臺灣臺中地方法院民事簡易判決 105年度中簡字第1212號
原 告 張瓊文
被 告 張城森
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105年5月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣原告為出售不動產，而於民國（下同）104年11月10日至
臺中市○區○○路○段000號全國不動產臺中太原店（後改
名遷址至臺灣房屋崇德領航店），將名下建物門牌臺中市○
區○○路○段00巷0號4樓之1之建物及坐落之土地（下稱系
爭不動產），委託該店房屋仲介業務員即被告張城森代為介
紹撮合，並簽定全國不動產專任委託銷售契約書，原告委託
之售價為新臺幣（下同）470萬元，依該契約及內政部規定
之仲介業收費標準，如果被告按照原告之售價賣出，則原告
需支付被告售價之4%服務費，即188,000元。
㈡嗣簽訂上開不動產專任委託銷售契約書後，被告於105年1月
12日告知原告已出現買方，即訴外人 王玉風 願出價400萬元
購買系爭不動產，經原告表示不願出售，隨後被告不繼慫恿
、暗示要脅要原告答應賣出。不久後，被告又表示買方王玉
風願加價7萬元，並不斷遊說原告，且表示仲介服務費他們
會自己犧牲處理，惟未告知實際真正售價及仲介服務費。原
告因相信被告，且若堅持原售價，對居間仲介之被告因未成
交無收入感到不好意思，遂同意以407萬元出售，惟直至簽
定不動產買賣價金履約保證專用契約書及收到富可康有限公
司開立之發票後，才得知實際成交價非被告告知之407萬元
，而係遠高於此之428萬元，被告收取之仲介服務費竟高達
21萬元，被告自始至終均僅告知原告稱賣方王玉風欲加價7
萬元，使原告深信買賣成交價為407萬元，被告未告知原告
實際成交價，且未得原告同意，擅自扣除仲介服務費後僅交
付407萬元予原告，被告違反誠實信用原則與契約約定，而
獲有相當之不當得利甚明。
㈢依不動產專任委託銷售契約書第14條第2項規定「屋主底價
為肆佰柒拾萬元整，內含4%仲介服務費」，依該契約所載及
一般通念之社會經驗法則，該規定意指須買賣價金達底價之
470萬元，方有4%仲介服務費產生，若買賣價金未達底價，
房屋仲介業者亦須誠實告知賣方實際成交價，並重新協調服
務費百分比。再者，縱做係以470萬元成交，以仲介服務費4
%計算，也不過18萬8千元，本件被告竟隱瞞原告實際成交金
額，既未達委託之售價，竟擅自向原告收取比4%更多之仲介
服務費，實有不當。本件原告實際收取之買賣價金係407萬
元，依此成交價格，原告只須給付服務費用8萬元，而被告
竟未經原告同意，逕行由賣價扣除21萬元，作為原告需支付
之仲介服務費用係屬不當得利，縱依售價407萬元之4%計算
，原告應支付之仲介費用亦僅162,800元，故原告依民法第
179條不當得利之規定，請求被告返還溢收仲介服務費應為
有理，爰提起本件訴訟。
㈣對被告抗辯之陳述：原告於105年1月12日簽完買賣契約之後
，確實有簽一張服務費確認單，上面確實有記載服務費是21
萬元，原告在簽的時候看到服務費是記載21萬元，看了都傻
掉了。買賣契約完成後，原告並沒有留意到房屋總價變成42
8萬元，被告拿服務費確認單給伊簽名時，伊看到服務費21
萬元覺得非常不合理，但伊還是簽名了，因為伊沒有經驗，
而且突然傻了，因為當天都在簽名，就一直簽下去，伊並沒
有同意服務費變成21萬元。
㈤並聲明：被告應給付原告13萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告願提供擔
保，請准宣告假執行。訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
㈠原告和被告簽訂不動產專任委託銷售契約書約定價金470萬
元，惟口頭約定有人出價即可面談。俟買方王玉風出價400
萬元，經被告告知有客戶出價，買賣雙方即於105年1月12日
下午5時許相約洽談價格，原告預定400萬元即有意出售，然
被告念及與原告友好關係，百般努力讓買方出價至428萬元
後告知原告，仲介服務費部分則告知原告，被告收取買方服
務費為4萬元，故和原告約定407萬元讓原告實得，賣方服務
