裁判字號：臺灣彰化地方法院105年重訴字第221號民事判決
裁判日期：民國107年04月16日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決105年度重訴字第221號原告 洪林鈺櫻 訴訟代理人 洪若嘉 原告 洪若修 上二人共同訴訟代理人 劉元琦 律師追加原告 洪文彬
洪文良 洪文章 洪忠義 黃宗棋 上五人共同訴訟代理人 洪若宏 被告 張洪綉 寸訴訟代理人 江來盛 律師訴訟代理人 吳榮吉 輔佐人 張郡庭 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A1，面積35.14平方公尺之地上物拆除，並將該占用之土地返還予追加原告洪文彬、洪文良等全體共有人。
被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號B1，面積224.97平方公尺、編號B2，面積17.96平方公尺之地上物拆除，並將該占用部分之土地返還予追加原告洪文彬、洪文良、黃宗棋及其他共有人全體。
被告應自一０六年五月二十五日起至返還主文第一項所示土地之曰止，按月給付原告洪文彬、洪文良各新台幣一千三百九十六元，按月給付黃宗棋新台幣三百七十七元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，由原告洪若修、洪林鈺櫻、追加原告洪文章及洪忠義各負擔二十分之一。
本判決第一項於追加原告洪文彬、洪文良等以新台幣二十一萬六千零二十九元為被告供擔保後，得假執行；惟如被告以新台幣六十四萬八千零八十七元為追加原告洪文彬、洪文良等預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於追加原告洪文彬、洪文良、黃宗棋等以新台幣一百零七萬二百五十七元為被告供擔保後，得假執行；惟如被告以新台幣三百二十一萬七百七十二元為追加原告洪文彬、洪文良、黃宗棋等預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項如追加原告洪文良、洪文彬各以新台幣四千六百五十七元，追加原告黃宗棋以新台幣一千二百五十七元為被告供擔保後，得假執行。惟被告如以各新台幣一萬三千九百七十元為追加原告洪文彬、洪文章預供擔保，以新台幣三千七百七十元為追加原告 黃宗祺 預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查：
㈠本件原告起訴聲明原為：「⒈被告應將坐落彰化縣○○鎮○
○段地號638、639土地上之地上物（下稱系爭地上物）拆除，並將系爭地上物所占用土地返還予原告及其他共有人；⒉被告應給付原告洪林鈺櫻自民國104年2月14日起至返還第一項土地之日止，按月給付新台幣（下同）6,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒊被告應給付原告洪若修377,400元，及該金額自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付原告6,290元。⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌願供擔保請准宣告假執行。」㈡嗣原告於106年4月11日除具狀請求追加系爭土地之其餘共有
人 曹度 、洪文彬、洪文良、黃宗棋、洪文章、洪忠義、 洪銘 見原告，並就訴之聲明更正為「⒈被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段地號638、639土地上之地上物拆除，並將系爭地上物所占用土地返還予原告及其他共有人；⒉被告應給付原告洪若修377,400元，及該金額自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息；⒊被告應自本變更追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告洪林鈺櫻、洪若修、洪文彬、洪文良、洪文章、洪忠義50,320元；⒋被告應自本變更追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告洪林鈺櫻、洪若修、曹度、洪文彬、洪文良、黃宗棋、洪文章、洪忠義、 洪銘見 39,317元；⒌訴訟費用由被告負擔；⒍願供擔保請准宣告假執行。」（本院卷一第54頁）。
