裁判字號：臺灣高雄地方法院111年訴字第94號民事判決
裁判日期：民國112年05月05日
裁判案由：分割共有物
臺灣高雄地方法院民事判決111年度訴字第94號原告 余忠霖 訴訟代理人 陳忠勝 律師被告 余尚恩 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落高雄市○鎮區○○段0000○000000○000000地號土地，其分割方法如附圖甲所示：㈠高雄市○鎮區○○段0000○000000地號土地（即Ａ部分）歸原告取得。㈡高雄市○鎮區○○段000000地號土地（即Ｂ部分）歸被告取得。訴訟費用由被告負擔2分之1，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○鎮區○○段0000○000000○000000地號土地（權利範圍均全部，下稱1124、1124-1、1124-2地號土地，合稱系爭土地）均為兩造共有，應有部分比例各為2分之1，因兩造無法達成分割協議，原告爰依民法第823條第1項、第824條第2項及第5項本文規定，訴請將系爭土地合併分割。又兩造間就系爭土地並無分管協議，系爭土地上有兩造祖父所搭建之未辦保存登記建物2間（門牌號碼為高雄市前鎮區前鎮街17、19號，下稱系爭17號房屋、19號房屋，合稱系爭建物）坐落，目前由被告占有並出租他人使用，爰請求按附圖甲所示分割方法，將其中A部分（即1124、1124-2地號土地，面積共67平方公尺）分歸原告所有，B部分（即1124-1地號土地，面積67平方公尺）分歸被告所有（下稱甲案）等語。並聲明：請准兩造共有之系爭土地依附圖甲所示之分割方法予以合併分割。
二、被告則以：系爭土地上之系爭建物係兩造祖父於59年間出資一體建造，並非違章建築。嗣訴外人即被告之父 余金車 向祖父購買系爭建物，而余金車死亡後，即由被告一人因繼承而獨自取得系爭建物所有權。系爭建物現仍由被告繼續占有使用，仍為具有經濟價值之建物，依現行使用目的，應不能分割，被告亦不同意分割。若強制分割，被告將面臨系爭建物遭拆屋還地，系爭建物將成為不具經濟價值之地上物，此將損及被告經濟利益，亦造成整體社會價值降低，是本件應考量系爭土地目前實際使用情況，盡量維持土地之使用現況。況若依原告所提分割方案，將使系爭建物坐落1124-1地號土地上之部分柱子位置屬原告所有，被告則無法繼續使用系爭建物，有損系爭建物之使用價值及被告之居住上權益，顯有權利濫用之虞。倘若需分割，則系爭17號房屋所占用之土地應分割予被告，其餘土地則分割與原告（下稱乙案），被告再就占用1124-1、1124-2土地部分找補金額予原告等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項規定定有明文。系爭土地均為兩造共有，應有部分各1/2，使用分區及使用地類別記載均為空白，有高雄市政府地政局前鎮事務所（下稱前鎮地政事務所）110年10月22日高市○鎮○○○00000000000號函暨所附系爭土地之土地登記公務用謄本各1份在卷可稽（參見本院審訴字卷第49至55頁）。又系爭土地為都市計畫內土地，並無農業發展條例之適用，亦無申請建築紀錄，而不受建築基地法定空地分割辦法限制，有前鎮地政事務所111年10月26日高市○鎮○○○○00000000000號函、高雄市政府工務局111年11月2日高市工務建字第11140776000號函各1份在卷可佐（參見本院訴字卷第173至175頁）。再者，系爭土地上有系爭建物，坐落情形如附圖乙所示，而系爭建物現均由被告出租予他人使用等情，此為兩造所不爭執之事實（參見本院訴字卷第68、128頁），足認系爭建物目前並無供兩造作為住所所用。
