況，按公平原則，原告等僅需提供6分之1之基地面積（與A區相當）作為中庭花園使用即可，且依公約所載，為永遠不得改變，則被告顯為利用原告等之輕率及無經驗，不知規約之價值關係率而簽署對原告顯不公平之住戶公約，原告得向法院聲請撤銷或變更給付。（最高法院79年台上字第1394號判決參照）。
⑷依住戶公約第㈥項約定，中庭花園占用之土地因約定成為
共用，不得專有私用，即為各個簽署之住戶「放棄私有土地專有使用權利」之作為給付，並為「不得主張私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用」之不作為給付。雖A區住戶也有簽署住戶公約予被告，也同時為「放棄私有土地專有使用權利」之作為給付，並為「不得主張私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用」之不作為給付，但A區給付面積僅有原告等B區給付面積的一半而已，該公約對B區顯然不公平，應無爭議。
⑸因被告利用原告等人輕率、無經驗，而簽署對原告顯不公
平之住戶公約，而依該公約原告等將私有之土地約定為共用，為放棄土地專用之權利以及不得主張私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用等給付，然而原告等人所提之給付遠大於同一社區A區住戶所提出之給付，兩者間相差兩倍之多，顯失公平，原告即得向鈞院聲請撤銷或變更給付。
為此，原告請求鈞院依公平原則，准縮減原告等人依住戶公約第㈥條所提出之給付，使原告之給付與被告子○○等人之給付相同，亦即，使原告之基地供中庭花園使用之面積與被告子○○等人之基地供中庭花園使用之面積相等，將住戶公約第㈥項所訂中庭花園範圍減少成為如附圖所示甲部分，則其餘部分得由原告等人專有私用，不受住戶公約第㈥項拘束。
⒉原告丁○○(B1)、己○○與甲○○(B2)、丙○○(B3)簽
署之住戶公約，是在付清全部價款後交屋時才簽署的，因和原告三人所購買的是成屋，當時中庭花園已鋪好步道，做好大門，該步道及大門所在位置是位在中庭的正中央，而本件之房屋又屬獨棟獨戶透天厝，被告南贏公司將中庭花園如此佈置，任何人均會認為中庭花園所使用之土地是北邊Ａ區及南邊的Ｂ區各半。
⒊再者，被告南贏公司售屋時確實向原告等告知中庭花園一
人一半（有證人壬○○之詞可稽），故原告等簽署住戶公約，根本沒有發現花大筆金錢所購入之土地竟然有一大部分土地為公用，顯然超過合理公平之範圍。又因原告等所承買之房屋為獨棟獨戶之透天厝，沒有土地持分之問題，因此，系爭之住戶公約第6條所約定：「如後附圖所標示
A、B區及C、D區之專屬中庭園等區域，其產權為各戶所有但各戶無論持分之多寡其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔，阻礙…」，只注意到所記載「產權為各戶所私有」，因沒有持分，故沒有再詳究該公約所稱「各戶無論持分之多寡其使用權屬於本社區該區所共有」等語。
⒋又原告等三人從未購買此種中庭共用之房屋，也從未想到
建商竟會做出如此荒謬的規劃，各戶基地面積相當，但共用的中庭花園，三分之二以上土地由Ｂ區提供，Ａ區僅提供不到三分之一，造成顯然不公平，相信任何人於訂約前若知悉如此不公平的中庭花園負擔情形，均不會簽約購買。原告等確係無經驗，在不明瞭實況之情形下簽署住戶公約。加上住戶公約之附圖僅大略標示出各戶之位置，並無詳細之面積、長度等標示，實難由該住戶公約附圖清楚知悉中庭花園占有私有土地之面積為若干。而土地之建築規劃屬地政及營建之專業事項，原告等均非地政或營建之專業人員，又未曾購買類似之共用中庭花園之房屋；再加上被告南贏公司刻意隱瞞事實，資訊不充份之情形下，確是因無經驗及輕率而簽署系爭之住戶公約。
⒌被告一再抗辯稱：原告丙○○(B3)自己委任代書辦理登
記，豈有不知之理…云云，然土地登記之代書僅是確認土地所有權有無設定他項權利等之瑕疵，或契約所載土地面積與土地登記所載之面積有無不符，其本身並未親臨現場鑑界或點交，原告當然無法因委任代書辦理登記即可發現中庭花園之規劃顯然不公平。則原告確因輕率、無經驗而簽署住戶公約，為給付財產之約定（將私有土地提供作為社區共同使用），因顯然對原告等不公平，假設該公約發生對原告之拘束力，原告也要依民法第74條規定，請求變更給付為如備位聲明。
