裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第170號民事判決
裁判日期：民國111年10月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第170號原告 廖賴鳳屘 訴訟代理人兼輔助人 廖淑美 被告 楊再錦 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒仟元，及自民國110年9月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔其中百分之一，餘由原告負擔。
本判決第1項原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣柒仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按受輔助宣告之人為訴訟行為時，應經輔助人同意；輔助人同意受輔助宣告之人為訴訟行為，應以文書證之，民法第15條之2第1項第3款及民事訴訟法第45條之1第1項分別定有明文。查原告於民國110年8月11日經本院以110年度輔宣字第60號裁定為受輔助宣告之人，並選定伊女甲○○為伊輔助人，業據原告提出上開裁定及確定證明書為證(見本院卷一第27至29頁)；而原告提起本件訴訟，確係基於伊本人之意思所為，亦有民事委任狀及111年2月11日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院110年度中簡字第3260號卷第63至65頁，下稱中簡卷，及本院卷一第167至168頁），且伊之輔助人甲○○前於起訴狀內亦載明為伊訴訟代理人，並蓋用原告印章，亦到庭代理原告為本件訴訟（見本院卷一第161頁、第187頁、第225頁及本院卷二第123頁），依上開說明，自堪認輔助人甲○○確同意原告提起本件訴訟，而原告提起本件訴訟，洵屬合法。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。查原告聲明請求：（一）被告應將門牌號碼臺中市○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）457,000元，並自110年7月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告40,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行；嗣原告先後於110年9月1日具民事陳報狀、111年2月11日及111年3月18日本院言詞辯論期日中變更伊聲明第2項之請求(見中簡卷第69至73頁；本院卷一第167頁、第189至190頁)，最終聲明第2項變更為：被告應給付原告417,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年7月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告46,000元等語。經核，原告所為聲明之變更係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告於108年7月1日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱原契約），約定由原告將所有系爭房屋出租予被告，租期2年，期間自108年7月1日起至110年6月30日止，每月租金4萬元，另水、電、瓦斯及其他管理等費用均由被告自行負擔。詎料，被告自109年5月起至110年6月間止，連續積欠月租金分別為109年5月欠繳10,000元、109年6月欠繳10,000元、109年7月至12月每月欠繳7,000元、110年1月至6月每月欠繳7,000元，合計共積欠租金104,000元（計算式：
10,000+10,000+12×7,000=104,000），扣除被告所繳保證金8萬元，被告尚欠繳租金24,000元未付。又因被告積欠租金，另依系爭契約第6條約定，原告得請求被告給付違約金4萬元。另者，除甲方（即原告）同意繼續出租外，乙方（即被告）於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利向甲方主張遷移費，系爭契約第4條第5點定有明文。查被告於租約期滿未依約履行回復原狀，致原告須代為拆除招牌，含吊車18,000元、拆除天花板30坪30,000元、拆除裝潢40,000元、拆除塑膠地板10,000元、塑膠地板拆除後殘膠清洗與地坪修補25,000元、回復隔間泥磚牆50,000元、水電管線拆除與復原20,000元、系爭建物全棟重新粉刷70,000元、廢棄物搬運與小山貓及傾洩車清運載離90,000元等，合計35萬3000元。