裁判字號：臺灣高等法院88年上字第1491號民事判決
裁判日期：民國89年11月21日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決八十八年度上字第一四九一號
上訴人乙○○
丙○○共同訴訟代理人薛松雨律師
王玫珺 律師被上訴人甲○○住訴訟代理人 林進塗 律師複代理人 莊鵬飛 律師右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十八年八月三十日台灣新竹地方法院八十七年度訴字第八三五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰萬元，及自民國八十七年五月二十七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）四百四十萬元，及其中二百二十萬元自民國八十七年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、上訴人於八十六年四月三日訂立書契約，向被上訴人購買被上訴人所有坐落新竹縣○○鄉○○段九讚頭小段二○○之一一號林地內面積○．二○六公頃、同段二○○之三六號林地內面積○．一四五五公頃、同小段二○○之五七號林地內面積○．二二四八公頃、同小段二○○之三四建地內○．二四二公頃、同小段二○○之二一號及同小段二○○之三五號旱地內依上訴人實際施工完成面積之土地（即嗣自同小段二○○之二一號土地分割出二○○之六○號面積○．○四四二公頃土地，及自同小段二○○之三五號土地分割出二○○之六二號面積○．○四二六公頃之土地）（下稱系爭土地），於民國八十六年四月三日訂立書面契約書前，被上訴人向上訴人表示可協助上訴人取得自耕能力，上訴人乃應被上訴人之要求於八十六年三月三十一日遷入新竹縣橫山鄉新興村六鄰四二巷六號，被上訴人否認上訴人係為取得自耕能力而遷移戶籍，即非實在。
㈡、系爭六筆土地之公告現值合計為二百四十六萬七千元，上訴人係為自住之用而購地，自不可能同意負擔一百五十餘萬元之土地增值稅。
㈢、駁崁於訂立契約時已完成大部分，被上訴人並非為出售系爭土地而施作駁崁，其就駁崁所支出之費用，非其損失。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提地價證明書為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、系爭土地除二○○之三四號地為建地外，其餘為「林」、「旱」地，依買賣當時法令必須具有自耕能力，始能辦理移轉登記，因上訴人均係公務員，不具有自耕能力，遂於買賣契約書第九條定明由上訴人指定有自耕能力之人為登記名義人。上訴人任職於台北市政府財政局，與農業局、地政局等單位互動關係密切，對林旱地之移轉條件當知之甚稔，其謂不知移轉登記之限制，自屬無稽。
㈡、被上訴人未曾向上訴人表示可協助伊取得自耕能力，故並未要求上訴人遷移戶籍，且上訴人之遷入及遷出上址時間，皆在八十六年四月三日訂立買賣契約之前，顯與本件無涉。
㈢、本件買賣價金僅四百二十萬，為公告地價之二‧四八倍，被上訴人自不可能同意承擔一百五十多萬元之土地增值稅。
㈣、上訴人未依約定指定有自耕能力之人為登記名義人，亦未將符合免繳土地增值稅之移轉登記資料交予被上訴人辦理，係其違約，且被上訴人係將系爭六筆土地一併出賣，並無先移轉建地之義務，上訴人主張被上訴人未先移轉建地而違約，亦無理由。
㈤、買賣契約訂立後，被上訴人應上訴人之要求，雇工於系爭土地內建築駁崁花費七十萬元，又應上訴人之要求分割土地，而支出分割費用三萬五千九百八十元，均為被上訴人實際之損失，尚有其他有形無形之損失，故沒收二百二十萬元價金作為違約金，應屬合理。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人 朱明順 、 葉佳和 。理由
一、上訴人主張：伊等均無自耕能力，於八十六年間欲於新竹區購買土地，供退休後建屋居住，因被上訴人向伊等表示可協助取得系爭土地之自耕能力證明，伊等誤信為真，乃以四百二十萬元之代價，向被上訴人購買系爭土地，於八十六年三月二十三日給付訂金二十萬元，同年四月三日簽約當日另給付價金二百萬元， 嗣伊 等發覺系爭土地並非耕地，受讓人無須自耕能力，即請求被上訴人將土地移轉登記予伊等，惟經伊等多次以存證信函催告被上訴人辦理，被上訴人均藉詞拒絕，並無理要求伊等應指定登記名義人及交付自耕能力證明書，且片面變更代書為 葉其昌 ，被上訴人顯有違約之情事，遂依買賣契約書第十一條之約定，於八十七年五月二十七日以存證信函向被上訴人為解除買賣契約之意思表示等情，爰依民法第二百五十九條之規定，求為命被上訴人返還已付價金二百二十萬元及其法定遲延利息，並給付二百二十萬元違約金之判決。
