裁判字號：臺灣高等法院臺中分院101年上字第332號民事判決
裁判日期：民國102年05月31日
裁判案由：返還租金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決101年度上字第332號上訴人美而盈金屬企業有限公司法定代理人 陸松筠 訴訟代理人 邢建緯 律師複代理人 徐維宏 律師被上訴人代全電機股份有限公司法定代理人 江炫 恭訴訟代理人 林俊雄 律師複代理人 卓苓姿
蔡慧春 林耀堂 上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國101年7月18日臺灣臺中地方法院101年度訴字第709號第一審判決提起上訴，本院於102年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用（確定部分除外）之裁判廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣壹拾貳萬伍仟元，及自民國一百０一年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之六，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠、上訴人前於民國(下同)98年3月18日與被上訴人訂定房屋租賃契約，承租被上訴人所有門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號一樓之廠房（下稱系爭廠房），租賃期間自98年3月18日至101年7月31日止，租金：每月新臺幣（下同）12萬5000元、保證金30萬元。上開房屋租賃契約並經原審法院所屬民間公證人 陳勇仁 事務所以98年度中院民公勇第320號公證書公證在案。詎料，被上訴人竟惡意隱瞞上訴人系爭廠房係位於台中市第八位自辦重劃區之事實，而該自辦市地重劃區已於95年11月發起成立籌備會，依該自辦市地重劃區預定工作進度表，上開租賃之廠房顯未能繼續供上訴人租賃目的使用。上訴人因台中市第八單元市地重劃（下稱台中中科經貿自辦市地重劃）自99年1月起進行重劃區內拆遷地上物之程序，為避免影響工廠生產作業及日後營運，於98年12月下旬開始進行搬遷工作，至99年1月25日搬遷完畢。搬遷完畢後，被上訴人於99年1月31日向上訴人為終止租賃契約之意思表示，上訴人旋於99年2月1日指派公司執行董事 陸庭驊 與被上訴人協商搬遷事宜，雙方並達成有關上述廠房之水費結算至99年2月2日、電費則結算至99年2月4日，上訴人並需將水錶用戶名稱改回被上訴人代全機電股份有限公司等協議，上訴人隨後將水錶用戶名稱改回被上訴人公司。被上訴人雖未以書面做為終止租約之意思表示，然由結算水電費、更改水錶名稱及兩造所書立之協議可知，被上訴人確於99年1月31日向上訴人為終止契約之意思表示，而上訴人並於99年2月4日搬離系爭廠房。
㈡、依上訴人與被上訴人所訂之上開房屋租賃契約書第3條約定：「租金：每月12萬5000元整。民國99年8月1日起租金每月15萬元整。…」，惟被上訴人於98年8月1日起卻依據舊租賃契約書第3條約定，向上訴人收取每月租金15萬元。是自98年8月1日起至99年1月1日止，上訴人共溢付租金12萬5000元【計算式：（150,000－125,000）×5＝125,000】。又上訴人於租賃系爭廠房時，係花費193萬9500元工程款整修，使其達可使用之狀態。嗣後系爭廠房卻因市地重劃之故，迫使上訴人於99年1月間搬遷，造成上訴人損失甚大。上訴人乃於99年6月14日發函通知被上訴人應將溢付之租金、保證金及整修費用返還上訴人，並將重劃公司同意核發之自行搬遷費用15萬元，補償予上訴人因租賃物不能繼續使用而搬遷之費用，惟被上訴人竟置之不理。