宣示判決筆錄 95年度士簡字第256號
原 告 玉山溫泉大廈管理委員會
法定代理人 丁○○
被 告 丙○○
甲○○
乙○○
戊○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國95年6月14
日言詞辯論終結，並於同年月30日下午4時0分，在本院士林簡易
庭第一法庭公開宣示判決筆錄，出席職員如下：
法 官 莊明達
書記官 陳淑蘭
通 譯 宋明德
朗讀案由兩造均未到庭。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後：
主文
被告丙○○應給付原告新台幣柒仟伍佰貳拾陸元，及自民國九十
四年十二月十五日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
被告甲○○應給付原告新台幣肆萬玖仟零柒拾元，及自民國九十
四年十二月十五日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
被告乙○○應給付原告新台幣捌萬陸仟玖佰零貳元，及自民國九
十四年十二月十五日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
被告戊○○應給付原告新台幣肆萬肆仟柒佰壹拾叁元，及自民國
九十五年一月二十九日起，至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之二、被告甲○○負擔百分之十
五、被告乙○○負擔百分之二十五、被告戊○○負擔百分之十三
，其餘百分之四十五由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
訴訟標的及理由要領
壹、程序部分
一、被告丙○○、戊○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、被告乙○○辯稱原告組織不合法，而並無當事人能力云云，
然查，本件原告即玉川溫泉大廈管理委員會業於民國93年8
月27日經原告社區之區分所有權人會議決議成立，並報請台
北市政府同意備查在案，並領有公寓大廈管理組織報備證明
等情，業經本院函台北市政府調取原告申請報備資料等影本
核閱屬實，依照公寓大廈管理條例第38條第1項之規定，原
告自有為訴訟當事人之能力，而得提起本件訴訟，被告乙○
○前開指述，恐有誤會，合先說明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告丙○○、甲○○、乙○○、戊○○分別
為門牌號碼台北市○○區○○路39之51號地下1層之12建物
、39之51號地下2層之2及之3建物、39之51號地下2層之8及
之9建物及39之57號2樓之1建物之區分所有權人，依區分所
有權人會議決議，以每月每坪以新台幣（下同）70元繳交管
理費，詎被告等分別自民國89年10月起，即陸續欠繳如附表
1所示之管理費，屢經催繳未果，爰依公寓大廈管理條例第
10條，訴請被告給付如附表1所示之金額及自起訴狀繕本送
達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語。
二、被告丙○○則以：其僅是無力繳納等語置辯。
三、被告甲○○則以：原告未善盡修繕管理維護之責，因大樓污
水管阻塞，致整棟大樓污水均從其建物內廁所冒出，並造成
其感染住院10日，亦造成房屋內木質地板損害，原告均未回
復原狀；又大樓之雨水管也曾阻塞，造成樓上淹水，其房子
內則滴水，管委會亦未處理，另管委會帳務不清，卻以其未
繳管理費為由不准查帳等語置辯，並請求駁回原告之訴。
四、被告乙○○則以：
㈠原告並未舉證證明通過收取管理費標準之會議記錄及標準。
㈡原告社區雖於93年8月21日之區分所有權人會議通過大廈規
約，然該規約18條卻規定訂定於94年7月1日，二者矛盾，不
能溯及在94年7月1日前生效。又依規約第9條約定管理費之
收取標準權限在區分所有權人會議，並非管委會。
㈢原告所提出之管理服務準則亦否認其真正，且依該管理服務
準則之叁第5項規定管理費之分擔係以主建物面積坪數為計
算基準，然原告卻以附屬建物及共同使用之面積併同計算，
即屬無據，致原告對於各住戶之管理費收取標準由每坪47.