費為21萬元整，則被告收取買賣雙方服務費共計25萬元整，
上開25萬元未超過內政部規定之成交價金428萬元之6%即新
臺幣25.68萬元。原告同意後，並於當日晚間約8時在代書楊
吉人見證下和買方王玉風簽訂不動產買賣契約書，成交金額
為428萬元整。且原告並於同日簽立服務費確認單，確認原
告應支付的仲介費用是21萬元，而非以4%計算。
㈡原告說對成交價428萬元當時並不知情云云，此點荒謬。倘
係如此，原告於簽約時何不在代書見證下提出成交價金不是
407萬元而是428萬元？再者，當時簽約時代書依不動產買賣
流程也會告知買賣雙方實際成交價為428萬元，並於書面約
定分為頭期、用印、完稅、交屋分別支付價金，倘原告願以
407萬元賣出，又不於簽約時向代書 楊吉人 、被告、買方王
玉風詢問成交價為何是428萬元，依常理言，原告應早知成
交價為428萬元，包括被告於簽約前告知賣方服務費為21萬
元，原告實得407萬元，共計428萬元，故原告才未於簽約當
日向代書、買方及被告提出任何異議而進行簽約。
㈢倘被告有如原告所述，於簽約當日不斷慫恿，甚至以言詞暗
示要脅等情，則被告如此對待原告，原告應對被告心無好感
，然買賣合約於105年1月12日簽訂完成後，依原告與被告之
通訊軟體Line之記錄可見，原告有不斷邀約被告共餐、喝茶
及幫忙搬家等語帶曖昧話語，足見原告前揭所述被告簽約當
日慫恿或暗示要脅係屬虛言。
㈣原告對被告提起本件訴訟，係因本件買賣契約成立後，原告
向被告提出有意投資不動產，希望代尋合適標的物，被告遂
捷出幾件合適投資標的，帶原告四處看房、幫忙議價，但原
告出爾反爾，要買又不買，讓被告覺得原告假借買房之意行
親近之實，被告因有婚姻兒女，遂對原告漸行漸遠，甚至離
職至同行業臺灣房屋就職。
㈤並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷
㈠本件原告主張為出售系爭不動產，而於104年11月10日至臺
中市○區○○路○段000號全國不動產臺中太原店（後改名
遷址至台灣房屋崇德領航店），委託銷售名下所有之系爭不
動產，而簽訂全國不動產專任委託銷售契約書，原告委託之
售價為470萬元，依該契約約定，如果按照原告之售價賣出
，則原告需支付售價之4%服務費，即188,000元。嗣原告經
被告仲介而於105年1月12日將系爭不動產出售予買方王玉風
，原告並與王玉風簽訂買賣契約書等情，業據原告提出全國
不動產專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書影本為證（
本院卷第3至9頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告另主張依不動產專任委託銷售契約書第14條第2項規定
「屋主底價為肆佰柒拾萬元整，內含4%仲介服務費」，本件
既成交之買賣價金未達470萬元，則房屋仲介業者應重新與
原告協調服務費百分比，且因本件售價既未達470萬元，賣
方仲介服務費應以8萬元計，詎被告竟僅告知原告成交價為
407萬元，隱瞞原告實際成交價為428萬元，且被告逕由賣價
扣除21萬元作為賣方即原告需支付之仲介服務費用，被告應
返還不當得利13萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯
。是本院應審酌者為：原告於簽訂系爭不動產之買賣契約時
，是否知悉實際成交價為428萬元及同意支付仲介服務費21
萬元？原告依不當得利規定，請求被告返還仲介服務費13萬
元，有無理由？經查：
⒈原告於簽訂系爭不動產之買賣契約時，是否知悉實際成交價
為428萬元及是否同意支付仲介服務費21萬元之說明：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段訂有明文，此為舉證則任分配之原
則。申言之，主張權利存在之當事人，就權利發生事實，負
有舉證責任；反之，主張權利不存在之當事人，就權利障礙
事實、權利消滅事實及權利排除事實，負舉證責任。經查，
原告雖主張被告未告知系爭不動產之實際成交價格為428萬
元，原告係簽定不動產買賣價金履約保證專用契約書及收受
富可康有限公司開立之發票後，始知實際成交價係428萬元