因被上訴人自始明知系爭廠房係位於重劃區內，並不能於租賃期限內繼續供上訴人租賃廠房之使用，仍隱瞞上訴人，而與上訴人簽訂房屋租賃契約，造成上訴人受有整修租賃物工程款之損害。綜此，爰依民法第179、226、263、260條之規定暨租賃契約法律關係，請求被上訴人除應依約返還上訴人溢付之租金12萬5000元，並應賠償上訴人搬遷費用15萬元及整修租賃物之工程款所受之損害193萬9500元，合計221萬4500元及自101年3月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息【上訴人於原審起訴請求被上訴人應給付上訴人251萬4500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。經原審判命被上訴人應給付上訴人保證金30萬元，及自101年3月31日起至清償日止，按週年利率5％之利息，而駁回其餘之請求。上訴人對原審判決其敗訴之221萬4500元本息部分提起上訴，被上訴人對其敗訴之30萬元保證金及自101年3月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，則已撤回上訴，是此部分已告確定。】。
二、上訴人於本院補充陳述：
㈠、上訴人於99年1月31日接獲被上訴人終止租約之意思表示後，旋於99年2月1日指派公司執行董事陸庭驊與被上訴人協商搬遷事宜。雙方並達成上述廠房水、電費之結算事宜，上訴人並需依協議將水錶用戶名稱改為被上訴人公司。由此結算水、電費及更改水錶名稱之事實，足見被上訴人確於99年1月31日向上訴人為終止契約之意思表示，上訴人於99年2月4日後搬離系爭廠房。原審判決認定上述水、電費單據上之「註明」為上訴人公司執行董事陸庭驊單方面所為，無從論斷被上訴人有為終止租賃契約之意思表示，顯有誤會。
㈡、上訴人於台中市第八單位重劃區重劃程序進行過程中，數度向被上訴人詢問系爭廠房是否在重劃區內而有拆遷之必要，被上訴人向上訴人保證不在重劃區內，無須重劃。在被上訴人一再保證下，上訴人與被上訴人於96年6月22日簽訂租賃契約（舊租賃契約，租賃期限自96年8月1日至101年7月31日，見原審卷第40頁至第43頁，另於98年3月18日另訂新租賃契約），並隨即於96年8月12日僱工整修系爭廠房。嗣至98年7月27日，重劃會與查估公司人員至系爭廠房辦理建築物調查估價，上訴人始確知系爭廠房位於重劃區內，必須拆遷。上訴人知悉上情後，向被上訴人詢問如何處理租賃契約及系爭廠房必須拆遷之問題，被上訴人皆含糊其詞。上訴人尚須向重劃會詢問重劃進度，始知悉系爭廠房於99年1月份將進行工程，須拆除系爭廠房，上訴人因此提早著手準備搬遷工作，從98年12月下旬開始進行，至99年1月25日全部搬離。
㈢、證人黃○偉為重劃會開發專員，依其證言可知，重劃會確實於99年2月、3月間通知被上訴人將拆遷系爭廠房，並於99年年中施工，至99年9月或10月間拆遷完畢，而被上訴人至遲於98年7月27日重劃會會同查估公司辦理建築物調查估價時，已知悉系爭廠房將因重劃進度拆遷，惟至上訴人於99年12月下旬開始搬遷時，被上訴人均未向重劃會請求暫緩拆遷，則被上訴人先向上訴人保證系爭廠房不在重劃區範圍，無須重劃，復辯稱系爭廠房得使用至租賃期間期滿云云，顯與證人黃○偉證言不符，尚難採信。
㈣、上訴人公司選擇於98年12月下旬搬遷，係以對於上訴人公司、工廠運作影響較低，不致產生嚴重損害為考量。倘依被上訴人辯稱上訴人可於99年2、3月間重劃會通知後再行搬離，則被上訴人應提前告知上訴人，而非以系爭廠房不在重劃區內或系爭廠房可繼續使用至租賃期限期滿為理由，搪塞上訴人之詢問。上訴人現行承租廠房每月租金8萬9880元，雖較系爭廠房便宜，但此係因廠房坐落位置距離市中心較遠所致，且上訴人整修現行承租廠房總計花費334萬7408元，而系爭廠房於99年年中已遭拆除，實無貪圖較便宜租金之情事；且上訴人現行承租廠房距離市中心較遠，尚須額外支出燃料費用，顯見被上訴人辯稱上訴人貪圖較便宜之租金，始自系爭廠房遷離云云，不足採信。
