裁判字號：臺灣士林地方法院98年訴字第608號民事判決
裁判日期：民國98年10月06日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣士林地方法院民事判決98年度訴字第608號原告甲○○
樓被告瓏山林企業股份有限公司
統一編號法定代理人乙○○被告丙○○共同訴訟代理人 劉宏邈 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國98年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新台幣壹佰零捌萬元及其中新台幣伍拾肆萬元自民國97年8月1日起至清償日止，按日利率萬分之五單利計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。．．。民事訴訟法第255條第1項定有明文。經查：原告起訴時，以其與被告瓏山林企業股份有限公司簽訂房屋預定買賣契約，因被告違約，故解除契約，並以被告瓏山林企業股份有限公司為被告，其聲明為：一、被告應返還原告新台幣（以下同）54萬元及自民國97年7月31日起至清償日止按日利率萬分之5單利計算之遲延利息。二、被告應給付原告54萬元違約金及自民國97年10月31日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息。嗣於訴狀送達後，以伊於簽訂房屋買賣契約之同日，並與房屋基地之所有權人丙○○訂立土地預定買賣契約，且二契約約定各該買賣契約具有不可分割之關係，故追加土地所有權人丙○○為被告，聲明變更為：一、被告應連帶返還原告54萬元及自民國97年7月31日起至清償日止按日利率萬分之5單利計算之遲延利息。二、被告應連帶給付原告54萬元違約金。核其情形，合於上述法律之規定，其追加、變更自應准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：
1、原告於95年8月13日與被告瓏山林企業股份有限公司(下稱被告公司)、被告丙○○分別簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，購買坐落台北市○○區○○段4小段39
9地號上興建之大直uptown社區大樓編號A2號11樓房屋及其基地應有部分，約定房屋總價為135萬元，土地總價為405萬元，原告共已給付被告等54萬元，依系爭房屋預定買賣契約第12條約定，被告公司應於民國97年7月31日之前申請使用執照，每逾一日按已繳納價款萬分之5單利計算遲延利息，若逾期6個月仍未申請使用執照，視同違約，按契約第23條規定返還原告已繳納價款及應賠償同額之違約金。惟上開契約第12條約定「申請」使用執照期限，因違反內政部公告之預售屋買賣定型化契約第13條開工及「取得」使用執照期限之規定，依消費者保護法第17條規定而無效，又依消費者保護法第16條之規定，除去該無效部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效，故系爭房屋預定買賣契約第12條，97年7月31日原為申請使用執照之日期，應係取得使用執照之日期。
2、因被告公司逾上述期限未取得使用執照，經原告定期催告，仍未履行，而依房地預約買賣契約書第26條、土地預定買賣契約書第11條，兩契約乃不可分割之給付，原告遂通知被告等解除契約，爰依契約及民法第249、254、259條規定，提起本件訴訟。並聲明：一、被告應連帶返還原告54萬元及自民國97年7月31日起至清償日止按日利率萬分之5單利計算之遲延利息。二、被告應連帶給付原告54萬元違約金。
二、被告則以：
1、依兩造所訂之系爭房屋預定買賣契約書第12條第1項明白約定：「一、本預售屋之建築工程應在民國97年7月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並申請使用執照；如賣方提前完工，買方絕無異議，仍應依付款專項約定之工程進度按期繳納，不得藉此繳。但有下列情事之一者，得順延其期間：．．㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」等語，系爭契約與內政部所公告之預售屋買賣定型化契約第13條規定固有不盡相同之處，惟被告已於97年7月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並已於97年6月5日依規定向台北市政府建築管理處申請使用執照，被告自無違約可言。