而原告前催告被告給付積欠租金及租約屆期不再續租等事宜，已依契約上所載地址，連續於110年4月23日、110年5月6日、110年6月21日，以存證信函通知被告租期屆滿終止契約、補繳租金等，詎被告於租約終止後，仍未依約遷讓返還房屋，持續無權占有系爭房屋，侵害原告之所有權甚鉅，為此依民法第767條第1項前段、第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又原契約已於110年6月30日終止，被告既未於租約終止時遷讓返還系爭房屋，則被告於110年7月1日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，參以系爭房屋週邊崇德路1段531號現行租金44,000元及同段533號現行租金48,000元，平均租金為46,000元，是不當得利之計算應比照市值即上述平均租金46,000元計算，原告自得依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利。
（二）原告因精神障礙或其他心智缺陷，前經鈞院以110年度輔宣字第60號裁定宣告為受輔助之人，併宣告 伊長女 甲○○為輔助人，則原告處分自己所有不動產依法已受限制，詎料被告未經輔助人同意，擅自於110年8月23日私下利用原告精神狀態不穩定而互立房屋租賃契約（下稱系爭契約），意圖藉此延長原租約即續租2年、免除回復原狀費用、減收租金價額等約定事項；而系爭契約依內政部不動產租賃定型化契約規範於簽約3日之審閱期內，經原告及輔助人甲○○於翌日即110年8月24日以存證信函向被告聲明否定其效力。雖被告主張於110年4月間取得原告口頭應允；惟原告因失智症、巴金森氏症於109年3月20日起即在中國醫藥大學附設醫院（下稱中國醫藥大學）神經科門診看診，並早先於109年6月3日、6月6日、7月30日精神狀況較穩定時即連續去電對於被告減少支付租金提出異議，希被告誠信履行契約，斷不能片面信口即破壞契約之穩定性，亦不得以其減少支付租金經原告收取，即遽認出租者有減收租金之同意。再者，被告未主張民法第227條之2情事變更，且僅有未定期限之不動產租賃才能適用情事變更原則，如定有期限之租約，則仍應依雙方租約所約定之租金計算。又按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，民法第422條亦有明定，即非被告主觀認為採攝錄其與患有精神障礙之原告所為對話即可做為減租承諾之認定。被告利用原告年邁失智、精神不穩情況下，片面毀約，無視原告因受意思表示有不足而已獲法院裁定受輔助宣告，猶執意與原告立約，是該110年8月23日所簽訂系爭租約之契約關係不存在。又被告於租約到期拒絕遷讓房屋，雖其主觀認為其續交租金予原告即視為續租云云；然原告訴訟代理人已於110年8月17日、9月2日連續以存證信函通知被告，告以其所交予原告之款項將視為清償債權之部分，而非收款即視為續租之同意。
（三）被告主張續約、減租及免除回復原狀等為雙方合意行為，無非係以110年5月7日其私錄取得其與原告間之對話錄影為證，且認此符合不要式契約構成要件，欲證其有於110年4月14日與原告口頭約定續租及減租，故自110年6月30日原租約到期後，毋庸履行返還房屋及回復原狀等之約定云云；惟原告於109年3月20日業經中國醫藥大學診斷為失智症、巴金森氏症，被告於租期中即109年5月起擅自將租金減少而繳交於原告本人，原告於事後想起有異，而向伊子女抱怨為何發生此事，經原告子女找被告理論，被告皆以其徵得原告口頭承諾為由拒絕補償差額及改進；然原告子女見原告有健忘徵狀，為保護原告權益遂向鈞院聲請輔助宣告。依中國醫藥大學16c病房關心您資訊中對於失智證列舉態樣如下：失智症不是單一項疾病，而是一群認知功能退化，包含記憶力、言語能力、空間感、計算力、判斷力、抽象思考能力、注意力等各方面的功能退化，同時出現干擾行為、個性改變、妄想或幻覺等症狀。原告於109年3月出現明顯失智症狀前，原告與被告簽訂之房屋租約均由原告次子 廖文德 或長女甲○○代原告撰好後，由原告持交被告簽名以完成租賃手續，被告深知原告長期倚賴家人進行房屋租賃契約之簽訂，竟利用原告失智而辨識能力消退，即自109年4月起專找原告本人採口頭約定以排除原紙本契約之效力。原告方面為求慎重，連續於110年4月23日、5月6日、6月21日、8月17日、8月20日、8月25日、9月2日以存證信函通知被告稱不再續租、返還房租差額及被告再續繳之款項將視為清償債務而非同意其續租等；然被告仍堅持主觀認為原告講話好好的沒有精神問題，否定原告方面之口頭與書面通知。