裁判字號：臺灣高等法院臺南分院97年重上字第52號民事判決
裁判日期：民國97年09月30日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺南分院民事判決97年度重上字第52號上訴人丙○○被上訴人財政部國有財產局南區辦理處台南分處法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國97年4月24日台灣台南地方法院（95年度訴字第490號）第一審判決提起上訴，本院於97年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
確認上訴人丙○○與被上訴人間就如附圖所示台南市○○區○○段1400、1402-1、1403地號等土地之耕地租賃關係存在。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔五分之一，其餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地375減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造因系爭坐落台南市○○區○○段1388、1389、1390、1394、1400、1402-1、1403、1404、1405地號等9筆耕地（下稱系爭土地）租佃爭議事件，出租人主張承租人違反自任耕作之規定，而終止租約，承租人予以爭執，否認違反自任耕作規定，主張租約仍繼續有效等情，業經台南市南區公所耕地租佃委員會於民國（下同）94年12月6日調解不成立（見原審卷1第31、32頁），嗣再經臺南市政府先後於94年12月26日、95年3月24日調處結果認應由承租人即上訴人繼續承租，租賃關係存在等情（見原審卷1第12至24頁），惟因出租人即被上訴人（原審誤植為承租人）不服調處決議，臺南市政府乃將該租佃爭議案件移送原審處理，有臺南市政府95年4月11日南市地權字第09514513390號函附臺南市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及臺南市（南區）公所耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄等在卷足憑（同上卷1第3、5頁），本件耕地租佃爭議事件業已踐行前揭調解及調處程序，則本件於原審起訴之程序自屬合法，合先說明。
二、按民事訴訟法第247條所謂有即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之法律地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言。故確認法律關係成立、不成立之訴，茍具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件系爭土地為國有，被上訴人以上訴人於租賃契約存續期間在租賃土地上堆置廢棄物及貨櫃屋，未依契約約定供養殖使用，違反耕地三七五減租條例第16條之規定，主張租賃契約消滅，請求收回土地，為上訴人所不同意，則兩造間租賃關係存在與否，對於上訴人得否本於承租權繼續占有使用系爭土地，非無影響，即上訴人私法上法律地位有受侵害之危險，此項危險得以確認判決除去，則上訴人提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：本件違約情事僅存在於訴外人 歐成發 （與被上訴人之租約字號為國養租字第7800374號）在上開系爭土地內之古堡段1403地號土地（下稱系爭1403號土地）上堆置建築廢棄物及貨櫃屋，違反耕地應自任耕作之規定，而上訴人與被上訴人租約字號則為國養租字第7800372號，顯與訴外人歐成發屬不同租約。上訴人係於77年7月13日經被上訴人同意後，由訴外人歐成發讓渡持分5分之1，依讓渡書記載，上訴人個別單獨擁有持分5分之1租約權利，與訴外人歐成發顯分屬不同租約。被上訴人自78年間即分別與上訴人訂定租約，亦可證明被上訴人已認同其與上訴人間為一獨立契約，與訴外人歐成發之租約無涉。兩造間就系爭土地確有租賃關係存在等語；並求為判決：請求確認兩造間之耕地租賃關係存在（原審全部駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起本件上訴，請求廢棄原判決，並確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在）。