㈢又於106年11月17日以訴之變更追加狀（本院卷二第6頁）就
訴之聲明更正為「⒈被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段地號638號土地上如附圖所示編號A1，面積35.14平方公尺之地上物，及坐落彰化縣○○鎮○○段地號639號土地上如附圖所示編號B1，面積224.97平方公尺、編號B2，面積17.96平方公尺之地上物拆除，並將該占用部分之土地返還予原告及其他共有人；⒉被告應給付原告洪若修40,118元，及該金額自106年4月11日變更追加訴之聲明暨追加原告聲請狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息；⒊被告應自106年4月11日變更追加訴之聲明暨追加原告聲請狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告洪林鈺櫻、洪若修、洪文彬、洪文良、洪文章、洪忠義5,349元；⒋被告應自106年4月11日變更追加訴之聲明暨追加原告聲請狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告洪林鈺櫻、洪若修、曹度、洪文彬、洪文良、黃宗棋、洪文章、洪忠義、洪銘見28,892元；⒌訴訟費用由被告負擔；⒍原告願供擔保請准宣告假執行。」（本院卷二第7頁反面）㈣核上揭請求追加原告部分，除洪文彬、洪文良、黃宗棋、洪
文章、洪忠義表示於本案追加為原告外，共有人曹度及洪銘見則未據表示意見，而雖本件所有訴訟標的對於共有人全體固須合一確定，惟無共同起訴之必要，故本院自無庸依據民事訴訟法第56條之1規定，裁定追加曹度及洪銘見為原告。
而洪文彬、洪文良、洪文章、洪忠義嗣後授權訴訟代理人洪若宏追認表示追加為原告（本院卷一第99頁、本院卷二第5頁及第81頁），其等請求之基礎事實同一，合於首揭規定意旨，應予准許。
㈤此外，原告等所為前開訴訟標的之變更追加，係基於同一基
礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，揆諸前開規定及說明，其等變更聲明部分亦應准許，合先敘明。
二、原告洪林鈺櫻、洪若修經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決，併予敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠緣坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號二筆土地(下稱
系爭638、639地號土地），由原告洪林鈺櫻、洪若修與其他共有人因繼承取得而公同共有，原告洪林鈺櫻、洪若修就系爭638、639地號土地之權利範圍分別各為1/8、1893/20104，有系爭638、639地號土地第一類土地謄本可稽。詎料訴外人即被告 張洪綉寸 配偶之父，於數十年前，即未得土地所有權人之同意，於系爭638、639地號土地上興建面積100坪（
330.58平方公尺）之未辦理保存登記之紅磚造平房等地上物（下稱系爭地上物），已妨礙原告就系爭638、639地號土地所有權之行使。又系爭地上物雖因未辦理保存登記而無法將所有權移轉登記，然由訴外人即被告張洪綉寸配偶之父原始取得後，於分產時即將系爭地上物分配予被告之配偶，嗣被告之配偶 張萬發 死亡後，即由被告張洪綉寸管領中。系爭地上物雖不能移轉所有權，仍得讓與事實上處分權，是被告張洪綉寸為系爭地上物之事實上處分權人，無權占用系爭638、639地號土地而受有利益。原告自得依所有權請求被告等拆除系爭地上物，並返還土地予全體共有人；而就被告無權占用系爭土地所受之利益，原告即受有無法利用系爭土地之相當於租金之損害，原告爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物，將占用之土地返還被上訴人，並依民法第179條規定，以該土地之公告地價年息百分之10計算，按月給付原告相當於租金之不當得利。