依被告所提110年5月7日之錄影畫面中，原告分別出現頭部不適32次、馬上忘記27次、不解其意12次、不解其意即回答3次、日期認知錯誤3次、否定約定6次、質疑被告2次、金錢數字模糊1次、表達不再續租計有9次，經統計原告有104次之違反常人舉動，足見原告係在受意思表示障礙及欠缺辨別能力下所為無疑，是被告主張兩造有合意及口頭承諾云云，自非有據，應屬無效。再者，即使原告之表現是否符合精神障礙或容有爭議；然原告於110年8月23日簽訂系爭契約後，旋即於翌日即8月24日以存證信函通知被告稱原告已受法院裁定輔助宣告，且依系爭契約有3日審閱期，原告亦於3日內提出異議，是被告所稱完成系爭契約行為云云，當顯無據，而系爭契約應屬無效。
（四）被告雖稱原告代理人有錄到110年4月14日當日洽談過程，請原告訴訟代理人提出資料，即可證原告當時是否在精神障礙或心智缺陷下，被告有無通謀虛偽詐欺原告續租合意云云；惟此為舉證責任分配問題，被告自應就其有利於己事實負舉證責任。另被告稱110年5月7日當日三度詢問原告可否提前訂立書面契約，且兩造間並無回復原狀之承諾，而依中國醫藥大學門診病歷診斷結果與神經科心理檢查報告，可判定原告與正常人無異云云；惟參被告於110年5月7日與原告雙方對話錄影光碟逐字稿，明顯可見皆係由被告以「唱單簧」方式，引誘原告在精神不穩定下片斷回答，不顧原告不解其意，不待被告合理時間思考、無視被告反常反覆之表現，斷章取義謀取其所欲之答案；又原告訴訟代理人向中國醫藥大學附設兒童醫院精神醫學部調閱原告28次就醫紀錄中，其中共11次明載「伴有行為障礙」，另有5次更載有妄想現象等，足證原告患有失智症並伴有行為障礙、頭痛等，自非被告所得片面否定者，且由110年5月7日影片中明顯可見原告智能欠缺理解能力，原告曾多次就同樣問題馬上忘記、不解其意再反詢被告遭刻意迴避或誆以「已有答應」令原告思緒更加混亂，期間原告訴訟代理人趕來適時制止，顯見兩造未達成續租或減收租金、無須回復原狀等約定之合意。是原告爰依民法第767條第1項前段、第455條、第179條等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利及回復原狀之費用，應屬有據。
（五）並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還原告。⑵被告應給付原告417,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年7月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告46,000元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自87年起承租原告所有系爭房屋至今已有24年，每1至3年均與原告親簽合約，租金亦由原告親自至被告店內收取，原告已收取租金至111年8月，故租賃契約有效存續中。被告於110年4月14日與原告洽談續約問題，已得原告同意延續租賃契約至112年6月30日止，月租金36,000元，新租賃契約即已成立。而原告之子女係於原告不知情且未經同意之情況下，以原告名義向被告寄出存證信函，原告多次談及被告是老實人、好房客，從不欠租，故被告從未積欠租金10萬4000元。又系爭房屋之前租客係從事眼鏡行，前租客退租後，原告未重新整理系爭房屋，僅做簡單清潔即出租予被告，原告已同意契約終止後無恢復原狀之問題，僅比照之前簡單清潔後返還即可，此於110年8月23日新成立之租賃契約及105年7月1日簽立之租賃契約中均有明確備註，故原告主張恢復原狀費用35萬3000元云云，顯非有理。再原告識字又會騎車，並無原告訴狀所述原告有精神不清、老人癡呆、理解能力欠佳而無法與人應對表達之情形；原告固主張簽訂系爭契約時，伊精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，被告有通謀虛偽詐欺原告續租合意之行為，主張兩造所合意之系爭契約不存在；然原告係於110年8月11日受鈞院裁定為受輔助宣告之人，而兩造之續租合意已於110年4月14日已經生效，原告稱持有上開110年4月14日兩造對話影音資料，但至今卻遲遲未提出，且原告至今仍每月如期騎車前來被告店中收取租金至111年8月1日。另自110年5月7日當日錄影資料可知，被告三度詢問原告可否提前訂立書面契約，原告均答覆好啦，故被告絕無虛偽詐欺之行為。且原告當日已有審閱契約，並知悉違約賠償之規定及有兩造間無恢復原狀之承諾，事後為何於110年8月23日才簽立契約，係因110年5月7日原告訴訟代理人來被告店裡大吼大叫，才於110年8月23日簽名。