㈢綜上所述，本件系爭住戶公約因並未於申請建造執照時呈予
台南縣政府審查，不合於公寓大廈管理條例所規定「規約草約」，且因未踐行所有權人會議決議制定為公約；或因未經全體住為共同一致之合意致等原因，故不生效力；縱或有拘束原告之效力，亦已因原告解除意思表示而失其效力。若系爭住戶公約有效，又不能解除時，因該系爭住戶公約係因原告輕率及無經驗而簽署，且對原告有顯失公平之情形，原告主張變更其法律效果，縮減原告之給付，以達成公平，應屬有理由，為此，請賜判如訴之先位聲明，若先位聲明為無理由時，亦請賜判如備位聲明。
㈣聲明:
⒈先位聲明：
⑴確認兩造間就「和風春墅」住戶公約之法律關係不存在。
⑵訴訟費用由被告等負擔。
⒉備位聲明：
⑴「和風春墅」住戶公約第六項，和風春墅Ａ、Ｂ區之中
庭花園之範圍，應縮減成為如附圖所示甲部分。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告子○○、乙○○、戊○○○、辛○○、庚○○抗辯：㈠關於先位聲明之抗辯：
⒈本案爭執為原告就「和風春墅」住戶公約內容未加以詳細評
估其影響，且皆以為既然各戶持有中庭面積相同則公約末尾之第㈥項有關中庭花園之權利約定，堪稱公平也未予深究，即加以簽署交付予建商，故有無效或得撤銷之原因。惟查本案買賣契約暨住戶公約（應解為分管約定）為兩造分別與建商之約定，依買賣合約登記產權交付價款暨依住戶公約點交中庭花園使用占有完畢，顯見原告以此歸責未加深究其內容所致，並不足採。況原告亦自承住戶公約第㈠項至第㈤項大多與一般現行法令相當，益見其內容原告均已瞭解而簽署，自不能解為未予以深究。
⒉依公寓大廈管理條例第41條規定多數各自獨立使用之建築物
，公寓大廈其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，同條例第31條第1項亦就約定專用或約定共用事項均應由區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意行之，固非無疑，然查本案僅就共有部分為協議分管使用及管理，並無公寓大廈管理條例所示之組織及成立委員會之要件，顯與該條例規定成立有異，況查該公約為全體共有人簽定，自無捨近求遠之必要。原告以未召開所有權人會議加以決議，未依上開條例作成之有關本社區管理組織之任何公約規約，因其未定成法定方式，依民法第73條規定無效云云。查諸約定內容應探求其真意，民法第98條所規定，兩造間書立住戶公約，探究其內容應為使用分管之約定，已如前述，既經全體共有人同意，已合於契約成立之要件，則何須再開會決定之方式，稽諸買賣之初共有人均已同意，自無再備開會之必要；遑論所謂法定方式。原告以此作為無效置辯，亦不足採。
⒊另查，住戶公約係兩造間透過建商所約定之分管使用協定，
即已發生契約之效力，自非原告片面宣稱未經全體住戶開會決議同意，可予推卸法律上責任，住戶公約第（六）項所示「如後附圖所標示Ａ、Ｂ區及Ｃ、Ｄ區之專屬中庭花園等區域，其產權為各戶所私有，但各戶無論持分之多寡其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為。」第㈦項為「如後附圖所標示Ｄ區車道部分其產權為各戶所私有，但各戶無論持分之多寡其使用權屬該區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為。」申言之，兩造間就共有土地無論持分多寡，依建商所建中庭花園及車道為分管使用之約定，即應受此約定之拘束無疑。查兩造所提出之不動產買賣合約書、住戶公約，為兩造所不爭執，兩造與建商依不動產買賣合約登記產權交付買賣價金，暨依住戶公約點交中庭花園占有使用。住戶公約係兩造間透過建商所約定之分管使用協定，即已發生契約之效力，其住戶公約第六項所示「如後附圖所標示Ａ、Ｂ區及Ｃ、Ｄ區之專屬中庭花園等區域，其產權為各戶所私有但各戶無論持分多寡其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為。」申言之，兩造係在合意狀況下簽立該住戶公約，且約定就中庭花園無論其持分多寡，其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有，本件兩造應受此約定之拘束。