二、被上訴人則以：兩造於訂約時，就系爭買賣標的中屬林、旱地目之土地，曾約定於上訴人取得自耕能力或指定有自耕能力之第三人後始辦理移轉登記，以免繳土地增值稅，詎上訴人無法取得自耕能力證明書，復不提供有自耕能力者之移轉登記資料予伊辦理，反而無理要求伊移轉登記予上訴人，致發生土地增值稅何人繳納之爭議，是上訴人顯屬違約，伊於八十七年五月一日催告交付有關資料及繳納第三期款一百五十萬元，上訴人不予置理，伊業以八十八年一月五日答辯狀繕本之送達為解除契約之意思表示，契約已合法解除，上訴人所繳之價金依約即屬違約金而得沒收等語，資為抗辯。
三、查兩造於八十六年四月三日簽訂系爭買賣契約，由上訴人向被上訴人購買系爭六筆土地，除二○○之三四號為建地外，餘為林、旱地，買賣價金為四百二十萬元，已付二百二十萬元，並約定前開土地登記名義人得由上訴人指定，而建地部分之土地增值稅由被上訴人負擔等情，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本及買賣契約書為證（原審卷一七至一九頁，三二至四三頁），應堪信為真實。
四、兩造間之買賣契約業已解除，為兩造所不爭，惟上訴人主張：兩造買賣契約書第五條原約定增值稅由伊等負擔，經伊等異議，乃將「由甲方（即上訴人）負擔」字眼刪除，系爭土地增值稅自應全由被上訴人負擔，又依買賣契約之約定，登記名義人由伊等指定，並未排除得移轉登記予伊本人，詎被上訴人以伊等不提供免繳土地增值稅之登記資料為由，拒不辦理土地移轉登記予伊等，伊等自得解除契約云云。被上訴人則辯稱：兩造於簽訂買賣契約書時，就買賣標的物中之五筆林、旱地，約定由上訴人取得自耕能力或指定並提供具有自耕能力者之移轉登記所需資料予伊，以免繳土地增值稅之方式辦理，但上訴人並未配合，該五筆林、旱地之土地增值稅既非由伊負擔，上訴人未能取得自耕能力，而請求移轉登記於己，即非有據，要無解除契約之權利等語。查系爭六筆土地中，二○○之一一、二○○之三六、二○○之五七、二○○之二一、二○○之三五號等五筆地目雖為林地或旱地，但已非耕地，而係耕地以外之其他農業用地，有土地登記簿謄本可按，上訴人有關各該土地應有自耕能力始能承受之陳述，尚有未合。又各該土地如為移轉，自六十七年十月起至八十二年五月止應納之土地增值稅為一百五十萬三千五百七十四元，另自八十二年五月至八十八年一月為止，為四萬六千六百四十元，合計為一百五十五萬零二百十四元，有被上訴人提出之新竹縣稅捐稽徵處竹東分處函在卷可憑（原審卷八五頁），惟耕地以外之其他農業用地，如移轉予有自耕能力之人，或移轉予自行耕作之農民繼續耕作，並由受移轉登記者出具無專任農耕以外職業或勞動工作之切結書及繼續作農業使用承諾書，且承受人在十六歲以上，所承受之農地與承受人之住所及現行耕作之農地在同一直轄市、縣市或不同直轄市、縣市毗鄰鄉鎮市區範圍內，而其住所經戶籍登記在六個月以上者，得免徵土地增值稅，亦有新竹縣稅捐稽徵處竹東分處八八新縣稅東貳字第一九二九號函在卷可憑（原審卷一五五至一五六頁）。而依常情，土地買賣契約如未約定土地增值稅由何人繳納，即應依法律規定，由出賣人繳納，是被上訴人如將系爭五筆林旱地出售移轉登記予非自耕農之人，而未約定由承買人負擔土地增值稅者，依平均地權條例三十七條及土地稅法第五條第一項第一款之規定，即應負擔一百五十五萬零二百十四元之土地增值稅。惟系爭買賣契約書第五條第一項有關增值稅之約定，原由草擬買賣契約書之朱明順記載：「由甲方（即上訴人）負擔」，嗣刪除該五字，改為：「建地部分地號二００─三四地號由乙方（即被上訴人）負擔」，就其餘五筆林、旱地，則未明文記載由何人負擔，而依前所述，此五筆土地之土地增值稅高達一百多萬元，何以建地載明由被上訴人負擔，而獨漏此部分？訊諸證人朱明順於原審證稱：「簽約前我有告訴雙方這幾筆土地，除了建地要課增值稅，其他幾筆若是農民買的話不需課增值稅，當時原告（指上訴人）有說要找一個農民來登記，因上面要建農舍，另契約第五條會把甲方劃掉，是因為當初雙方言明說要找農民來過戶，農地部分不用增值稅，所以劃掉，至於建地本由法律規定是由出賣者負擔．．．。」