等情，業據被告所否認，自應由原告就此主張復舉證責任，
而原告此部分主張無非以不動產買賣價金履約保證申請書、
不動產買賣價金履約保證證書及富可康有限公司開立之發票
為證（本院卷第9頁反面至第13頁），然依不動產買賣價金
履約保證申請書、不動產買賣價金履約保證證書，其上均未
記載本件買賣系爭不動產之總價金為428萬元，復依富可康
有限公司開立之發票其上僅記載「服務費21萬元」，亦未記
載系爭不動產之實際成交價為428萬元，均不足證明原告係
於收到上揭不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣價
金履約保證證書及富可康有限公司開立之發票始知悉實際買
賣成交價為428萬元之事實。再查，原告確有將系爭不動產
出售予買方王玉風，並與買方簽訂不動產買賣契約書，該不
動產買賣契約書係原告於105年1月12日親自簽名等情，均為
原告所自承（參見本院卷第59至60頁），依該不動產買賣契
約書上首頁之立契約書人賣方欄及末頁之立契約書人賣方欄
均係原告所簽名，復依該買賣契約書第5條即載明「本約買
賣標的總價款新臺幣肆佰貳拾捌萬元」及付款方式，有原告
提出之不動產買賣契約書在卷可稽（本院卷第6頁），衡情
不動產買賣對當事人係屬重大事項，買賣雙方於簽訂買賣契
約時，均會就買賣之要素即標的、價格及履約細節詳細審閱
，縱契約約定之買賣價金條款並非載明於契約首頁，然本件
買賣總價金428萬元確實記載於不動產買賣契約書第5條，原
告為出售不動產之人，其主張自己於簽立該不動產買賣契約
書時，未注意系爭不動產之買賣總價款記載之價格，實與常
情有違，尚難憑採。從而，原告主張被告未告知系爭不動產
之實際成交價為428萬元，而係讓原告誤以為係407萬元。原
告簽約時，被告一直在旁邊干擾說稅金要如何繳，致原告無
法聽清楚代書所講買賣價金為何等情，並未提出證據證明，
自難採憑，合先敘明。
⑵原告再主張其並未同意本件仲介服務費為21萬元等情，則為
被告所否認，且查，被告並抗辯：原告於105年1月12日簽完
本件不動產買賣契約書後，尚有簽立服務費確認單，該服務
費確認單上載以21萬元計算仲介費用等情，亦據原告所承認
，並於本院陳明：伊在105年1月12日簽完買賣契約之後，確
實有簽了一張服務費確認單，服務費確認單上面確實有記載
服務費是21萬元，伊在簽的時候就有看到服務費是21萬元等
語在卷（本院卷第59頁），互核相符，此部分堪信被告所述
屬實，故原告既在記載仲介服務費為21萬元之服務費確認單
上簽名確認，則被告抗辯與原告約定407萬元讓原告實得，
賣方之仲介服務費為21萬元，原告確曾同意支付服務仲介費
用為21萬元等情，已堪採信。雖原告又主張：伊簽服務費確
認單的時候，看到服務費是21萬元，看了都傻掉了。伊看到
服務費21萬元覺得非常不合理，但原告還是簽名，因為沒有
經驗，而且突然傻了，且當天都在簽名，就一直簽下去。伊
有注意到是21萬元，但還是簽名，當時是傻了，腦袋空掉了
，伊並沒有同意服務費變成21萬元等語（本院卷第59頁反面
），又主張：因賣價不到470萬元，所以伊認為本件仲介費
不能收4%，而是要另外商談仲介服務費云云，惟原告是年逾
30歲之成年人，倘其並未同意仲介服務費21萬元，甚至認為
仲介服務費不能依不動產專任委託銷售契約書第6條所載之
「服務報酬：為成交價額百分之4」收取，則其自可拒絕簽
認該服務費確認單，何須已知悉該確認單上載服務費21萬元
，竟仍簽名確認？是原告此部分否認同意仲介服務費為21萬
元云云，亦難採信。
⑶小結，原告主張其於簽訂系爭不動產之買賣契約時，不知悉
實際成交價為428萬元，及其未同意支付賣方之仲介服務費
21萬元等情，尚非可採。本件被告抗辯原告於簽訂不動產買
賣契約時，應知悉總價款即實際成交價為428萬元，且原告
同意其實拿407萬元，其餘21萬元支付仲介費用，並於簽訂
買賣契約後，亦曾以簽立服務費確認單而確認本件仲介服務
費為21萬元等情，均堪採信。
⒉原告依不當得利規定，請求被告返還仲介服務費13萬元，有
無理由之說明：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明定。又主張不當得利請求權存