二、被上訴人則以：訴外人 施建豐 涉嫌竊佔（系爭1403號土地）罪經函送偵辦結果，台灣台南地方法院檢察署95年度偵字第13170號，認為訴外人施建豐之放置貨櫃屋係經過原審共同原告歐成發之同意，故予以不起訴處分。惟偵查結果亦認定訴外人施建豐放置貨櫃屋之地點係坐落在上訴人及其他共同承租人共同向被上訴人承租之系爭土地上，再依據上訴人與訴外人歐成發等人向被上訴人陳情之呈情書內容，亦明確記載放置貨櫃屋及堆置廢棄物之地點確係在系爭國有土地上，足見上訴人丙○○及其他承租人因其等所承租之土地部分堆放建築廢棄物及貨櫃屋，非作為養殖使用，已違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項承租人應自任耕作之規定，原訂租約應歸於無效。雖上訴人及其他共同承租人所承租之土地僅部分土地堆放建築廢棄物及貨櫃屋使用，惟依據內政部92年1月20日內授中辦地字第0910020787號令主旨所示，承租人將一部分土地供非耕作之用，而不自任耕作者，參照最高法院46年台上字第57號及70年台上字第4637號判例，原訂租約已全部歸於無效，亦即兩造間之租賃關係已不存在。至上訴人雖主張上訴人與被上訴人所訂立之國有養地租約係單獨成立之租約，訴外人歐成發縱使有不自任耕作之事實，亦與上訴人無關云云，惟依據上訴人與訴外人歐成發等人於89年11月23日及10月23日向被上訴人申辦換約續租手續時曾出具切結書切結系爭土地確係自行作為養殖使用，故本件上訴人與被上訴人所訂立之租約並非單獨成立之租約自明。本件租約既係由上訴人與訴外人 楊富雄 、歐成發、 李德慶 、 歐成福 共同向被上訴人承租，因上訴人與訴外人楊富雄等人為便於繳納租金及管理，出具共有物假分割協議書向被上訴人申請個別訂立租約書，故本件實際上係上訴人與訴外人楊富雄等人共同向被上訴人承租等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：㈠訴外人 歐得 （已死亡）前於59年1月1日向被上訴人承租坐落
台南市○○區○○段1000-16、1000-97、1000-98、1000-99、999-2地號土地，並簽訂國有養地租賃契約書，租賃期間至71年12月31日止，嗣因歐得死亡，乃由其繼承人歐成福、歐成發、歐燕金、 歐素月 、 歐慧玲 、葉歐燕玉、 施夙珍 、施夙芬、 施夙玲 、 施夙娟 於76年11月27日共同向被上訴人承租台南市○○區○○段1000-16、0000-0000、0000-0000、1000-97、1000-98、1000-99、999-2地號土地，租賃期間自76年8月15日起至77年12月31日止，其應繼分分別為7分之1、7分之1、7分之1、7分之1、7分之1、7分之1、28分之1、28分之1、28分之1、28分之1，再由歐成發、歐成福二人於77年1月7日共同向被上訴人承租上開土地，租賃期間自76年12月7日起至77年12月31日止，其應繼分各為2分之1，嗣歐成發及歐成福於77年7月13日簽立讓渡書將其承租權一部讓與訴外人楊富雄（已歿）、上訴人丙○○與訴外人李德慶，並由楊富雄、丙○○、歐成發、李德慶、歐成福共同向被上訴人承租上開土地，租賃期間自77年7月13日起至77年12月31日止，持分各5分之1，楊富雄、丙○○、歐成發、李德慶、歐成福於77年7月13日為免除攤繳租金及管理上之困擾而簽訂共有物假分割個別訂約契約書，就上開土地達成分池個別使用之協議，並持向被上訴人簽訂一式六份之國有養地租賃契約書（即出租人1份外，全體承租人5位各1份），嗣因租約期滿，再由楊富雄、丙○○、歐成發與訴外人李德慶、歐成福於78年1月20日共同向被上訴人承租台南市○○區○○段1000-16、0000-0000、0000-0000、1000-97、1000-98、1000-99地號土地（與上開租約比較，少一筆999-2地號土地），租賃期間自78年1月1日起至83年12月31日止，持分各5分之1，再由楊富雄、丙○○、歐成發、李德慶、歐成福共同向被上訴人承租系爭土地，租賃期間自84年1月1日起至89年12月31日止，持分各5分之1，再於89年11月24日續約，租賃期間自90年1月1日起至99年12月31日止，其中楊富雄、丙○○部分之國有養地租賃契約書編號分係國養租字第7800371、0000000號。