等語（原審卷九五頁），該證人嗣於原審八十八年五月十三日訊問時，雖改稱不知詳情云云，惟經本院再度訊問，證稱：「我去被上訴人家時，被上訴人有大概告訴我如何寫，有事先告訴我農地部分可能不用徵稅，建地部分要稅。可能是被上訴人說是上訴人負擔，後來雙方看過後有意見，才將其劃掉，．．．建地部分，可能是雙方協議的結果。本件是先買賣，後來才補契約的。．．．兩造在說要找一個農民來登記。應該雙方有同意，契約才能成立。建地由被上訴人負擔是雙方要求寫的，至於其他地，他們沒要求寫，我就沒有寫。．．當時上訴人二人來買，是要登記給先生或誰還不知道，．．．好像是簽約後，被上訴人催上訴人他們趕快拿資料來。但上訴人他們拖很久才拿來。（指 鍾秀珍 戶口名簿）．．．。」等語，核與於原審第一次所證大致相符，該證人並表示於原審所為第二次證言，係受到壓力所致（本院卷七八至八一頁）。衡諸常情，系爭六筆土地之增值稅如均由被上訴人負擔，即無特別載明建地由被上訴人負擔之必要，是證人朱明順於原審第一次作證及於本院所為之證言，應足採信。至上訴人所提朱明順於本院開庭前一日所為之錄音紀錄，雖謂土地增值稅非由上訴人負擔云云，然由朱明順於翌日於本院表示曾受到壓力，可知該錄音內容，有關土地增值稅之陳述，要非實在，尚不得執為有利上訴人之證據。又系爭六筆土地之八十九年度之公告現值合計為二百四十六萬七千元，有地價證明書附卷足稽（本院卷七一頁），證人朱明順亦證稱：系爭土地之售價，不負擔土地增值稅係合理之價位等語。是被上訴人辯稱：兩造於訂約時，有約定以土地移轉登記予有自耕能力之人，或其他免繳增值稅之方式辦理，以免除該五筆林、旱土地移轉登記所需繳納之土地增值稅，當屬非虛。上訴人主張依約定應由被上訴人負擔該五筆林、旱地之增值稅，尚不足採。系爭五筆林、旱地須以免徵土地增值稅之方式移轉登記，始符合契約之約定，已如前述，而上訴人復自承均無自耕能力，是其催告要求被上訴人將買賣之標的物移轉登記予己，將增加被上訴人土地增值稅之負擔，顯與契約原意不符。上訴人既未能依約提供免繳系爭五筆林、旱地土地增值稅之移轉登記資料予被上訴人，以供辦理移轉登記，縱被上訴人經其催告移轉登記而不置理，亦無遲延可言，上訴人以被上訴人遲延移轉登記為由，逕予解除契約，即非有據。
六、上訴人復主張：兩造縱就五筆林、旱地之移轉有爭議，但被上訴人遲未將二００─三四號建地移轉登記，亦係遲延而違約云云，被上訴人則以：伊將系爭六筆土地一併出賣，無單獨移轉登記之義務等語。經查：上訴人買受系爭土地之目的在建蓋農舍，而非炒作等情，為兩造所是認。又買賣契約中載明系爭六筆土地之總價為四百二十萬元，並未就各筆土地之價格分別予以標示，而其約定付款方式係：「第二次付款：雙方約定甲方（即上訴人）應於八十六年四月三日交付二百萬元；第三次付款以本約買賣移轉為甲方指定人名義，取得土地權狀三日內付清一百五十萬元」等語，亦未約定各筆土地得分別移轉登記。兩造既係一次買賣系爭六筆土地，衡諸常情，辦理移轉登記，亦應同時為之，是被上訴人辯稱：因上訴人遲未就該五筆林、旱地提供辦理移轉登記所需之資料，故未就該筆建地先行辦理移轉登記予上訴人，尚屬有理，上訴人主張被上訴人遲延移轉登記該筆建地，亦得解除契約云云，顯屬無據。
七、上訴人復主張：被上訴人未依約定將移轉登記所需之資料交予伊或兩造共同委任之朱明順，係被上訴人違約，亦得解除契約云云，被上訴人則辯以：朱明順係公務員，不可能承辦移轉登記業務等語。查買賣契約第十條約定：「房地產權之登記由甲乙雙方會同辦理或委任代理人辦理之．．．。」，並未載明受任人係何人，而證人朱明順亦證稱：伊為公務員不能為渠等辦理移轉登記事宜等情，足證朱明順未受任辦理移轉登記事宜。又由被上訴人於八十七年五月一日函催上訴人將有關移轉登記資料交由土地登記專業代理人葉其昌而觀（原審卷二一至二二頁），已有履約之誠意，上訴人縱認葉其昌未得其同意委任，亦非不得協調解決之，逕以被上訴人未將移轉登記資料交予朱明順為由解除契約，亦屬無據。
八、上訴人以前開事由解除買賣契約，為無理由。而被上訴人因上訴人遲不提供免徵土地增值稅之移轉登記資料予被上訴人，乃於八十七年五月一日催告交付有關資料及繳納第三期款一百五十萬元，有存證信函附卷可參（原審卷六一至六二頁）然上訴人不予置理，遂以八十八年一月五日答辯狀繕本之送達為解除契約之意思表示，即屬合法。
