裁判字號：臺灣高等法院103年上字第887號民事判決
裁判日期：民國104年03月25日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決103年度上字第887號上訴人 黃國雄 訴訟代理人 葉志飛 律師
楊時綱 律師被上訴人 吳沃霖
吳茂崧 林 吳淑儉 李富桂 吳堅銘 上五人共同訴訟代理人 陳泰溢 律師
陳文禹 律師上一人複代理人 李佩容 律師被上訴人 吳江明霞 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國103年
5月30日臺灣新北地方法院103年度訴字第817號第一審判決提起上訴，本院於中華民國104年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決（除確定部分外）關於駁回上訴人後開第二項及第三項之訴部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人吳沃霖、吳茂崧、 林吳淑儉 、吳江明霞應各給付上訴人新臺幣陸拾貳萬肆仟元，及均自民國一百零一年八月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另應各給付上訴人新臺幣玖萬叁仟陸佰元之違約金。
被上訴人李富桂、吳堅銘應各給付上訴人新臺幣壹拾伍萬陸仟陸佰元，及均自民國一百零一年八月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另應各給付上訴人新臺幣貳萬叁仟肆佰玖拾元之違約金。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞負擔百分之五十一，由被上訴人李富桂、吳堅銘負擔百分之六，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：㈠坐落新北市○○區○○段00000000○○○區○○段○○○
○○○○○○○○○○○號等五筆土地（所有權應有部分各48分之6、48分之6、48分之6、48分之6、8分之2，下稱系爭土地）為訴外人 吳沃洲 、 吳昌雄 、原審共同被告 吳方 佃及被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳江明霞、吳堅銘暨其他繼承人等共21人繼承自訴外人 吳錫爵 之遺產，經辦妥繼承登記；吳錫爵之繼承人就系爭土地公同共有應繼分比例，訴外人吳沃洲、吳昌雄及被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞為各1/11，被上訴人李富桂、吳堅銘及原審共同被告 吳方佃 為各1/44。
㈡上訴人為買受並取得吳沃洲、吳昌雄、吳方佃及被上訴人吳
沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳江明霞、吳堅銘等9人（下稱吳沃洲及被上訴人等9人）系爭公同共有土地之所有權應有部分，先於民國100年9月間，以言詞方式委託吳方佃進行買賣事宜，而於100年9月23日支付新臺幣（下同）30萬元之服務費，於100年10月20日支付土地預付款60萬元，於100年11月18日支付土地價款110萬元予吳方佃，作為供吳方佃先期進行協調吳沃洲及被上訴人等9人買賣事宜所需委任報酬及價金使用。嗣於100年12月21日，上訴人為利系爭土地買賣之履約事宜，先與吳方佃簽訂協議書（下稱系爭協議書），並於同日與吳沃洲及被上訴人等9人之代理人吳方佃簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），向吳沃洲及被上訴人等9人買受系爭土地之所有權應有部分（即日後由其等將系爭土地公同共有中之按應繼分或日後遺產分割後之應有部分），約定買賣總價金為421萬3,800元，系爭協議書及買賣契約均經公證。
㈢上訴人再於簽訂系爭買賣契約、協議書後之101年1月3日
給付100萬元、101年8月15日給付150萬元予吳方佃，合計吳方佃已收取450萬元，超過系爭買賣契約約定之價金
421萬3,800元，是上訴人已支付全數價金完畢。嗣吳方佃
