裁判字號：臺灣宜蘭地方法院93年訴字第104號民事判決
裁判日期：民國94年07月08日
裁判案由：分割共有物
臺灣宜蘭地方法院民事判決93年度訴字第104號
原告乙○○訴訟代理人 林世超 律師被告甲○○訴訟代理人丙○○台北市○○街○○巷○號6樓上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於94年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○路○○○號房屋，予以分割為：如附圖所示A部分（即含附圖所示A1、A1-1、A1-2、A2、A2-1、A3、A3-1、A4、A4-1、AB1、AR1、AR1-1部分）分歸被告所有；B部分（即含附圖所示B1、B1-1、B1-2、B2、B2-1、B3、B3-1、B4、B4-1、BB1、BR1、BR1-1部分，含屋頂樓梯）分歸原告所有。
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬參仟壹佰玖拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張意旨：
㈠、緣坐落宜蘭縣○○鎮○○段1280建號房屋（門牌為宜蘭縣○○鎮○○路○○○號，下稱系爭建物），為兩造所共有，應有部分各1/2。原告本人為建築師，系爭建物即係由原告設計領得建造執照後，委由他人承造，而以合建方式取得土地及建物應有部分各1/2，並將1樓店面出租收入供兩造之父母收取作為生活及繳納土地及房屋稅金之支用（按被告甲○○未依約定將土地應有部分1/2登記予原告名下部分另循法律途徑解決）。嗣兩造之父母相繼過世，原告要求被告辦理分割系爭建物，均遭拒絕，不得已依民法第824條第2項之規定，起訴請求判決分割系爭建物，分割方案即將系爭建物由正面中心線劃分如附圖所示A1、A1-1、A1-2、A2、A2-1、A3、A3-1、A4、A4-1、AB1、AR1、AR1-1，合稱A部分，及B1、B1-1、B1-2、B2、B2-1、B3、B3-1、B4、B4-1、BB1、BR1（含樓梯）、BR1-1，合稱B部分等二大部分。至於分得A、B二大部分之何部分，願由被告先行選擇，而被告已於言詞辯論時表明如以原物分割希望分得A部分，則原告願取得所餘之B部分。
㈡、另系爭建物1樓店面，自92年11月間起，即由被告擅自與前已承租系爭建物之訴外人許 楊脩 重新訂立租賃契約，按月由被告收取租金新台幣（下同）47,000元，此租約期間據被告稱至93年11月間止（租約存續期間不爭執），則原告對系爭建物有1/2應有部分，自得要求租金之一半即23,500元。爰請求被告應給付原告（自93年1月7日起算至93年2月底）41,519元，及自93年3月1日起至93年11月30日止按月給付原告23,500元。
㈢、又被告自兩造之父於93年1月7日過世後，即占有使用系爭建物2至4樓全部迄今，系爭建物既為兩造共有，則被告使用收益上開部分即享有不當得利，爰請求被告自93年1月7日起至本案判決確定之日止，按月給付原告系爭建物2至4樓課稅現值1/2之年息10%計算之相當於租金之不當得利計3,643元。
㈣、爰為訴之聲明：
１、請求判決分割兩造共有，坐落宜蘭縣羅東鎮1280建號、門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○路○○○號房屋，予以分割為：如附圖所示A部分（含附圖所示A1、A1-1、A1-2、A2、A2-1、A3、A3-1、A4、A4-1、AB1、AR1、AR1-1部分）分歸被告所有；B部分（含附圖所示B1、B1-1、B1-2、B2、B2-1、B3、B3-1、B4、B4-1、BB1、BR1、BR1-1部分，並含屋頂樓梯）分歸原告所有。
２、被告應給付原告41,519元，及自93年3月1日起至93年11月30日止，按月給付原告23,500元。