2、本件是台北市政府以系爭建案與三傑建設公司所推出「藏金閣」建案相似，皆係以可供「住宅」使用對外銷售，因此予以列管，而函請公平交易委員會依權責卓處，故以系爭建案「渉違反公平交易法列管尚未澄清」遲未核發使用執照，非被告所願意。嗣經公平交易委員會於98年6月1日作成不予處分之決定後，解除列管，台北市政府始同意照章審查而於98年7月29日核發使用執照在案，可見被告公司未取得使用執照，是不可歸責於被告之事由。且依系爭契約第27條之約定「本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。」台北市政府受理收件、審查、核發使用執照所需之期間，其影響期間，自不得視為被告違約。另，原告在訂立契約時業已逐條審閱充分瞭解契約條文，認無顯失公平之處，始簽訂系爭買賣契約，依私法自治及契約自由原則，雙方自均應受拘束，而建商如欲取得使用執照必先依循行政程序向主管機關申請辦理，經主管機關查驗無誤後始核發使用執照，對申請之被告言，准駁之權既在行政機關，何時核發使用執照乃屬不確定，則解釋契約是否無效，自應加入該因素，始得謂平等互惠，是「申請」與「取得」僅為行政程序上時點之差異而已，自不應認定系爭買賣契約第12條無效，倘認該條無效，則兩造應以何時為申請、取得之期限？
3、系爭二契約雖有約定二契約具有不可分關係，亦僅係得因其中一契約之解除，而得同時解除另一契約，但並非其中某一契約當事人有違約事由，另一當事人亦當然構成違約，而應賠償違約金，是縱使被告公司有可歸責事由而經解約，被告丙○○並不當然亦違約云云為辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
1、按：中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護法第17條定有明文。次按：定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。消費者保護法施行細則第15條亦有明文。
2、查內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082743號公告不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，該公告經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，自公告
6個月後生效。依該公告壹、應記載事項，第一三條開工及取得使用執照期限「(一)本預售屋之建築工程應在民國年月日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。(二)賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」有內政部公告之該預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之契約範本影本附本院卷第100~108頁可供參照。而兩造間之房屋預定買賣契約書第12條第1項約定：「一、本預售屋之建築工程應在民國97年
7月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並申請使用執照；如賣方提前完工，買方絕無異議，仍應依付款專項約定之工程進度按期繳納，不得藉此繳。但有下列情事之一者，得順延其期間：．．㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」等語，核與上開內政部所公告定型化契約應記載事項第一三條「開工及取得使用執照期限」之規定，有所差異，亦即兩造之系爭契約，將內政部所公告之應記載事項中「取得」使用執照之字眼更改為「申請」使用執照，依首揭消費者保護法及施行細則之規定及說明，該條款違反之部分，應認為無效，系爭契約就該「取得」使用執照之應記載事項，則仍構成契約之內容，先予敘明。至於究竟何時為「取得」使用執照之期限，兩造固有爭執，然查：系爭契約係被告公司所擬定之定型化契約，被告公司係此方面之專業公司，對於內政部就預售屋買賣之定型化契約所為規定，自難諉為不知，惟被告公司就定型化契約中關於「取得」使用執照，特予更改為「申請」使用執照，顯係規避上述主管機關公告應記載事項，如果因此就系爭契約「取得」使用執照另行須再作解釋或認定，顯係給被告公司開一巧門，既不符上述內政部所公告周知之內容，又浪費司法資源；被告公司雖抗辯核發使用執照之權在行政機關，何時核發有不確定性，故此因素應加入考量云云，然查關於行政機關核發使用執照之時程，依建築法第70條第1項規定：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員一查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。