101年間對吳沃洲、吳昌雄及被上訴人就系爭土地起訴請求分割遺產，經原法院以101年度家簡字第256號判決准予按應繼分比例分割為分別共有，於同年5月14日確定。吳沃洲及被上訴人等9人並於102年7月29日依前開遺產分割確定判決為分割登記，就系爭土地所有權法律關係改為分別共有。上訴人已依系爭買賣契約起訴請求吳沃洲辦理所有權移轉登記，經判決勝訴，詎吳方佃及被上訴人竟將其等之系爭土地所有權應有部分移轉登記與訴外人 蔣華美 、 石宏裕 ，是吳方佃及被上訴人依系爭買賣契約對上訴人所負系爭土地所有權移轉登記義務，已因可歸責其等之事由而陷於給付不能，上訴人爰以起訴狀繕本之送達，依民法第226條及第256條給付不能規定為解除系爭買賣契約之意思表示，並對吳方佃為解除系爭協議書之通知；再於104年1月6日對吳昌雄（已於102年9月30日死亡）之全體繼承人及被上訴人、吳方佃為解除系爭買賣契約之意思表示，吳方佃及被上訴人自應依民法第259條第1款及第2款規定返還受領之價金、委任報酬及自最後一次受領時即101年8月15日起之利息；另應依系爭買賣契約第7條約定：「…如乙方（即吳沃洲及被上訴人等9人）不依約履行移轉過戶及相關約定時，乙方應自違約日起五日內將所收甲方（即上訴人）價款同額之現金支付甲方作為違約賠償金，甲方仍得請求乙方繼續依約履行，或逕行解除本契約，並另取回已付全部價金及違約賠償金。
」給付按所收價金同額計算之違約金。
㈣為此本於兩造間系爭買賣契約及解除契約後回復原狀之法律
關係，依民法第259條第1款及第2款規定，請求吳方佃及被上訴人返還受領之價金暨自受領時起之利息；及依系爭買賣契約第7條約定及民法第250條規定，請求吳方佃及被上訴人給付與受領價金同額之違約金；另請求吳方佃返還受領之委任報酬28萬6,200元（即450萬元─421萬3,800元差額部分；上訴人請求吳方佃給付59萬9,400元，及其中44萬2,800元自101年8月15日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息部分，吳方佃未上訴業已確定，茲不贅述）等情。並聲明求為判決：
⒈被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞應各給付上
訴人62萬4,000元，及自101年8月15日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，另應各給付62萬4,000元之違約金。
⒉被上訴人李富桂、吳堅銘應各給付上訴人15萬6,600元，及
自101年8月15日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，另應各給付15萬6,600元之違約金。
二、被上訴人則以：被上訴人僅授權吳方佃代理簽訂買賣契約，並未同意其一物二賣，至於吳方佃將系爭土地出賣於何人，係授權吳方佃決定；而就吳方佃有代理被上訴人與上訴人簽訂買賣契約，及上訴人有無交付買賣價金予吳方佃等節，被上訴人於本件訴訟繫屬前均不知情，況上訴人與吳方佃簽有系爭協議書，而授權吳方佃簽訂買賣契約，吳方佃竟同時又受被上訴人授權出賣系爭土地，系爭買賣契約顯係由吳方佃同時代理上訴人與被上訴人簽訂，違反民法第106條禁止雙方代理規定，依同法第71條規定無效；縱非無效，亦因經被上訴人吳茂崧、李富桂、吳堅銘拒絕同意，另未經被上訴人吳沃霖、林吳淑儉、吳江明霞事後承認，而確定對被上訴人不生效力。另吳方佃並無不動產經紀人員之專業資格，其與上訴人簽訂協議書並收受服務費，系爭買賣契約亦違反不動產經紀業管理條例第4條第5款、第32條規定而無效。是上訴人解除系爭買賣契約之效力無從及於被上訴人，不得請求被上訴人返還買賣價金及賠償違約金。再者，吳方佃收受上訴人450萬元後，將款項私吞，復另行將系爭土地出賣於蔣華美、石宏裕，進而移轉所有權，一物二賣，隱瞞交易過程，自屬吳方佃對上訴人詐欺之侵權行為、脫法行為，無代理之適用，被上訴人亦無庸對吳方佃簽訂系爭買賣契約之行為負責。況吳方佃於102年8月將系爭土地移轉登記與蔣華美、石宏裕，已在被上訴人授權伊之期間屆滿後，此屬吳方佃個人之侵權行為，與被上訴人無涉，被上訴人實無可歸責之事由存在。此外，上訴人於簽訂系爭買賣契約後至系爭土地移轉予蔣華美、石宏裕之二年餘期間，未曾向被上訴人請求移轉系爭土地所有權，被上訴人不負違約或遲延責任，亦無須給付違約金，且上訴人更未受有損害，違約金數額顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命原審共同被告吳方佃應給付上訴人59萬9,400元，及其中44萬2,800元部分自民國101年8月15日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；另駁回上訴人其餘之訴。上訴人對於其原審敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞應各給付上訴人62萬4,000元，及均自