再依原告所提中國醫藥大學精神醫學部醫師、神經科醫師、中醫針灸科醫師等4位醫師52份診斷病例之診斷結果，僅有神經醫學部醫師診斷原告伴有行為障礙，其佔原告所提出診斷書約28.8%（計算式：15/52），醫師比例為25%（計算式：1/4），而神經科醫師及中醫針灸科醫師均診斷原告未伴有行為障礙，故原告主張110年8月23日房屋租賃契約無效，被告無權占有、不當得利，均為無理由，應予駁回等語。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）查原告主張伊為系爭房屋之所有權人，於108年7月1日與被告簽訂原租約，約定由原告將伊所有系爭房屋出租予被告，租期2年，期間自108年7月1日起至110年6月30日止，每月租金40,000元，前為催告被告給付租金及表示租約屆期不再續租，而曾連續以110年4月23日、110年5月6日、110年6月21日存證信函通知被告租期屆滿即終止契約及應補繳租金等事宜；嗣後兩造於110年8月23日另簽立系爭租約，該租約內容記載延長租期2年即自110年7月1日起至112年6月30日止、免除回復原狀費用、減收租金價額等事實，業據原告提出原租約（租期自108年7月1日至110年6月30日止）、郵局存證信函及郵件收件回執、110年8月23日系爭契約等在卷可稽（見中簡卷第21至61頁、第101至109頁），此部分為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）至原告主張被告利用伊為無辨識能力之人，且未給予系爭契約審閱期，即以詐騙方式令伊簽立系爭契約，故系爭契約應屬無效等情，則為被告所否認，且以上情置辯。按未滿七歲之未成年人及受監護宣告之人，無行為能力。無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。此觀民法第13條第1項、第15條、第75條規定自明。上開規定旨在兼顧表意人權益及交易安全，即成年人如未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，所為之法律行為自屬有效。民法所規範之監護宣告及輔助宣告制度，其目的皆在於保護因精神障礙或其他心智缺陷致意思表示之發送或收受能力減損之人，使其免於遭他人利用其處理意思表示能力低落之機會，減損其利益或人格尊嚴。現行法於監護宣告外另設輔助宣告制度，其目的在避免「不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者」之要件過苛，導致仍有部分處理意思表示能力之人無法受適當之保護，及避免實務為擴大保障範圍，使仍有部分處理意思表示能力之人，全然失去自主決定、安排生活之空間。民法既將標準設為當事人是否「完全不能」處理意思表示，自應考量意思表示制度係兼顧尊重當事人自主意志及社會對其意志之理解可能，是所謂「完全不能」自非指當事人是否於自然科學意義上完全無與他人為任何交流可能之意，而必須在社會意義上判斷其是否具備自主地在社會脈絡下，以使一般人可資理解之表示行為，對外表示其內心之意思，並欲以其意思內容發生法律效果之能力。是監護宣告與輔助宣告之分界，即以是否因精神障礙或其他心智缺陷致「完全不能」處理意思表示為判斷標準，並應著眼於在輔助宣告制度下，意思表示能力受損之人是否能因輔助人之協助，彌補其處理意思表示能力之減損，在一定範圍內自主、妥適的處理其日常生活安排及重要事務之決定。亦即，若在當事人能藉由輔助人之制度，僅在法條明定或其他法院指定之重要事項中須得輔助人之同意，即可確保其日常生活安排與重要事務決策，並無遭他人利用處理意思表示能力減損而損害其利益或人格尊嚴之虞者，本於確保當事人之意思自由與自主決定空間，法院自應僅給予輔助宣告之決定；然若當事人對於自身日常事務之處理，皆已喪失自主決定之能力，或已經失去將其自主決定以穩定、一般人可資辨識及覆核他人辨識內容之方式傳達與第三人之能力時，即難謂輔助宣告制度足以協助其維護其利益及人格尊嚴，此時法院自應為監護宣告之決定。是以，受輔助宣告之人，並不因輔助宣告而喪失行為能力，僅於為特定之行為時，須經輔助人同意，此參民法第15條之2第1項規定可明，則其於受輔助宣告前所為之法律行為，除行為時有上述喪失意思能力之情形外，應屬有效（最高法院108年台上字第2356號判決要旨參照）。又所謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力而言（最高法院107年台上字第2170號判決要旨參照）；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言（最高法院99年台上字第1994號判決要旨參照），亦即全然欠缺意思能力而不能為有效的意思表示而言。