臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 104年度員簡字第129號
原 告 楊莨鈺
訴訟代理人 劉嘉堯 律師
被 告 洪世明
洪金富
共 同
訴訟代理人 張柏山 律師
複代理人 劉光耀 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104年8月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告洪金富應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上
如附圖編號A部分面積一百五十四平方公尺水泥板平房拆除，並
將土地返還原告。
被告洪世明應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上
如附圖編號B部分面積一百零八平方公尺之塑膠廢棄物全部清除
，並將土地返還原告。
被告洪世明應給付原告新臺幣壹仟陸佰肆拾柒元，及自民國一百
零四年三月十二日起至返還上開土地之日止，按年息百分之五計
算之利息。
被告洪金富應給付原告新臺幣貳仟叁佰肆拾玖元，及自民國一百
零四年三月二十二日起至返還上開土地之日止，按年息百分之五
計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告洪金富負擔十分之六，其餘由被告洪世明負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告洪金富如以新臺幣貳拾壹
萬伍仟陸佰元為原告預供擔保、被告洪世明如以新臺幣壹拾伍萬
壹仟貳佰元為原告預供擔保，均得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：三擴張或減縮應受判決事項
之聲明者。」，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
此規定於簡易訴訟程序亦有適用，此觀同法第436條第2項規
定，即可明瞭。查原告原請求被告洪世明應給付原告新臺幣
(下同)1,982元及其利息、被告洪金富應給物原告3,050元及
其利息，嗣減縮為被告洪世明應給付原告1,647元及其利息
、被告洪金富應給付原告2,349元及其利息，合於上開規定
，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)被告洪世明原為分割前坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土
地(下稱分割前土地)共有人，應有部分6分之3，因之前從事
塑膠原料加工，故堆置塑膠物料等廢棄物（下稱系爭塑膠廢
棄物）占用如附圖編號B部分之土地，且於如附圖編號C部分
之土地種植大樹（下稱系爭大樹），並提供如附圖編號A部
分之土地予被告洪金富興建門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○
○巷○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）。嗣被告洪
世明因積欠綜合所得稅，經法務部行政執行署彰化分署就分
割前土地被告洪世明之應有部分進行拍賣，經原告拍定取得
，嗣經協議分割共有物，而取得坐落彰化縣○○鎮○○段○○
○○○○號土地(下稱系爭土地)權利範圍全部，並於民國103
年3月10日完成登記。
(二)原告於取得系爭土地全部後，被告洪世明之系爭塑膠廢棄物
、大樹及被告洪金富之系爭建物仍占有系爭土地，經原告請
求被告洪世明清除地上物，被告洪金富拆屋還地，均未獲置
理。為此依民法第767條第1項前、中段規定請求被告洪世明
清除系爭塑膠廢棄物、大樹並返還土地，請求被告洪金富拆
屋還地。
(三)另被告無權占有系爭土地，乃受有相當於租金之不當得利，
致原告受有損害，考量系爭土地坐落位置及鄰近工商業繁榮
程度及土地之利用之經濟價值等客觀情狀，被告應給付原告
自103年3月10日登記取得系爭土地所有權全部之日起，至返
還日止，按系爭土地當期申報地價8%計算相當於租金之利益
，系爭土地登記謄本102年申報地價每平方公尺208元，被告
洪世民 占用如附圖編號B面積為108平方公尺，被告洪金富占
用如附圖編號A面積為154平方公尺，原告取得系爭土地權利
範圍全部登記日期為103年3月10日，如計算至104年2月9日
止共11個月，則：被告洪世明受有相當於租金之不當得利共
1,647元（計算式：208×108×8%×11/12＝1,647）；被告
洪金富受有相當於租金之不當得利共2,349元（計算式：208
×154×8%×11/12＝2,349），均應給付原告，並均應給付
自起訴狀繕本送達翌日(被告洪世明為104年3月12日、被告
洪金富為104年3月22日)起至返還所占用土地之日止，按年
息5%之利息。
(四)對被告洪金富抗辯之陳述：
1.被告洪金富乃無權占有系爭土地：被告洪金富並未就取得系