３、被告應自93年1月7日起至本案判決確定之日止，按月給付原告3,643元。
二、被告答辯意旨：
㈠、不同意就系爭建物為分割。且如欲就系爭建物為分割，亦不同意原告所主張之分割方法，而應以變價分割方式為之：
１、系爭建物所坐落之土地全部為被告所有，並非如原告所言兩造土地及建物各有1/2所有權。故如將系爭建物分割，即會造成原告所分得之建物部分占有被告之土地，而使土地與建物所有權分離。故為此，被告願將系爭建物坐落之土地與系爭建物一併拍賣變價，並以土地與建物分別計價，合併拍賣之方式為變價分割。
２、系爭建物坐落於羅東車站商圈內，近羅東夜市，配合附近即將完成之綜合購物商場，及近期將通車之北宜高速公路等因素影響，商業價值之潛能自不在話下，如保存現有建物狀態，以其格局方正，不須再支出多餘的分割成本，即每月可得15,000元、10年可得1,800,000元之收益，非原告所擬分割方法得比擬。
３、依原告之分割方法，將有使分割後建物與土地所有權不一，如被告不同意與原告訂定任何形式之土地使用契約，將使原告形成無權占有，勢滋生將來糾紛。又將系爭建物縱切為二部分，形成破碎使用，且使店面寬僅餘1.2公尺，已無商業價值可言，而有減損租金收入。況如依原告之主張，則不論被告分得A、B何部分，均勢必變更原建物之設計，包含原有出入口、樓梯、水電、衛生管線之配置等均須重新配置，橫生不必要之費用。況以原告之方法分割後，騎樓運用不易（原可在夜間停放一部汽車，分割後無法使用），且須再設置之樓梯，將無法達到「舊有建築物防火避難設施及消防設備改善辦法」等法令之要求。而其造成之結果，將創造僅有樓梯及通道之奇怪建物，在人類生活上利用價值甚微，應屬於分割不能。故原告之分割方法，實不可採用。
㈡、就原告請求系爭建物1樓租金部分：
１、92年11月1日訂約日起至兩造之父過世之日止之租金部分，原告亦自承係經其同意供兩造父母收取，作為生活所需及繳納稅金之用，原告並無請求權。
２、93年2月1日至93年4月30日部分租金，合計5,238元，被告已郵寄予原告。而上開金額，係依據全年租賃收入減去必要損耗及費用為所得額，再依所得稅法施行細則第15條第1項規定及財政部核定之減除標準，以減除該等費用43%計算而得。
㈢、就原告請求不當得利部分（占有系爭建物2至4樓），原告應就被告受有不當得利、期間為若干及計算方式負舉證之責。況且原告自始即得使用系爭建物2至4樓，且持有鑰匙，被告並無排除原告使用。系爭建物係兩造之雙親生前所居，原告從未居住於系爭建物。兩造雙親生前由被告扶養，然父母亦多次要求身為長子之原告返回宜蘭居住，然原告對此要求均未置理，係自願放棄使用。且於兩造之父過世後，被告亦已將系爭建物3、4樓清空，原告本得隨時利用，然原告仍一如往昔無意利用系爭建物，自不得反向被告主張不當得利。
㈣、爰為答辯聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院之心證：本件兩造就系爭建物為兩造所共有，應有部分各1/2，及系爭建物1樓部分自92年11月起至93年11月間出租予訴外人 許楊脩 之事實，並無爭執，且有原告提出之建物登記謄本可證，是此部分事實，自足認為真實。茲就本件原告各項請求，分述如下：
㈠、關於系爭建物是否得分割及其分割方法部分：
１、按共有物之分割，除有法律明定予以限制不得分割，及因民法第823但書之「因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者」外，各共有人，得隨時請求分割共有物。此觀之民法第823條本文之規定即明。查本件系爭建物雖為兩造共有，然並無何法令限制為不得分割，且未經兩造提出有何訂有不分割期限之約定，另於本件情形，即使原告主張原物分割並不適當，然亦非不得以變價分割方式為之，是亦無因系爭建物之使用目的，而有不能分割之情形。而本件原告請求分割共有物，然兩造間因對分割方法意見歧異而無法達成協議分割，經本院羅東簡易庭93年度羅調字第14號以調解不成立移由本院審理，自應認原告起訴請求判決分割，於法即無違誤。
