裁判字號：臺灣臺中地方法院108年簡上字第61號民事判決
裁判日期：民國108年06月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決108年度簡上字第61號上訴人 王雅惠 被上訴人 王慕怡 訴訟代理人 洪文豪 上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107年12月12日本院臺中簡易庭107年度中簡字第3397號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國108年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原判決主文第2項關於命上訴人給付超過「新臺幣1萬元，及自民國108年6月1日起至遷讓第1項所示房屋之日止，按月給付新臺幣5,000元」部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、上訴人其餘上訴駁回。
四、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人於民國107年4月15日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書
（下稱系爭租約），向被上訴人承租臺中市○區○○路○○號3樓之8房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自106年8月31日起至107年8月30日止，每月租金新臺幣（下同）5,000元。系爭租約之租賃期限已於107年8月30日屆滿，上訴人未依約返將系爭房屋返還予被上訴人，爰依民法第455條前段、第767條第1項之規定及系爭租約第4條之約定，請求上訴人返還系爭房屋。
㈡系爭租約第4條第5項約定，上訴人於租賃期滿不即時遷讓交
還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。爰依系爭租約第4條第5項約定，請求上訴人自107年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，每月給付被上訴人違約金5,000元。
㈢上訴人於系爭租約之租賃期限屆滿後，仍繼續使用系爭房屋
，屬無權占有，且獲有相當於租金之利益，被上訴人因無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害，爰依民法第179條規定，請求上訴人自107年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，每月給付被上訴人相當於租金之損害5,000元。
㈣聲明：⒈上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。⒉上
訴人應自107年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。（被上訴人原起訴請求上訴人應按月給付被上訴人違約金25,000元，然原審判決上訴人應按月給付被上訴人違約金5,000元，並駁回被上訴人其餘違約金之請求，被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已告確定，自不在本院審理範圍）。
二、上訴人答辯：㈠依系爭租約第7條第8項約定，被上訴人須在107年8月30日契
約到期日之前的3個月前，即107年5月30日之前，通知上訴人搬家。被上訴人卻在107年7月5日以存證信函表示欲終止租約，顯然違約，是被上訴人終止租約不合法。
㈡租賃期間開始日應在訂約日之後，惟系爭租約訂約日為107
年4月15日，而租賃期間開始日卻是106年8月31日，可見租賃期間開始日，是在訂約日之前，且押金之給付，應在承租日即106年8月31日當天或當天之前，然系爭租約最後一頁上頭，備註加載：押金須在107年5月30日，匯入新光銀行第0000-000-000-000號帳戶（下稱系爭新光銀行帳戶）內，則106年8月31日及107年5月30日，相隔9個月之久，是系爭租約違背我國社會上之一般的經驗法則；被上訴人臨時來找上訴人，並向上訴人表示若不簽約，就要請上訴人搬走，上訴人才簽約；系爭租約應屬無效。上訴人自97年起，即向被上訴人承租系爭房屋，除102年7月31日起至104年7月31日止有書面契約外，自104年7月31日之後都沒有書面契約，屬不定期租賃，系爭租約既然無效，兩造間之租賃契約仍屬不定期租賃。
㈢系爭租約最後一頁，備註加載：107年5月份的租金，必須在
107年5月1日，匯入系爭新光銀行帳戶內，上訴人已於107年5月1日匯款1萬元至被上訴人指定之帳戶內，且上訴人向來都有依約繳納租金，從未遲付租金，縱使上訴人於107年6月30日未繳租金，但被上訴人隨即在5天後107年7月5日，立刻寄發存證信函給上訴人，欲終止系爭租約，惟上訴人遲付租額僅5天，尚未到達遲付租額之總額兩個月以上，依民法第440條第2項規定，被上訴人終止系爭租約即不合法。
㈣上訴人自107年5月起，都有持續匯款5,000元給被上訴人，
被上訴人都有收受，且對於上訴人使用系爭房屋，不即表示反對，依民法第451條規定，應視為租賃契約之繼續。
㈤聲明：
