裁判字號：臺灣新竹地方法院92年竹簡字第119號民事判決
裁判日期：民國92年04月30日
臺灣新竹地方法院民事判決九十二年度竹簡字第一一九號
原告甲○○被告乙○○右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應協同原告向新竹縣竹東地政事務所辦理原告所有坐落新竹縣○○鎮○○段番社子小段第十二之二二地號、地目建、面積七平方公尺土地所有權移轉登記予被告。
被告於取得本判決第一項土地所有權時，應同時給付原告新臺幣貳拾肆萬柒仟肆佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：
(一)被告應協同原告向新竹縣竹東地政事務所辦理原告所有坐落新竹縣○○鎮○○段番社子小段第十二之二二地號、地目建、面積七平方公尺土地所有權移轉登記予被告。
(二)被告於取得本判決第一項土地所有權時，應同時給付原告新臺幣(下同)三十萬元。
二、事實摘要：
(一)原告主張：被告所有門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○巷○號四層樓房(以下簡稱系爭建物)越界建築無權占用原告所有坐落新竹縣○○鎮○○段番社子小段第十二之二二地號、地目建之土地(以下簡稱系爭土地)共計七平方公尺，業據本院九十一年度竹東簡字第四五號民事簡易判決確定在案，則該確定判決所為被告越界建築無權占用系爭土地七平方公尺之情事，已有爭點效力存在，自不容被告再事爭執。而民法第七百九十六條規定，鄰地所有人知悉土地所有人越界建屋而不提出異議者，雖不得請求土地所有人移去或變更建物，但得請求土地所有人以相當之價格購買越界部分之土地。故縱認原告不知情且未異議，因而與該條文所定得請求購買越界部分土地之要件不符，但查知情而不異議，不得請求移去或變更建物者，尚且得請求土地所有人購買越界部分之土地，舉重以明輕，並依衡平原則，不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人，當然更得類推適用該條規定，不請求土地所有人移去或變更建物而請求以相當之價額購買越界部分之土地(最高法院八十三年度臺上字第二七○一號判決意旨參照)，故無論原告對被告越界建築是否知情，均得請求被告以相當之價額購買越界部分之土地，並得請求賠償，至為灼然。又系爭土地越界建築之部分，原告曾與建商協議補償金額為三十萬元，堪為目前鄰地所有人即被告價購越界建築部分土地相當價額之準據，遑論被告已無償使用越界土地多年，是原告訴求被告價購越界部分土地尚包含請求損害賠償，自屬正當妥適。另因類似案件，曾發生地政機關要求，義務人即原告單獨提出移轉登記申請時，應另行取得執行名義為由，認為權利人即被告不協同辦理即不准登記，而遭地政機關駁回申請，茲為免訟累，爰在聲明中併為訴求被告應協同辦理移轉登記，以杜再次訟爭。
(二)被告則以：被告取得系爭門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○巷○號四層建物係向訴外人 張淳淳 所購得，兩造並無買賣關係存在，是原告請求其購買系爭土地並無法律上原因。又前述相鄰土地建築時，其相鄰之兩塊土地均屬原告所有，被告並非土地所有人，自無民法第七百九十六條規定之適用。再系爭門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○巷○號四層建物雖曾經原告仲介被告雙親向建商購買，並由被告雙親於訂約時給付原告佣金十五萬元，惟原告並未於訂約時告知被告雙親系爭建物有越界情事，嗣被告雙親雖有將系爭建物辦理過戶須納之契稅繳付代書，惟代書卻未去繳付，且被告雙親亦得悉系爭建物積欠遠東國際商業銀行貸款未繳，始未給付建商系爭建物之買賣價金，後系爭建物經本院查封後，乃由仲介張淳淳向本院標購轉售予被告，是原告如同意將仲介費用十五萬元返還予被告，其願意與原告商洽購買系爭土地事宜等語，而請求駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
(一)原告主張被告所有門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○巷○號四層樓房越界建築占用原告所有系爭坐落新竹縣○○鎮○○段番社子小段第十二之二二地號、地目建之土地共計七平方公尺等情，既為被告所不爭，且經本院九十一年度竹東簡字第四五號案件審理原告請求被告拆屋還地時履勘現場，及囑託新竹縣竹東地政事務所人員測量屬實，有本院勘驗筆錄及該所土地複丈成果圖附卷可稽，且經本院調閱九十一年度竹東簡字第四五號民事案卷核閱無訛，自堪信為真實。至原告請求被告購買系爭建物越界占用原告所有系爭土地乙節，則為被告所拒，並以前開情詞置辯，經查：
１、土地所有權人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，為民法第七百九十六條前段所明定，此項土地相鄰關係係致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權受限制，該權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在(最高法院八十五年度臺上字第一一九號判決意旨參照)。查原告雖曾與訴外人 陳正喜 提供與系爭土地相鄰之坐落新竹縣○○鎮○○段番社子小段第九之一、九之十二、九之十三、九之十四、九之十五、九之十六、九之十七與九之十八地號等共八筆土地與訴外人龍駒建設有限公司合建地上四層二棟六戶之住宅房屋(內含系爭建物)，惟該合建土地並不包括系爭土地，既經本院上開案件審理時向新竹縣政府工務局調閱合建案之建築執照及使用執照卷查明屬實，有建造執照、土地使用權同意書、變更設計申請書、使用執照審查表附卷可稽，則上開合建房地建築時既係以建商龍駒建設有限公司名義擔任建照執照之起造人，迨建造完成後，並以建商指定之名義人即訴外人 宋盛春 為系爭建物所有權之登記名義人，且由宋盛春取得系爭建物坐落基地之所有權，足見原告與建築商訂立之合建契約，既係約定房屋建築人先原始取得房屋所有權後，再將部分房屋所有權轉與原告，而原告則將部分基地所有權移轉登記與房屋建築人所指定之名義人，是系爭建物坐落之基地所有權，既約定由建商即龍駒建設有限公司所取得，而非歸屬原告所有，則建商興建系爭房屋時，既越界占用原告所有系爭土地，即難認原告不得爰用上開規定，請求嗣後受讓系爭建物之被告以相當之價額，購買越界部分之土地，是被告辯稱原告不得爰用民法第七百九十六條之規定，請求其購買系爭土地云云，委無足採。