㈡坐落台南市○○區○○段1388、1389、1390、1394、1400地
號等5筆土地重測前分係安平段1000-99、1000-97、1000-98、0000-0000、0000-0000地號土地，坐落台南市○○區○○段1403、1404、1405地號等3筆土地重測前均係安平段0000-0000地號土地，上開土地之地目均為「養」，另坐落台南市○○區○○段○○○○○○○號土地則係自臺南市○○區○○段○○○○○號土地分割而出，其地目則為「道」，系爭土地均為國有土地，而由被上訴人所管理，系爭土地之租約係延續自訴外人歐得於59年1月1日起向被上訴人承租之五筆土地之租約而來。
㈢訴外人施建豐因需要空地放置貨櫃屋，乃透過訴外人 馬川 （
別名 馬永川 ）向歐成發詢問得否讓其置放貨櫃屋在歐成發之土地上，經歐成發同意後，訴外人施建豐乃於94年2月間放置貨櫃屋在系爭1403地號土地。
㈣台南市安平區公所於94年3月3日以南市平民字第0940002805
號函被上訴人稱其所有位於台南市○○區○○路○○○巷（崇義社區活動中心）對面空地（即系爭1403地號土地）擺放大量貨櫃屋，影響市容景觀，催請改善移除等語，被上訴人乃分別於94年4月19日及94年5月4日催請承租人楊富雄、丙○○、歐成發、李德慶、歐成福清理系爭1403地號土地（含清理貨櫃屋及廢棄物，第一次函限清理期限為10日內，第二次函延至94年5月31日），其間丙○○等人有清除部分之廢棄物，但未於期限內清除全部的廢棄物，被上訴人再於94年7月12日以台財產南南三字第0940013769號函通知丙○○及以其他信函通知楊富雄、歐成發、歐成福、李德慶，因系爭1403地號土地已非養殖使用，有違反耕地三七五減租條例第16條規定之情形，原訂租約無效等語。
㈤系爭1403地號土地於95年4月4日依「擬定台南市安平港歷史
風貌園區特定區計畫（細部計畫）案」發佈實施而編為都市計畫使用分區之中密度住宅區。
㈥訴外人施建豐涉嫌竊佔系爭1403地號土地一案，業經臺灣臺
南地方法院檢察署檢察官以95年度偵字第13170號不起訴處分確定在案（見本院卷第43頁）。
四、得心證之理由：㈠按農業發展條例第20條第1、2項規定：「本條例中華民國89
年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」、「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」故在89年1月4日農業發展條例修正施行前，依耕地三七五減租條例所訂定之農業用地租賃契約，租佃雙方之權利義務關係即應適用耕地三七五減租條例之規定。次按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧，土地法第106條定有明文。又耕地租佃期間，不得少於六年；耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第5條前段、第20條分別定有明文，故租約形式上雖屬定期租賃，其實質應屬繼續性契約。再耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人在依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項之規定終止租約並補償承租人前，若與承租人繼續換訂新租約，所承租之土地縱已編定為非農、漁、牧地，應仍有耕地三七五減租條例之適用；不得謂新換定之租約所承租供耕作或養殖之用者為他人之非農、漁、牧地，即謂應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用。否則出租人豈非可藉此規避對承租人所應負同條例第17條第2項之補償責任。經查，系爭土地均為國有土地，而由被上訴人所管理，系爭土地之租約係延續自訴外人歐得於59年1月1日起向被上訴人承租之五筆土地之租約而來，已如前述（見兩造不爭執事項第1、2點），再訴外人歐得所承租坐落台南市○○區○○段1000-16、1000-97、1000-98、1000-99、999-2地號土地，於59年1月1日訂立國有養地租賃契約時，地目為養，屬應適用耕地三七五減租條例之耕地租賃，其後歷經多次換約續租，此部分簽訂之國有養地租賃契約應屬耕地三七五減租條例第6條所謂租約之變更及換訂，應不影響其耕地租約之繼續性。又兩造間之系爭國有養地租賃契約，由被上訴人將系爭9筆國有地出租上訴人及訴外人楊富雄、歐成發、李德慶、歐成福，約定由上訴人及訴外人楊富雄、歐成發、李德慶、歐成福自行作養殖使用，因其租約之繼續性，依上說明，兩造間就系爭租賃契約之權利義務關係，即有耕地三七五減租條例規定之適用，此亦為兩造所不爭執，合先敘明。