爭土地全體共有人同意，訂立租賃契約部分盡舉證之責，難
憑被告洪世明一人同意便遽認其即為合法有權占有，故亦無
民法第425條第1項「買賣不破租賃」規定之適用。
2.況依民法第826條之1第1項之反面解釋，縱使被告洪金富所
述屬實，惟其對系爭共有土地之管理約定既未登記，自不對
以此取得系爭土地所有權之原告主張其有合法占有權源。
3.被告洪金富所稱之與被告洪世明間之租賃契約，其期限、租
金多寡、繳付租金憑據等均未舉證，尚難謂由被告洪金富負
擔稅賦、水費及填土整地等費用即等同其確有承租而排除非
成立其他法律關係之可能，蓋有關繳付稅賦、水費及填土整
地均無非使用土地、增加地利之必需，況無償使用他人之物
，而支出通常保管費用，事屬常見，非即可謂租金，且本件
復未見提出任何租賃之書面契約，自不能僅因被告洪金富片
面指稱繳有上開費用便遂認入有租賃關係存在。
(五)對被告洪世明抗辯之陳述：
1.被告洪世明隨意棄置塑膠廢料等廢棄物之舉，顯涉犯廢棄物
清理法第46條規定，有違廢棄物清理法第1條規定維護公益
之立法意旨，且所有權為對世權，依民法第765條規定，原
告對系爭土地原則上本得享有一切之絕對權，自不容被告洪
世明以拋棄塑膠廢棄物所有權為由，主張無清除之義務，進
而造成原告所有系爭土地因遭其堆放上開塑膠廢棄物而受限
制無法使用收益之重大不利，被告洪世明之抗辯，顯有違公
益及權利濫用之嫌，依法自無理由。
2.被告洪世明於系爭土地上堆置系爭塑膠廢棄物並提供該土地
予其兄即被告洪金富搭蓋系爭建物，故系爭大樹係被告洪世
明所種植甚明。
(六)爰依民法第767條第1項前、中段、第179條前段之規定，提
起本件訴訟。並聲明：
1.被告洪金富應將坐落系爭土地上如附圖編號A部分面積154平
方公尺水泥板平房拆除，並將土地返還原告。
2.被告洪世明應將坐落系爭土地上如附圖編號B部分面積108平
方公尺之塑膠廢棄物全部清除，並將土地返還原告。
3.被告洪世明、洪金富應分別給付原告1,647元、2,349元，及
均自本件起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按
年息5%計算之利息。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
(一)被告洪金富之部分：
1.被告洪世明前以權利範圍6分之3之應有部分與家族其他成員
共有分割前土地，並於70年間同時經由其他共有人全體同意
達成分管協議，由被告洪世明使用系爭土地坐落位置，並由
被告洪世明將系爭土地如附圖編號A部分出租予被告洪金富
興建系爭建物居住，使被告洪金富取得如附圖編號A部分土
地使用收益之權，被告洪金富以負擔繳納稅賦、按月給付水
費等相關費用，且支出填土整地費用充作租金給付方式，前
後歷時已逾30年之久，歷年來全體共有人問亦均無異議，是
以被告洪金富乃基於承租人之正當地位合法占有使用收益系
爭土地如附圖編號A部分土地，非屬無權占有。
2.租賃契約本非要式行為，而系爭土地價值不高，原告拍定價
格僅70多萬餘元，加以被告等之間為兄弟親屬關係，彼此間
存有一定之信任基礎，故關於土地租賃契約之形式、期限租
全等相關事項當無特別成立書面契約之動機與必要性存在。
3.被告洪世明同意被告洪金富於其土地上建屋，既同時約定由
被告洪金富負擔土地田賦（自70起迄80年間田賦廢止）及整
地建物費用作為使用土地之對價，即屬有償，至於使用土地
對價之名目為何本屬不論。是土地承租人所代繳土地相關稅
捐，本屬土地所有權人之公法上義務及負擔，現既轉嫁交由
承租人負擔，自非無償，顯屬使用土地之對價，並因此認定
土地租賃契約關係之存在。
4.原告於102年5月1日於行政執行程序之拍賣取得被告洪世明
之分割前土地應有部分，而行政執行程序之拍賣亦屬私法買
賣之繼受取得性質，依法應受民法第425條規定之買賣不破
租賃原則之拘束，是以被告洪金富對於原告當可主張系爭土
地租賃契約繼續存在，縱使分割前土地已經原告及其他共有
人協議分割，亦不影響，僅係土地租賃契約標的由原告拍定
取得之應有部分轉換成原告分割所取得之系爭土地。
5.被告洪金富與被告洪世明間就系爭土地租賃契約既成立於民
法第425條修正之前，並無適用修正便民法第425條第2項買
賣不破租賃例外規定之餘地，是原告自應繼受前開租約出租
人被告洪世明之地位，負有提供被告洪金富占有使用收益系
爭土地之義務，是以原告起訴請求被告 洪全富 返還系爭土地
及不當得利，顯無理由。
6.本件共有物分管契約既成立於民法第826之1條增訂之前，則
該分管契約封於受讓共有物應有部分第三人之效力，依民法
物權編施行法對於民法第826之1第1項規定之修正並無溯及
既往之特別規定，自應回歸民法物權篇施行法第1條後段規
定：「…其在修正施行前發生者．除本施行法有特別規定外
，亦不過用修正施行後之規定。」，而適用修正前大法官會
議釋字第349號解釋意旨：「應有部分之受讓人若不知悉有
分管契約，亦無可得而知之情形，受誰人仍受讓與人所訂分
管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保