101年8月15日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，暨各給付上訴人62萬4,000元之違約金；㈢第一項廢棄部分，被上訴人李富桂、吳堅銘應各給付上訴人15萬6,600元，及自101年8月15日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，暨各給付上訴人15萬6,600元之違約金。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實（詳見本院103年11月7日準備程序筆錄，本院卷第160頁背面至第161頁）：
㈠坐落新北市○○區○○段00000000○○○區○○段○○○
○○○○○○○○○○○號等五筆土地（所有權應有部分各48分之6、48分之6、48分之6、48分之6、8分之2，即系爭土地）為吳錫爵之繼承人即吳沃洲、吳昌雄、原審共同被告吳方佃及被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳江明霞、吳堅銘暨其他繼承人等共21人公同共有；嗣被告吳方佃訴請分割遺產，經原法院於102年3月29日以101年度家簡字第256號判決按全體公同共有人應繼分比例分割為分別共有，於102年5月14日確定；業於102年7月29日為遺產分割登記完畢。
㈡上訴人於100年9月間，以口頭方式委託原審共同被告吳方
佃進行上訴人與吳沃洲、吳昌雄及被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳江明霞、吳堅銘等8人間就系爭土地之買賣事宜。
㈢吳沃洲、吳昌雄及被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李
富桂、吳江明霞、吳堅銘等8人於100年10月間，就其等公同共有之系爭土地，分別出具授權書予被授權人吳方佃，授權事項為：「授權被授權人全權代理本人，就上述不動產（即系爭土地）之所有權有特別代理權：⑴出售不動產時，代理本人就前開土地洽談出售、簽訂不動產書面契約、代受領價金、點交土地等買賣有關事項。授權出售金額以淨收款每坪陸萬元計。⑵授權期問：自100年10月1日起至101年9月30日止計1年。」㈣上訴人於100年12月21日與吳方佃簽訂系爭協議書，委託吳
方佃代理上訴人，就系爭土地以每坪6萬元之單價，與土地公同共有人洽談買賣事宜，簽訂土地買賣契約書；上訴人得依土地個別所有權人之需求，先預付買賣價金予吳方佃交付賣方。
㈤上訴人於100年12月21日與吳方佃（兼吳沃洲、吳昌雄及被
上訴人等8人之代理人）簽訂土地買賣契約書，向吳方佃、吳沃洲、被告吳昌雄及被上訴人買受系爭土地，約定買賣總價金421萬3,800元，其中被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳堅銘、吳江明霞按所有權應有部分比例應得價金各為62萬4,000元、62萬4,000元、62萬4,000元、15萬6,600元、15萬6,600元及62萬4,000元。
㈥系爭548、548之1、221、361地號土地所有權於102年
8月28日以買賣為登記原因，移轉登記與蔣華美；系爭221之1地號土地所有權應有部分於同日，以買賣為登記原因，移轉登記與石宏裕。
㈦上訴人以被上訴人已將系爭土地所有權應有部分出賣予蔣華
美、石宏裕，被上訴人就依系爭買賣契約所負移轉系爭土地所有權之義務，為民法第226條第1項因可歸責於其等之事由致給付不能，而依系爭買賣契約第7條約定，以起訴狀繕本之送達，為解除買賣契約之意思表示。
五、本件經兩造於本院103年11月7日準備程序期日整理後（本院卷第161頁），兩造之爭點在於：
㈠吳方佃就兩造間買賣契約之簽訂，有無違反民法第106條禁
止雙方代理之情形？買賣契約效力是否及於被上訴人？㈡上訴人以系爭土地出賣人一物二賣，構成給付不能而解除買