㈡再按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉
租他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第16條第1項第2項之規定至明。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內（最高法院56年台上字第1520號判例參照）。經查：本件訴外人施建豐因需要空地放置貨櫃屋，乃向歐成發詢問得否讓其置放貨櫃屋在歐成發之土地上，經歐成發同意後，訴外人施建豐乃於94年2月間放置貨櫃屋在系爭1403地號土地上，是訴外人施建豐涉嫌竊佔系爭1403地號土地云云，即非屬實，業經臺灣臺南地方法院檢察署檢察官以95年度偵字第13170號不起訴處分確定在案，為兩造所不爭，核與證人馬川於原審證述之情節相符（見原審卷第156、157頁），復經本院調取臺灣臺南地方法院檢察署95年度偵字第13170號偵查卷宗核閱無誤，足認訴外人歐成發確係明知並同意而將承租之耕地借與他人使用，依上開說明，即屬於不自任耕作範圍之內，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。又承租人不自任耕作，租約即屬無效，是堪認訴外人歐成發與被上訴人間之租約已因 歐某 未自任耕作而無效。
㈢上訴人主張上開違約情事僅存在於訴外人歐成發，上訴人與
被上訴人間之租約字號為國養租字第7800372號，與訴外人歐成發顯屬不同租約云云，然為被上訴人所否認，則上訴人自應就上開有利於己之事實，負舉證之責任。經查：
⒈查上訴人業與訴外人楊富雄、歐成發、李德慶、歐成福於77
年7月13日簽訂「共有物假分割個別訂約契約書」（見原審卷1第54頁），就所承租之土地達成分池個別使用之協議，且有上訴人之承租土地範圍即系爭1400、1402-1、1403號土地分割（分管）使用之國有土地勘查表使用現況略圖（見原審卷1第184頁、本院卷第29頁）可據。上訴人並將上開假分割之契約書送達予被上訴人，並按分管使用之現狀，持與被上訴人各簽訂有不同編號之國有養地租賃契約書，有各該契約書附卷可憑（見原審卷1第37至39頁）。依上開共有物假分割個別訂約契約書上係記載：「左列土地係全體共有人向國有財產局台灣南區辦事處台南分處承租，為免除攤繳租金及管理上之困擾，經全體承租人協議分池個別使用，茲就各分得位置面積及其持分附圖示列明如後。」等語（見原審卷1第54至57頁），足見被上訴人係明知並同意上訴人與其他承租人就上開各別承租位置予以特定之行為，並協同辦理各別承租位置圖之測量及標示，此見卷附之「國有土地勘查表使用現況略圖」即明，被上訴人就此亦無爭執；抑且，被上訴人更同意就承租人支付租金履行義務部分，由各承租人獨自向出租人即被上訴人支付清償，出租人亦僅得就承租人所分割取得承租部分（即按如附圖之分管使用現況圖）之土地收取租金（見本院卷第64頁）。是按上訴人與其他承租人間之「共有物假分割個別訂約契約書」，既為被上訴人所同意，被上訴人亦因而協同繪製如附圖之「國有土地勘查表使用現況略圖」附卷，兩造並無異議，則該「共有物假分割個別訂約契約書」，應已非承租人間之內部協議而已。被上訴人亦於本院直承租約後來分成五份等情。從而，上訴人主張被上訴人嗣已同意共同承租人所為承租標的之協議分割，並各別與被上訴人訂約，上訴人與被上訴人間之租約，即與訴外人歐成發所簽訂之租約係屬各別不同租約等情，應屬有據。⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋意思表示，應探求當事人真意，注重意思表示的目的性，著重為各個法律行為及當事人具體妥當性。是契約文字業已表示當事人真意者，無須別事探求者，固不得捨契約文字而更為曲解，惟若從文字上不足以表示當事人之真意時，則應本諸過去之事實及其他一切證據資料，作為斷定當事人立約當時真意之標準，以解釋當事人之契約。又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」（最高法院19年上字第28號判例參照）。據兩造形式上不爭執之國有養地租賃契約書第一條之租賃養地標示：系爭土地等九筆，及第五條特約事項之租賃土地原由上訴人等五人共同承租等云云，僅係沿用原來的承租地號而未予精確表明，仍不能否定承租人嗣已各就其分管位置與被上訴人各自立約承租之事實；雖上訴人另於89年11月23日出具予被上訴人之切結書記載：
