臺灣士林地方法院內湖簡易庭民事簡易判決
原 告 乙○
訴訟代理人 李幸恩 律師
被 告 海山企業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 劉紀翔 律師
上列當事人間請求確認租金數額事件，於中華民國96年12月19日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
核定原告所有門牌台北縣○里鄉○○○路○號建號一一六三號房
屋，與被告所有坐落台北縣○里鄉○○里○○○○○段一三八之
三六及一四五之二地號土地間之租金數額為每月新臺幣玖仟肆佰
伍拾伍元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠原告乃門牌號碼為臺北縣○里鄉○○○路○號，建號1163號
房屋（下稱系爭房屋）之所有人，被告為系爭房屋所坐落臺
北縣○里鄉○○里○○○○○段138之36號、145之2號土
地（下稱系爭土地）之所有人。又系爭房屋及系爭土地均原
為訴外人天府公司所有，蓋系爭房屋及系爭土地原為位處臺
北縣萬里鄉之比佛利山莊社區A區第58號內之預售房屋及其
基地，而該社區為訴外人天府建設開發股份有限公司（下稱
天府公司）所統管規劃、開發、銷售、建造，復由天府公司
出售於被告。惟天府公司販售系爭房屋及基地時為求節稅，
乃以訴外人 林志昇 （天府公司負責人）個人名義為系爭土地
之出賣人，以訴外人 蘇若緯 （原名 蘇若明 ，原天府公司董事
）之妻 黃詠慈 （原名 黃淑玲 ）以其個人名義為起造人申請建
築執造，是系爭房屋第一次所有權登記之所有人為黃淑玲。
並於民國79年1月8日，系爭房屋尚未完工前，天府公司基
於規避增值稅，乃提前將系爭土地轉登記予被告名下，被告
為配合天府公司上開手續之順利進行，亦依天府公司之請，
配合逕與地主林志昇及黃淑玲個人為相對人簽訂「土地預定
買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書。」
㈡嗣於天府公司將系爭房屋移轉於被告前，黃淑玲就系爭房屋
設定最高限額抵押權予訴外人萬眾，迨92年間，萬眾以其債
權屆期未受清償為由實行上開最高限額抵押權，並向法院強
制執行，復因未拍訂，而由萬眾以債權人身份向法院聲明承
受，並取得系爭房屋之所有權，後於96年3月28日再將系爭
房屋出售予原告。
㈢承上所述，系爭房屋與系爭土地原同屬訴外人天府公司所有
，是原告與被告間應得類推適用民法第425條之1之規定，故
兩造間應有租賃關係存在（臺灣臺北地方法院93年度訴字第
2176號判決、最高法院73年度第5次民事庭會議決議參照）
。又原告多次與被告協商，企就系爭土地之租金數額能與被
告達成協議而未果，致原告無法向被告給付租金，恐有受被
告訴追給付租金之訟累，故有即受確認判決之法律上利益。
為此，於衡酌土地法97條第1項、第105條之規定及系爭土地
之位置、工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所
受利益等項後，提起本件訴訟，訴請確認：原告與被告間就
原告所有房屋門牌台北縣○里鄉○○○路○號，建號1163號房
屋，與被告所有坐落臺北縣○里鄉○○里○○○○○段138
之36號、145之2號土地間之租金數額為每月新台幣（下同）
5,903元。
㈣上開租金之計算方式為：原告租用之土地範圍面積計506平
方公尺，系爭土地申報地價每平方公尺2,800元，本件系爭
租金數額以按公告地價年息5%為當，故年租金應為506平方
公尺×2,800元×5%＝70,840元，即平均每月租金應為5,90
3元（元以下四捨五入）。
二、被告抗辯如下，並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決
，願供擔保請准免為假執行之宣告。
㈠系爭房屋與土地係被告於78年10月間分別與建商黃淑玲（即
黃詠慈）、地主林志昇簽訂契約買受，土地部分已於79年1
月8日移轉登記為被告所有，房屋部分則因黃詠慈違約致遲
遲未能辦理交屋、過戶，此有「房屋預定買賣契約書」、「
土地預定買賣契約書」、「土地買賣所有權移轉契約書」可
稽。原告主張系爭土地及房屋同屬天府公司所有，並分別讓
與被告及萬眾云云，顯已有誤，原告據此主張，萬眾與被告
間應有民法第425條之1第1項規定之租賃關係，原告並得
據此而適用或類推適用民法第425條之1之規定云云，自無
可採。
㈡被告與黃詠慈簽訂「房屋預定買賣契約書」之真意，僅限於
賣屋而無基地之使用，此為萬眾所明知，自不因萬眾嗣後取
得系爭房屋所有權，即得推定萬眾與被告間有租賃關係。原
告更不得因萬眾將系爭房屋出售並移轉於其所有，主張其得
類適用民法第425條之1之規定，並認其與被告間有法律推
定之租賃關係存在。。
㈢退步而言，如以原告與被告間有租賃關係存在，系爭房屋鄰
近市場、風景區等，附近之公共設施計有農會、風景站、公
園等，有特定公車行經於此，可通往市區各地，交通便利性
佳，生活機能及居住品質均甚良好，原告主張系爭土地之租
金數額以按公告地價年息5%計算為當，明顯偏低，應以按年
息8%計算，始為適當。
㈣綜上所述，原告與被告間應無民法第425條之1第1項規定之
租賃關係存在，是原告依據同條第2項之規定請求法院酌定
租金數額，即無所據，不應准許。
三、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，
且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經
法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確
認判決之法律上利益（52年台上字第1240號判例參照）。查
原告主張其與被告間應得類推適用民法第425條之1之規定，
是兩造間應有租賃關係存在，又其多次與被告協商，企就系
爭土地之租金數額能與被告達成協議而未果，致原告迄今無
法向被告給付租金，恐有受被告訴追給付租金之訟累，故堪
認原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。
㈡本案之爭點為：兩造間有無民法條425之1第1項所規定之租
賃關係存在？本件租金之計算標準為何？茲就兩造爭點逐一
論述如下：
1.按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相
異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓
人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租
金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，89年5月
5日施行之民法第425條之1定有明文。上開條文生效前，
最高法院48年臺上字第1457號判例與73年5月8日73年度第
五次民事庭會議決議均採相同見解。衡其意旨為：「土地及
房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質
上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地