㈤、上訴人整修系爭廠房支出費用428萬5985元，惟支出單據因遭颱風淹水部分滅失，殘存單據總額僅360萬777元。上訴人原本預期系爭廠房得使用至租賃期限屆滿，計5年之時間（96年8月1日至101年7月31日），惟迄99年1月31日被上訴人終止租賃契約時，僅使用2年5個月（29個月），尚有2年7個月（31個月）無法使用，上訴人受有損害計221萬4126元，上訴人僅請求整修房屋請款單所示之193萬9500元（見原審卷第52頁）。又依台中市中科經貿自辦市地重劃區重劃會於102年3月13日以中科經貿字第1395號函函覆鈞院所附之系爭廠房照片顯示，上訴人確實有搬遷系爭廠房機械設備之事實，而上訴人於98年12月下旬開始進行搬遷工作，至99年1月25日搬遷完畢。搬遷上訴人系爭廠房機械、設備所需之人力、車輛，係以上訴人公司人力、車輛自行搬遷，而機械設備雖委請專業公司負責拆卸、組裝，惟單據部分並未留存，上訴人爰依重劃會委請之查估公司於98年7月27日辦理建築物調查估價時告知系爭廠房搬遷查估15車次，每車次1萬元，合計15萬元，為請求被上訴人賠償上訴人搬遷承租廠房機械設備所受之損害。
㈥、被上訴人辯稱兩造於98年3月18日所訂定之新租賃契約，所約定之租金，應仍為15萬元，係因公證人誤載為12萬5000元。惟上訴人與被上訴人當初係為避免舊租賃契約條文不明確，產生爭議，因此重新擬定新租賃契約，並經公證在案，如依被上訴人主張租金係因公證人誤載所致，則被上訴人應當場要求更正，殊無於時隔4年後始提出抗辯，其辯稱應不足採信。
㈦、並聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人221萬4500元及自101年3月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人則以：
㈠、上訴人於96年8月1日即向被上訴人承租系爭廠房，租賃期間5年，至98年間，兩造始就系爭房屋租賃契約作成公證，乃因上訴人承租系爭廠房後，於租用期間內私自竊用自來水公司之用水，被自來水公司查獲後，被上訴人亦遭連帶罰款，是被上訴人乃要求自98年度起，兩造租約要辦公證。則本件租約乃是5年租期，就後段租期（98年起）另行立約公證，惟仍是原5年租約之延續，並非上訴人所指稱係98年3月18日，始另行承租。
㈡、上訴人主張被上訴人隱瞞系爭廠房土地參與自辦市地重劃之事實，致其耗資450萬元整修廠房，卻未能達到租賃目的之使用，並稱被上訴人於99年5月31日欲與上訴人公司提前終止系爭房屋租賃契約，上訴人不得已「被迫」於99年2月搬遷廠房，造成上訴人重大之損失云云。惟前開所稱自辦市地重劃即台中市中科經貿自辦市地重劃區，該自辦市地重劃案至98年6月10日才經台中市政府核定成立，在市府核定成立准予重劃前，均為該重劃籌備會進行各項作業程序中，該重劃案是否會獲得土地所有人之同意，並經市府核准，均未定論，直至98年市府通過准予重劃，才能認定重劃案確定能執行。上訴人誣稱被上訴人隱瞞重劃乙節，實子虛烏有。況事後重劃案成立後，重劃會亦曾與上訴人溝通，重劃作業進行中，可讓上訴人租用系爭廠房至租期屆滿。上訴人既花費巨款整修承租廠房，卻於得知該廠房土地要重劃之際，未依約主張承租人權益繼續使用廠房至租期屆滿，已有可疑。縱上訴人同意自行遷離，卻對其花費巨款整修廠房之損失，未對被上訴人提出損害之請求，即自稱「被迫搬遷廠房」顯與常理相悖至極。