２、又就系爭建物之分割方法，究以原物分割或以變價分割方式為之，須視如何分割對共有人即兩造間為公平合理，且符合社會經濟利用為斷。查：
⑴、系爭建物固為兩造所共有，然其坐落之土地即宜蘭縣○○鎮
○○段650及672地號，依土地登記謄本所示，均為被告所有。就上開土地權利歸屬部分，原告雖稱實際上亦有1/2應有部分，然將另向被告主張等語。然兩造就上開土地之權利歸屬既尚有爭執，則本件即應僅就無爭執之系爭建物部分為如何分割始為適當，而為判斷。就此被告雖復稱：如以系爭建物為原物分割，將造成原告分得之建物坐落於被告所有之土地上，如被告不願與原告為任何使用土地權限之約定，勢將再生糾紛，故願將土地部分與兩造共有之系爭建物部分併為變價分割，以符建物與土地所有權合一云云。然查，就系爭建物所坐落之土地部分，雖原告認所有權歸屬有爭議，然依經公示之登記結果而言，僅被告有所有權，被告請求將全部登記予其名下之土地，與兩造間共有之系爭建物合併拍賣，此雖非不得由兩造約定行之，然與訴由法院就共有物為判決分割之意旨即有不合（依法無從將非共有物納入判決分割之範圍內）。是被告以此為其變價分割方法，為無理由甚明。另查，系爭建物於起造申請建造執照時，土地所有權人即被告已出具土地使用同意書乙節，為兩造所不爭執，且有本院向宜蘭縣政府調得之系爭建物（含門○○○鎮○○路○○○號至119號等建物）建造執照案卷宗可稽。足認被告所稱如以原物分割後，原告所分得之建物占有之土地部分為無權占有云云，亦非可採。
⑵、再者，系爭建物如以變價分割方式為之，則勢將因未能同時
取得所坐落之土地之所有權，而影響系爭建物之鑑定價值，且將因而使市場購買意願甚低，此實已對兩造均有不利影響；而如有人願買受，則被告或願以基地所有權人之地位，依土地法第104條行使優先承買權。則此結果就原告而言，乃係將原告之系爭建物之應有部分，低價轉讓予被告，此對原告自非公平合理。
⑶、是就被告所主張之變價分割方法，既有如前所述之不可採及
不公平情事，則再應審認者，為原告主張之原物分割方式，是否有違背法令而不得為之之情形，或分割後顯有不公平或不符經濟效益情事。經查，原告主張之分割方案，即如附圖所示，以系爭建物由正面中心線往建物後方劃分為Ａ、Ｂ二大部分，經本院向宜蘭縣政府詢以：「以該圖（即附件所示複丈成果圖）所示方式，以建物中線分割為二建物，並於分割後各自增設因分割而欠缺之各層樓樓梯、衛浴設備等，是否符合相關建管法令之規定？有無違背法令之處？於分割後是否各得取得合法建物執照？」等事項，經宜蘭縣政府以93年9月29日府建管字第0930118019號函覆本院以：「有關增編門牌本府係依內政部88年1月12日台(88)內營字第887206
8號函之規定辦理。故於申請分戶時，除需檢具房屋所有權證明文件、原核准平面圖及分戶圖說外，並應符合有無獨立居住空間和有無獨立出入口等規定向本府備案後，始得向戶政機關申請增編門牌；另該案（即本件）因涉及需另外設置樓梯其影響主要構造部分，應再檢具建築師或專業技師結構安全簽證報告書。」等語。而查，上開手續，均得於判決分割後，由兩造依次辦理，就有關「設置樓梯其影響主要構造部分」之部分，亦有原告提出之由 王明勝 建築師所出具之「戶數變更案件建築師簽證說明書」，就系爭建物分戶後之室內分間（戶）牆及樓梯之更動與設置，認其結構安全無虞在案。是依上開說明，原告主張之原物分割方法，並無違法不可行之情形。就此被告雖稱將因而使建物店面細分，而無商業價值云云。然查，系爭建物所在地近羅東車站及羅東夜市，係位屬羅東商圈中心地區，此為被告所是認。則於此商業密度甚高之區域，將建物正面（店面）由原4.86公尺（依原建物測量成果圖所示，含牆壁）寬分割為1/2即2.43公尺寬，於商業活動密度高之地區，亦可為適當之利用，或出租他人營業而為收益，並無被告所指之無任何利用價值之情形。且依此分割方法，於客觀情形觀之，亦應為公平合理之方式。至於分割後建物其他部分及樓層，有因須增設衛浴設備或樓梯等因素，而占用部分空間，或有致使可利用面積狹小之情事，然以原告主張之原物分割方式為分割，既非違法不可行，則分割後如何重新設置必要設施及調整使用方法，以為自己最大利益，原即為兩造於分割後應自行處理之事務，尚非本件所應審究。
