裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第936號民事判決
裁判日期：民國103年07月18日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第936號原告 林黃鳳 訴訟代理人 李岳明 律師被告 戴小文 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠原告前曾委託配偶即訴外人 林器裕 就名下所有門牌號碼新北
市○○區○○街○○巷○弄○號2樓之房屋，與被告簽訂房屋租賃契約，依兩造契約第3條、第4條約定，房租每個月為新台幣（下同）7,000元，租金應於每月1日前繳納，惟被告自民國100年8月1日起，即未再依約給付租金，期間原告曾多次委託家人向被告為口頭催討，並向被告表示若不繳交積欠之租金，將不再租給被告，請被告另行再找房子云云，然被告均置之不理，仍繼續居住於系爭房屋內。為此，原告亦向被告寄發存證信函及律師函，並向被告為催告限期給付租金之意思表示，並於函中表示倘屆期未為給付，將依法終止兩造租賃契約等語。惟被告不僅毫不理會，竟無故向原告之配偶林器裕，提出偽造文書之刑事告訴，質疑租賃契約之合法性，上開等情，有臺灣新北地方法院檢察署102年度偵字第28145號不起訴處分書可稽，是被告顯然並無返還系爭房屋及給付租金之意，又被告自100年8月1日起至原告提起本件訴訟為止（103年1月），已長達2年多未為給付租金，積欠之租金已達210,000元（計算式：7,000元/月×30個月＝210,000元），是依民法第440條第2項規定，原告自可終止租約，茲以本件起訴狀繕本之送達，作為終止租約之意思表示，另被告於契約終止後，仍拒絕遷讓返還系爭房屋，顯為無權占有，而依社會通常之觀念，無權占有他人之房屋可能獲得相當於租金之利益。從而，原告爰依民法第455條、767條第1項前段之規定，請求被告返還房屋，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還所積欠之租金，及自租約終止日起，至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利。
㈡併為聲明：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○
弄○號2樓房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告210,000元，及自起訴狀繕本送達之日起，至清償日止，按年利率百分之5計算利息；並自遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告7,000元。⒊陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：㈠原告以出租人之地位，依民法第455條前段規定終止系爭租
賃契約，請求被告返還系爭租賃物，有無理由？⒈按受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人
為法律行為時，固直接對委任人發生效力；若受任人以自己之名義與他人為法律行為，因而為委任人取得之權利，則須經受任人依民法第541條第2項規定，將其移轉於委任人，委任人始得逕向該他人請求履行。前者，因法律行為發生之權利義務，於委任人及該他人之間直接發生效力；後者，則該他人得以對抗受任人之事由，對抗委任人，二者尚有不同。又受任人以自己名義為委任人訂立契約取得債權時，僅該受任人得向他方當事人請求履行債務，故在受任人未將其債權移轉於委任人以前，委任人不得逕向他方當事人請求履行。最高法院72年台上字第4720號、21年上字第934號著有判例可資參照。復按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效。最高法院48年台上字第1258號判例亦資參照。
⒉經查，本件原告雖主張其前曾委託配偶即訴外人林器裕就其
所有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○弄○號2樓之房屋，與被告簽訂房屋租賃契約，被告自100年8月1日起，即未再依約給付租金，原告已向被告寄發存證信函及律師函為催告限期給付租金之意思表示，爰以本起訴狀繕本之送達，作為終止租約之意思表示等語，固據其提出土地及建物所有權狀、房屋租賃契約書、存證信函、律師函等件為證。惟觀諸前開房屋租賃契約書之記載，出名與被告簽訂租賃契約者，乃為原告之夫林器裕，而租賃契約之出租人本不以所有人為限，原告既非系爭租賃契約之簽約名義人，且亦未舉證證明受任人林器裕以自己名義為原告訂立租賃契約而取得之債權，已依民法第541條第2項規定，將其債權移轉於原告，是依前揭說明，得行使終止租約權利者，應為林器裕而非原告，故原告逕行出名對被告定期催告付租，並為終止租約之意思表示，自難謂為正當。
⒊從而，原告既非系爭房屋之出租人，是其依民法第455條前
段規定終止系爭租賃契約，請求被告返還租賃物，為無理由。
㈡原告以所有人之地位，依民法第767條規定，請求被告遷讓
返還系爭房屋，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第
1項、第2項、第451條分別規定甚明。復按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金額約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。準此，在租賃契約未經合法終止前，即難謂承租人占有租賃物係屬無權占有。
⒉經查，原告自陳其委託林器裕出租系爭房屋予被告，已如前
述，則被告即因原告同意林器裕出租而有使用系爭房屋之權利，故在原告舉證證明出租人林器裕業已向被告為合法終止租賃契約之意思表示前，尚難謂被告為無權占有，合先敘明。又出租人林器裕與被告簽訂之系爭租賃契約所約定之租賃期間固自98年7月1日起至99年6月30日止，惟原告既主張被告自100年8月1日起未給付租金，足認承租人於租賃期限屆滿後仍為租賃物之使用收益，而出租人並未為反對之意思表示，揆諸前開說明，應認本件自99年7月1日起視為以不定期限繼續租約。再依原告所提出100年12月25日律師函，固記載出租人林器裕對被告定期催告付租，惟另既僅載明「並與本所當事人理清租賃關係」之字樣，尚難謂系爭房屋之出租人林器裕已合法為終止租約之意思表示。又原告所為終止租約之意思表示並非適法，亦業如前述，是出租人林器裕與被告所簽訂之租賃契約自不生合法終止之效力。
⒊從而，原告既未能舉證證明出租人林器裕已合法終止其與被
告間之租賃關係，縱被告並未按期給付租金，系爭租賃契約仍繼續有效，被告占有使用系爭房屋即非無權占有，則原告本於所有權人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋，亦屬無據。
㈢原告請求被告給付自100年8月1日起至103年1月止之租
金共計210,000元，暨依民法第179條規定請求自終止租約日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付相當於租金之不當得利7,000元，有無理由？⒈按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人
之物出租，其租約並非無效。又債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。查原告並非系爭房屋租賃契約之出租人，已如前述，揆諸前揭說明，依債之相對性原則，其依租賃契約之法律關係，請求被告給付自100年8月1日起至103年1月止之租金共計210,000元，自屬無據。
⒉又出租人林器裕與被告間之租賃契約既未生合法終止之效力
，則被告本於系爭租賃契約占有使用系爭房屋，即非無法律上原因，故原告本於不當得利之法律關係，請求被告應給付自終止租約日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付相當於租金之不當得利7,000元，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告給付未付之租金210,000元及自租約終止日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付7,000元，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、因本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一贅述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國103年7月18日
民事第三庭法官王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月18日
書記官尤朝松