㈢、又上訴人於起訴狀稱：「被上訴人於99年5l月31日欲與上訴人公司提前終止系爭房屋租賃契約，造成上訴人巨大之損失，上訴人不得已被迫於99年2月撤遷廠房」云云。於101年4月9日在原審調查程序中，上訴人之訴訟代理人則稱被上訴人於99年1月30日向上訴人為終止租約之意思表示。於101年4月30日於原審準備程序中，其訴訟代理人復稱「兩造合約確實在99年1月31日，由被上訴人向上訴人為終止租約之意思表示而終止」。上訴人就終止租約之時間說詞不一，其主張被上訴人有終止租約之事實，顯難取信。
㈣、被上訴人自始未曾對上訴人為終止租約之意思表示，上訴人所稱「99年5月31日終止租約同意書」係上訴人遷離後，為免國稅局繼續核課租賃所得稅，須將上訴人已未承租之事實查報，俾免被課以逃漏稅之責。
四、被上訴人於本院補充抗辯：
㈠、本件上訴人實係自96年8月1日即向被上訴人承租系爭廠房，有房屋租賃契約書、證人陸庭驊之證詞可證，上訴人亦自認之。惟上訴人稱租金為每月12萬5000元者，並非事實，蓋依兩造最初簽訂之租賃契約書可知，系爭廠房之租期自96年8月1日至101年7月31日，雙方約定租金第一年每月10萬5000元、第二年每月12萬5000元、第三年每月15萬元，是自98年8月1日起每個月租金調整為15萬元，上訴人乃據之而繳付租金，並無溢付情事。上訴人主張溢付租金，無非係因其發現98年3月18日兩造簽訂並經公證之房屋租賃契約書其第3條載租金每月12萬5000元。惟查，98年3月18日之房屋租賃契約書載租期自98年3月18日至101年3月31日，和兩造96年間簽訂之租賃契約書之租賃終止期日，並無不同，是兩造之於98年3月18日又簽訂租賃契約書，誠如被上訴人原審之答辯所述，係就同一租賃內容而重為書繕請求公證，以昭其慎重有據而已，雙方並無變更原租賃契約條件之意思，該租賃契約書載租金每月12萬5000元者，係公證人疏於詳閱原租賃契約條款關於租金有逐年調整之約定，乃為誤繕所致，而兩造亦以為該租賃契約書，無非延續原租賃契約條款，故心態輕忽，未注意公證人書繕之契約內容，然其並不影響兩造訂約之真意，亦即兩造仍應依96年之租賃契約條款履約。此可從上訴人自98年8月1日以後便持續給付按月給付被上訴人15萬元之事實，足窺其實。試想，98年3月18日之租賃契約書，若兩造有變更原初租金之約定之議，必係經兩造蹉商，而租金之調整事關上訴人重大利益，其焉有不謹記於心之理，要無租金業經兩造合意自98年8月1日起變更為每月12萬5000元，上訴人卻仍持續每月給付被上訴人15萬元之可能。故上訴人主張溢付租金，洵無可採。
㈡、又上訴人欲令被上訴人負損害賠償責任，其前提為因可歸責於被上訴人之事由，致上訴人無法繼續為系爭廠房之使用、收益。是首應論者，系爭廠房是否因其坐落台中市第八單位重劃區內，致使上訴人無法繼續使用、收益之。經查，依據該重劃單元重劃會專員黃○偉到庭結證稱：重劃會未曾要求上訴人搬遷。從而，系爭廠房雖劃入重劃範圍，但系爭廠房並無即遭拆遷之情事。事實上，即便至今仍有部分地主之房屋因有租賃關係存在，而未拆除，足認系爭廠房並未因其位於第八單位重劃區內，致使上訴人無法繼續使用、收益至租期屆滿。雖上訴人質疑被上訴人未曾向重劃會為延期拆除之申請。惟查，上訴人自承其至99年1月25日已自行搬遷完畢，而黃○偉證稱重劃會係於99年2、3月通知被上訴人要施工，99年年中才開始施工。是以，重劃會通知要施工拆除系爭廠房時，上訴人已搬遷完成，並另於豐原承租廠房，是上訴人之搬遷和重劃會之是否拆除系爭廠房，顯無因果，上訴人自動放棄使用系爭廠房之意思，亦至明確，因此，被上訴人乃未向重劃會申請延期。茲若上訴人未曾搬遷，被上訴人自會向重劃會為延期之申請。申言之，依上訴人搬遷之時點乃至系爭廠房之租賃期限，系爭廠房皆可供上訴人使用、收益，並無不能使用之虞，上訴人所述，毫無可採。再者，上訴人之自動搬遷，乃別有原因，亦即其已於另地承租較低價格之廠房，此有該廠房所有人即證人 張森源 之證言可憑。茲上訴人向證人承租兩個廠房，甚且另有房屋可供家居，而其租金較兩造租金短六萬餘元，上訴人當然選擇搬遷。按其既係於98年10月間（即租賃契約簽訂前2、3月）便與張森源商談承租之事，距重劃會告知拆除系爭廠房之時間（即99年2、3月間），頗有時日，益證上訴人之搬遷和重劃，毫無因果關係。至於證人 陸庭曄 於原審證稱：「後來當我向重劃公司詢問得知，在99年1月就要執行重劃，我開始提前做準備，在豐原找了新廠房並簽約整理新廠房。」云云，和前揭黃○偉之證詞不符，且參諸證人乃上訴人實際負責人，對上訴人不免心存偏頗，其所證言，顯不足採信。