在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，
即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。
如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指
給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當
事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（參照最高法院10
3年度臺上字第2198號判決意旨）。承上所述，原告於105年
1月12日簽定系爭不動產買買契約書後，於當日有再簽一張
服務費確認單，上面確實有記載服務費是21萬元，為兩造所
不爭執，已如前述；復原告就系爭不動產原係委託富爾康資
產管理有限公司銷售，其後亦係經由該公司仲介而銷售予買
方等情，為兩造所不爭執（本院卷第58頁背面），並有原告
提出之不動產專任委託銷售契約書（本院卷第3頁背面及第4
頁），其上受託人欄亦記載富爾康資產管理有限公司，又依
不動產買賣價金履約保證申請書之丙方不動產仲介方之簽章
欄，其上有富爾康資產管理有限公司之大小章可佐（本院卷
第10頁背面），是原告自應給付仲介服務費予受託仲介銷售
系爭不動產之富爾康資產管理有限公司；縱原告認本件銷售
系爭不動產之仲介服務費並非21萬元，依債之相對性原則，
原告亦應向收取該仲介服務費之人請求返還，即原告請求返
還仲介服務費之對造應為該公司，而非被告人本人。至被告
係富爾康資產管理有限公司之承辦本件仲介銷售系爭不動產
之承辦人，亦有不動產專任委託銷售契約書可佐（本院卷第
3頁背面），則被告因與富爾康資產管理有限公司間之約定
而取得本案之仲介服務費，不問其取得金額為何，均有法律
上之原因，並非無法律上之原因。再查，本件原告確有同意
支付仲介服務費21萬元，已如前述，復依不動產專任委託銷
售契約書第6條亦載明：「服務報酬：‥‥，於簽訂不動產
買賣契約書之同時，以現金壹次付清予乙方（指受託人富爾
康資產管理有限公司）。買賣案件辦理買賣價金履約保證者
，甲方（指原告）應付之服務報酬，得由保證專戶支付；或
由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買方給付予乙方。」
則其就該應支付之仲介服務費21萬元亦無受損害可言。從而
，本件原告並未提出證據證明其有溢付仲介費用13萬元或其
就該溢付之13萬元欠缺給付目的，是原告依不當得利返還請
求權，請求被告返還不當得利即仲介服務費13萬元，與不當
得利返還請求權規定之要件不符，其請求為無理由，應予駁
回。
四、綜上所述，本件原告依不當得利返還請求權請求被告返還仲
介服務費13萬元，其訴無理由，應予駁回；再原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告於言詞辯論終結後，聲請傳訊證人
即買方 林家興 、王玉風到庭，證明於簽約當時，代書唸到地
段、地號時，被告急於干擾，怕原告聽到428萬元，買方當
時也沒聽到代書有唸到428萬元等情，惟原告既當場親自簽
名於本件不動產買賣契約書，依該契約書已足證明原告應知
悉系爭不動產之總價款即實際成交價係428萬元，此部分證
人林家興、王玉風縱未聽到代書有唸到428萬元，亦無從推
定原告不知悉系爭不動產之實際成交價為428萬元，是此部
分核無再傳訊上開證人並再開辯論之必要，併此敘明。至兩
造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰
不一一論列，併此敘明。
六、本件訴訟費用依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔
。
中華民國105年6月8日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃家慧
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國105年6月8日
書記官王志伃