障人民財產權之意旨有違」，即善意受讓人始不受分管契約
之拘束，而原告係從小居住在系爭土地之上，乃被告等之晚
輩親屬，且原告於本院檢察署104年度偵字第494號不起訴處
分書中以告訴人身分亦自承：「…伊與被告及證人洪金富為
遠親，系爭平房確係由證人洪金富興建，伊亦居住在該平房
達20餘年…」，是原告就被告洪世明與其他共有人間分管契
約事實之存在，當屬知情而非善意，且原告因聲請分割所取
得之系爭土地位置，亦為承襲其前手被告洪世明與其他共有
人之分管協議位置而為分割，亦可證明其亦屬知情，自應受
分管契約之拘束。
7.縱認無分管契約，被告洪世明原有分割前土地6分之3應有部
分，於未逾越其應有部分比例之範圍內，依民法第818條規定
自有完全使用收益處分之權利，當亦包括同意被告洪金富租
地建屋並收取租金之權益，無須得其他共有人之同意，縱認
須得其他共有人之同意，亦屬共有人內部之間，被告洪世明
封其他共有人使用收益之侵害，而與被告洪金富與被告洪世
明間成立租賃契約無涉。況本件已依分管契約取得其他共有
人之同意。
8.本件應適用土地法第104條之基地承租人優先承買權特別規定
，被告洪世明所有分割前土地應有部分經拍賣時，未通知被
告洪金富，其拍賣結果對被告洪金富不生效力。
9.並聲明：
⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
(二)被告洪世明之部分:
1.被告洪世明原系爭土地應有部分確係以每月500元之租金出
租給被告洪金富，水利會等費用則由被告洪金富繳納。
2.系爭土地如附圖B部分之系爭爭塑膠廢棄物雖為被告洪世明
所放置，惟被告洪世明已拋棄所有權，而非所有權人。
(三)並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地為其所有，系爭建物占用系爭土地如附圖
A部分面積154平方公尺、系爭塑膠廢棄物占用系爭土地如附
圖B部分面積108平方公尺、系爭大樹占用系爭土地如附圖C
部分之事實，業據原告提出相符之土地登記謄本、現場照片
等影本為證，復經本院會同兩造及彰化縣溪湖地政事務所派
員履測現場屬實，並分別製作勘驗筆錄、現場略圖及土地複
丈成果圖附卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分
之主張為真實。至於原告主張系爭建物、系爭塑膠廢棄物、
系爭大樹無權占用系爭土地等情，則為被告所否認，並以前
詞置辯。是本件之爭點厥為：原告之主張有無理由？詳述如
下。
四、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條第1
項前、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物
之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅
以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉
證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之
。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年
度台上字第1552號民事判決要旨參照）。經查：
(一)系爭建物部分：
1.被告洪金富雖抗辯系爭建物並非無權占有情事，其與分割前
土地原共有人即被告洪世明間有租賃契約存在，並以田賦及
水電費支付租金云云，然未據被告洪金富提出任何田賦單據
之證明以實其說，況水電本為系爭建物所有人即被告洪金富
個人所使用，基於使用者付費原則，不足以認定乃系爭土地
租金之對價；又證人 洪隆介 、 洪昌隆 雖證稱系爭建物被告間
有租賃契約存在，然證人與被告間乃親屬關係，且未具體說
明租賃契約之內容，其證詞並不可採，難認被告間就系爭土
地確有租賃契約存在。故被告洪金富上開據租賃契約存在而
提出之抗辯，均於法無據，顯不可採。
2.被告洪金富另辯稱因分割前土地原共有人即被告洪世明與其
餘共有人間具有分管契約存在，故得以此分管契約對抗原告
云云，無非係以分割前土地共有人即證人洪隆介、居住系爭
土地鄰地之證人 洪昌榮 之證述為證。查雖證人洪昌榮證述：
伊父親原為分割前土地共有人，後來分成六塊，伊父親將持
份賣給被告洪世明，系爭土地即為被告洪世明所有、證人洪
隆介證述：分割前土地於103年間，據共有人使用現況分割
，伊分得原本使用之部分，故原告知悉分割前土地有分管契
約等語(有本院104年8月13日言詞辯論筆錄可參)，惟證人2
人與被告間乃親屬關係，且未能詳實說明分管契約之實際約
定內容、時間、地點、人物為何，僅能泛稱有分管契約存在
，而被告洪金富復未提出其他具體事證證明分割前土地共有
人間確實有分管契約存在，難認證人2人之證述為可採，是
被告洪金富辯稱有分割前土地共有人間分管契約云云並不可
採。故被告洪金富前揭據分管契約存在而提出之抗辯，均於
法無據，洵不可採。