賣契約，是否生解除之效力？上訴人解除契約意思表示有無向全體出賣人為之？㈢吳方佃收受上訴人所交付之450萬元，其中受領之421萬
3,800元價金部分，效力是否及於被上訴人？被上訴人於上訴人依給付不能規定解除買賣契約後，應否返還所受領之價金及自101年8月15日起之利息？㈣上訴人依兩造間買賣契約第7條約定及民法第250條規定，
請求被上訴人給付與受領價金同額之違約金，有無理由？
六、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠吳方佃就兩造間買賣契約之簽訂，有無違反民法第106條禁
止雙方代理之情形？買賣契約效力是否及於被上訴人？⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。又同法第
106條雖規定：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。」然適用本條規定之前提，必以有代理之外觀方可。易言之，代理為對外關係，代理人必須以本人名義與第三人為法律行為，而其法律效果方直接對於本人發生效力（最高法院72年度台上字第4194號判決參照）。
⒉查被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、李富桂、吳江明霞
、吳堅銘等於100年10月間，就其等公同共有之系爭土地，分別出具授權書予被授權人吳方佃，授權事項為：「授權被授權人全權代理本人，就上述不動產（即系爭土地）之所有權有特別代理權：⑴出售不動產時，代理本人就前開土地洽談出售、簽訂不動產書面契約、代受領價金、點交土地等買賣有關事項。授權出售金額以淨收款每坪陸萬元計。⑵授權期問：自100年10月1日起至101年9月30日止計1年。」有授權書可稽（原審卷一第46至53頁），而授與吳方佃代理其等簽訂買賣契約、為出賣系爭土地意思表示之權限。又上訴人前亦有於100年9月間以言詞方式委託吳方佃進行系爭土地買賣事宜，並於100年12月21日與吳方佃簽訂系爭協議書（原審卷一第36頁），委託吳方佃代理上訴人，就系爭土地以每坪6萬元之單價，與土地公同共有人洽談買賣事宜，簽訂土地買賣契約書，上情俱為兩造所不爭執（見四之㈡、㈣兩造不爭執之事實）。被上訴人雖抗辯：吳方佃係同時代理上訴人及被上訴人，而簽訂系爭買賣契約，構成雙方代理云云。惟查，100年12月21日系爭買賣契約簽訂時，買受人之一方係由上訴人本人到場，由其本人以自己之名義，與被上訴人授權之代理人吳方佃締結簽署系爭買賣契約書，並經公證（原審卷一第38至45頁），被上訴人對此亦在本院103年9月30日準備程序期日自認：「對於買賣契約公證時，黃國雄（即上訴人）本人有在場一事不爭執」等語（本院卷第97頁）。觀之系爭買賣契約書確實係由上訴人本人到場辦理公證，並在買賣契約書上簽名之過程，足悉，吳方佃在系爭買賣契約締結時，亦即買賣契約達成意思表示合致當時，並未代理上訴人為買賣契約之意思表示。揆諸前開說明，自與代理之外觀不合，就上訴人方面，非屬民法第103條所定代理行為，更無同法第106條雙方代理之情事，被上訴人此部分所辯，顯不足採。
⒊被上訴人又辯稱：其等僅授權吳方佃代理簽訂買賣契約，並
未同意其一物二賣，至於吳方佃將系爭土地出賣於何人，係授權吳方佃決定，就吳方佃有代理被上訴人與上訴人簽訂買賣契約，及上訴人有無交付買賣價金予吳方佃等節，被上訴人於本件訴訟繫屬前均不知情云云。惟觀諸上開被上訴人與吳方佃間授權書記載之授權事項，被上訴人已授權吳方佃全權代理簽訂不動產書面契約、代受領價金等買賣有關事項，授權期間自100年10月1日起至101年9月30日止；且被上訴人更明白陳稱其等係全權授權吳方佃決定出賣系爭土地之對象（本院卷第97頁、第145頁背面）。既吳方佃代理被上訴人與上訴人於100年12月21日簽訂系爭買賣契約，係在被上訴人授與代理權之範圍及授權期間內，無越權或無權代理之情事，則吳方佃於代理權限內，以本人即被上訴人之名義所為之買賣契約意思表示，自直接對本人即被上訴人發生效力（民法第103條規定），是系爭買賣契約對被上訴人確已生效力，顯堪認定。
⒋被上訴人再抗辯：吳方佃收受上訴人450萬元後，將款項私