２、又鄰地所有人如知土地所有權人越界而不即提出異議，雖不得請求移去或變更其建築物，但得請求土地所有人以相當之價額，購買越界部分之土地，亦為民法第七百九十六條但書所明定。原告雖主張其曾與建商協議補償占用系爭土地金額為三十萬元乙節，惟為被告拒絕承擔上開協議，即難認原告得請求被告履行其與建商間之補償協議，要屬無疑。又鄰地所有人得請求土地所有人購買越界部分土地之相當價格，既應以請求購買時之市價為準，本院認得參酌系爭土地隔鄰即坐落新竹縣○○鎮○○段番社子小段九之十二地號土地之市價以為準據，佐以被告雙親於八十八年六月四日經由原告仲介向建商陳正喜購買系爭建物坐落上開九之十二地號房地總價為六百六十萬元，既有房地產買賣契約書為憑，且被告亦稱其雙親當初購買系爭建物時不知有越界情事，顯見被告係認上開房地總價並不包括系爭土地在內。而系爭四層建物總面積為一百八十四點四一平方公尺，附屬建物陽臺亦有十點零三平方公尺，既有系爭建物登記謄本為據，足見系爭建物坐落上開基地之市價為每平方公尺三萬三千九百四十三點六三元【0000000÷(184.41+10.03)=33943.63】，則原告請求被告以上開市價每平方公尺三萬三千九百四十三點六三元，購買越界部分之系爭土地面積七平方公尺，合計二十三萬七千六百零五元【33943.63x7=237605，小數點四捨五入】，即無不當。
(二)按土地所有權人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，惟如有損害，並得請求賠償，亦為民法第七百九十六條後段所明定。查被告既於九十年三月二十八日向訴外人張淳淳購買系爭房地，則被告自上開時間起即無權占有原告之系爭土地，致原告無法獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例意旨參照)。復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項定有明文。且土地法第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之；亦為土地法第一百零五條所明定。而土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第二十五條所明定；又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之八十為其申報地價，該條例第十六條規定甚明。至於土地公告現值則為同條例第四十六條所規定之地價。是被告占用原告所有系爭土地面積為七平方公尺，公告土地現值為每平方公尺一萬七千元，惟本年度則未申報地價，是以公告地價之百分之八十為其申報地價，有土地登記簿謄本附卷為憑，從而，自九十年三月二十八日被告占用之日起迄本院辯論終結日即九十二年四月十八日止，被告占用系爭土地之時間為二年又二十二日，參以系爭土地目前使用現狀係在被告所有系爭新竹縣○○鎮○○○路○○巷○號建物後半部搭蓋水泥牆緊臨遮雨棚使用，既經本院上開案件審理時履勘現場，製有勘驗筆錄一紙附卷可稽，則本院認系爭土地坐落在巷內，地處住宅區，而交通及生活機能尚無不便等情，本院認為被告就系爭土地所受相當於租金之利益，按年以土地申報總價額年息百分之五計算為相當，則被告占用系爭土地可獲得相當於租金之價額為九千八百十一元【17000x80%x｛2+(22÷30÷12)｝x7x5%=9811，小數點四捨五入】。從而，原告請求被告賠償其因系爭土地被占用，無法獲得相當於租金之利益九千八百一十一元，亦非無據，應予准許。
(三)末查，被告雖辯稱如原告同意將仲介費用十五萬元返還予被告，其願意與原告商洽購買系爭土地事宜等語，惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務互為抵銷，既為民法第三百三十四條第一項所明定，則原告既係仲介被告雙親購買系爭建物，亦為被告所不否認，並有房地產買賣契約書一紙為憑，是就該仲介契約所生之爭議，既涉及該契約所生之權利義務關係，自應由締結該契約之當事人為主張始為合理，是被告既非該仲介契約之當事人，即不能執該仲介契約對原告主張權利，揆之上開規定，其以原告應返還仲介費用為由抵銷其應負之債務，顯於法不合，要難採信。從而，原告請求被告給付購買越界部分之系爭土地價額二十三萬七千六百零五元，及賠償其因系爭土地被占用，無法獲得相當於租金之利益九千八百十一元，合計二十四萬七千四百十六元(000000+9811=247416)，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書判決如主文。
中華民國九十二年四月三十日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官王佳惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官林淑瑜中華民國九十二年五月一日