㈡原告對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告抗辯原告之祖父 洪允 森與被告長輩 張清來 兄弟四人於36
年5月8日即簽訂土地賣渡約定證書，將系爭土地賣給被告長輩張清來等，僅因張清來等不識字未辦理土地所有權登記云云。然被告提出之土地賣渡約定證書，在被告向原告家族要求搬遷費時始第一次提出，在此之前族中均無人曾見聞，故原告否認其真正，而認是被告為捏造賣渡約定事實而自行製作之文書。此自系爭賣渡約定證書未經當事人簽名及按捺指印可知，故應不足以作為訴外人 洪允森 與張清來等間有買賣系爭638、639地號土地之證據。洪允森之印章曾於35年間交付 洪金塗 代書辦理臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書，在此期間洪允森之印章是否曾被挪於他用，已無從查證。然自張清來從未向原告主張系爭買賣讓渡約定證書等情，非待原告等提起本件訴訟才提出，不免令人質疑其真實。且若系爭賣渡證書為真，被告何以數十年來均未請求移轉系爭土地所有權？被告雖辯稱張清來等因不識字而不懂如何過戶，惟被告前既已稱系爭賣渡約定證書係由張清來等委請代書代撰，並代辦土地買賣，豈有不知土地買賣需經過戶移轉登記始完成之理。又系爭賣渡約定證書雖記載因斯時北斗登記所尚未開辦致無法完成登記云云，惟北斗登記所自日據時代即已存在，系爭賣渡約定證書之內容顯與當時時空背景不符。此外，系爭638、639地號土地之地價稅，多年來係由洪允森、 洪允棟 之繼承人繳納，然被告名下亦有其他土地，應知地價稅應由土地所有人繳納之理。被告無繳納地價稅之證據，多年來均對系爭638、639地號土地地價稅之繳納不聞不問，足見被告並未認定自己係土地所有權人，其與洪允森間應無買賣系爭土地之合意。
⒉縱系爭賣渡約定證書為真，其所載之標的為「二林街二林第
241番，並241之31中之參厘土地」，惟此究指系爭土地何特定部分，亦未明確記載。蓋系爭638、639地號土地係由洪允森與洪允棟分別共有，則即便洪允森出賣其應有部分，惟依民法第818條規定，非謂共有人得對共有物全部任何一部有自由使用收益之權利。則被告為張清來之繼承人，即便系爭賣渡約定證書為真，仍無權就系爭638、639地號土地之特定範圍為使用。
⒊系爭638、631號土地原由訴外人洪允森、洪允棟分別共有，
應有部分各二分之一，嗣後洪允棟因受日軍徵召作戰於海外，至39年12月30日除籍，其應有部分始由洪文良、洪文彬繼承。故系爭638、639地號土地之所有權，原由洪允森與洪允棟分別共有，則即便系爭賣渡契約書為真實，惟該契約締結時，共有人洪允棟時於海外作戰而難以聯繫，無以任何形式同意買賣之可能，嗣後更未曾歸國，兼以其繼承人洪文良、洪文彬當時尚未成年而無同意締約之行為能力，故系爭契約書之效力亦堪質疑。被告雖辯稱洪允棟之繼承人洪文彬、洪文良係受洪允森照顧扶養，故系爭買賣契約可由洪允森代表決定云云。雖訴外人洪允森當時須負擔部分家計，惟斯時洪家係以長男洪允成為戶長，其母亦健在，故洪允森並非一家之主，且洪家以屠宰商為主業，副業則務農，亦無需出賣土地用以清償公共負擔之情事；況且洪允棟僅係受徵召作戰，隨時有可能返家，洪允森豈得擅自代理洪允棟或代表洪文良、洪文彬出賣共有土地？故縱使系爭賣渡契約書為真，依民法第819條之規定，仍屬無權處分。
㈢並聲明：⒈被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段地號638號土