⑷、是以綜合上述，本件以如原告主張之原物分割方法，較合乎
兩造之公平利益，且無違法不可行之處，故本院認應依該分割法為本件判決分割之依據。而就所分Ａ、Ｂ二大部分應各屬何造所有，原告同意由被告先為擇定，而經被告表示如採原物方式分割，則欲擇定取得Ａ大部分，故依此則Ｂ大部分則歸原告所有。故就本件系爭建物之分割部分，本院認以如附圖所示Ａ大部分歸被告所有，Ｂ大部分歸原告所有，應為適當，爰為判決如主文第1項所示。
㈡、就系爭建物分割前，其1樓租金原告請求被告應給付1/2部分：查系爭建物1樓（店面），自92年11月間起，即由被告與訴外人訂立租賃契約，租金每月47,000元，而兩造間曾約定此項租金係交由兩造之父，作為供養父親之用，此為兩造所不爭執。然兩造之父於93年1月7日亡故，則此後所收之租金應由兩造各取得1/2，此為兩造所不爭執。就此被告雖抗辯稱已將自行所計算之原告應得自93年2月1日至同年4月30日止之租金郵寄予原告云云，並提出限時報值信函收據1件為證。然查，先不論被告以申報所得稅之方式計算原告應取得之租金額，是否適當，其所稱寄予原告租金之信函，經本院向中華郵政股份有限公司宜蘭郵局查證送達情形，經該局以
94年4月29日宜營字第0945000334號函覆本院以：「二、該郵件於93年4月19日收寄，同年20日台北郵局信義投遞段以『查無此址』退回。」、「三、經羅東郵局於93年4月21日投交寄件人甲○○，住○○鎮○○路○○○號2樓之樓下明揚眼鏡行（兩者係房東與房客關係）代領簽收妥投。」等語。而被告對前開郵件投遞結果並無意見，足認被告所為已將部分所收租金給付原告之抗辯，為不可採。是以原告主張被告應給付原告自93年1月7日起至93年11月30日止，按月以出租金額之1/2即23,500之款項，即有理由。則依此計算，被告應給付原告之金額，為10又24/31月之一半租金即253,194元【23,500*（10+24/31）=253,194，小數點以下四捨五入】。
㈢、關於系爭建物2至4樓部分，原告主張被告有無權占有使用之情形，故主張應給付相當於租金之不當得利部分：按「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」民法第818條定有明文。本件被告抗辯其並未排除原告使用系爭建物，於兩造之父過世後，亦已將系爭建物3、4樓清空，可供原告使用，原告亦持有鑰匙等情，為原告所不爭執。且依被告所陳，系爭建物原係由兩造之父母居住，則被告居於系爭建物2樓，應不單係基於共有人地位而為占有使用，亦應係為就近照顧雙親生活，而此應為同為人子之原告所知悉並為同意，且原告並未舉證稱被告系爭建物之何部分有排除原告之使用而僅限由自己使用情事，則原告主張被告受有不當得利云云，即非可採。另原告雖稱被告所稱可自由使用系爭建物為不實，並無誠意，而認在為分割前伊無法使用系爭建物云云，然原告並未舉任何事證證明被告有何妨害其就系爭建物行使所有權之事實，自非得以自己不積極行使權利，而謂被告有何占有系爭建物使用而受有不當得利。是原告此部分之主張，為無理由，應予駁回。
四、本判決第2項所命被告應給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告得假執行。
五、本件結論已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國94年7月8日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國94年7月11日
書記官廖穎穗