3.據此，原告訴請被告洪金富拆除系爭建物並返還該部分土地
，於法有據。
(二)系爭塑膠廢棄物部分：查系爭塑膠廢棄物前為被告洪世明所
有並堆置等情，此有原告所提出之現場照片可稽，且為被告
洪世明所不爭執，其雖抗辯系爭塑膠廢棄物已拋棄所有權云
云，惟被告洪世明放置系爭塑膠廢棄物之行為既已妨害原告
就系爭土地所有權之行使，被告洪世明即應負有排除其侵害
行為之義務，而與其是否拋棄所有權無涉，是原告訴請被告
洪世明清除系爭塑膠廢棄物，並返還如附圖編號B部分土地
，即屬有據。
(三)系爭大樹部分：原告復主張被告洪世明應清除其所種植之系
爭大樹，然證人洪隆介、洪昌榮均證稱系爭大樹乃自然生長
，無人種植，原告亦未提出系爭大樹確係由被告洪世明種植
之證明，此部分主張自不足採。況且，系爭大樹為系爭土地
之出產物，按民法第66條第2項之規定，不動產之出產物，
尚未分離者，為該不動產之部分。是原告既已取得系爭土地
之所有權，其所有權之範圍當包含取得當時尚未分離之系爭
大樹在內，自難認被告洪世明就系爭大樹有處分權限存在。
是原告此部分之主張，於法無據，洵不足採。
五、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。」，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地
，可能獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念。又
按「（耕地）地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣
地租超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及
地價百分之8者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，
未經依規定地價之地方，指最近3年之平均地價。」，土地
法第110條定有明文。所謂法定地價，係指土地所有人依土
地法所申報之地價而言，土地所有權人未於公告期間申報地
價者，以公告地價（並非公告現值）百分之80為其申報地價
，土地法第148條、平均地權條例第16條前段亦定有明文。
至於所謂年息百分之8為限，乃指耕地租金之最高限額而言
，並非一律依照申報價額年息百分之8計算之，尚須斟酌耕
地位置與利用價值、工商繁榮程度及社會情感等情事而為決
定。經查；
(一)依卷附土地登記謄本及地價謄本顯示，系爭土地之地目為「
養」、使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧用
地」，即屬耕地性質，102年1月之申報地價為每平方公尺
208元。本院審酌系爭土地雖位處較偏僻鄉間，但供被告洪
金富建屋居住，並經被告洪世明先前經營塑膠原料加工業使
用，是被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益，顯然較諸
農耕收益為高，因認本件應以申報地價年息百分之8計算相
當於租金之利益，始較允當。
(二)被告洪世民占用如附圖編號B面積為108平方公尺，被告洪金
富占用如附圖編號A面積為154平方公尺，本院審酌原告主張
之上開計算式，依其取得系爭土地權利範圍全部登記日期為
103年3月10日，計算至104年2月9日止共11個月，被告洪世
明受有相當於租金之不當得利共1,647元；被告洪金富受有
相當於租金之不當得利共2,349元，均應給付原告，並均應
給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還所占用土地之日止，按
年息5%之利息，亦屬合理。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前、中段、第179條前
段之規定，請求判決如主文第1、2、3、4項所示，為有理由
，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本判決合於民事訴訟法第389條第1項第3款規定，爰依職權
宣告假執行。至原告就敗訴部分 陳明 願供擔保聲請宣告假執
行，因訴之駁回而失所依據，不應准許。另被告就原告勝訴
部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，
爰酌定相當之擔保金額宣告之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但
書。
中華民國104年8月27日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官陳明照
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴
狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中華民國104年8月27日
書記官梁高賓