㈢、綜上，系爭廠房既未有不能繼續使用、收益之狀態，上訴人請求被上訴人給付不能之損害賠償，自無理由。又上訴人承租系爭廠房，租期終有屆滿日，至租期屆滿，上訴人須負回復原狀之義務，屆時上訴人勢須支出搬遷費用。換言之，無論何時搬遷，上訴人皆不得不支出搬遷費用，如今支出，可省卻將來之支出，依民法第216條之1規定，損益相抵，並未受有損害，上訴人為此項請求，於法殊有未合。
㈣、爰聲明：⒈上訴人之上訴駁回。⒉訴訟費用由上訴人負擔。
五、兩造不爭執事項：
㈠、兩造間就系爭廠房有簽定系爭房屋租賃契約書（原審卷第11至13頁），租期自98年3月18日起至101年7月31日止，並有辦理公證（原審卷第9至10頁）。
㈡、被上訴人自上訴人收取押租金30萬元。
㈢、98年8月1日起至99年1月1日止，被上訴人收取租金每月15萬元。
㈣、98年3月18日兩造至臺灣臺中地方法院所屬民間公證人陳勇仁事務所公證內容，係依據雙方於96年6月22日所簽訂之房屋租賃契約。
㈤、上訴人自98年12月下旬開始至系爭廠房進行搬遷，至99年1月25日全部搬遷完畢，並於99年2月1日到自來水公司及台電公司進行結算水電費，並繳清費用；其中水費部分結算至99年2月2日，電費部分結算至99年2月4日。
㈥、系爭承租廠房位於臺中市中科經貿市地重劃區域內。
六、得心證之理由：
㈠、上訴人主張：其於98年12月下旬，開始自系爭廠房進行搬遷工作，至99年1月25日搬遷完畢。搬遷完畢後，被上訴人於99年1月31日向上訴人為終止租賃契約之意思表示，上訴人旋於99年2月1日指派公司執行董事陸庭驊與被上訴人協商搬遷事宜，雙方並達成有關上述廠房之水費結算至99年2月2日、電費則結算至99年2月4日，上訴人並需將水錶用戶名稱改回被上訴人代全機電股份有限公司等情，業據提出水、電費單據等件為憑。被上訴人固不否認系爭房屋租賃契約業已終止乙情，惟辯稱其並未於99年1月31日對上訴人為終止租約之意思表示，係上訴人於租期屆滿前，先違約遷離等語。是本事件應予審究者，為系爭房屋租賃契約究於何時終止？如何終止？經查：
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。上訴人主張被上訴人於99年1月31日對其為終止租約之意思表示，既為被上訴人所否認，則上訴人自應就此事實負舉證之責。上訴人固以系爭廠房之水費結算至99年2月2日、電費則結算至99年2月4日，水錶用戶名稱亦改回被上訴人代全機電股份有限公司等事實，舉證說明被上訴人有於99年1月31日為終止租約之意思表示，然將水、電費結算及水錶用戶名稱改回被上訴人，充其量僅能說明，上訴人至遲於99年2月4日後，就系爭廠房即無再有使用收益之情形，並無法證明被上訴人有於99年1月31日為終止租約之意思表示。再者，上訴人自承自98年12月下旬開始進行搬遷系爭廠房，至99年1年25日止搬遷完畢。依此事實，自99年1月25日起，上訴人就系爭廠房之使用收益情形，即遠不如搬遷前，則依一般市場交易經驗，承租人就系爭租賃物，倘如已無使用收益之效，為減免租金之損失，衡諸常情，上訴人就終止租賃契約之期待及迫切性，應遠大於被上訴人。是本件縱使上訴人已搬離系爭廠房，惟在租賃期限內，被上訴人既得繼續享有收取租金之利益，在此利益下，被上訴人實無理由擔負違約之風險，提前於99年1月31日對上訴人為終止租約之意思表示。
⑵、另參以證人即上訴人公司執行董事陸庭驊於原審101年5月28