被上訴人之訴駁回。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應自107年9月1日起至遷讓第1項所示房屋之日止，按月給付被上訴人1萬元；為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。上訴人對原判決不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠系爭租約是否有效：
⒈上訴人自97年起，即向被上訴人承租系爭房屋，兩造於107
年4月15日另行簽訂系爭租約，約定租賃期間自106年8月31日起至107年8月30日止，且上訴人需於107年5月30日將押租金5,000元匯入系爭新光銀行帳戶，此有系爭租約（中簡字卷第8至11頁）為證，且為兩造所不爭執，固堪認定系爭租約係於約定之租賃期間開始後7個多月，才另行簽訂書面契約，以及要求上訴人交付押租金。惟按使用租賃為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件（最高法院33年上字第637號判例意旨參照）。是以，縱使上訴人未於租賃期間開始前，交付押租金予被上訴人，且兩造亦未於租賃期間開始前，簽訂書面契約，然均不影響系爭租約之成立。因此，上訴人辯稱：系爭租約之租賃期間開始日，是在訂約日之前，且押租金約定給付日與租賃期間開始日相隔9個月之久，違背經驗法則，應屬無效等語，並不可採。
⒉上訴人另辯稱：被上訴人臨時來找上訴人，並向上訴人表示
若不簽約，就要請上訴人搬走，上訴人才簽約，系爭租約應屬無效等語。惟被上訴人於107年4月11日即以LINE通訊軟體詢問上訴人：「還有請問星期六或星期日那一天有時間？我們房租租約已到期，要簽約」；上訴人則於107年4月12日回覆：「星期日中午來簽約」；被上訴人再於107年4月14日回稱：「明天中午12點會到」；此有對話截圖（簡上字卷第10
1、103頁）為證，堪認兩造早已約定於107年4月15日星期日中午簽訂租賃契約，並非如上訴人所稱被上訴人臨時找上訴人簽約。況且，縱使上訴人簽訂系爭租約係遭被上訴人脅迫所為，依照民法第92條第1項規定，亦僅得由上訴人撤銷其意思表示，並非當然無效。因此，上訴人此部分抗辯，亦不足採。
㈡兩造間就系爭房屋之租賃關係已否消滅：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法
第450條第1項定有明文。系爭租約既約定租賃期限至107年8月30日止，則兩造間就系爭房屋之租賃關係於107年8月30日即因期限屆滿而當然消滅，無須另為終止之意思表示。
⒉至於系爭租約第7條第11項（中簡字卷第10頁背面）雖約定
：「甲方（即被上訴人；下同）通知乙方（即上訴人；下同）搬遷需在3個月以前通知。」然該約定僅涉及被上訴人須於通知上訴人3個月後，始得請求上訴人遷讓返還系爭房屋，兩造間就系爭房屋之租賃關係因期限屆滿而消滅，並不受影響。
⒊按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。惟該條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年臺上字第410號判例意旨參照）。被上訴人先後於107年6月2日、同年7月5日以LINE通訊軟體、存證信函通知上訴人，於107年8月30日租賃期限屆滿後，不再續租，並要求上訴人返還系爭房屋，且上訴人已讀取LINE訊息，存證信函亦於107年7月23日送達被上訴人，此有對話截圖、臺中大隆路郵局000445號存證信函、掛號查詢（中簡字卷第14至19頁）為證，且為上訴人所不爭執（簡上字卷第83頁），堪認被上訴人於租賃期限屆滿前，即已預向上訴人表示不願繼續將系爭房屋出租予上訴人。縱使上訴人於107年8月30日租賃期限屆滿後，仍繼續占有使用系爭房屋，且持續按月匯款5,000元至系爭新光銀行帳戶，依照前揭說明，亦與民法第451條所定「出租人不即表示反對之意思」之要件不符，而無該條規定之適用。
⒋因此，上訴人辯稱：被上訴人未依系爭租約第7條第8項約定
，於契約到期日前3個月，通知上訴人搬家，被上訴人終止租約不合法；上訴人有持續匯款5,000元給被上訴人，被上訴人都有收受，且對於上訴人使用系爭房屋，不即表示反對，依民法第451條規定，應視為租賃契約之繼續等語，均不可採。
㈢關於請求遷讓返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又系爭租約第4條第5項約定：「除甲方同意繼續出租外，乙方於租期屆滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方」，此有系爭租約（中簡字卷第9頁）為憑，且被上訴人早已明確表示不同意繼續出租系爭房屋予上訴人，則系爭房屋之租賃期限於107年8月30日屆滿後，上訴人即負有遷讓返還系爭房屋之義務。又系爭租約第7條第11項雖約定：「甲方通知乙方搬遷需在3個月以前通知。」然被上訴人既先後於107年6月2日、同年7月5日以LINE通訊軟體、存證信函通知上訴人，於107年8月30日租賃期限屆滿後，不再續租，並要求上訴人返還系爭房屋，且上訴人已讀取LINE訊息，存證信函亦於107年7月23日送達被上訴人，迄今早已逾3個月之搬遷期限。因此，被上訴人基於系爭租約第4條第5項約定及民法第455條前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈣關於請求相當於租金之不當得利部分：
