臺灣士林地方法院民事簡易判決
110年度湖簡字第1324號
原告 葉文玲
訴訟代理人 黃曙展 律師
被告 張志成
訴訟代理人 盧美如 律師
上列當事人間損害賠償等事件，經本院於民國110年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣30萬元，及自民國110年8月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣4,520元，由被告負擔新臺幣3,200元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣30萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張及被告之答辯，並依同條項規定，分別引用原告之起訴狀及準備狀（民國110年12月10日提出
），被告之答辯狀、答辯㈡狀及答辯㈢狀（各於同年9月17日、12月2日、12月16日提出），以及本件同年2月16日言詞辯論筆錄。
二、本院之判斷
㈠查，原告主張其於109年11月10日與被告簽訂買賣契約，以總價新臺幣（下同）968萬元，向被告買受門牌臺北市○○區○○路0段000巷0號2樓之7房屋（下稱系爭房屋）暨坐落基地同區石潭段3小段558、558-1地號土地應有部分（合稱系爭不動產），約定以原告之子即訴外人 黃信瑋 為登記名義人（已於同年12月11日完成所有權移轉登記）及應於109年12月18日前交屋，另被告於不動產買賣契約書所附之標的現況說明書，就有無滲漏水情形欄，勾選「是」，且於備註說明欄位填入後水位置為臥室上方，並勾選賣方修繕後交屋；其後，被告未能如期完成修繕交屋，應其要求，雙方乃於同
年12月21日提前交屋，並簽署協議書（下稱系爭協議書），
被告同意減少價金20萬元，另提撥30萬元（下稱系爭款項）作為系爭房屋漏水修繕之擔保費用，約定被告應於110年2月28日前將滲漏水修繕完成等情，有原告提出之不動產買賣契約書、建物所有權狀、系爭協議書、照片等影本可參，且為被告所不爭執，堪信屬實。另查，系爭房屋登記之所有權人黃信瑋與被告，前於109年12月31日共同對訴外人 梁儀仙 （
即系爭房屋同址3樓之7房屋所有權人）起訴，請求將該3樓
修復至不漏水狀態，並賠償系爭房屋受損部位回復原狀所需費用，嗣黃信瑋於110年6月9日撤回其起訴之情，經本院核閱110年度湖簡字第763號損害賠償等事件（下稱系爭另案訴訟）卷宗查明無訛，亦堪認屬實。
㈡原告主張被告迄未完成系爭房屋滲漏水之修繕，依民法不完全給付、瑕疵擔保、給付遲延等規定及系爭協議書之約定，
原告得沒收系爭款項之擔保金自行修繕，另就原告所受租金損害11萬800元（包含110年3月1日至5月24日登記名義人黃信瑋出租系爭房屋租金損失1萬6,800元，及同年5月25日即黃信瑋遷入系爭房屋後、至12月1日，租金收入減少損失9萬4,000元），被告亦應負賠償責任等語。經核：
⒈被告雖抗辯原告既同意由黃信瑋與其共同對3樓屋主起訴請求修復漏水，解釋上應認有拋棄期限利益而允許滲漏水修繕完成延期至另案訴訟確定為止，不得主張沒收系爭款項，然此為原告所否認。檢視系爭協議書之內容，係約定被告負有於110年2月28日前將滲漏水修繕完成之擔保責任者，縱黃信瑋曾同意與被告共同提起另案訴訟，亦無從憑認原告即已免除被告上述約定之擔保責任，而被告又未能提出確切之證據證明原告確已拋棄上述期限利益，其此部分抗辯，即難憑採
。
⒉被告雖另抗辯系爭房屋漏水瑕疵為兩造買賣契約成立前已存在，被告不負不完全給付之債務不履行責任，而瑕疵擔保制度，並未賦予請求出賣人修補瑕疵之權利，被告不負修補義務，且原告已擇依行使減少價金之權利，不得再向被告請求修補瑕疵，亦不得請求損害賠償，系爭房屋已交屋，自交付時起利益及危險均由買受人承受，被告並無為保證之意思表示，亦不得依民法第360條規定請求損害賠償等語。然而，
民法不完全給付及瑕疵擔保之規定，係屬一般性的規範，並未明文限制當事人不得另行約定。本件兩造於109年12月21日交屋時既簽署系爭協議書，其效力自優於上述一般性規範
，雙方均應受拘束。觀諸卷附系爭協議書影本，係約定「…因本標的目前有滲漏水問題，賣方同意折價新臺幣貳拾萬元整給買方，…賣方並同意押款新臺幣參拾萬元整於台灣房屋南港經貿園區特許加盟店作為本標的漏水修繕之擔保費用，俟賣方修繕完成買方確認無誤後，三個月內始將該款項返還賣方，但賣方須於民國110年2月28日前將滲漏水修繕完成。
」等文，解釋上，除雙方合意減少價金20萬元外，被告並負有於110年2月28日前將交屋時之滲漏水修繕完成（應含系爭房屋受損回復部分）之擔保責任，倘未履行修繕完成，系爭款項（即擔保費用）即不得請求返還，而應充為賣方自行修繕之費用，其法律性質應屬民法第250條第1項所定，雙方約定債務不履行時之違約金。是則，被告上述抗辯，並非可採
。被告既不爭執其並未於上開約定之期限將交屋時之滲漏水修繕完成，其自無從免除系爭協議書約定之責任，原告主張其得沒收系爭款項即請求被告給付同額之損害賠償（即違約金）30萬元，當屬有據。
⒊至於原告另主張其並得請求被告賠償租金損害11萬800元部分，姑不論被告否認原告此部分損害主張之真正，縱認屬實
，按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項前段規定甚明。如前所述，系爭協議書有關系爭款項之約定，應屬違約金之性質
，而系爭房地所有權前已完成移轉登記，亦已交屋，兩造又無另外之約定，系爭款項同額之違約金，自應視為被告未履行約定修繕義務而生損害之賠償總額，原告即不得另行請求逾此總額以外之賠償。
三、從而，原告依系爭協議書約定之法律關係，請求被告給付30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，如主文第一項所示，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
四、本件為適用簡易程序之訴訟，所為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行；並依被告聲請，酌定相當擔保金額為被告得免假執行之宣告。至於原告其餘假執行之聲請，則失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
內湖簡易庭法官施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
書記官朱鈴玉