但供公眾使用建築物之查驗期限，得展延為二十日。」可見一般行政機關作業程序，本有一定之期限(在本件因係屬供公眾使用建築物，申請至取得時間，至多二十日)，被告公司身為此方面專業者，自應斟酌「申請」至「取得」之時程，將之加上該時程後，再於契約中訂立「取得」使用執照之期限，被告不此之圖，反於訴訟中以何時核發使用執照之權在行政機關，有不確定性云云為辯，殊不足取。準此，本件被告公司明知內政部公告之應記載事項為「取得」使用執照，而特予更改為「申請」使用執照，其更改之部分，無效，而系爭契約既係被告公司所擬定之定型化契約，在日期之斟酌考量上，被告公司本有主動擬定之權，其就此無效應自行承擔不利之後果，而就本應約定之「取得」使用執照日期，仍係原契約上之日期，故兩造間系爭契約就「取得使用執照」之最後日期係97年7月31日。
3、原告主張伊所預購房屋之系爭建案至97年7月31日仍未取得使用執照等情，為被告所不爭執，惟抗辯被告公司已於97年
6月5日向台北市政府建築管理處申請使用執照，因台北市政府遲至98年7月29日始發使用執照，此為不可歸責於被告之事由，自不得視為被告違約云云，並提出台北市政府將被告因違反「科技工業區A區」交行政院公平交易委員會依其權責處理，經該委員會嗣作成「尚難認有違反公平交易法規定情事」之決議(98年6月1日公壹字第0980005183號函影委員會議紀錄影本，在本院卷第127至130頁)為憑。然查：依被告提出之「使用執照申請書」(影本在本院卷第124頁)，關於「土地使用分區或編定用地」記載為「科技工業區A區」，可見系爭建地屬內湖科技園區之科技工業區A區，依該區之管理辦法，不允許園區建物供住宅用途使用，有台北市政府建設局95年12月8日北市建一字第09533612800號函附卷足稽(見本院卷第131頁)，被告既然明知系爭土地為科技工業區A區，不允許供住宅使用，卻在系爭房屋預定買賣契約書之附件十三，即「住戶管理規約」開宗明義即記載「本大直Uptown公寓大廈訂定規約條款如下，本公寓大廈全體區分所有權人及住戶均有遵守之義務」及各條款(例如第1、3、10、13、15、17、18、19條等)中，屢見不鮮「住戶」權利義務之規定，(見本院卷68頁)，又附件七，即「建材設備說明」，則有關於廚具設備、衛浴設備、熱水供應設備、天然瓦斯設備等等(見本院卷43~52頁)，可見本件被告公司預售系爭房屋給原告，確實是以「住宅」為目的，顯然不合「科技工業區A區」管理辦法之規定，是以台北市政府以被告有違反公平交易法規，送請公平交易委員會處理，並在尚未澄清此部分疑慮而遲不發使用執照，應係可歸責於被告。至於嗣公平交易委員會議紀錄中關於被告公司涉有違反公平交易法審議案，決議(二)中雖稱「依現有事證，尚難認有違反公平交易法規定情事」云云，惟查該決議亦明載：「(三)有關系爭建案之傢具配置參考圖載明『紅林設計公司提供』乙節，渉及公平交易法第21條相關規定，特予警示紅林設計有限公司注意公平交易法相關規定。(四)本案不動產經紀業者信義房屋仲介股份有限公司於銷售『大直上城』建案時，使用將陽台位置標示為室內空間一部分之傢具配置參考圖，涉有廣告不實乙節，核屬不動產經紀業管理條例第21條及第29條之規範範疇，．．移請內政部予以處理」等情(本院卷第177頁)。可見「大直上城」之推案，確實有違反公平交易法之處，僅公平交易委員會將推案中各單位，分開觀察，認為提供「傢具配置參考圖」之設計公司、經紀業者有違反公平交易法，反而對真正提供土地、建設房屋之被告，認為尚難認有違反公平交易法云云，本院認為提供土地、建設房屋，並出售房地者，若得以利用第三者而規避法律，殊非設立法律之旨，解釋法律時，亦不得將事件割裂或見樹不見林，本件若非推出建案、出售房地之被告與提供「傢具配置參考圖」之設計公司即紅林設計公司、經紀業者即信義房屋仲介公司訂有委託契約，由被告提供相關訊息要求紅林設計公司、信義房屋仲介公司繪製相關圖樣、提供相關之廣告，該二受託之公司何可能知道委託者即被告所欲銷售之產品究竟為何？如何會自行繪製有關圖樣及廣告？此經本院命被告提出其委託經紀業者之相關契約供參，經核該委託銷售契約書第九條「廣告內容」約定「一、乙方(即銷售業者)負責之銷售企劃工作包括招牌、海報、報紙稿之設計．．。二、所有廣告宣傳品須經甲方(即被告)認可後始得對外發佈。」等語，有被告提出之「大直上城」案不動產委託銷售契約書影本附本院卷207~214頁可稽，從而可見本件被告委託之經紀業者即信義房屋仲介公司，其所繪製相關圖樣、提供相關之廣告，均須經過被告認可後始得對外發布，則被告自不得諉稱不知該廣告不實等情。綜上，被告公司出售系爭房屋給原告，既確實是以住宅為目的，而其委託經紀業者所用之圖樣廣告等，亦係經其認可，則台北市政府認其有違反「科技工業區A區」之管理辦法(即不允許園區建物供住宅用途使用)，而遲不發使用執照，顯然係可歸責於被告之事由所致，被告抗辯殊不足採。