地上如附圖所示編號A1，面積35.14平方公尺之地上物，及坐落彰化縣○○鎮○○段地號639號土地上如附圖所示編號B1，面積224.97平方公尺、編號B2，面積17.96平方公尺之地上物拆除，並將該占用部分之土地返還予原告及其他共有人；⒉被告應給付原告洪若修40,118元，及該金額自106年4月11日變更追加訴之聲明暨追加原告聲請狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息；⒊被告應自106年4月11日變更追加訴之聲明暨追加原告聲請狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告洪林鈺櫻、洪若修、洪文彬、洪文良、洪文章、洪忠義5,349元；⒋被告應自106年4月11日變更追加訴之聲明暨追加原告聲請狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之曰止，按月給付原告洪林鈺櫻、洪若修、曹度、洪文彬、洪文良、黃宗棋、洪文章、洪忠義、洪銘見28,892元；⒌訴訟費用由被告負擔；⒍原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯：㈠系爭土地原係由訴外人洪允森所有，系爭土地與訴外人張清
來家族所有之土地相鄰，張清來兄弟分家各立門戶時，因自有土地不足，為擴建房屋讓兄弟持有之土地均等以符合公平原則，遂由張清來、 張旺 、 張興 、 張六 共同向洪允森購買參厘土地作為分家之用，故於民國36年5月8日交付購買參厘土地之價金28,160元予洪允森，並當場製作、交付土地賣渡契約書。惟當時因北斗登記所尚未開辦，無法立即辦理土地所有權移轉登記，恐口說無憑，特立系爭土地賣渡約定證書為證。嗣張清來於分得之土地與購自洪允森之參厘土地上持續居住了70年，由此可以推知，倘若張清來從未曾購買系爭土地，洪允森豈會容忍被告長輩張清來無權占用系爭土地達70年。此外，苟無買賣契約存在，洪允森於民國79年5月2日申請地籍圖重測時，即可主張張清來係無權占用，而請求返還系爭土地。由此可知，系爭土地應係張清來向原告長輩洪允森購買，故被告所有之建物座落於系爭土地上，並非無權占用。
㈡又原告固然否認土地賣渡證書之真實，惟系爭土地賣渡證書
當時係由雙方各執一紙，原告之叔父亦知此事。該土地賣渡證書上有代書人洪金塗及仲介人 洪鴻才 及原告長輩洪允森之蓋章，則就系爭土地賣渡證書為真，且其上有若干日式文句，益證其係當時所製作，堪認明張清來與洪允森之間有買賣系爭土地之事實。故張清來等於民國36年5月8日向洪允森購買二林街二林第241番，並241之31中之參厘土地，經洪金塗代書、仲介人洪鴻才見證洪允森收訖價金，雙方就系爭土地成立買賣契約，應無疑義。
㈢洪允森就台灣省土地關係人繳驗憑證之申報係委由代書洪金
塗辦理，而二林段241、241-3地號之『台灣省土地關係人繳驗憑證申報書』係以毛筆書寫，筆跡經比對與由洪金塗代書製作之系爭『土地賣渡約定證書』筆跡相同，並檢視繳驗憑證申報書申報人洪允森之印章及代理人洪金塗之印章，亦與土地賣渡約定證書相同，此均可證明系爭土地賣渡約定證書之真實。又前揭台灣省土地關係人繳驗憑證申報書是當時取得所有權證明之重要事項，洪允森為確保其權益，乃委請洪金塗代書處理申報事宜，可知洪允森顯然信任洪金塗，才將攸關切身權益之土地申報事宜委請洪金塗處理，由此可見，洪金塗與洪允森之關係，相較於與張清來之間，顯較密切，嗣後亦委請洪金塗代書製作土地賣渡約定證書，故洪金塗不可能罔顧洪允森之利益而為違背真實之記載。至 洪金圖 是否有挪用洪允森印章一事，亦應由原告負舉證責任。
㈣張清來向原告長輩洪允森購買系爭土地時，洪允森係委請熟
識之代書洪金塗製作土地賣渡約定證書，已如前述，系爭證書亦記載買賣價金已經由出賣人洪允森收領完畢，並載明係因為北斗登記所（即北斗地政事務所）尚未開辦致無法完成登記，迨日後北斗地政事務所開辦後，應即辦理登記等語。衡情如張清來未曾向洪允森買受系爭土地，則洪允森豈會容忍張清來及其子孫歷經70年的長期無權占用，並負擔地價稅而毫無怨言。且系爭土地賣渡約定證書此一記載係代書洪金塗所書，張清來教育程度為不識字，僅得片面信賴代書洪金塗之意見。假如張清來有相當智識，自會維護其應有權益而請求將系爭土地移轉登記。