是表意人行為時並非全然欠缺意思能力（即未達上述無意識或精神錯亂之程度），縱不具正常之意思能力，亦難謂其意思表示係在無意識或精神錯亂中所為，有最高法院108年台上字第878號及107年台上字第1790號判決要旨參照。則行為人如主張民法第75條但書規定之效果，其自須舉證證明其於行為當時係在無意識或精神錯亂之情形，始可主張其所為之法律行為係無效（參照最高法院58年台上字第3653號判例意旨）。又按失智症是一個進行性退化的疾病，從輕度時期的輕微症狀，逐漸進入中度、重度、末期症狀，疾病退化的時間不一定，有個別差異（參見台灣失智症協會網站資料http://www.tada2002.org.tw/About/IsntDementia）。輕度失智症的病患外觀正常，意識狀態清楚，日常生活尚可自理，雖然出現了認知障礙現象，但未嚴重到影響生活功能的程度，導致周遭的人常以為那只是上了年紀的老化現象，忽略了那是一種疾病症狀（參見新北市政府失智症關懷手冊），可知輕度失智症患者雖有認知功能障礙，但未達全然無識別、判斷之能力，及完全喪失自由決定意思之程度，難認係恆常處於無意識或精神錯亂之狀態。查輔助人甲○○前聲請本院對原告為監護宣告，經本院家事法庭調查後，以110年度監宣字第60號裁定認定原告「相對人因失智症之精神障礙，短期內回復可能性低，對於管理處分自己財產，有時須給予協助，為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足…」等情，有原告所提該民事裁定可參（見中簡卷第99頁）；而依民法第15條之2規定可知，受輔助宣告人並非無行為能力人，而係伊所為之重大行為須經輔助人之同意而已，故自難以上開裁定遽認原告於簽訂系爭契約或約定減租或免為回復原狀時確有無意識或精神錯亂之情形。承上，原告逕以伊罹患失智症並經法院為輔助宣告為由，主張伊與被告簽訂系爭契約時乃全然無識別、判斷之能力，而完全喪失自由決定意思之程度，係屬無意識或精神錯亂狀態之無行為能力人云云，即屬有疑。
（三）再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第421條及第153條第1項分別定有明文。又租賃契約之成立，祇須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要，有最高法院80年度台上字第78號民事裁判意旨參照。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，原告主張伊於109年3月20日經中國醫藥大學診斷患有失智症、巴金森氏症，嗣因精神障礙或其他心智缺陷，致為意思表示或受意思表示或辨識意思表示效果之能力，顯有不足，經本院於110年8月11日以110年度輔宣字第60號裁定為受輔助宣告之人，並宣告伊長女甲○○為輔助人，兩造間之原租約已於110年6月30日到期終止，詎料被告未經伊輔助人同意，擅自於110年8月23日利用伊年老失智、精神狀態不穩定、欠缺理解能力、受意思表示有不足，互立系爭契約，藉此延長續租2年、減收租金價額及免除回復原狀義務，是該110年8月23日所簽訂之系爭契約應屬無效，兩造間已無租賃關係存在等情，固據提出中國醫藥大學110年4月19日診斷證明書為證（見中簡卷第111頁）；然被告則辯稱110年4月14日其即與原告口頭洽談續約問題，並得原告同意延長租賃契約至112年6月30日止，月租金36,000元，兩造互相意思表示一致，新租賃契約即已成立等情。是兩造間之爭點，當為：（1）原告為系爭契約行為當時，是否達心神喪失、無意識或精神錯亂至喪失意思能力之程度，亦即系爭契約有無民法第75條後段所定無效之情形？原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？（2）兩造間曾否約定減少租金及毋庸回復原狀？（3）若否，原告請求欠租及回復原狀之款項，是否有據？