按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度臺上字第715號判決意旨參照）。兩造間系爭租約於107年8月30日因租賃期限屆滿而消滅後，上訴人迄今仍未將系爭房屋返還予被上訴人，即屬無權占有，上訴人自因無權占有系爭房屋，而可能獲得相當於租金之利益，被上訴人亦因系爭房屋遭上訴人無權占有，致無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害。又兩造間系爭租約所約定租金既為每月5,000元，則被上訴人主張以每月5,000元作為計算上訴人無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，應為可採。惟上訴人自107年9月起至108年5月止，仍按月匯款5,000元至系爭新光銀行帳戶，此有存摺內頁（簡上字卷第162至170頁）可佐，且為兩造所不爭執，則被上訴人對上訴人自107年9月起至108年5月止相當於租金之不當得利債權，即因上訴人清償而消滅，被上訴人自不得再為請求，僅得請求自108年6月起至返還系爭房屋之日止之相當於租金不當得利。因此，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自108年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,000元，即屬有據；逾上開範圍之請求，則屬無據。
㈤關於請求違約金部分：
⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年臺上字第1053號判例意旨參照）。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度臺上字第1925號判決意旨參照）。
⒉系爭租約第4條第5項（中簡字卷第9頁）約定：「除甲方同
意繼續出租外，乙方於租期屆滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利向甲方請求遷移費或任何費用。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日止，乙、丙方決不異議。」然系爭租約第6條第2項（中簡字卷第9頁背面）另約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新臺幣壹萬元整如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」被上訴人雖主張：系爭租約第4條第5項是內政部版本，如不返還房屋要賠5倍，系爭租約第6條第2項是兩造私下約定，不交還房屋要支付違約金1萬元等語（簡上字卷第155頁）。然系爭租約第6條第2項後段約定「如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付」；亦即，被上訴人如因上訴人不交還系爭房屋而提起訴訟因而支出訴訟費用、律師費用，應由上訴人另行負責支付，與系爭租約第6條第2項前段約定之違約金，顯屬二事。可見系爭租約第4條第5項、第6條第2項，同係以系爭房屋租賃期限屆滿時，上訴人不遷讓交還系爭房屋為給付違約金要件，一方面約定被上訴人得按月請求租金5倍之違約金，另一方面又約定上訴人應支付1萬元之違約金，顯係就相同違約事項所為相異之違約金約定。觀諸系爭租約屬一般常見之制式租賃契約書，其中第4條第5項全為印刷文字，第6條第2項除「壹萬」2字，係以手寫方式填載，並由兩造在下方用印外，其餘則為印刷文字，解釋上，應認為系爭租約第6條第2項為兩造之特別約定，明確約定系爭房屋租賃期限屆滿時，上訴人如不遷讓交還系爭房屋，其違約金總額以1萬元為限。綜合系爭租約第4條第5項、第6條第2項關於違約金之約定，應認系爭房屋租賃期限屆滿時，上訴人如不遷讓交還系爭房屋，被上訴人得按月請求上訴人租金5倍之違約金，但違約金總額以1萬元為限。
⒊上訴人於107年8月30日租賃期限屆滿後，既未遷讓交還系爭
房屋，被上訴人依系爭租約第4條第5項約定，請求上訴人自107年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人違約金5,000元，固屬有據。然上訴人迄今尚未遷讓交還系爭房屋，則被上訴人於請求107年9月、10月兩期之違約金合計1萬元後，自107年11月1日起之違約金，其違約金總額既已逾系爭租約第6條第2項約定之1萬元上限，被上訴人即不得再請求上訴人給付。因此，被上訴人依系爭租約第4條第5項約定，請求上訴人給付違約金1萬元，即屬有據；逾上開範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權、不當得利、系爭租約之法律關係，請求：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人1萬元，及自108年6月1日起至遷讓第1項所示房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元；為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴人上訴意旨就此指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄此部分之原判決，改判如主文第2項所示。至於原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國108年6月28日
民事第一庭審判長法官李悌愷
法官蕭一弘法官鄭舜元正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國108年6月28日
書記官李國敬