吞，復另行將系爭土地出賣於蔣華美、石宏裕，進而移轉所有權，一物二賣，隱瞞交易過程，自屬吳方佃對上訴人詐欺之侵權行為、脫法行為，無代理之適用，被上訴人亦無庸對吳方佃簽訂系爭買賣契約之行為負責云云。但查，吳方佃係代理被上訴人與上訴人簽訂系爭買賣契約，此買賣之簽訂屬債權行為，為法律行為，自屬得由吳方佃代理之範圍，既吳方佃乃有權代理被上訴人，已如前述，被上訴人與上訴人間即因而成立買賣契約關係，被上訴人自應受系爭買賣契約之拘束。至吳方佃有無另對上訴人詐欺等侵權行為、脫法行為，乃屬上訴人得否另本於侵權行為等其他法律關係，對吳方佃請求負損害賠償責任之範疇，要與本件買賣契約之成立，係屬二事，被上訴人此項所辯，委無足取。
⒌至被上訴人另以：吳方佃並無不動產經紀人員之專業資格，
其與上訴人簽訂協議書並收受服務費，系爭買賣契約因違反不動產經紀業管理條例第4條第5款、第32條規定而無效等語置辯。然按「四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。…七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」不動產經紀業管理條例第4條第4款、第5款及第7款定有明文。
是必須係以從事仲介、代銷、居間等為業務者，方有本條例之適用；亦即指個人基於其社會地位繼續反覆所執行之事務，包括主要業務及其附隨之準備工作與輔助事務在內；此項附隨之事務，並非漫無限制，必須與其主要業務有直接、密切之關係者，始可包含在業務概念中，而認其屬業務之範圍。經查，吳方佃雖受上訴人授權進行系爭土地買賣之洽談事務，但其並未曾繼續反覆執行此事務而以此為業，業經吳方佃於臺灣新北地方法院103年度易字第1229號背信等刑事案件中陳述綦詳（本院卷第206頁），被上訴人對吳方佃有以土地買賣仲介為業之事實，並未再舉證以實其說，所述即無足採。是被上訴人以此而謂系爭買賣契約違反不動產經紀業管理條例而無效云云，亦不足取。
⒍綜上，上訴人於買賣契約簽訂時確已到場自為意思表示，吳
方佃僅代理被上訴人與上訴人簽訂系爭買賣契約，無違反民法第106條禁止雙方代理之情形，系爭買賣契約效力及於被上訴人，被上訴人應負本人授權責任，而受買賣契約之拘束，洵堪認定。
㈡上訴人以系爭土地出賣人一物二賣，構成給付不能而解除買
賣契約，是否生解除之效力？上訴人解除契約意思表示有無向全體出賣人為之？⒈依民法第258條第1項及第2項規定：「解除權之行使，應
向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」固為解除權行使之不可分性。然查，系爭買賣契約第3條約定：「付款方法及點交日期：依乙方（即吳沃洲及被上訴人等9人）每人個別土地產權移轉登記文件及授權事項狀況分別依各自進度辦理」及第9條第1項約定：「本案土地乙方係公同共有關係持有，乙方應配合甲方（即上訴人）依法之處分方式，如有應補正事項乙方必須無條件配合辦理」（原審卷一第
41、42頁），及吳方佃於原審所陳：「因為當時土地都是公同共有，簽約時跟原告（即上訴人）談的是要由原告找代書並處理分割等事」等語（原審卷第72頁背面），即悉上訴人主張系爭買賣契約係約定由其將系爭土地解除公同共有後，變更為分別共有時，再辦理所有權移轉登記等語，為可信取，此節亦為被上訴人所不爭執（本院卷第312頁背面）。次查，兩造於系爭買賣契約第2條買賣價金之附表，業已就吳沃洲及被上訴人等9人按公同共有應繼分比例，計算出個別出賣之土地面積及個別可取得之買賣價金數額（原審卷一第43頁）。足見，系爭買賣契約簽訂時，系爭土地雖仍為吳沃洲及被上訴人等9人公同共有，但兩造之真意係欲待解除公同共有關係後，依被上訴人分別共有所有權應有部分比例個別處分，移轉所有權予上訴人，進而約定出賣人等應得價金為可分之數額，而非共同受領。易言之，系爭買賣契約在出賣人一方雖為吳沃洲及被上訴人等9人，但性質上可僅由部分出賣人各自交付及移轉其應有部分所有權予上訴人，並個別收取價金，是在買賣契約權利義務性質上顯屬可分，無前開民法第258條第2項解除權行使上不可分規定之適用，應可認定。
⒉按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害；又債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第1項及第256條定有明文。是如為可分之債，而有一部給付不能情形，債權人非不得就該契約之一部解除之（最高法院71年度台上字第1498號判例、72年度台上字第2912號判決參照）。查：
⑴觀諸系爭土地異動索引，被上訴人賣與上訴人之系爭548、