九、被上訴人主張：伊已解除契約，自得沒收被上訴人已繳之二百二十萬元價金等語，上訴則人以：被上訴人之違約金過高云云。按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第二百五十九條第一項第二款所明定。本件買賣契約既經被上訴人合法解除，被上訴人本應依前開規定負返還價金之義務，惟查買賣契約第十一條約定：「．．．如甲方（即上訴人）違約或不買時，乙方（即被上訴人）即沒收甲方價款．．．，乙方不賣或有違情事不履行契約時，乙方自違約日起一星期內加倍返還甲方所付價款為違約賠償金．．．」等語，是買受人違約時，出賣人得沒收已繳之價金作為違約金，而此違約金屬損害賠償額預定之性質，為兩造所是認（本院卷一二九頁），則違約金是否過高即有審酌之必要。查被上訴人於出賣系爭六筆土地於上訴人之前，曾雇請葉佳和於系爭土地上方其所有另筆土地上整地並建築駁崁，費用三百萬元，於系爭土地八十六年四月出售後，又於同年七、八月間雇請葉佳和施作下方即系爭土地內之駁崁，費用七十萬元等情，業據證人葉佳和結證在卷（本院卷一七四至一七五頁），上訴人雖以：朱明順證稱訂立契約時駁崁已做了差不多了等語，且葉佳和所證上方土地駁崁較系爭土地內之駁崁為長，復兼整地，歷時一年多，費用僅三百餘萬元，系爭土地內之駁崁較短，只施作二週，費用竟高達七十萬元，顯不實在云云，惟證人葉佳和已證稱：整地費用較為便宜等語，且依契約附圖所示整地面積甚大，是其施工時間較久，且費用相對低廉，自無可疑之處。至證人朱明順並非施工者，是否能明瞭駁崁之長度，非無疑問，是證人葉佳和所證，應堪採信。上訴人係為各自建蓋農舍而購買系爭土地，駁崁之施作須配合建蓋農舍之範圍，被上訴人主張該駁崁係為上訴人而施作，如下一位買受人欲建之農舍較大即無須駁崁，即非無據，是上訴人此部分花費，即屬其損害。另被上訴人出售土地予上訴人後，為使上訴人單獨取得所有權，乃應上訴人之要求，分別將二○○之二一、二○○之三四、二○○之三五、二○○之五七、二○○之五九土地（自二○○之一一號土地所分割出來），分割出二○○之號六○、二○○之六一、二○○之六二、二○○之
六三、二○○之六四號土地，計花費三萬五千九百八十元之事實，亦有土地登記簿謄本、土地複丈結果通知書、勘查結果通知書及收據等為憑（本院卷一五七至一六○頁），並為被上訴人所不爭執，此亦係被上訴人為履約所支出之費用，於被上訴人因上訴人違約解除契約後，亦為被上訴人之損害。再參酌被上訴人因上訴人違約致交涉、訴訟所花費之時間、精力及金錢等損害，本院認被上訴人得沒收之違約金於一百二十萬元範圍內為適當，被上訴人將超過部分沒收，尚有未合，是其所餘一百萬元價金，依民法第二百五十九條第二款之規定，即應返還上訴人。
十、綜上所述，被上訴人尚無上訴人所指違約之情形，上訴人以被上訴人有遲延給付為由，於催告履行後據以主張解除契約，尚屬無據，而上訴人既有違約之情事，被上訴人解除契約，則有理由，從而上訴人依民法第二百五十九條之規定，請求被上訴人返還價金於一百萬元範圍內，應予准許，又本件二百二十萬元價金之給付係上訴人分別於八十六年三月二十三日、同年四月三日交付被上訴人二十萬元、二百萬元，上訴人併請求自八十七年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，即應准許，逾此部分者應予駁回。至上訴人請求被上訴人給付違約金二百二十萬元部分，亦屬無據，而應駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴判決，經核於法並無不合，上訴意旨聲明廢棄改判，為無理由。
、本件判命被上訴人給付之金額未逾一百萬元，不得上訴第三審，於本判決宣示時確定，即無庸併予廢棄原判決關於駁回此部分之假執行聲請之諭知。
、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，毋庸一一論述，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年十一月二十一日
臺灣高等法院民事第五庭
審判長法官黃熙嫣
法官蔡芳齡法官黃小瑩右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年十一月二十四日
書記官李佳樺附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。