㈤原告復主張被告多年來均對系爭638、639地號土地地價稅之
繳納均不聞不問，足見被告並未認定自己係系爭土地之所有權人。惟實際情形是被告之配偶訴外人張萬發在此前均每年拿現金給洪家繳納地價稅，甚至在民國82年左右還拿10萬元給洪允森，請其將三厘土地所有權登記給張家，但洪允森卻告訴張萬發：「房子你們住得好好的，土地所有權誰的又沒影響」，因此張萬發只好將10萬元抵繳日後的地價稅。張清來與張萬發實係因缺乏法律知識致錯失請求洪允森移轉登記土地所有權之時效，只能遷就事實狀況，因此張家實際上是每年拿現金予洪家繳納系爭土地之地價稅。原告雖一再主張地價稅之繳納係由洪允森及其繼承人負擔，但事實卻是張清來父子以現金支付。蓋名義上土地所有權人既為洪允森，則地價稅單之名義人自然也是洪允森。
㈥又原告主張縱然係爭土地賣渡約定證書為真，惟系爭638、
639地號土地既係由洪允森及訴外人洪允棟分別共有，而被告為張清來之繼承人，則被告就系爭土地之權利，應係基於分管契約使用系爭638、639地號土地云云。惟依據最高法院48年台上字第1065號判例、最高法院83年度台上字第1377號判決、釋字第349號解釋及理由書，如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。原告前稱訴外人洪允棟時於海外作戰難以聯繫，更無以任何形式同意買賣之可能，嗣後更未曾歸國，及至民國34年8月14日本戰敗投降仍音訊杳然，生死不明，最後於民國39年12月30日撤銷登記。而洪允棟之繼承人洪文良、洪文彬於斯時尚未成年，亦無同意之完全行為能力云云。惟系爭土地是於36年5月8日由訴外人洪允森出售予張清來等，洪允棟被日本徵兵往海外作戰，及至民國34年8月14日均未歸來，足見已戰死異域，其所有家產即全由洪允森單獨處理。
㈦依最高法院82年度台上字第2353號民事裁判要旨，洪允森一
人出售系爭土地應有效力。本件系爭土地究竟是單獨所有或共有，或是否有授權等等，買受人並不知情，張清來等當時對於土地相關法令亦缺乏相關常識，系爭賣渡契約代書洪金塗亦非張清來等所委託，其法律行為之瑕疵自無法均苛責於張清來，蓋若買受人張清來知悉洪允森沒有完整權利出售土地，該交易將發生瑕疵，即不可能甘冒風險而締結此交易，而讓自身權益受損，張清來係信賴出賣人洪允森有完整權利，方才締結此一賣渡契約。此外，倘若出賣人係明知而故意隱匿，此惡意詐騙之作法應屬不法，實不容因此不法行為而使出賣人保有利益，更不能將此瑕疵歸咎於善意買受人，而使其蒙受損害，以保交易安全。
㈧此外，就當時時空背景，洪允森堪稱一家之主，是族中唯一
成年男丁，換言之，此一時期原告家族係由洪允森負責所有家族事務，而系爭賣渡約定證書既成立於36年5月8日，依當時客觀環境，應認洪允森得單獨訂立買賣契約出賣土地。此亦可由後來土地驗證時僅有洪允森出面可得知。因此出售土地予張清來兄弟，自亦由洪允森單獨處理。依論理法則及經驗法則，考量當時時空環境及種種客觀事實，系爭買賣契約應屬有效，當時洪允棟於海外作戰而客死異鄉，其子女則年幼而無法為有效的法律行為，所以才由洪允森單獨出售，此一情形亦可由嗣後的土地驗證亦僅由洪允森一人出面可知。故應得認為洪允森當時已取得概括授權，而得全權處理系爭土地之買賣之事宜，故系爭買賣契約當屬有效。
㈨縱使洪允森違反出賣人義務，故意拖延使買受人張清來遲未
對其主張所有權移轉登記，但依最高法院85年台上字第389號判例：「…雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」故被告對原告之所有權移轉登記請求權縱使已罹於時效，其占有仍具有正當權源而非無權占用，原告仍不得請求返還。又查二林地政事務所106年7月14日二土測字第1242號土地複丈成果圖，被告就系爭土地所占用之面積合計為
278.07平方公尺，然而系爭建物之基地，承前述既為張清來向原告長輩洪允森所購買，系爭買賣契約所購置之土地面積達三厘（300平方公尺），即應無無權占用之問題。此外，原告黃宗棋就系爭639地號土地持分為2040/25130，取得原因為「贈與」，原因發生日期是88年4月28日。原告長輩洪允森竟將土地所有權無償贈與不相干之外人，顯有刻意規避法律規定之可能，應屬權利濫用，而為法所不許。