548之1、221、361地號土地所有權已於102年8月28日以買賣為登記原因，移轉登記與蔣華美，系爭221之1地號土地所有權應有部分亦於同日以買賣為登記原因，移轉登記與石宏裕（原審卷二第64、104、139、173、198頁），則上訴人主張被上訴人對其所負移轉所有權之債務，已陷於給付不能，即屬可採。
⑵被上訴人雖再辯稱：上情實係因吳方佃一物二賣，隱瞞交易
過程所致，且吳方佃於102年8月將系爭土地移轉登記與蔣華美、石宏裕，已在被上訴人授權伊之期間屆滿後，被上訴人實無可歸責之事由存在云云。但按債務人就其故意或過失之行為，應負責任，為民法第220條第1項所明定者。故所謂不可歸責於債務人之事由，即指債務人無故意或過失之情形而言（最高法院83年度台上字第2273號判決參照），如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於己之事由所致，自應由其負舉證之責任，否則仍不能免責。經查，如兩造不爭執之事實四之㈢及㈥所載，被上訴人授權吳方佃代理出售系爭房地及處理簽訂契約、代受領價金、點交土地等買賣有關事項之授權期間係自100年10月1日起至101年9月30日止（原審卷一第48頁），而被上訴人所有系爭土地移轉登記與蔣華美、石宏裕之時間係在授權吳方佃處理買賣事務期滿後之102年8月28日，則何以被上訴人全然未曾向吳方佃質疑或洽詢土地買賣處理進度，抑或請求吳方佃隨時報告買賣事務進行狀況（民法第540條規定參照），此舉實足啟人疑竇；甚且，被上訴人迄未能就其等有何不可歸責於己事由之有利事實，舉證以實其說，是所為上開抗辯，顯不足採。
⒊綜此，被上訴人對上訴人所負移轉系爭土地所有權之債務，
已陷於給付不能，且屬可歸責於被上訴人之事由所致者，洵堪認定。且承前開１所述，系爭買賣契約之標的為可分，上訴人尚無庸對系爭買賣契約出賣人全體即吳沃洲及被上訴人等9人為解約之表示；是上訴人以起訴狀繕本之送達，對被上訴人為依民法第226條及第256條給付不能規定為解除系爭買賣契約之意思表示，已生解除之效力，即堪採認。
㈢吳方佃收受上訴人所交付之450萬元，其中受領之421萬
3,800元價金部分，效力是否及於被上訴人？被上訴人於上訴人依給付不能規定解除買賣契約後，應否返還所受領之價金及自101年8月15日起之利息？⒈經查，上訴人先後於100年9月23日、同年10月20日、同年
11月18日交付吳方佃30萬、60萬元、110萬元；再於101年
1月3日、同年8月15日交付吳方佃100萬元、150萬元，共計450萬元，有服務費收據、支票、土地預付款收據、存摺類存款憑條、受託土地買賣價金收據、現金支出傳票及臺灣地銀行客戶歷史交易明細查詢在卷可證（原審卷一第27至32頁、第54至57頁、本院卷第171至173頁）。而前開100年9月23日服務費收據固記載：「立收據人（即吳方佃）茲收到黃國雄先生為購買新北市○○區○○段548…（即系爭土地），委由收款人代為協調辦理，預定服務費約新臺幣肆拾伍萬元（屆時以實際買入面積計算），先預收新臺幣叁拾萬元，餘款於購買完成支付…」等文字（原審卷一第27頁），然該筆服務費嗣已轉為系爭買賣契約價金之一部，此核對吳方佃於100年11月17日受託土地買賣價金收據所載「茲收到下列土地出售應得價款之買賣價款共新臺幣貳佰萬元整無誤。第一次款：新臺幣叁拾萬元……」等情（原審卷一第32頁），即可查知。又被上訴人亦不爭執吳方佃有收受上訴人所交付之上開450萬元（本院卷第217頁），且此450萬元中421萬3,800元部分屬系爭買賣契約之價金（本院卷第
100頁）。次觀之系爭買賣契約附表約定（原審卷一第43頁），足悉被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞部分可得價金各62萬4,000元，被上訴人李富桂、吳堅銘則各為15萬6,600元，合計280萬9,200元。準此，吳方佃確實已收訖系爭買賣契約總價金共421萬3,800元，其中280萬9,200元為被上訴人依系爭買賣契約約定可得之價金，足堪採認。
⒉被上訴人雖再抗辯吳方佃未曾將上開款項交付於伊等云云。
經查，被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞於本院言詞辯論期日固陳稱，其等對所收價金究為上訴人所交付者，抑或為吳方佃第二次出賣系爭土地之價金均不知情等語（本院卷第311頁背面）；且據被上訴人吳沃霖於原審到場陳述：「……吳方佃只有給我新臺幣（下同）51萬元，第一次簽約我拿了10萬元，後來拿到另一張支票是41萬0,300元…（問：拿到51萬多元是哪一次的價金）是後來賣掉的那次價金……（問：是101年12月3日收到41萬0,300元）是」（原審卷三第71頁背面），及被上訴人李富桂亦稱：「在
