臺灣新北地方法院99年度訴字第169號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第169號民事判決

裁判日期：民國99年12月31日

裁判案由：損害賠償

臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第169號原告 劉瑩蘋 訴訟代理人 魏滌塵 被告亞昕國際開發股份有限公司法定代理人 姚連地 訴訟代理人 蔡順雄 律師
陳品妤 律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國99年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：依兩造簽立房屋暨土地預定買賣合約書（下稱系爭合約）第25條約定，已合意因系爭合約所生之訴訟以本院為管轄法院，是本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、原告主張略以：
（一）緣被告前名稱分別為捷鴻開發股份有限公司及力昕建設股份有限公司，原告欲向被告購買坐落於臺北縣林口鄉亞昕米蘭小鎮工地C22號預售屋（下稱系爭房屋）及坐落土地含車位（下合稱系爭房地）之系爭合約，斯時被告告知系爭房屋施作工程（下稱系爭工程）已於民國96年1月8日開工，將於97年3月間完工，因符合原告欲搬家之期間，兩造乃於96年9月24日簽訂系爭合約，原告即按期分期支付價金至工程期款全數繳清後，惟系爭工程進度嚴重落後，屢催無效，迄至97年10月4日原告前往拍照，仍未完工，系爭房屋建物所有權狀載明建築物完成日期、使用執照發照日期均為97年12月2日，迄於98年2月26日完成系爭房地所有權移轉登記。
（二）契約應誠信公平履行，故違系爭合約或民法、消費者保護法、內政部於90年9月3日以臺（90）內中地字第9083626號公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應〈不得〉記載事項），均屬脫法及侵權行為，依法應負損害賠償責任。系爭合約附件一之一工程期款表分為17期（最後一期收款日為97年7月20日），依其時間計算開工後600個日曆天完成，即應於97年8月29日完工，所以期款表收款期數足證被告在訂立合約時是約定600個日曆天完工；簽約當時被告告知系爭工程會提前完工，所以將原來17期工程款提前分擔於13期收完，足以佐證上述被告告知將於97年3月間交屋之事實。
（三）原告以被告自96年1月8日開工，算足600個日曆天，至遲應於97年8月29日完工，惟實際至97年12月2日始完工，原告乃以存證信函催告被告，應給付依系爭合約第21條第2項約定，依原告已繳房地價款按日千分之一計算之逾期罰款新臺幣（下同）390,450元；被告則於98年4月15日存證信函（下稱被告98年4月15日函）辯稱以97年5月10日申請峻工日推說為完工日期拒賠。依系爭合約第8條第2項「完工日期以向主管建築機關申請『之』使用執照之日期」，該條約定非如被告所主張係申請使用執照之日期，被告刻意省略該條約定文字中「之」字，而以提出執照申請之日為解釋，若係被告方式解釋，則該罰則永無適用之可能，被告顯有玩弄文字以規避罰則，違反消費者保護法第11條平等互惠原則及民法第247條之1第1款及第4條免除被告責任，損害原告重大利益之不公平規定。是被告推拖該條為申請日，而非使用執照記載實際完工日，是玩弄文字違反民法及消費者保護法等脫法行為及違反應（不得）記載事項。被告既有延遲交屋之違約情事，自應給付依系爭合約第21條第2項約定，依原告已繳房地價款按日以千分之一計算之逾期罰款390,450元。
（四）又被告上開延遲交屋之違約導致原告無法按貸款銀行臺灣區中小企業銀行至97年底止適用之優惠房貸專案，即98年起該銀行調高內部加碼利率以前六個月期原方案加碼0.05%，新方案加碼0.28%，原告因被告延遲交屋之違約，而受有調升加碼利率必須額外支付增加生活負擔137,112元之利息損失。
（五）被告不顧誠信約定，未依期限完工致原告生活步調大亂，不僅系爭房屋裝潢工期一延再延、已訂購付款之家具無法送貨、舊屋出租延後數月、小孩就學學區選擇不同、不能享有銀行之優惠房貸，因被告多次變更公司名稱，而時時擔心系爭房屋無法取得使用執照，致使原告精神受持久壓抑及不安，身心受創，爰依民法第195條規定請求賠償20萬元之精神損失。