㈩並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由被告負擔；⒊被告願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷二第3頁反面）㈠原告洪林鈺櫻、洪若修為坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號二筆土地之共有人。
㈡被告張洪綉寸為彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號二筆土地
上彰化縣二林地政事務所106年10月9日土地複丈成果圖編號A1、B1、C1所示一樓平房之事實上處分權人。
四、兩造爭執事項（本院卷二第4頁）：㈠被告是否無權占有系爭638、639地號土地？㈡被告提出土地買賣約定證書是否為真正？訴外人洪允森是否
於民國36年5月8日將系爭土地其中三厘出售予 張來 （張清來）、張旺（ 張文旺 ）、張興、張六等四人？嗣後該買賣關係由張來承受後，由張萬發繼承買賣關係之買受權利人，再由張洪綉寸轉繼承？該買賣關係之出賣人義務是否由原告洪林鈺櫻、洪若修繼承？
五、得心證之理由㈠原告起訴主張：其等為系爭土地之共有人，被告取得事實上
處分權之系爭地上物坐落於系爭土地上，係無權占有系爭土地，爰請求被告拆除系爭房屋，將占用系爭土地之附圖編號A1、B1部分返還全體共有人，並給付原告相當於租金之不當得利等情。被告則以：系爭地上物所坐落系爭土地中三厘係被告長輩張清來、張文旺、張興、張六等四人，於36年5月8日向原告長輩洪允森購買，因洪允森為系爭土地共有人之一，且分管系爭地上物坐落之系爭土地，被告自非無權占有系爭土地，原告等自不得請求被告拆屋還地等語，資為抗辯。本院依據兩造上開主張及答辯，整理兩造爭執及不爭執事項於上，並依序論斷爭執事項如下。
㈡被告辯稱系爭地上物所坐落系爭土地其中三厘部分，係被告
長輩張清來、張文旺、張興、張六等四人，於36年5月8日向原告長輩洪允森購買等節，業據其提出土地賣渡約定證書影本在卷可按（本院卷一第22～23頁），經本院當庭勘驗上開土地賣渡約定書原本後，認定：「⒈系爭土地賣渡約定書原本外觀泛黃、老舊。⒉其上蓋印之洪允森印文二枚與卷附台灣省土地關係人繳驗憑證申報書、土地共有部名單及申報書（本院卷一第147～149頁）上之洪允森印文共三枚，經肉眼比對大致相同。」等情（本院卷二第4頁），未見上開土渡賣渡約定書有任何為被告偽造之處，復參以製作前開土地賣渡約定證書之代書洪金塗，亦曾於35年5月7日代理原告長輩洪允森辦理系爭土地台灣關係人繳驗憑證之申報，此並有卷附台灣省土地關係人繳驗憑證申報書、土地共有部名單及申報書在卷可稽（本院卷一第147～149頁），堪認前開土地賣渡約定證書應屬真正。
㈢雖原告另稱：「買方四人並無簽名。」等語（本院卷二第4
頁），惟該土地賣渡約定證書並非杜賣契字（即現今之買賣契約書），無須締約雙方於該文書上簽名，且既使用「證書」作為標題用語，應係一方提出該證書供收受之他方作為證明證書所載內容使用，故僅須提出者簽名，即可達到供收受方作為證明文書內容使用之功能，此觀之上開土地賣渡約定證書內容記載「...特立土地賣渡約定證書壹紙付執以後日為據」等語亦明，則原告前開主張仍無從否定該土地賣渡約定證書之真正。是依據該土地賣渡約定證書內容記載「北斗郡二林街二林第二四一番地並二四一之三一建物敷地二筆合賣渡甲數三厘整，賣渡與貴殿為建物敷地其價格金三厘地計金貳萬捌仟壹佰六拾圓正...」等語，足認被告之長輩張清來、張文旺、張興、張六等四人，確有向原告長輩洪允森購買系爭地上物所坐落之系爭土地其中三厘部分。雖因故迄今未完成土地所有權移轉登記，惟張清來、張文旺、張興、張六等四人基於上開買賣關係占有系爭土地其中三厘部分，對於出賣人洪允森，自得主張有權占有，出賣人洪允森並負有移轉系爭土地其中三厘部分所有權之契約義務。