101年9月間一家 宏凱 建設公司黃小姐來電表明，土地賣他，由他們以訴訟方式來辦理土地分割，在被告吳昌雄、吳江明霞、李富桂、吳堅銘、吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳方佃同意下，取得印鑑證明、戶籍謄本及用印下，跟宏凱黃小姐簽訂以每坪六萬元賣出…」等語（原審卷三第27頁），並觀諸吳方佃於被訴背信罪之臺灣新北地方法院103年度易字第1229號刑事判決已認定吳方佃有將所收受自上訴人之系爭買賣契約價金421萬3,800元接續據為己有而侵占入己之事實（本院卷第343頁），且吳方佃雖自陳並未將上訴人交付之前開價金轉交被上訴人等語（本院卷第159頁背面、原審卷三第23頁）；惟被上訴人等卻否認第二份買賣契約之印章係伊等所有（本院卷第311頁反面），則被上訴人所自承收取之款項究是否為第二份買賣契約之價金，已非無疑。第按最高法院56年台上字第2156號判例就表見代理所為闡述：「上訴人既將蓋有本人私章及所經營工廠廠章之空白合約與收據，交由某甲持向被上訴人簽訂契約及收取定金，顯係由自己之行為表示以代理權授與他人，自應負授權人之責任，則某甲收取定金之行為與上訴人無異，至某甲曾將所收取之定金交付上訴人與否，乃某甲與上訴人間之問題，上訴人殊不能以未自某甲處收到定金，對抗被上訴人。」及自最高法院90年度台上字第1774號判決意旨，亦可推知，意定代理人，受領權之有無，應依代理權之範圍定之，如本人出具之授權書業已記載代理人有受領款項之權，則代理人代本人受領款項，本人即應負授權人責任，而不得以未收到款項為由，對抗法律行為相對人。查被上訴人與吳方佃間授權書所載授權事項，確實包括由吳方佃「代受領價金」一項在內（原審卷第46至53頁），兩造對此均不爭執，故吳方佃自屬有權代被上訴人收取買賣價金，既吳方佃已自上訴人處如數收得買賣價金421萬3,800元，則其收取價金中之280萬9,200元部分之效力及於被上訴人，亦足採認。至吳方佃事後有無如數將收取之價金款項交付被上訴人，乃被上訴人得否另依與吳方佃間授權契約行使相關權利之範疇，此並不影響上訴人已履行對被上訴人所負交付價金義務之結果。被上訴人前開所辯，亦無足取。
⒊又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款及第2款規定明確。承前開㈡所為說明，上訴人既已依同法第226條及第256條給付不能規定，解除兩造間系爭買賣契約，被上訴人自應返還所受領之價金，即被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞應返還價金各62萬4,000元，被上訴人李富桂、吳堅銘應返還各15萬6,600元，及均附加自受領時起之利息。至就利息之起算日部分，上訴人請求自被上訴人最後一次受領價金之日即101年8月15日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，亦合於上開規定，自屬有據。
㈣上訴人依兩造間買賣契約第7條約定及民法第250條規定，
請求被上訴人給付與受領價金同額之違約金，有無理由？⒈依民法第250條第1項及第2項前段規定：「當事人得約定
債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」查系爭買賣契約第7條約定：「…如乙方（即吳沃洲及被上訴人等
9人）不依約履行移轉過戶及相關約定時，乙方應自違約日起五日內將所收甲方（即上訴人）價款同額之現金支付甲方作為違約賠償金，甲方仍得請求乙方繼續依約履行，或逕行解除本契約，並另取回已付全部價金及違約賠償金。」（原審卷一第41頁），因兩造並未明訂該違約賠償金之性質，是依上開規定，即應視為損害賠償總額預定性之違約金，堪予認定。又觀之系爭買賣契約附表載明，就買賣總價金421萬3,800元中，被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞可得價金為各62萬4,000元，被上訴人李富桂、吳堅銘則各為15萬6,600元（原審卷一第43頁），已如前述，故被上訴人依約所應分別給付上訴人之違約金數額，乃與上開所收價金同額。至被上訴人另抗辯：上訴人於簽訂系爭買賣契約後至系爭土地移轉予蔣華美、石宏裕之二年餘期間，未曾請求移轉系爭土地所有權，是被上訴人不負違約責任，無須給付違約金云云。惟系爭土地所有權無法移轉登記予上訴人，乃係因可歸責於被上訴人之事由所致給付不能，被上訴人確有違約情事，業已認定如前，是被上訴人此部分所辯，委無足取。