另經本院履勘現場，系爭建物間有共同壁，內部可互通，前側面對前鎮街處為道路，且均有獨自出入口，此外別無其他出入口；系爭建物隔壁兩側及後側均有其他建物，但系爭建物與隔壁建物不相連，其間約相格32公分，客觀上一般人無法進入，惟其與後側其他建物後方牆壁相連，又其各樓層均有數個房間等情，有本院111年9月16日勘驗筆錄、現場照片等件附卷可考（參見本院訴字卷第127至155頁）。則依上開事證交互參照，堪認系爭土地並無因法令或物之使用目的而有不能分割之情事。再者，兩造共有人間就系爭土地亦無不能分割之協議，復未以契約訂有不分割期限，且兩造亦無從協議決定分割方案，是原告請求裁判分割系爭土地，即屬有據，應予准許。至被告雖答辯系爭土地上有系爭建物，依現行使用目的係供其出租予他人，仍具有經濟價值，應不能分割等語，自無所據而無理由。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第824條第1至5項定有明文。定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限；又共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號判決參照）。
㈢原告表示其分割之目的係欲將其獨自取得之土地作為興建房
屋之基地等語（參見本院訴字卷第54、68頁），被告則表示不同意分割，倘若必須分割，至少其應保有系爭17號建物及坐落之土地供其繼續使用該建物等語（參見本院訴字卷第54頁），可察兩造均希冀系爭土地分割之結果，應使其等可獨自取得足供作為房屋基地使用之部分土地，合先敘明。
㈣又查，1124地號土地面積為64平方公尺、1124-2地號土地面
積為3平方公尺，該二土地相鄰且面積合計共67平方公尺（即原告主張之Ａ部分所示），1124-1地號土地面積為67平方公尺（即原告主張之B部分所示），與A部分土地面積相同。
另經本院囑託前鎮地政事務所測量人員以系爭建物間共用壁為基準點劃分系爭土地測繪複丈成果圖（即現況圖），結果如附圖乙所示，有本院上開勘驗筆錄、前鎮地政事務所111年10月14日高市地政測字第11170748200號函暨所附之土地共有物分割複丈成果圖等件附卷可考（參見本院訴字卷第127至128頁、第157至159頁）。關於兩造就系爭土地所提出之分割方法，兩造之主張差別在於系爭土地應以面積相同之地號土地為分割，或以系爭建物分別坐落之基地為分割。無論採行甲案或乙案分割，兩造均無法達成合意（參見本院訴字卷第68、182至183頁），而本院審酌兩造之意願、系爭土地之使用現狀、分割方法對於土地整體利用之經濟效益後，認甲案分割方法較能兼顧兩造之利益，符合公平原則，及較能促進土地之經濟效用，應屬適當。理由分述如下：
⒈依甲案分割方法，倘若將1124、1124-2地號土地合併為Ａ部分
分割予同一人，另1124-1地號土地標示為B部分而單獨分割予另一人，兩造於分割後所獲得之土地面積相同。
⒉又查，系爭土地坐落於一排透天房屋中央，均非屬邊間建物
之基地，且均有一側面臨道路，若採甲案，A部分土地與B部分土地座落位置及周遭環境條件甚為相近。
⒊再按高雄市地區最小建築基地規模之基地寬度至少3公尺，深
度至少5公尺，面積至少20平方公尺以上。高雄市畸零地使用自治條例第4條第3款規定定有明文。查1124地號土地與1124-2地號土地合併後正面路寬之寬度，與1124-1地號土地相同，此為兩造所不爭執（參見本院訴字卷第206頁）。而經本院囑託前鎮地政事務所丈量結果，系爭土地正面路寬合計共6.83公尺，有上開土地複丈成果圖附卷可考（計算式：4.04+2.79=6.83，參見本院訴字卷第159頁），據此可推知1124地號土地與1124-2地號土地合併後正面路寬之寬度為3.41平方公尺（計算式：6.83÷2=3.41），且1124-1地號土地正面路寬之寬度亦同。準此，依甲案分割方法，A、B部分之土地均可供建築使用。
⒋則依上開各情，審酌A、B部分土地面積相同，又均僅有東側
面臨道路，且面路寬度相同，座落位置及周遭環境條件甚為相近，且均可供建築使用，可察二者土地客觀經濟價值應大致相同。因此，採取甲案分割方法不僅達到分割結果之公平性，亦可兼顧兩造均欲持有部分土地作為建築所用之目的，並促進社會經濟發展。
⒌至其上雖有系爭建物，且系爭建物共用牆壁中心線與A、B部