（六）是原告聲明：被告應給付原告727,562元，並自98年4月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告則以：系爭合約第8條第2項約定系爭工程已於96年1月間開工，預定600個日曆天完工，完工日期以向主管建築機關申請之使用執照之日期認定之，並無任何以使用執照記載之發照日期為約定完工日之文句，是應以使用執照記載之申請竣工日即97年5月10日為約定完工日，被告亦曾向原告說明此節，兩造應無疑義。被告以營建為業，預售屋買賣契約書如何分期向買受人請款，往往因各建案內容之差異（例如小套房建案抑或別墅建案）、公司內部營運資金之現金流入規劃及目標客戶之每期可負擔之付款程度而有所不同，遍查系爭合約，被告僅以系爭合約第8條第2項約定完工日，並未承諾以工程期款付清日為完工日，是原告以被告於97年3月即收完工程期款，即應於斯時完工等情，實屬過度聯想。次依建築法第70條第1項規定，建築實務上所稱竣工，係指「主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符」，被告於此時向主管機關申報竣工，主管機關再將之記載於使用執照上，方符系爭契約之精神，被告係建商，僅能控制施工期間並預估竣工日期，不可能控制主管機關竣工查驗期間並預估發放使用執照之日期，故系爭合約第8條第2項約定之完工日，文義解釋上當然是指使用執照記載之申請竣工日，否則若以發照日期為約定完工日，豈非將建商要求預估根本不可能控制之主管機關竣工查驗期間，對被告實非公平，反而有違消費者保護法第11條第1項平等互惠原則，以及構成民法第247之1條第4款於被告有重大不利益之情形。再者，預售屋買賣契約書範本（下稱契約範本）僅係行政指導性質，僅有參考效力而無拘束力，無從拘束被告；至於系爭合約約定之完工日雖與應（不得）記載事項規定之完工日有所差異，惟系爭合約第8條之約定並未對消費者發生任何特別不利之情事，且非屬自由之拋棄或預先免除故意或重大過失，自無民法第17條第1項或第222條規定之適用，應可由消費者與企業經營者另行合意而排除應（不得）記載事項規定之適用，輔以原告於簽訂前已詳細審閱系爭契約五天以上，兩造溝通說明後，原告完全瞭解並確認本約符合誠實信用原則，絕無異議，業經兩造約明於系爭合約，並由原告簽名於其上，故系爭合約第8條約定以使用執照記載之申請竣工日為約定完工日，應屬兩造合意排除應（不得）記載事項規定之適用，尚難謂為無效。退步言之，縱認系爭合約第8條應以取得使用執照為完工日，然被告早在97年5月15日即掛件申請使用執照，工務局卻於97年12月2日方發照，此長達半年之拖沓，實不可歸責於被告，亦難令被告負遲延責任；繼以系爭工程所在之臺北縣自開工日96年1月8日起至發照日97年12月2日止，曾遭遇7次颱風，除颱風警報期間不能施工外，為準備防颱事宜及颱風過後工地善後，颱風來襲前及警報解除後各一日亦屬無法施工之日，是故因颱風影響致無法施工之日數共計42日（28+7x2=42），再依最高法院92年度臺上字第444號判決較為嚴格之降雨影響施工之標準，如每小時累積0.5公厘雨量，每日以24小時計算，則一日降雨超過12公厘者即應視為無法施工之天候，應自施工期間之日曆天扣除之，查中央氣象局96年1月8日至96年12月31日臺北氣象站逐日雨量資料，降雨超過12公厘共計60日，97年1月1日至97年11月27日共計47日，是故施工期間共計有107日（60+47=107）因降雨致無法施工，被告主張前述天災事變等不可歸責於被告等之事由致無法施工之日數，應自原告主張遲延給付之日數中扣除之，因主管機關遲延審查造成五個月之拖沓、颱風降雨造成被告不能施工而應扣除149日之工作日數，均不可歸責於被告應不計入日數，遠超過原告主張被告遲延完工之95日。另查原告向被告買受系爭房地空間、使用坪數並未短少，居住功能亦無減損，實無給付不合債之本旨之情事，與不完全給付毫不相涉，是原告主張關於所謂錯失優惠房貸利率之加害給付及民法第193條增加生活負擔之銀行加碼利息137,112元之損失並無理由。