⒋原告主張「訴外人王小玲（B5）與被告庚○○間並無中庭花
園使用權或所有權之爭執，業為被告等所自承。…為何被告同意王小玲（B5）將其私有土地範圍全部收回…被告南贏公司竟將社區圍牆拆除，幫該二戶增建…」云云，均與事實有間，要無足採。對訴外人王小玲侵越本件系爭中庭花園，屬其個人違反住戶公約之行為，任何簽立該住戶公約之人，均有權利為全体之利益請求回復原狀。
㈡關於備位聲明之抗辯：
⒈原告所提出不動產買賣合約書第一條之規定，就買賣標的土
地之坐落地號、面積若干？房屋之門牌號碼、建號、建坪面積若干？有土地、建物登登記簿謄本可考，是原告等主張本件之房屋係獨棟獨戶透天厝，被告南贏公司將中庭花園如此佈置，任何人均會認為中庭花園所使用之土地是北邊Ａ區及南區的Ｂ區各半云云，顯屬無據。
⒉証人壬○○於鈞院審理時証稱：「契約書前面兩張確實是
我寫的沒錯，但是都是他們授權給我的，最後的配置圖我沒有看過，藍圖我也沒有看過……」云云，顯與事實有間，蓋卷附買主所承購戶之位置示意圖均附於房屋預定買賣契約書內，並蓋有騎縫章，為契約內容之一部分，証人壬○○身為售屋小姐，且自認契約書之部分內容為其所書寫，其焉可能沒有看過承購戶之位置示意圖，此顯與常情有違，其迴護原告之詞，至為明確。另証人壬○○亦證証稱我們都是向客人介紹，中庭是一個人一半，我的印象是老闆跟我說中庭的部分是一人一半云云，惟查，原告所承購之房地，除有卷附不動產買賣契約書詳載土地面積、房屋坪數外，並有佳里地政事務所之土地、建物登記簿謄本及地籍圖可考，其界樁位於何處，兩造均知之甚詳，証人壬○○所為之証詞，顯屬不實。
㈢原告就訴之聲明為備位請求，然主備位之法律關係為何，應
先就程序上究明，始能列為併案請求，否則鈞院即無審究之必要，應自程序上駁回。原告徒以被告利用原告等人之輕率無經驗而為則產上之給付，顯失公平，依民法第74條規定聲明鈞院減少給付乙節，並未就輕率無經驗舉證述明，而查系爭契約簽訂買賣及產權移轉，交付房屋均已年餘，亦已罹於該等時效消滅之規定，豈能以此諉為不知或輕率無經驗，即與一般常情及經驗法則有違，綜合而論原告之請求，於法無據，爰請駁回其訴，以維權益。
㈣聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、被告南贏建設開發有限公司則抗辯：㈠先位聲明之抗辯：
原告本位聲明主張住戶公約不存在，其請求權之基礎並不明確。原告謂住戶公約之法律關係僅存在於各原告與南贏建設公司之間，對第三人並無效力，故被告子○○、乙○○、戊○○○、黃馨慧、 黃宗 等人均不得對原告主張住戶公約華之效力。惟查，觀諸住戶公約之內容，均係與該社區之公共利益有關，核其法律性質，應屬民法第269條第三人利益契約。按約定使當事人以外之第三人取得債權之契約，其債權不同作為或不作為，均得為契約標的，例如出租人為承租人之利益，與鄰居約定夜半不奏樂是（ 孫森焱 先生著民法債編總論第610頁參照）。又權利之行使，不得違反公共利益，民法第148條第1項前段明定，住戶公約所約定之內容，既符合公共利益，原告訴請判決不存在或不成立，均難認為有理由。
㈡就備位聲明抗辯：
⒈B5王小玲（建825-9）並未為原告，其與A5庚○○間並無中
庭花園使用權或所有權之爭議，原告將其使用之範圍列入聲明內，於法無據。
⒉否認證人壬○○所立之切結書內容。該切結書內容不但乖離事實，且違背常情常理，理由如下：
⑴被告南贏公司委任壬○○擔任銷售人員，根本未表示中庭
花園土地為一人一半，且所交付給壬○○之建築藍圖，房屋配置圖，各戶所有權之範圍及界址，均有明確之標示，南贏建設公司有多人均可指證。
⑵A區其中二戶即原告丁○○，及原告甲○○、己○○，南
贏公司同樣在契約附件六房屋配置圖內各標明其產權範圍，即橫的虛線為其界址，丁○○在購屋前並將藍圖借回家參考一天一夜，且有在契約末尾配置圖蓋章為憑，豈能任意縮減中庭花園範圍？⑶A1子○○、A2乙○○、A3戊○○○、A5庚○○各戶，南贏
公司在契約附件六之房屋配置圖上，就其產權範圍分別亦塗上顏色，雙方均蓋章為憑，原告主張南贏建設公司要壬○○向客戶表示中庭花園土地是一人一半云云，顯然與圖面不合，違背常情常理！⑷壬○○經手之客戶丙○○，是自行委代書提供房地產買賣