日言詞辯論期日證稱：「（問：提示原證三，終止租賃契約同意書：上面是99年5月30日簽具的，上面只有被告（即被上訴人）公司現任法代 江炫恭 簽名及公司大小章用印，原告（即上訴人）則未簽名或用印，原因為何？）這是99年5月31日由被告公司現任法代江炫恭約我到公證人陳勇仁談終止租約的事宜，這份同意書是由被告請公證人寫的，當被告簽名用印後，我看了同意書並詢問有關押租金及其他工廠增修部分為何都沒有表示，被告說他母親沒有交待，今天只是就系爭租約為終止，我認為有問題所以就沒有簽章同意。（問：當時雙方要簽系爭終止租賃契約同意書的用意為何？）這是雙方要終止合約。」等語。依此情事，益見倘被上訴人於99年1月31日即已先對上訴人為終止租約之意思表示，則被上訴人又何須於99年5月31日約證人陸庭驊到公證人處商議終止租約事宜？此外，上訴人未能提出具體之證據，以證明被上訴人確於99年1月31日先為終止租約之意思表示，此部分之主張，即難採憑。
⑶、又依民法第450條第1項之規定，租賃定有期限者，其租賃關
係，於期限屆滿時消滅。租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理（最高法院18年上字第2001號判例意旨參照）。查系爭租約之租期，自98年3月18日起至101年7月31日止，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書在卷可憑，是本件係屬定有期限之租約，自堪認定。而依兩造間所不爭執之系爭租賃契約及公證書（原審卷第9至13頁）第2條規定：「租賃期限：自98年3月18日起，至101年7月31日止。」、第7條規定：「其他特約事項：…
4.本契約租賃期限未滿，一方提前終止租約時，須得對方同意。」。是以，本件系爭房屋租賃契約，並非均不得於租期屆滿前終止租約，惟一方提前終止時，須得對方之同意。依證人陸庭驊於原審101年5月28日言詞辯論期日之證稱「（問：提示原證六，相關水電費單據。上開單據右下方註明：水電費結算，可否說明相關原委？）這是因為有一天我們聽說系爭土地要列入第八單元自辦重劃範圍，就此有曾經詢問被告（即被上訴人），當時被告現任法代的父親，他說目前還在談，不會那麼快重劃，之後在98年8月間，由重劃公司黃先生和市府重劃科查估人員到原告公司查估機器等搬遷費，當時我才確切知有重劃這件事，我當時代表原告公司向被告公司詢問有無重劃這件事，如果有的話要如何處理，但一直得不到被告明確訊息。後來當我向重劃公司詢問得知，在99年1月就要執行重劃，我開始提前做準備，在豐原找了新廠房並簽約整修新廠房，這邊則一直維持正常運作，從98年12月下旬開始進行搬遷工作，到99年1月25日全部搬離。水電費單據是我在全部搬離後，不會再用水用電，就於2月1日到自來水公司及台電公司進行結算，並繳清費用。其中水費部分結算至2月2日，電費部分結算至2月4日。之後再於2月3日將上開水電單據連同廠房鑰匙交給被告公司現任法代的父親。（問：當時有講到押租金及工廠增修部分如何處理的問題？）2月3日當天我有向被告公司現任法代父親 江良基 說已將水電費結算繳清，連同鑰匙交還被告，至於後續的押租金及工廠增修部分後續再談，因當時已快過年，工廠也才剛搬遷，大家都很忙，就沒有再詳談。」等語。且上訴人於本院審理時亦表示，被上訴人及重劃會皆未要求上訴人搬遷廠房（見102年5月14日審理筆錄，本院卷㈡11頁），依上證述情節，足見上訴人系未雨綢繆，著手找廠房搬遷，並非係被上訴人告知何等重劃訊息，其始另尋覓新廠房。是以，在此之前，兩造雙方對於終止租約乙情，並有任何合意或共識。嗣上訴人於覓得新廠房後，於99年1月25日搬離完畢，因不會再用水、用電，故至自來水公司及台電公司進行結算，水費部分結算至2月2日，電費部分結算至2月4日，另於2月3日將上開水電單據連同廠房鑰匙交給被上訴人公司現任法代的父親。