又原告僅主張被告給付遲延，並未舉證證明被告如何「不法」不法侵害其「身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或其他人格法益而情節重大」，是原告依民法第195條規定請求20萬元精神慰撫金部分亦係無據等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張之上開情事，業據其提出被告更名通知書、系爭合約、工程期款表、原告繳付房地價款發票、相片、系爭房屋所有權狀、使用執照、貸款專案表、損失明細、原告存證信函、被告98年4月15日函、被告存證信函、臺北縣政府（下稱縣府）消保官受理消費者申訴協調紀錄書、應（不得）記載事項、加碼利息調整銀行確認函、建照執照影本、內政部97年10月17日臺內中營字第0970808243號函、監造人竣工查驗檢查報告表、承造人及營造業專業工程人員竣工查驗檢查報告表、申請使用執照預審表、縣府工務局（下稱工務局）核發建築物使用執照查驗項目記錄表、工務局關於勒令停工函、使用執照審查表、使用執照申請書、工務局關於施工問題（二次施工）及復工記載函、使用執照審查承判表、縣府建築管理資訊系統查詢使用執照紀錄、監造人現地勘驗查核報告表等件為證，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯。本件原告既係依系爭合約第21條約定，以被告就系爭工程逾期完工為由請求，則被告究係何時將系爭工程完工，厥為本件重要之爭執。
五、按「本房屋建築工程已於民國九十六年元月開工，預定陸佰個日曆天完工，完工日期以向主管建築機關申請之使用執照之日期認定之。．．．」兩造於系爭合約第8條第2項前段約定在案。系爭合約第8條之引言既已標明係「工程設計與完工標準」，則上開條文應係兩造就系爭工程之完工標準所為約定。兩造就此爭執甚烈，茲析述如下：
（一）就系爭合約第8條第2項前段約定，原告於本件固主張完工日期應以主管機關核發使用執照之日期定之，被告則以應係使用執照上所載之申請峻工日定之。惟單就上開條文中「完工日期以向主管建築機關申請之使用執照之日期認定之」為文義解釋，並無任何以使用執照記載之核發日期為約定完工日之文句；另參酌系爭合約同條第1項約定「並以主管機關核發使用執照為合格施工交屋標準」，及同條第4項約定「屬於本社區公共設施工程及景觀美化工程則不受本條第二項完工日期之限。甲方（即原告，下同）同意乙方於使用執照核發日起六個月內完成，且甲方不得藉口上列工程未完工而拒不辦理交屋手續。」等文字以觀，足認兩造係約定核發使用執照係兩造就系爭房屋完工後之交屋標準，即依系爭合約，完工、核發使用執照、交屋係三項不同之程序，且係先後完成，並無混淆之處。且核系爭房屋之使用執照，其上已載竣工日期係97年5月10日，係早於97年8月29日約定完工日，是由兩造於系爭合約相關條文解釋，已難認以後程序之主管機關核發使用執照之日，作為認定前程序完工日期之依據，是原告主張系爭工程應以使用執照核發日即97年12月2日作為完工日期，容與系爭合約之約定未符，而無可採。
（二）次按「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。」、「申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建造執照或雜項執照。二、建築物竣工平面圖及立面圖。」建築法第70條第1項前段、第71條第1項分別定有明文。原告雖次以：依工務局核發建築物使用執照查驗項目記錄，勘查位置欄中諸如室內隔間是否按圖隔間完成、昇降梯設備安裝完成、門窗框含玻璃是否按裝完成並供使用、露台是否依核准圖說留設等項目，均記載「現場尚未完成」，至97年11月5日複查才通過，且由工務局勒令停工函，被告違反建築法第39條及第87條規定係遭直接勒令停工，顯然違法情節重大，而如被告所稱早在97年5月10已竣工，又怎可能會被勒令停工等情，主張被告系爭工程完工遲延，惟亦為被告所否認。訊據證人即參與系爭房屋現場查驗之工務局會勘人員 蔡逸懷 證稱：申請使用執照預審表須由起造人、承造人、監造人三方（下稱起、承、監三方）用印遞進工務局，工務局會先就表列文件做書面審查，審查過會給予掛號，由主驗同仁以公文行文方式通知起造、承、監三方進行現場勘查；竣工查驗單是請領使用執照前必要的程序，其上均由其記載，現場室內隔間是其到現場以抽樣方式查驗，依其印象，系爭房屋隔間未完成的情況應該是未裝落地窗玻璃，無法區隔陽台及室內，至於升降梯部分，只要按鈕不能啟動，其即認定未完成，至於門窗框含玻璃部分，從建物外觀看有窗框但未裝玻璃者，其即認為未完成，至於露台部分，現場雜亂、欄杆未裝，其會認為未完成；複查的時間，是起、承、監三方依其查驗時認定的缺失，進行改善完畢後，提出現場照片等資料，再由其安排時間到現場看，上面記載97年11月5日複查字樣是表示當天複查通過，故其會在相關欄位簽名，表示複查通過；至於起、承、監三方提出補正資料到複查之時間約二、三天；據其瞭解申請使用執照會經過初審，初審書面形式審查通過後才掛號（如未通過直接退件），申請到掛號時會有幾天時間，所以會寫成97年5月10日是申請送件的時間；實務上起、承、監三方就竣工預審表的項次檢附書面資料，就可以申請竣工查驗，工務局先為初審形式審查通過後才掛號，掛號後才實地勘驗，竣工查驗就已進入請領使用執照的階段；一般建築工程分為施工及請領使用執照階段；上開未完成項目中只要部分未完成，其就認定未完成，依其查驗之經驗，並無一次即能完成查驗之個案，至於複驗之次數依主驗者而定，一般初驗到查驗完成需時係因個案規模而異等語（本院卷第188至189頁），證人即系爭房屋承造人國原營造股份有限公司總經理 