（四）查被告辯稱兩造間已於110年4月14日即有口頭為續租、確認減租及其日後不負回復原狀義務之意思表示合致，兩造間已成立系爭契約（即新租賃契約，租期自110年7月1日起至112年6月30日止，租金約定為36,000元）等情，並提出兩造於110年5月7日及同年11月2日在被告位於系爭房屋之店內所為談話之影音內容檔案及其錄音譯文在卷可稽（見本院卷一第47至67頁及證物袋），而原告對上開影音檔案及錄音譯文之形式上真正未為爭執（見本院卷一第190至191頁），然仍主張因原告患有失智症而有認知功能障礙，欠缺判斷力、理解能力、喪失意思能力等，兩造間無意思表示合致，110年8月23日所簽立之系爭契約應屬無效等情，揆諸前揭舉證責任分配原則之說明，則原告自應就伊簽訂系爭契約行為當時係在無意識或精神錯亂之情形下所為者，擔負舉證之責任。首查，觀諸被告所提兩造於110年5月7日之錄音譯文，及經本院勘驗上開檔案中兩造對話錄音譯文，可見其中對話確有：「（被告稱）：我4月14日那一天我自海德堡要搬回來，我合約嘛乎你看了，因為你答應我租，海德堡要不要再租沒？（閩南語音譯）。（原告稱）：我就遇到這種…繼續租就好了，擱租你2年你就返去海德堡…。（被告稱）：所以房東你是要繼續租我對嗎?（原告稱）：對。（被告稱）：2年，3萬6000元？（原告稱）：對、對。（被告稱）：好，那我房租拿給你。（被告稱）：我們契約到哪時候？（原告稱）：112年6月30日。（被告稱）：對112年6月30日，那租金是多少？（原告稱）：36吼。（被告稱）：對，就是3萬6000元，你都知道嘛。（被告稱）：房東太太你現在安呢要再租2年，我們能不能現在打嗎？契約要再打，你若要，我們就現再打好嗎？（原告稱）：好啦。」等情（見本院卷一第305頁、第310頁、379至381頁)，亦即經本院當庭勘驗被告111年2月14日書狀所附USB即證物九，其中3.檔名：1.證物A即5月7日原告真意。(長度01:02:08)，勘驗時間約10分鐘之結果，可見該期間被告與原告之對話不曾停歇，兩造對話一來一往，原告所陳均係呼應被告陳述內容所為之回答，兩造對話並無跳脫房屋出租事宜及被告有收到相關原告寄送文書，被告表示有與原告家人通話，電話中原告家人提到原告沒有權利，原告則稱伊不知有等該文書之寄送並稱系爭房屋登記所有權人還是原告，係家中兒子或女兒為上開表示，又稱被告是好房客都有按時給付租金，不知有要對其提起要求租金之情形等情（見本院卷一第228頁），而兩造對於該勘驗結果亦未為爭執，僅原告就此仍主張係被告誘導式要原告回答，原告僅係依照被告的話陳述，並非真意，且因罹有失智症，說過做過的馬上就忘等情，已可見即便被告有誘導式提問之情，然原告實均能針對對伊所為提問之問題而為回答，顯無答非所問之情形，並能充分表達自己之想法，而有相當程度之識別、判斷能力無疑，是依首揭說明，自尚難認原告於斯時業已陷於完全無意識或精神錯亂之狀態甚明。甚且，觀諸109年4月10日、111年2月16日中國醫藥大學精神科心理檢查報告單所載，可見原告在定向感方面：知道時間、地點，或知道部分時間地點，思考反應速度均屬尚可、應答均屬合宜切題等語（見本院卷一第279至281頁)，可知原告於上開期間內，定向感固有減弱，然伊之思考反應速度尚可、應答合宜切題，則堪見原告之精神狀態當尚未達全然無識別、判斷之能力或喪失自由決定意思之程度。又者，原告固提出伊於110年5月8日至111年3月8日中國醫藥大學神經醫學部、中醫針灸科門診等病歷資料，以證原告因失智症伴有行為障礙、幻覺或妄想、頭痛頭暈等症狀等情（見本院卷一第453至525頁），且被告對於該等病歷資料亦未為爭執，並辯稱依原告病歷所載原告亦多有未伴有行為障礙之情形（110年6月29日及7月20日等病歷，見本院卷一第457至459頁等），而均堪認為真。然則，審之原告上開病歷資料，雖能說明原告確有上開病徵無訛；惟其上所載失智症伴有行為障礙（110年5月17日、6月30日等病歷）、妄想（110年7月20日病歷記載近期有妄想現象，與嬸嬸110年7月17日質疑分家產有關，妄想少，但不時喊頭暈等語，見本院卷一第459頁；110年8月3日病歷為雷同記載，見本院卷一第463頁）、頭痛頭暈等症狀，仍不能作為判斷原告於110年5月7日與被告商談簽訂系爭契約時，伊之精神狀態究有何已達完全無意識或精神錯亂致欠缺行為能力，而有民法第75條後段情形等之依據，從而，原告援引之上開書證自尚難為有利於原告之認定。另查，佐以本院前為確認被告辯稱原告並無提起本件訴訟之意思，遂通知原告本人到庭詢問之結果，可見：「（法官問：）本院卷第71頁所示房租收款明細表上是否你本人簽名？提示並告以要旨。上面收取明細欄所載金額是否有收到？（以下均屬原告本人稱：）是我的簽名沒錯。被告沒有照契約走，我有跟被告收3萬元，也有簽收，我也有收到錢。被告是隨便拿錢給我，沒有按照契約走，他都說他沒有生意。（法官問：）契約記載租金1個月3萬6000元，去年110年12月1日前你有無收到被告租金？（原告稱：）有，但後來我只拿到3萬元，被告沒有按照契約。（法官問：）契約寫3萬6000元，為何你只拿3萬元？（原告稱：）被告說他沒有生意，一直說拿3萬就好。（法官問：）你有無同意3萬元租金就好？（原告稱：）我沒有同意，因為我們附近的出租金額是4萬多，我希望被告搬走，因為我孫子在外面租房子，我要跟被告要回該房屋。