分土地界線不符。如以甲案分割方法雖可能導致被告分得之土地上之系爭17號房屋部分遭拆除之結果。惟按未經共有人協議分管之共有物，依修正前民法第820條規定，須徵得共有人全體之同意，始得對於共有物之特定部分占用收益，否則即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權除去其妨害（參見最高法院109年度台上字第898號民事判決、最高法院74年度第2次民事庭會議決定㈢意旨）。被告雖答辯系爭建物係其父余金車向祖父購買，其再經由繼承而取得系爭建物等語，並提出余金車購買系爭建物之契稅繳納通知書1份為證（參見本院訴字卷第87頁），此為原告不爭執之事實（參見本院訴字卷第204頁），然而，因系爭建物為未保存登記建物，則被告至多僅取得系爭建物之事實上處分權。而查，原告於59年間即向余金車買賣取得系爭土地所有權，有被告提出之繳款書及上開系爭土地謄本附卷可稽（參見本院訴字卷第89頁），另依據上開系爭建物之契稅繳納通知書記載收稅年度為65年，可察余金車應係於65年始經由買賣取得系爭建物之事實上處分權。惟經本院函詢兩造就系爭建物有無合法權限占用系爭土地之意見後，原告主張被告屬無權占用系爭土地，而被告則未舉證證明有何合法權限可獨自占用系爭土地，則依目前客觀事證，堪認被告以系爭建物占用系爭土地之行為，對其他共有人即原告而言，自屬無權占有系爭土地，被告答辯甲案之分割方法將致被告無法繼續使用系爭建物，有權利濫用之虞等節，顯無所據而無理由。且系爭建物為加強磚造三層樓透天房屋，屋齡已逾50年許，有高雄市稅捐稽徵處前鎮分處111年1月25日高市稽前房字第1118850696號函暨房屋稅紀錄表、證明書及平面圖可參（參見本院訴字卷第15至22頁），屋況甚為老舊，亦有本院上開勘驗照片可佐，經折舊52年後現值僅68,700元、69300元，有上開房屋稅紀錄表可參，經濟價值甚低。而系爭建物目前供被告作為出租他人住居使用，被告與其母親均另有所有之房地可供其等平日居住，僅係偶爾前往系爭土地居住，亦經被告自陳在卷（參見本院訴字卷第204頁）。然依系爭建物之屋況，客觀上可推知被告可收取之租金收益應明顯低於市場行情，而系爭建物亦不具特定重要目的應予保留。則依上開各情，縱使甲案分割方法雖可能導致被告分得土地上之系爭17號房屋部分遭拆除，然本院仍認為採取甲案分割方法，較保留系爭建物之分割方法更能促進社會經濟發展，同時亦兼顧兩造均希冀仍持有部分土地之目的，及分割結果之公平。
㈤對於被告提出之乙案不採之說明：
經本院囑託前鎮地政事務所測量人員測繪系爭17、19號建物所在基地面對前鎮街道路正面路寬結果，系爭17號房屋正面路寬為4.04公尺，系爭19號房屋面路正面路寬為2.79公尺。
則依乙案分割之結果，系爭19號房屋所座落之基地之正面路寬並不符合上開高雄市地區最小建築基地規模，而無從興建房屋，客觀上經濟效益甚低，其經濟價值亦明顯低於系爭17號房屋座落之基地。是依乙案之分割方法，除促進社會經濟發展之目的明顯低於甲案外，以兩造均表示欲將分割後土地作為房屋基地使用之目的而言，該分割方法亦無法均符合兩造分割土地後之使用目的。況原告並不同意該方案，且被告占用系爭土地使用系爭建物，並無合法權限，而系爭建物亦不具特定重要目的應予保留，均如前述。惟乙案卻使無權占用系爭土地之被告取得可作為房屋基地使用之土地，原告則分得無法作為建築基地使用、價值甚低之土地，該分割結果亦不公平。因此，乙案分割方法客觀上並無從促進系爭土地之經濟效用，且對兩造而言亦不公平，而無可採，併予敘明。
四、綜上所述，原告起訴請求分割系爭土地，應予准許。本院並認系爭土地之分割，應採甲案分割方法，即如附圖甲所示11
24、1124-2地號土地（即Ａ部分）歸原告取得；1124-1地號土地（即Ｂ部分）歸被告取得。又分割共有物訴訟之訴訟費用之負擔，應依兩造就系爭土地分割前應有部分之比例計算，爰諭知訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘提出之攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條規定。中華民國112年5月5日
民事第三庭法官黃姿育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年5月8日
書記官陳亭妤