又上訴人於結算時，一併將水錶用戶名稱改回被上訴人，此有上訴人所提出之99年4月份台灣自來水公司各項費款收據乙紙在卷可按（見原審第51頁）。而查，有關辦理自來水用戶過戶申請，依台灣自來水公司營業章程第7條第1項規定：「申請新裝、改裝、停用、廢止、過戶或其他用水異動事項，應填具申請書及檢附必備文件，向所在地本公司服務（營運）所申辦，經審查符合規定並繳付應繳各項費用後，由本公司依申請事項辦理。」、第8條第1項規定：「用戶申請變更用水人名義（過戶）時，應先經前用戶簽章同意，並繳清用水期間應繳各項費用。」。依此規定，上訴人於辦理水錶過戶登記時，須兩造雙方同意，始得為之。顯見最遲至99年2月2日止，上訴人應已對被上訴人為終止系爭房租賃契約之表示，被上訴人乃提供相關資料，配合辦理完成前開水錶過戶程序。再參以上訴人係於同年2月3日將廠房鑰匙交給被上訴人公司現任法代的父親收受，而被上訴人公司事後亦無反對之意思表示。因此，本件系爭房屋租賃契約之終止日，應認係於99年2月3日交還廠房錀匙予被上訴人時，雙方合意系爭房屋租賃契約關係。
㈡、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。本件關於租金之約定，依系爭房屋租賃契約書（原審卷第11至13頁）於第3條約定：「租金：每月新台幣（以下同）12萬5000元整。民國99年8月1日起租金每月15萬元整。…」。是兩造關於租金之約定，自98年3月18日起至99年7月31日止，每月租金應為12萬元5000元。然上訴人自98年8月1日起即每月支付15萬元之租金予被上訴人，直至99年1月1日止，乃為被上訴人所不爭執，是上訴人自98年8月1日起，每月即溢付2萬5000元予被上訴人，算至99年1月1日止，有5個月租金溢付情事，是共計溢付12萬5000元【計算式：（150,000元－125,000元）×5個月＝125,000元】。被上訴人雖辯稱本件系爭房屋租賃契約書關於租金部分，顯係誤繕，蓋此契約係延續兩造於96年間簽訂之租賃契約書而來，兩造之所以於98年3月18日又簽訂租賃契約書，係就同一租賃內容，重為書繕並公證，以昭其慎重有據而已，此由前後2者租賃契約書之租賃終止期日並無不同，即均至101年3月31日止，即可知悉，兩造雙方並無變更原租賃契約條件之意思，而依96年間簽訂之租賃契約書，雙方約定租金第1年（自96年8月1日起算）每月10萬5000元、第二年每月12萬5000元、第三年每月15萬元，是自98年8月1日起每個月租金調整為15萬元，上訴人乃據之而繳付租金，並無溢付情事云云。惟觀兩造前後所訂立之租賃契約，其租賃標的物、租賃終止日期均相同，即均至101年3月31日止，然就租賃條件，如租金、違約處罰項目及特約事項，則已做微幅補充，增加原先所無之規定，雙方並同意於修訂後公證租賃契約。顯見，98年3月18日所簽訂之系爭房屋租賃契約，乃雙方就96年間所簽定之租賃契約條件，為部分條件補充及增修後，再公證以昭公信，而非如被上訴人所言，僅係租金誤繕而已。準此以言，本件系爭房屋租賃契約就租金之約定，於99年8月1日前既為每月12萬5000元，則被上訴人受領每月逾此金額之部分即2萬5000元，即無法律上之原因。上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人返還其溢繳共12萬5000元之部分，於法有據，應可採信。