契約書，與南贏公司簽訂，在住戶公約後頁之契約附件六房屋配置圖，亦有丙○○所按之指印，該戶所有權之範圍更以色筆塗上顏色，用以標示及區分其產權範圍及界址，壬○○若告之中庭花園土地產權是一人一半，根本與書面所顯示之內容不符合，丙○○豈有可能在契約上簽名或按指印？⒊依被告所檢呈之原告三戶之住戶公約末尾，分別均有原告等
人親自簽名及蓋章或按指印，原告主張未曾簽署任何住戶公約，不知為何會將自己私有土地充作中庭花園云云，顯與事實不符，不足採信。
⒋基上，原告備位聲明主張將中庭花園縮減三分之一，其主張
之理由亦難以成立，何況中庭花園之佈局及位置，事關防火、防震、綠化景觀，活動空間等公益縮減亦違使用執照所核准之內容，主管機關亦難以同意，況原告另主張其輕率而無經驗才簽署住戶公約，更與事實有違，原告等人分別為高中或大學以上之程度，年紀均在三十至五十幾歲之間，有相當之智識及社會經驗，並有固定之收入來源才能配合辦理銀行貸款，豈能謂輕率而無經驗？㈢聲明：
⒈駁回原告先位及備位之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告分別於如附表所示之時間購買如附表所示之土地及建物。
㈡兩造同為台南縣○里鎮○○○街「和風春墅」ＡＢ區建物及基地所有權人，所有權各自獨立。
㈢原告簽訂系爭土地及房屋買賣契約時，系爭社區之中庭花園及房屋均已建造完成。
㈣Ａ區基地南側，Ｂ區基地北側，現做為花園使用。Ａ、Ｂ區房屋之車庫、增建、房屋座向不同。
㈤住戶公約係兩造分別與被告南贏公司簽訂，並由購買人親自簽名。
㈥被告所購買Ａ區之房地價格高於Ｂ區原告所購買之房地價格約新台幣一百萬元。
㈦Ａ、Ｂ區的房屋為每戶一張獨立的建造執照。
五、本件兩造所爭執者為：㈠系爭住戶公約之效力，其中涉及：⑴系爭社區是否有公寓大廈管條例之適用，如未依該條例之
程序所定公約效力如何？⑵該公約由被告南贏公司各別與購買人約定，是否拘束其他住戶？⑶系爭公約有無詐欺而得撤銷或得解除之事由？㈡原告簽訂系爭公約，是否有民法第74條之情形，而得請求變更給付？㈠系爭公約之效力部分：
⑴系爭社區雖為一戶一個建造執照，ＡＢ區各提供部分土地作
中庭花園使用，兩造均不爭執，○○○區○○○○道鐵門入口，進入中庭花園與大門對齊處有一磁磚步道，在北側有界址樁，經本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄、附圖及現場照片可參（卷108－111頁），可認該中庭花園之土地，並非ＡＢ二區平均提供。
⑵按兩造之購屋者於向被告南贏公司購買房屋時，均簽有住戶
公約，該公約記載：「㈥如後附圖所標示Ａ、Ｂ區及Ｃ、Ｄ區之專屬中庭花園等區域，其產權為各戶所私有，但各戶無論持分之多寡，其使用權屬於本社區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為。」。原告主張上開公約並不生效力，惟為被告所否認，並以前開事由抗辯。經查：
①系爭社區ＡＢ區有獨立之門戶，且為各自獨立建造執照，
是此ＡＢ區應屬各自獨立使用之建築物，然兩造於買賣時，即將住戶公約列為買賣契約的附件，視為契約的一部分，此觀該公約係附於房屋預訂買賣契約之附件可知，故該公約與契約內文有同等效力，且該規約係約定住戶間有關中庭花園之使用協議，並非約定依公寓大廈管理條例所示欲成立管理組織及委員會，且ＡＢ區之所有住戶均有簽訂，是則各住戶透過建商簽訂之住戶公約，使同一內容之住戶共同使用約定，由多數意思表示的合致而成立，該公約自已有效成立，並不因是否於申請建照執照時有無檢送規約，而影響其效力。
②原告固主張系爭住戶公約未隨建照執照檢送，亦未開會決
議，未依公寓大廈管理條例規定程序，故屬無效等情。然按公寓大廈管理條例第53條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。
」，故如獨立使用之建築物，欲成立管理委員會，其管理及組織可準用此規定，免生爭議，但其並非規定如未按該條例之程序所為之任何共同使用約定，即屬無效，且該公約係共同使用之協議，屬合同行為，並無任何法律或約定要式之要求，是原告主張其未依公寓大廈管理條例之程序，所為約定無效云云，自不可採。