但被告都不歸還房屋。（法官問：）有無約定要漲房租？（原告稱：）被告租金都隨便給付給我，沒有按照契約，我要請求返還房屋。被告只要把房子還給我就沒有事了。（法官問：）如果被告把房屋還給你的話，是否捨棄第2項聲明？告以要旨。（原告稱：）他要回復原狀給我。（法官問：）回復原狀所需費用？如何回復？（原告稱：）回復原狀的費用尚未估價。我現在頭腦退化了，這部分我希望由輔助人幫我回答。」等情（見本院卷一第164至165頁），可見即便至111年2月11日本院為上開言詞辯論期日時，原告對於本院所為相關提問仍均能確切了解意思並順暢為對應回覆，且無停頓困惑而遲延回應並表示伊需為思考後再為回答之情形，是 益徵 被告辯稱原告簽訂系爭契約時均能了解簽約之意涵，尚非於無意識或精神錯亂下所為等語，洵屬可採。至原告主張由110年5月7日錄音譯文可知原告容易健忘，會反覆詢問相同的問題，亦有表達不再續租，且縱使原告是否精神障礙容有爭議，然兩造於110年8月23日簽訂系爭契約後，原告於翌日即110年8月24日即委由原告訴訟代理人以存證信函通知被告稱原告業受法院裁定受輔助宣告且系爭契約內容封面明載3日審閱期，而已於3日內對被告提出異議，是兩造間系爭契約行為當屬無效等情；惟此亦為被告所否認，且審之原告容易健忘或反覆詢問相同問題，雖屬失智症記憶力減退之病徵，然仍不足以證明原告為契約行為當時之精神狀態已達心神喪失、無意識或精神錯亂致喪失意思能力之程度，容無疑義。又者，原告於110年5月7日當日雖亦有向被告表達不想續租無訛，有原告翻攝照片9幀可參（見本院卷一第369頁至371頁），亦為被告所不爭；然而，佐以當日兩造對話之前後錄音譯文（見本院卷一第235至333頁)，既可見原告為上開陳述時，原告訴訟代理人均已在場，而原告之訴訟代理人尚未抵達前，原告並未明確表示其不再續租之意思，迨至原告訴訟代理人抵達後，向被告質疑並指責被告簽約之合法性，並與被告發生爭執，原告始稱不再續租，從而，原告據此主張伊並無簽訂系爭契約之真意云云，當非可採。況且，原告事後仍與被告於110年8月23日簽立系爭契約，並繼續收取租金至111年8月1日，有被告所提房租收（付）款明細欄在卷可稽（見本院卷一第403至405頁)，此亦為原告所不爭執，是堪認原告尚無不想續租之實意。另者，觀諸原告所提110年8月23日兩造簽訂之租賃契約封面所載（見中簡卷第101頁），可見系爭契約審閱期(3日)，應屬承租人即被告所享有之契約審閱權，其目的係保障消費者，讓承租人有足夠思慮之機會，並非指出租人即原告同享有該契約審閱權，則原告所辯伊已於系爭契約審閱期內提出異議云云，當屬容有誤會，故原告據此主張系爭契約應為無效云云，亦無可採。另者，依卷內資料可見兩造洽談系爭契約之日期為110年5月7日，而已距110年8月11日本院裁定原告應受輔助宣告，其間相距3個多月，自更容無以嗣後經法院為輔助宣告之裁定，遽認原告於受該輔助宣告前之行為係屬無效，準此，原告主張伊於110年8月11日受輔助宣告之前，已有無意識或精神錯亂等意識障礙之情形云云，當非可採。綜上所述，110年5月7日原告以口頭約定表示欲出租系爭房屋予被告，兩造並約定租期自110年7月1日起至112年6月30日止，租金為36,000元等情，乃已就契約必要之點雙方意思表示一致無疑，揆諸前開規定與說明，當認系爭租賃契約即已成立，且由當日原告與被告應答之對話譯文觀之，原告行為時之精神狀態尚未達全然無識別、判斷之能力或喪失自由決定意思之程度，況原告亦未能舉證證明所述伊與被告為系爭契約行為當時係處於無意識或精神錯亂之狀態等情為真，揆諸上開說明，自與民法第75條後段規定之要件不合，當難認兩造間所為簽訂系爭契約之法律行為有無效之原因。又者，原告所提本院對伊為輔助宣告之裁定，亦未能因原告嗣後經法院宣告為受輔助宣告之人，遽認受輔助宣告前所為之法律行為無效，已如前述，則原告主張因伊患有失智症而有認知功能障礙，伊與被告間於110年8月23日簽立之系爭契約應屬無效云云，當為無理由，而兩造間確已成立系爭契約並具效力，堪可認定。基上，兩造系爭租賃契約既已有效成立，業經本院審認如前，則系爭契約之租期乃至112年6月30日而尚未屆至，則原告主張原租約已期滿到期，且系爭契約為無效，為此請求返還系爭房屋及不當得利、回復原狀費用之聲請，即屬無據，為無理由。