4、被告又抗辯：原告在訂立契約時業已逐條審閱充分瞭解契約條文，認無顯失公平之處，始簽訂系爭買賣契約，依私法自治及契約自由原則，雙方自均應受拘束云云，經查：被告出售系爭房屋土地給原告之「房地預約買賣協議書」雖有以加大之黑體字寫明「買方已確知本契約房地係屬科技工業區
(A區)，並應依相關法令規定使用」之字句，及「本社區大樓基地坐落台北市內湖科技園區(原內湖輕工業區)都市計畫內之科技工業區，本社區之設計用途一樓為餐飲業、二樓以上為策略性產業」等語，以此約定觀之，買方購買系爭建物，不能諉為不知系爭建物之用途。然而，縱使買方知悉系爭建物在科技工業區A區，但被告所擬定之定型化契約第12條因違反內政部所公布之應記載事項中「取得」使用執照之規定，依消費者保護法第17條之規定應認為無效，已如前所述，是原告之知悉亦不能使無效之條款成為有效，原告並不受原無效條款之拘束，被告上述抗辯，並不足採。
5、被告公司另抗辯依契約相對性之法理，被告公司與原告所訂之房屋預定買賣契約不能拘束他人，被告公司違約，不表被告丙○○違約云云，惟查系爭房屋契約第26條第2項規定：
「本約與同時簽訂之『土地預定買賣契約書』具有連帶及不可分關係，如有任何一契約解除時，另一契約亦得同時解除。」同意旨亦約定於原告與被告丙○○所簽訂之土地預定買賣契約書第11條第1項、第7項：「一、本契約與房屋預定買賣契約書及附件乃具有不可分之給付。任何一方如違反本約定內容情事，該共同簽署之預定房屋買賣契約書亦應以違約之規定論處。．．七、附件與房屋預定買賣契約書與本約同等效力。」(見本院卷92頁)可見二份契約有連帶及不可分之關係，房屋預定買賣契約書與土地預定買賣契約書同等效力，被告抗辯二不相關云云，顯與土地預定買賣契約第11條第7項相違，其抗辯難認可採。
6、查系爭定型化契約第12條第二項約定「賣方如逾前款期限未申請(應係「取得」)使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未申請(應係「取得」)使用執照，視同賣方違約，雙方同意依第二十三違約之處罰規定處理。」及該契約第23條規定：
「一、賣方違反第十一條、第二條第二項及第二十一條之規定者，經買方催告相當期間，仍未能改善時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」而被告公司迄98年7月29日始取得使用執照，且並非不可歸責於被告之事由，已如前認定，從而原告依上開約定，於98年3月11日定期10日催告被告二人履行契約，被告二人於同日收受，原告又於98年5月4日對被告二人解除契約，均有存證信函及回執(均影本，附本院卷111~114頁及227頁)為憑，核無不合，應認本件契約解除；復查系爭契約書第23條其中「解約時，賣方應將買方已繳價款及遲延利息退還買方」之文義，應係解除契約後回復原狀之約定，而「並應賠償房地總價款百分之二十之違約金」之文義，應係損害賠償總額預定性違約金之約定，原告依上開約定第23條及第26條(即連帶之約定)請求被告連帶返還已繳之價款54萬元、及自97年8月1日起至清償日止，按日以萬分之五單利計算遲延利息，核無不合，應予准許，超過部分，應予駁回；至於違約金54萬元部分，本院審酌一般客觀事實，社會經濟狀況(台北市房價持續上漲)、債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益(可免另行支出房租、可另行出售或出租系爭房屋獲利等)情形，以及違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，尤以系爭契約係被告所擬定之定型化契約，茲被告因違約而遭解除契約，被告自應受此約定違約金之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，從而原告請求被告連帶賠償
54萬元之違約金，核無不合，應予准許。
四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第2項判決如主文。
中華民國98年10月6日
民事第二庭法官俞慧君以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月7日
書記官陳鳳嬌