⑶原告另主張其簽訂公約係受詐欺，故其已撤銷該意思表示，
公約應失其效力等情。經查：ＡＢ區提供為中庭花園之私有地，雖不相當，然該協議共同使用之約定，並非記載各區提供二分之一土地為中庭花園，而係「各戶無論持分之多寡，其使用權屬於本社區該區所共有」，且原告買受系爭房屋時，該ＡＢ區及中庭花園均已建築完成，此為兩造所不爭執，則原告購屋時已可了解中庭花園設計之樣式與共同使用之區域；又此住戶公約之共同使用協議，雖係透過各戶與被告南贏公司之買賣房屋契約，而由各戶簽訂，但協議之成立係各住戶間之合同行為，是縱被告南贏公司就中庭花園之提供使用範圍，未盡說明義務，然此係被告南贏公司與各住戶訂立買賣契約時，有無違反契約義務之問題，各住戶就公約所約定內容之意思表示，即同意提供土地共同使用，且不論提供之土地持分多寡一節，並無瑕疵，故原告主張其遭詐欺，欲撤銷住戶公約意思表示，亦不可採。
⑷原告復主張因同社區之Ａ５、Ｂ５二戶，違反公約自行增建
，破壞中庭花園之設計，故原告已解除系爭公約云云。經查Ｂ５前之中庭地磚已被拆除，有現場勘驗筆錄、附圖、照片可參（卷第108－109頁、85頁），然Ｂ５住戶亦有簽署住戶公約（外放證物第10頁），此係該住戶個人違反共同使用之協議，任何簽立該住戶公約之住戶，均有權利依公約為全体之利益請求回復原狀，尚不得因此而當然可生解除公約之法律效果。否則如僅一住戶違反公約，即可發生解除公約之事由，則訂立該公約並無實質拘束力，因只要任何一人違反，即可解除，訂立公約何用？如此解釋，亦違反當初訂立公約維護共同使用區域完整性之原意，是原告主張有法定解除事由云云，自不可採。
⑸綜上所述，系爭公約係各住戶透過建商之合同行為，其就中
庭花園共同使用之約定已成立生效，並無撤銷、解除之法定事由，是原告主張系爭住戶公約不存在，自屬無據。
㈡原告簽訂系爭公約，是否有民法第74條之情形，而得請求變
更給付？⑴按法院依民法第74條第1項之規定減輕給付，不僅須行為人
有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院82年台上字第496號判決參照）。
⑵原告主張其簽署住戶公約時，被告南贏公司未告知中庭花園
係由Ｂ區提供三分之二土地，且依花園之設計，步道、大門位於中庭之正中央，不知土地提供ＡＢ區有所不同，而ＡＢ區之土地提供對原告顯不公平等情，惟為被告所否認。查兩造之社區住戶係透過被告南贏公司為中庭花園共同使用之約定，已如前述，被告南贏公司銷售系爭社區房屋時，就中庭花園之土地提供，應盡如何之說明義務，是否違反其契約責任，並非本件所審究之重點，而係住戶於簽訂公約時，其是否有急迫、輕率或無經驗之情形，且所為約定有無顯失公平情況。因本件為成屋交易，原告買受時中庭花園之現況即為住戶公約所約定共同使用之現況，事後無任何變更或調整，且此共同使用約定，Ａ區之住戶並無獲得任何不正當利益，僅社區之所有住戶依該公約取得中庭花園之使用權利而已。又民法第74條第1項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違反公平交易原則，其法律行為得內容欠缺社會妥當性，法律允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生。然本件係住戶間共同使用中庭花園之約定，顯與上開規定要件不符，原告據此主張縮減給付，亦屬無據。
六、綜上所述，本件ＡＢ區住戶，透過被告南贏公司所簽訂之住戶公約，係合同行為，公約已發生效力，且無法定要式之要求，亦無撤銷或解除系爭公約之事由存在。又本件之公約為多數人之合同行為，依公約維持中庭花園之共同使用，與原告購屋時之現況相同，亦無何顯失公平或有使其他住戶獲得不正當利益情事，是原告先位聲明主張確認系爭住戶公約不存在，備位聲明主張應縮減給付，均屬無據，不應准許。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年11月7日
民事第三庭法官蔡孟珊以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於送達後二十日內向本院提出上訴。
中華民國94年11月9日
書記官謝育錚