627元至78.962元不等，且原告請求給付管理費並無依據。
㈣原告未交付大樓進出鑰匙致其無法順利進出專有部分及公共
持份空間設施，依使用者付費原則，大樓管理費應折價收取
、原告未善盡修繕管理維護之責致被告支出修繕費用168,00
0元，另為原告代墊地政規費共2,860元，就原告主張之管理
費於170,860元範圍內主張抵銷等語置辯，並請求駁回原告
之訴。
五、本件原告主張被告丙○○、甲○○、乙○○、戊○○分別為
門牌號碼台北市○○區○○路39之51號地下1層之12、39之
51號地下2層之2及之3、39之51號地下2層之8及之9、39之57
號2樓之1區分所有權人，被告丙○○未繳交90年12月至91年
6月、93年10月至94年11月共21個月之管理費、被告甲○○
未繳交90年10月至94年11月共50個月之管理費、被告乙○○
未繳交89年10月至90年3月、90年9月至94年11月共57個月、
被告戊○○未繳交91年1月至93年11月共35個月之管理費之
管理費等事實，業已提出之上述建物之建物謄本、催繳存證
信函等件為證，被告丙○○、甲○○及乙○○對此部分之事
實並未爭執，被告戊○○經合法通知無正當理由未到場，亦
未提出任何書狀作何聲明及陳述，堪信原告此部分主張為真
實。
六、原告主張原告社區管委會早於76年間即以每坪70元計收管理
費等情，已提出原告社區之住戶須知、住戶管理委員會組織
章程及管理服務準則等影本為證，被告乙○○、甲○○則以
前開情詞置辯，經查：
㈠原告社區乃於公寓大廈管理條例公布施行前之民國76年間即
已興建完成，此觀原告提出之建物謄本中之登記日期均為75
或76年間即可得知，而原告社區之住戶於訴外人慶安建設股
份有限公司交屋同時，即訂有住戶須知，並代為成立服務中
心，另亦訂有管理服務準則約定住戶管理費之收取標準，雖
原告社區於公寓大廈管理條例公布施行前所作成按坪收取70
元管理費之決議，未按照制訂書面規約，並依法報備，然此
住戶會議既然係由多數人為達一定之共同目的而組織之結合
體，與社團法人有同一實質，此「無權利能力社團」不論對
內、對外關係，原則上均應類推適用社團之規定，因此，繳
納管理費既係多數住戶所為意思表示趨於一致之共同行為（
而非契約行為），且此共同行為乃決定該社區全體住戶均負
有按時繳納管理費之義務，即與社團成員決議繳納社費相同
，住戶既應受該決議所拘束，而本件被告乙○○於85年8月
26日即取得該區分所有建物之所有權，此有被告乙○○之建
物謄本可查，參以被告乙○○於85年至89年間及90年4月至
同年8月止，均係按原告提出之標準繳納管理費，此有原告
所提之積欠管理費明細在卷可稽，被告乙○○對此亦不爭執
，均堪認定原告社區有依每坪70元計收管理費之決議，而被
告乙○○亦同意前開管理費之繳納標準。是被告乙○○前開
所述，即與事實不合，不足採信。
㈡再按公寓大廈管理委員會乃住戶為執行區分所有權人會議決
議事項及公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立
之組織。是關於公寓大廈機關組織之設計，意思機關係由區
分所有權人全體組成，執行機關則由住戶互選之管理委員所
組成。而管理委員會之執行事項包括收益、公共基金及其他
費用之收支、保管及運用，此觀公寓大廈管理條例第3條第9
款及第36條第7款自明。故管理委員會向各住戶收取管理費
、清潔維護費等，以支付管理人員之薪津、水電費等，應屬
「代收代付」性質。亦即，各住戶繳納之管理費集合作為公
寓大廈之公共基金，其所有權仍屬區分所有權人團體所有，
仍應經區分所有權人會議決議，始可交由管理委員會統籌收
取、運用。申言之，公寓大廈之區分所有權人，為管理公寓
大廈共同事務之必要，以多數決決議收取管理費作為公共基
金，此公共基金所有權屬於區分所有權人全體。是就管理費
之收取而言，各區分所有權人均為繳納管理費之債務人，而
以區分所有權人全體為請求住戶繳納管理費之債權人，然多
數債權人行使權利有其困難，且有債權債務混同之疑義，因
此，經區分所有權人會議決議交由管理委員會統一收取管理
費，以杜爭議。此乃區分所有權人團體對內自我管理、規範
之作法。依照私法自治之精神，於公寓大廈管理條例84年6
月30日施行前，區分所有權人全體自得決議成立管理委員會
統一收取並運用管理費，且按法律不溯及既往原則，於公寓
大廈管理條例施行前，公寓大廈區分所有權人團體決議之程
序、選任管理委員及成立管理委員會之程序等，自不受嗣後
施行之公寓大廈管理條例規定之拘束。此觀諸內政部於81年
1月3日制定之公寓大廈及社區安全管理辦法於第14條亦明
定：「公寓大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部分等
共同事務之管理維護、管理員、巡守員之費用負擔方式得經
住戶之同意，訂定規約共同遵守」。故於公寓大廈管理條例
施行前，公寓大廈之管理維護及經費負擔，經住戶之同意而
訂立規約者，即可施行並拘束該住戶。又所謂之規約，當時