㈣而系爭土地三十五年辦理台灣省土地關係人繳驗憑證申報時，系申請登記為洪允森及洪允棟共有，應有部分各為1/2。
而洪允森所有系爭638地號土地之1/2應有部分，於89年8月17日辦理分割繼承登記，由追加原告洪文章、洪忠義、原告洪若修及訴外人 洪文圈 （歿）各取得1/8應有部分，原告洪林鈺櫻再於105年9月5日分割繼承登記取得洪文圈之1/8應有部分；另洪允森所有系爭639地號應有部分1/2，於44年4月24日出售其中2040/25130應有部分予訴外人 黃陳菊秀 ，並於同年6月14日辦畢移轉登記，於54年6月17日出賣其中481/25130應有部分予訴外人 洪秀盆 ，再於56年1月30日出賣其中579/24130應有部分予訴外人 洪學郁 ，故於64年5月16日辦理分割轉載登記時，洪允森僅餘9465/25130應有部分，嗣由追加原告洪文章、洪忠義、原告洪若修及訴外人洪文圈（歿）各取得1893/20104應有部分，原告洪林鈺櫻再於105年9月5日分割繼承登記取得洪文圈之1893/20104應有部分等情，有系爭土地歷來之土地登記資料及繼承系統表在卷可佐（本院卷一第110～161頁、本院卷二第47頁），則原告洪若修、洪林鈺櫻、追加原告洪文章、洪忠義既然分別繼承原為洪允森所有之應有部分，自亦繼承洪允森與張清來等四人間之買賣契約關係。
㈤而被告既然取得系爭地上物之事實上處分權而占有系爭土地
，張清來等四人與洪允森間對系爭土地之買賣契約關係，及時效完成且尚未履行而得請求洪允森辦理移轉登記之債權，衡情必輾轉由被告取得，此並有被告所提繼承系統表在卷可參（本院卷二第32頁）。按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號民事判例參照）；又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。本件被告占有系爭土地係輾轉承襲自於張清來等四人，當亦自張萬發繼承張清來等基於買賣關係之權利，以及受讓張清來等對於洪允森之有權占有關係，相對的，原告2人、追加原告洪文章及洪忠義於洪允森、洪文圈死亡後，均未拋棄繼承，自亦繼承洪允森之上開買賣契約關係，均經本院認定於前，則被告與原告2人、追加原告洪文章及洪忠義間，既然分別為系爭土地買賣關係雙方之繼受人，被告自非不得依據該買賣契約或前述占有連鎖關係，向原告2人、追加原告洪文章及洪忠義主張其對於系爭土地係有權占有，則原告2人、追加原告洪文章及洪忠義依民法所有物返還請求權，向被告 謝金柱 請求拆屋還地，即無理由。且既然被告占有系爭土地有上揭得對抗原告2人、追加原告洪文章及洪忠義之法律上原因，則原告2人、追加原告洪文章及洪忠義向被告請求給付相當於租金之不當得利部分，均無理由，應予駁回。
㈥然而，追加原告洪文良、洪文彬所有系爭土地應有部分各四
分之一，係繼承自訴外人洪允棟，追加原告黃宗棋對系爭639地號土地之2040/25130應有部分，則係前揭訴外人黃陳菊秀向洪允森購買後，於78年5月19日以買賣為原因移轉登記予 黃山河 ，再於88年4月15日由黃 陳秀菊 辦理繼承登記而再次取得，並於88年5月10日以贈與為原因移轉登記予追加原告黃宗棋，此觀卷附系爭639地號土地歷來土地登記資料即明（本院卷一第110～161頁），足見追加原告洪文良、洪文彬及黃宗棋取得系爭土地應有部分，均非來自洪允森，自未繼受洪允森對張清來等所負之契約上義務，換言之，追加原告洪文良、洪文彬及黃宗棋對被告並未負任何契約上之義務，是被告即不得執前開買賣契約權利對抗追加原告洪文良、洪文彬及黃宗棋等人。此外，被告復抗辯稱洪允森分管範圍包括附圖編號A1、B1部分，對於其他共有人而言，被告仍屬有權占有等語，惟洪允森與其他共有人間縱然有分管契約存在，並非等同於取得共有土地特定部分所有權，故其將系爭共有土地之特定部分出售，業已超越洪允森分管所得之權限，而不得藉此對抗其他共有人，是被告前開答辯，亦無足採。則被告享有事實上處分權之系爭地上物既然占有附圖所示A1、B1部分，自屬侵害追加原告洪文良、洪文彬及黃宗棋之共有權，則追加原告洪文良、洪文彬及黃宗棋依據民法第821條請求被告拆除附圖編號A1、B1所示地上物，並返還該部分土地與共有人全體，為有理由，應予准許。至於附圖編號B2部分建物，已出售予他人而非被告有事實上處分權之地上物，即非為被告所無權占用，有本院勘驗測量筆錄在卷可按（本院卷一第164、165頁），此部分自不得請求被告拆除並返還該部分土地，是追加原告洪文良、洪文彬及黃宗棋請求被告拆除附圖編號B2部分建物及返還該部分土地，即無理由，而應駁回。