（五）另按，承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第439條前段及第440條第1項分別定有明文。查原告主張依108年7月1日兩造簽立之租賃契約，契約終日為110年6月30日，租金約定為4萬元，被告利用原告患有失智症，精神狀態不穩定、欠缺理解能力之情況下，與原告口頭約定有關減少租金為每月3萬3000元之約定為無效，是被告自109年5月起至110年6月止共積欠未繳足租金104,000元等情；乃為被告所否認，且以上情置辯，依舉證責任分配原則，此部分應由被告就其所辯有利於己之事實，擔負舉證責任。經查，依被告所提影音檔之錄音譯文，可見其中兩造對話有：「（原告稱：）（數錢後）這33就對了（指33,000元）。（被告稱：）對啦。（原告稱：）這算降價嗎？。（被告稱：）本來我們都講好這個年都3萬3。（原告稱：）好啦、好啦，我被氣死。（原告稱：）正常照這樣是不會亂掉，你是很好的房客。（被告稱：）我有欠過你房租嗎？（原告稱：）沒有。（原告稱：）我們兩個講好就好。（被告稱：）我們兩個講好就好。（被告稱：）24年來我都是對你。（原告稱：）從來沒有遲誤。（被告稱：）從來沒有遲誤。（原告稱：）對。（被告稱：）都沒欠過你房租。（原告稱：）對。（被告稱：）不像你兒女說上期5月、6月欠1萬元，後面那年欠7000元，總共欠你10幾萬，沒有這樣的事麻，那都是我們講好疫情降價的。（原告稱：）對。」等語（見本院卷一第310頁、第382頁），是以，原告雖患有失智症，然伊所為應答既屬合宜切題，行為時之精神狀態尚未達全然無識別、判斷之能力或喪失自由決定意思之程度，而仍有行為能力，業經本院認定如前，則由兩造上開對話可知，因疫情關係，兩造間確有就原租賃契約有關租金部分減少至33,000元之約定，而屬意思表示合致，是堪認兩造間就原租約減少租金之約定確已成立無訛。另者，原告固主張被告於109年5月、6月僅各繳納租金30,000元，之後均繳納33,000元，並提出原租賃契約為證（見中簡卷第21至46頁)；然此為被告所否認，且依被告所提三信商業銀行109年6月5日支票存根聯所示，其上載有被告給付租金66,000元（見本院卷第131頁），而原告對此書證之真正亦未為否認，則按兩造約定減租後之款項為每月3萬3000元等情以觀，應認被告確已按約如數給付無訛，則原告主張此部分欠繳租金之請求，應無理由。另者，被告固主張其已無欠繳原租約之任何租金等情；然而，依被告所提原租賃契約房屋收（付）款明細欄所示，既可見110年6月6日最後1期租金簽收欄內讚載有「33,000欠7,000」(見本院卷第101頁)，則以其文意觀之，應認原告係於110年6月6日被告本應繳納該期3萬3000租金部分，僅簽認伊有收取其中部分款項而尚欠7000元未收到，是當認被告尚有積欠該期租金7,000元未支付予原告簽收無疑，復被告就此亦未再行提出相關證據以證其已繳納該欠繳之租金，是足見原告主張被告積欠7000元租金部分，應屬有據。準此，原告依原租約之法律關係，請求被告給付積欠之租金7,000元，應為准許。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。從而，原告就上開欠租7000元部分，請求被告加計給付自民事起訴狀繕本送達之翌日起即自110年9月20日起（110年9月9日寄存送達，經10日發生效力，見中簡卷第133頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。至原告逾此範圍之欠租請求等，當嫌無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告既不能證明伊於簽訂系爭契約、口頭同意減租及系爭房屋免為回復原狀之當時，係屬無意識或精神錯亂之情形下所為，自難認兩造間所為上開法律行為有無效之原因，是原告主張系爭契約簽訂等之法律行為無效，即屬無據，應予駁回。從而，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利之規定，請求被告返還系爭房屋及請求被告給付相當於租金之不當得利，亦為無理由，應予駁回。至原告依原租約之法律關係，請求被告給付積欠之租金7,000元並加計法定遲延利息，為有理由，應予准許；至原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
叁、本判決第1項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟
法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保，請准宣告免為假執行，於法核無不合，並依同法第392條第2項規定，依被告之聲請諭知預供相當之擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國111年10月28日
民事第五庭法官許惠瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年10月28日
書記官高偉庭