法令既未限定應以書面為之，如經住戶同意，自亦發生一定
之拘束力。是以，公寓大廈管理條例施行前有關管理費用之
收取如經住戶同意，管理費債權已經發生，自亦發生一定之
拘束力。本件原告社區有依每坪70元計收管理費之決議之事
實，已如前述，縱使原告社區事後所為之規約並未再就管理
費之收取標準再為約定，亦不能稱原告社區無前述管理費收
取標準之決議，更與事後規約是否制訂、通過日期、及是否
溯及生效無關，是被告乙○○前開所述，當不足採。
㈢再查，社區管理費由管理委員會按時向各住戶收取，用以支
付該社區區分所有權人決議執行之各項事務費用，管理委員
會僅為代收代付性質，所代收管理費應屬該社區全體區分所
有權人公同共有，並非各別住戶直接委任管理委員處理事務
所支付之代價，亦即管理費之負擔與管理事務之進行，並無
同時履行抗辯之對價關係，因此，被告甲○○及被告乙○○
尚不得以因未維修管理被告之區分所有建物或未善盡修繕管
理維護為由，拒絕繳納或要求減少管理費。又債務之抵銷，
以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他
方負有債務，則根本上即無抵銷之可言，最高法院18年上字
第1709號著有判例可為參照。原告向被告等人請求給付管理
費既僅係代收代付之性質，參諸上開判例意旨，縱如被告乙
○○所述之因原告未善盡修繕管理維護之責致被告支出修繕
費用168,000元，另為原告代墊地政規費共2,860元等情均屬
實，亦無從與原告管理費之請求主張抵銷，是被告乙○○前
述所為抵銷之抗辯，即屬無據，不能准許。
七、本件原告主張原告社區管理費之分擔乃依其所提出之管理服
務準則之叁第5項為基礎，即以各戶分擔主建物面積坪數為
計算基準，而原告社區有依每坪70元計收管理費之決議之事
實，亦已如前述，則原告主張將被告等人之附屬建物及共同
使用之面積併同計算，即乏依據。依此，原告主張被告等人
應繳納之管理費，應計算如下：
⑴被告丙○○39之51號地下1層之12主建物面積為5.12坪（16.
92＊0.3025=5.12）乘以原告主張之每坪單價70元再乘以積
欠之月數21個月，共積欠7,526元。
⑵被告甲○○於39之51號地下2層之2號及之3號主建物面積為
共14.02坪（23.18＊0.325＊2=14.02）乘以原告主張每坪單
價70元，再乘以積欠之月數50個月，共積欠49,070元。
⑶被告乙○○於39之51號下2層之8號主建物面積為12.11坪（
40.02＊0.3025=12.11）、於39之51號地下2層之9號主建物
面積為9.67坪（31.98＊0.3025=9.67），再依原告主張之決
議標準每坪70元乘以積欠之月數57個月，共積欠86,902元。
⑷被告戊○○於39之57號2樓之1之主建物面積為18.25坪（60.
34＊0.3025=18.25），依原告主張之決議標準每坪70元乘以
積欠之月數35個月，共積欠44,713元。
八、按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限者
，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自
受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或
依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告
有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條
第2項分別定有明文。從而，原告依公寓大廈管理條例，訴
請被告丙○○給付7,526元、請求被告甲○○給付49,070元
、請求被告乙○○給付86,902元，請求被告戊○○給付44,
713元，及自訴狀繕本送達翌日送達翌日，即戊○○自95年1
月29日起，餘均自94年12月15日起，至清償日止，按年息百
分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求
，為無理由，應予駁回。
九、本件係就民事訴訟法第427條第2項第8款訴訟適用簡易程序
所為判決，關於被告敗訴部分，爰按同法第389條第1項第3
款之規定，依職權宣告假執行。原告其餘之訴既經駁回，其
假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉
證，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，無一一審究之
必要，附此敘明。
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法 官 莊明達
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官陳淑蘭
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日