「立切結書人承租貴局管理之台南市○○區○○段1388、13
89、1390、1394、1400、1402、1403、1404、1405地號等9筆國有養地（其中1402應係1402-1之誤），面積0.101063公頃，確係自行作養殖使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽情事，願負法律責任，並認租約無效，交還養地，絕無異議，特立此切結。」（見原審卷1第183頁），仍沿用原有地號，固非精確，惟其無非強調承租人等不得就其承租土地違法轉租、轉借不自任耕作，並非可解為就自己之承租土地無不自任耕作情形，上訴人仍應對他人承租之土地負違法轉租、轉借不自任耕作之責任。
⒊被上訴人雖又陳稱：有建築廢棄物堆放在上訴人之土地上等
情云云。有關在上訴人土地上堆放之建築廢棄物部分，究係何人傾倒？被上訴人表示不清楚，且與貨櫃屋不知是否有關連，有被上訴人於本院言詞辯論之筆錄可據（見本院卷第63頁），難遽為不利上訴人之證明。況上訴人亦於本院陳明：伊之魚塭被人偷偷填土，伊等有去報案，有警員到現場查看確有其事等情，並有台南市第15屆耕地租佃委員會第3次租佃爭議調處會會議記錄可據（見原審卷1第12頁），被上訴人復無法提出關於此部分上訴人確屬明知並同意任人傾倒廢棄物而不自任耕作之證明，則此部分廢棄物之堆放，已難認可歸責於上訴人同意所為。又被上訴人雖以上開廢棄物業經通知上訴人限期改善，上訴人仍未依期改善，業經被上訴人於94年7月12日以臺財產南南三字第0940013769號函通知上訴人兩造間之原訂租約無效，上開國有養地租賃契約書應予作廢，並請繳回，土地收回另行處理，並有被上訴人94年5月4日臺財產南南3字第0940008836號函附卷可稽（見原審卷1第42、44頁）。然查上訴人事前既未同意傾倒上開廢棄物，且事後積極清理上開（不易清除）廢棄物達百分之90，又上訴人因逢父喪、及下雨，處理上有困難，而向被上訴人請求展期，詎為被上訴人拒絕，亦有台南市第15屆耕地租佃委員會第2次租佃爭議調處會議記錄、報案說明書、廢棄物相片等可據（見原審卷1第21、18、14、48頁），自無法從被上訴人之陳述及舉證證實上訴人有不自任耕作情事。則被上訴人主張上訴人有不自任耕作之情形，系爭租約已全部歸於無效，上訴人之租約亦已無效，均非可採。從而，上訴人本於耕地三七五減租條例租賃契約之法律關係，請求確認本件耕地租賃關係存在，即無不合。
五、綜上所述，上訴人之主張伊與歐成發係各別與被上訴人成立耕地租約，伊並無違反自任耕作之情事，租約仍屬有效；被上訴人之抗辯系爭租約已因歐成發於94年2月間將系爭土地之歐成發分管之部分借與訴外人施建豐放置貨櫃屋，有不自任耕作之情事，全部租約均屬無效云云，並不足採。亦即歐成發與被上訴人間租約全部歸於無效，不能及於上訴人與被上訴人間租賃契約。從而，上訴人本於耕地三七五減租條例租賃契約之法律關係，就其承租耕作部分之如附圖所示台南市○○區○○段1400、1402-1、1403地號等土地，訴請確認兩造間之耕地租賃關係存在，在此範圍內，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，即有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2項所示。至逾上開實際承租耕作部分之土地，並非上訴人實際承租之土地，即無理由，應予駁回；原審就此部分駁回上訴人之上訴，即無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴一部為有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國97年9月30日
民事第三庭審判長法官陳光秀
法官李文賢法官莊俊華上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中華民國97年10月2日
書記官吳銘添【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。