㈢、上訴人另主張被上訴人隱瞞系爭廠房位於重劃區內，其自重劃公司得知重劃工程即將於99年1月執行，系爭廠房顯無法使用、收益至租賃期限期滿，而有給付不能情事，其整修系爭廠房受有損害共428萬5985元，惟僅請求193萬9500元，及受有搬遷費用15萬元之損害云云。然查，證人黃○偉到庭結證稱：「（問：代全公司的土地有與你們重劃會做重劃，按照目前的情況是否重劃完成？）尚未重劃完成。（問：本件承租人即美而盈公司知道系爭土地要重劃後，重劃會有直接要承租人即美而盈何時搬遷或何時離開？）我們希望地主配合重劃會，我們會有時間性，工程如果有做到那個地方的話，我們會提前3個月以上通知地主要搬遷。（問：本件美而盈公司是承租人，你們重劃會有無直接跟美而盈公司講要美而盈公司搬遷嗎？）沒有，我們重劃會會跟地主接洽，不可能直接跟承租人講，因為我們也不知道地主與承租人有何租賃關係或條件關係。（問：所以你們一直都沒有直接跟美而盈公司講要搬遷？）是。（問：以重劃會的區域來講，現在還有無尚未搬遷、拆遷的？）小部分，因為重劃還沒有做完。有些地主與第三人有租賃關係或類似這種關係，這時候地主會提出，我們重劃會就會衡量遷移時間。（問：重劃會是從何時成立？）籌備是從95年左右，成立大約是98年。（問：被上訴人代全公司的廠房，重劃會何時通知代全公司要搬遷？）應該是99年2、3月通知代全公司要施工，在99年年中去施工。（問：這個廠房是於何時拆遷完畢？）應該在99年9月或10月。（問：如果代全跟你們反應廠房有人承租的話，你們會延到何時動工？）如果代全提出希望的時間，我們重劃會會斟酌，但是代全公司並沒有向我們要求延後。」等語。由此可知，重劃會未曾告知上訴人將於99年1月間進行重劃工程，且本件系爭廠房雖係坐落於重劃區內，惟依證人黃○偉之證述內容，重劃會將依地主之反應，依具體情形，衡量延後拆遷時間。況且，依上開證人之證述，即便至今仍有部分土地，因地主與第三人有租賃關係存在，而尚未拆遷。是以，系爭廠房並未因其位於重劃區內，或者重劃會請求拆遷，致使上訴人無法繼續使用、收益至租期屆滿。且上訴人於本院審理時亦自認係伊先搬遷等情。又證人張森源證稱：「（問：據上訴人提出之房屋租賃契約書，證人與上訴人簽訂契約書，租賃契約的起日是99年1月1日。簽約日是99年1月1日，在簽約日前，上訴人何時找你談租賃廠房的事情？）大約簽契約前的兩、三個月前。」等語。以此推算，上訴人應係在98年10月間（即99年1月1日前2、3個月）便與張森源接洽承租事宜。再者，依上開證人黃○偉所證述，本件系爭廠房係遲於99年3月間始通知被上訴人要施工，於99年年中才開始施工，99年9月或10月拆遷完畢。是重劃會於通知被上訴人拆除系爭廠房時，上訴人早已搬遷完成，並另於他處承租廠房。由此益見，上訴人搬遷系爭廠房與重劃會進行重劃拆遷之間，實無何因果關係。是上訴人主張本件系爭房屋租賃契約，因重劃工程致租賃標的物不能繼續使用、收益，而有給付不能情事云云，即不足採信。是以，系爭廠房既無不能使用、收益之狀態，上訴人請求被上訴人賠償因給付不能，受有整修系爭廠房共193萬9500元之損害，即無理由。又因上訴人承租系爭廠房，倘於租期屆滿日，本應搬遷並返還系爭廠房，且如前所述，系爭廠房本得供上訴人使用至租期期滿日，係上訴人未雨綢繆，提前於租期屆滿前，與被上訴人合意終止系爭房屋租賃契約。因此，上訴人依租賃契約，本負有返還租賃物之義務，搬離系爭廠房並返還予被上訴人。是其主張其因系爭廠房有給付不能之情事，而被迫搬遷，致受有支出搬遷費用之損害云云，亦無理由，不可採憑。從而，上訴人依民法226條、263、260條等規定，請求被上訴人賠償上訴人整修租賃物所受之損害193萬9500元，及搬遷費用15萬元之損害，即均屬無據。
七、綜上所述，上訴人本於不當得利法律關係，請求上訴人給付12萬5000元，及自101年3月31日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。又上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國102年5月31日
民事第四庭審判長法官陳蘇宗
法官李悌愷法官黃峻隆以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官卓佳儀中華民國102年6月7日