㈦按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。本件被告占有使用附圖編號A1、B1部分之系爭土地，侵害追加原告洪文良、洪文彬及黃宗棋之共有權，致其等受有無法按其應有部分使用該部分系爭土地之損害，依社會通常觀念，被告因此係獲得相當於受侵害應有部分租金之利益，則追加原告洪文良、洪文彬及黃宗棋本於不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈧末按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97
條規定，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限。而所謂土地價額係指法定地價而言，亦為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，追加原告洪文良、洪文彬及黃宗棋請求依土地公告現值之百分之十計算相當於租金之不當得利，即有違於上開規定，本院自當以系爭土地之申報地價為基準計算。另酌定基地租金，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查系爭638、639地號土地之105年1月當期申報地價各為每平方公尺3203.2元及2478.4元，此有該筆土地之土地登記謄本可參（見本院卷一第9～12頁、第111～115頁），又被告所占用土地，○○○區○○○○○道路，距離二林鎮商業聚集之處尚近，交通及生活機能均堪稱便利，衡以被告等占有面積合計達260.11平方公尺，以及被告等利用系爭土地之經濟價值及所受利益等情，認以按申報地價年息百分之十計算無權占有所受利益尚稱適當，故追加原告等主張按系爭土地公告現值每平方公尺18,266元及14,272元、年息百分之十計算租金，尚嫌過高，自無足採。從而，依據上開標準，被告應按月給付追加原告洪文良、洪文彬相當於其應有部分租金之不當得利為各1,396元（計算式：3203.2×35.14＋2478.4×224.97＝670,126；670,126×1/4＝167,532；167,532÷12×10%＝1,396。元以下均四捨五入），另應按月給付追加原告黃宗棋之不當得利為377元（計算式：2478.4×224.97＝557,566；557,566×2040/25130＝45,262；45,262÷12×10%＝377）。則追加原告洪文良、洪文彬請求被告按月給付1,396元、追加原告黃宗棋請求被告按月給付377元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，追加原告洪文良、洪文彬及黃宗棋本於共有物返還及不當得利之法律關係，請求被告拆除附圖編號A1、B1部分之系爭地上物後，返還該部分土地，並按月給付相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，原判決如主文第一項、第二項及第三項所示。至逾此範圍之其餘原告及追加原告之訴，為無理由，應予駁回。
七、本件追加原告洪文良、洪文彬及被告，均陳明願供擔保宣告假執行或免為假執行，就追加原告勝訴部分，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項規定，判決如主文。
中華民國107年4月16日
民事第三庭法官林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月17日
書記官魏嘉信