及房屋同時或先後讓與相異之人時，認為除有特別約定外，
應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，以免土地
上房屋無座落權源，而遭拆屋還地之結果；但應支付相當代
價。故其法律關係之性質，當屬租賃，故除有反證外，推定
有租賃關係；以兼顧房屋受讓人及社會經濟利益。」。
2.經查：本件原告所有建物坐落於被告所有系爭土地上，兩造
間並無無償使用之特約。又兩造不爭執系爭土地及建物，原
均係被告於78年10月6日為購買坐落於台北縣○里鄉○○路
○○號比佛利山莊Ａ區58號房屋及其基地，而分別與林志昇、
黃淑玲訂定土地及房屋預定買賣契約。而土地出賣人林志昇
，依契約所載僅係地主代表，又係天府建設開發股份有限公
司董事長；另黃淑玲係該公司董事蘇若明之配偶，其於台灣
士林地方法院檢察署83年偵字第8657號偵查中陳稱：我只是
被公司用以做為起造人，其他事情都是公司在做，我不清楚
有筆錄影本附卷可參。又依卷附台灣高等法院82年度上字第
1445號判決理由載有「比佛利山莊係由訴外人蘇若明與林志
昇合夥購地興建，並以天府公司為經營機關，因土地係以林
志昇名義貸款，故登記林志昇名義，又為稅賦問題，於出售
房地時，以林志昇為土地部分之出賣人之事實，以蘇若明指
定之人為房屋部分出賣人，業據林志昇及天府公司股東李遺
麟於台北地方法院82年度訴字第671號偽造文書等刑事案件
審理時供述，有該刑事判決及蘇若明、林志昇立具之同意書
等影本在卷可佐，自屬可信。」又依被告所簽訂之房屋及土
地買賣契約書第19條及12條，均有約定土地買賣契約與房屋
買賣契約應同時履行，為本約成立必要條件。綜上所述，足
證系爭土地及建物，雖以林、黃二人名義出售被告，而實際
上均非該二人所有而出售，應認係天府公司一人出售，故原
告及被告係受讓或輾轉受讓，致系爭土地及建物為相異人所
有，仍有前揭條文之適用，推定有租賃關係存在。
2.兩造間既有租賃關係存在，則原告請求確認租金應以多少數
額為當，分析如下：
①關於民法第425條之1推定房屋受讓人與土地讓與人間有租
賃關係之情形，有無土地法第105條、97條之適用？按土地
法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房
屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之
利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的
而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後
始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨，最
高法院74年台上字第2562號判例要旨可資參照。次按，關於
基地租賃，土地法及民法均設有特別規定，考其立法目的，
在於使承租人能易於興建房屋（無需花費大量資本購置土地
），並充分發揮興建完成房屋之使用價值。最高法院48年台
上字第1457號判例謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得
單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而
存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋
同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無
地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限
於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承
買人繼續使用土地。」此一判例見解，並為民法增訂第425
條之1第1項前段所繼受，考此情形所成立之租賃關係，其
目的主要在於保存已有之房屋，使房屋所有權人得充分利用
、發揮系爭房屋之使用價值，以此觀之，實與基地租賃之規
範意旨相同，自應解為基地租賃之一種；且民法第449條第
3項就基地租賃之租賃期限作特別規定以排除20年限制時，
於立法理由中亦稱：「……並配合第425條之1之增訂，爰
增訂第3項，使租用基地建築房屋者，不適用20年租賃期限
之規定。」足見立法者顯然將第425條之1所成立之租賃關
係與一般基地租賃契約同等看待。是被上訴人即上訴人等人
提起本件上訴主張本件係關於推定存有租賃關係事件而言，
性質上與租地建屋之情形更為相近，自應有土地法第97條之
適用，應屬可採。
②按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之十為限；建築基地租金之計算，依土地法第10
5條準用第97條規定，亦係按申報地價年息百分之十計算；
而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地
法第97條、土地法施行法第25條分別定有明文。土地法第14
8條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，
。故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報
地價而言。另土地法第97條第1項之所謂年息百分之十為限
，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分
之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人
利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情
事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照
）。經查系爭建物占用系爭地號土地面積為506平方公尺，
，是本院依土地法第97條規定計算本件之租金，並參考卷附
原告前手自法院拍賣標得系爭建物事件中，曾委託鑑定人鄭
立倫建築師事務所於94年12月21日鑑定報告書內對於系爭地
號土地所處位置及居住環境之陳報，審酌上開系爭地號土地
位於萬里鄉之比佛利山莊內，鄰近市場、風景區，附近有農
會、公園，生活機能及居住品質良尚可，有特定路線公車行
通往市區各地，交通便利性佳等一切情狀，依土地法第97條
規定，認以申報地價每平方公尺2,800元之年息8%計算之年
租金較為相當，依此計算之租金給付標準為每年113,344元
，每月租金為9,445元（元以下不計）。
四、綜上所述，本院核定原告基於租賃關係與被告間之租金數額
為每月9,455元。並依職權確認訴訟費用1,000元，由被告
負擔。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
中 華 民 國 97 年 1 月 4 日
內湖簡易庭法官李建忠
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 1 月 4 日
書記官蕭永同