⒉被上訴人再抗辯：上訴人並未受有損害，違約金數額顯屬過
高，應予酌減等語。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例、102年度台上字第1606號判決參照）。查上訴人係先後於100年9月23日、同年10月20日、同年11月18日交付30萬、60萬元、
110萬元；再於101年1月3日、同年8月15日交付吳方佃
100萬元、150萬元，共計450萬元，其中吳方佃代被上訴人受領之價金數額，計被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞各62萬4,000元，被上訴人李富桂、吳堅銘則各為15萬6,600元，是堪認上訴人受有自交付價金時起迄被上訴人返還時止，該期間內未能利用上開金額之損害，即相當於法定利息之損害。上訴人雖陳稱其購買系爭土地係預計未來整合利用，實際損失無法估計云云（原審卷三第73頁背面），然就此並未提出相關證據佐證以證明之，所述尚難遽信。復參之兩造間系爭買賣契約之締結、價金收取悉由吳方佃代理被上訴人所為者，被上訴人嗣將系爭土地讓與蔣華美、石宏裕亦非惡意毀約。本院綜合上情，並審酌內政部依消費者保護法第17條規定公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，有關違約金數額最高以不超過買賣總價15﹪為限（本院卷第316頁），暨綜觀系爭土地坐落新北市板橋區，債務人即被上訴人若能依約履行移轉系爭土地所有權義務時，債權人即上訴人可能得受之不動產漲價利益，另當事人所受損害，及兩造當事人主、客觀因素等為衡量標準後，認上訴人請求被上訴人給付相當於已收買賣價金之同額元作為損害賠償總額預定之違約金，數額尚屬過高，應予酌減至各被上訴人所收買賣價金之15﹪，即被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞各9萬3,600元（即62萬4,000元15﹪＝9萬3,600元），被上訴人李富桂、吳堅銘則各2萬3,490元（即15萬6,600元15﹪＝2萬3,490元），始為相當。上訴人於此範圍內請求給付違約金，始屬允當，逾上開金額則乏所據。
七、綜上所述，兩造間買賣契約之簽訂，並無民法第106條禁止雙方代理之情形，吳方佃代理被上訴人所簽系爭買賣契約效力及於被上訴人；上訴人以系爭土地出賣人一物二賣，構成給付不能而解除買賣契約，已生解除之效力，吳方佃所收受上訴人交付之價金，效力亦及於被上訴人，被上訴人於上訴人依給付不能規定解除買賣契約後，自應返還所受領之價金及自101年8月15日起之利息；另上訴人雖得請求被上訴人給付違約金，惟應酌減至按各被上訴人所收價金15﹪數額計算為適當。從而，上訴人本於兩造間系爭買賣契約及解除契約後回復原狀之法律關係，請求被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞應各返還伊價金62萬4,000元，請求被上訴人李富桂、吳堅銘應各返還價金15萬6,600元，及均自
101年8月15日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，另請求被上訴人吳沃霖、吳茂崧、林吳淑儉、吳江明霞應各給付違約金9萬3,600元，被上訴人李富桂、吳堅銘應各給付違約金2萬3,490元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項及第三項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國104年3月25日
民事第二庭
審判長法官許正順
法官李瑜娟法官賴錦華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月26日
書記官陳禹任附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。