戴國洲 證述：其於97年5月27日查驗時在場，其記得隔間部分係幾樘裝好的落地窗玻璃，因嗣後破裂來不及重裝，也牽涉到門窗框含玻璃的查驗，依營造廠施作經驗安裝玻璃都是一次裝好，不會只漏幾樘，是來不及訂作玻璃，所以才會被判成未完成；升降梯是部分線路或開關有故障，所以才無法動作；露台部分係施作時未注意清潔，欄杆部分未裝係為有裝扶手，但柵欄未完成。也有部分客戶不同意作，事後已定作玻璃、欄杆，按照查驗缺失去做補正，然後再拍照再補送審諸語（本院卷第189頁反面至190頁），是由上開證人二人之證言，系爭房屋有關室內隔間、門窗框含玻璃之所以判定未完成，主要係因未裝落地窗玻璃無法區隔陽台及室內所致；升降梯部分則是部分線路或開關有故障，所以才無法動作；露台部分係施作時未注意清潔及未設欄杆所致，惟核上開遭判定為未完工部分，應係系爭房屋之瑕疵，被告固應依瑕疵擔保責任之規定，負其責任，惟上開瑕疵較諸系爭房屋之其他工程之比例尚低，得經被告修補而完成，尤未影響系爭房屋遮風蔽雨之功能，是尚難以系爭房屋因上開項目施作之瑕疵，即得遽認系爭房屋尚未完工。再由證人蔡逸懷之證詞，一般建築工程可以分為施工及請領使用執照階段，而竣工查驗就是開始進入請領使用執照的階段等情以觀，亦足認完工與使用執照之核發係屬二事，是原告以工務局就系爭房屋查驗後發現有上述瑕疵，主張系爭房屋遲延完工等情，亦無從為其有利之證明。
（三）按「違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」、「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」消費者保護法第17條第2項、消費者保護法施行細則（下稱細則）第15條第2項定有明文。次按「十三、開工及取得使用執照期限（一）本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」為內政部應（不得）記載事項第13條公告在案。原告復以：依據上開應（不得）記載事項第13條，原告主張系爭合約應依據此標準以97年12月2日取得使用執照日期作為完工日等情，惟為被告所否認。經查，原告此部分之主張究係何指，若認系爭合約第8條第2項之約定與應（不得）記載事項第13條規定不符，則依消費者保護法第17條第2項規定，則系爭合約第8條第2項無效；如另依細則第15條第2項之規定，將應（不得）記載事項第13條規定構成系爭合約之內容，則因上開規定之開工日、取得使用執照日均係完全空白，兩造復未於系爭合約中就上開日期為明白之約定，反將使系爭合約之開工及取得使用執照日期均未約定，對原告而言更為不公平之情事發生，是原告此部分之主張容有未洽，亦無從為其有利之證明。
六、綜上所述，兩造既已於系爭合約第8條第2項約定完工日期之認定標準，而依上開條文之文義解釋，難認係如原告主張應以取得使用執照日為完工日期；而系爭房屋於97年5月間即已完工，至於工務局查驗未施作部分固應認係系爭房屋之瑕疵，惟尚難以此瑕疵而認系爭工程未完工；再者，系爭合約第8條第2項之約定固與應（不得）記載事項第13條之公告規定不合，惟因兩造未於系爭合約中明白約定開工及取得使用執照之具體日期，反而將使原告更陷於不利，是原告之主張尚非可採，被告之抗辯則尚難謂無理由。從而，原告依系爭合約之法律關係，主張系爭房屋遲延完工，請求被告應給付原告727,562元，並自98年4月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院詳加審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年12月31日
民事第二庭法官鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月31日
書記官張國仁