裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第2834號民事判決
裁判日期：民國91年12月11日
裁判案由：回復原狀等
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度訴字第二八三四號
原告甲○○被告寶成建設股份有限公司法定代理人 林大鈞 訴訟代理人 蔡良靜 律師右當事人間回復原狀等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）六十一萬元及自八十九年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十七年六月二十一日向被告訂購「寶成世紀皇家」編號Ｄ11四樓之預售屋一戶及該戶所占之土地持份（以下稱系爭房地），並簽訂預定土地及預定建物買賣合約書（以下稱系爭合約），總價合計為六百二十六萬元，依系爭合約第一條之約定，被告所印製之宣傳品為該契約內容之一部分，而上開預售屋銷售案印製有彩色郵寄廣告，其上明白記載「雙龍吐珠狀元紅約一千八百坪花海造景（Ａ至Ｇ棟總和）」等語，廣告圖形呈現該花園給予住戶可寬廣行走與坐下休憩情形。詎料，原告於八十九年十二月二十日前往系爭房屋查看時，竟發現雙方於訂約當時約定之一千八百坪花海造景之中庭花園與事實完全不符，現場棟距狹窄，與人壓迫感，其他公共設施亦與廣告有相當出入，相較前該廣告內容，顯有不完給付之瑕疵，且無法補正，嗣原告於八十九年十二月二十二日以存證信函解除系爭合約。
（二）又契約解除後，雙方互負回復原狀之義務，原告已依約繳付系爭房地價款六十一萬元之分期價金，被告自應負返還之義務，並自八十九年十二月二十三日起給付法定遲延利息。又如認原告無權解除系爭合約，則被告將上開已給付之價金作為違約金沒收，亦屬違約金過高，請求依法酌減，該酌減之部分，被告即屬不當得利，爰依民法第一百七十九條請求被告返還之。
（三）對被告抗辯之陳述：被告抗辯系爭房地完工後法定空地為一七九三點二二坪，扣除被告完工後二十五公尺游泳池等其他空地，足見花海造景一千八百坪之中庭花園顯然不足。又本件預售屋買賣公設比例達全部購買坪數百分之二十三以上，足見中庭花園為構成契約之重要部分，詎料已完工之中庭花園嚴重縮水，走道僅供一人行走，亦無法坐下休息，顯失去契約預定及通常之效用，且已無法補正，原告自得依法解除系爭合約。另系爭房地之價金六十一萬元，原告早於八十七年十二月十五日給付予被告，被告應受有約三點六年之年息百分之五之利息收入，且系爭房地被告早於八十九年十二月間轉賣，當時以一坪十八萬元賣出，被告之獲利應高於原約定系爭房地之總價，自無損害，被告應負返還六十一萬元價金之義務。
三、證據：提出房屋及土地買賣契約書、彩色廣告、存證信函及收據等件影本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保免於假執行。
二、陳述：
（一）依建築法第十一條之約定，建築基地扣除建築面積，即為法定空地，本建案之基地面積為一一０六三點六一平方米，扣除建築面積五一二二點０二平方米（含公設項目中之皇家迎賓大廳、多功能網路中心、社區圖書館、騎樓及涼亭等），即為法定空地（含陽光景觀水池、體能訓練場、羽球場、桃李大道、花棚長廊、雙龍吐珠等）約五九四一點五八平方米（計一七九七點三二坪），此與被告平面廣告海報中所稱僅一千八百坪之花園造景，如雙龍吐珠雙中庭、花棚走廊、桃李大道等可供休憩之空間，不謀而合，自非不完全給付，且亦無原告所稱中庭花園失去契約預定及通常效用等情，原告所稱並非實在。又縱中庭現況有短少微小坪數，該項短少，並不影響原告對於系爭房地本體之使用，原告據以解除系爭合約，並無依據。
（二）本件原告繳付六十一萬之分期價金後，無故拒絕對保給付剩餘房屋價款，被告於八十九年十一月十八日及同年十二月二十日以存證信函，向被告催繳，原告均未予繳納，被告遂於九十年四月十九日再以存證信函解除兩造之系爭合約，並沒入原告繳付之六十一萬元。上開原告繳付之六十一萬元分期價金，僅占總價款百分之十，依財政部核定之八十七年度同業利潤標準為百分十四，被告沒入原告之六十一元價金以為違約金並無過高之情事，至於原告稱被告獲有十一萬元之利息給付及系爭房地業經每坪以十八萬轉售得利云云，均未見原告之舉證，且被告受有僅九成之價金未能取得，造成之利息損害更為鉅大，足見原告之違約金酌減請求並無依據。
三、證據：提出使用執照、竣工圖、同業利潤標準表、通知函、存證信函等件影本為證。
理由
一、原告主張：其於八十七年六月二十一日向被告訂購「寶成世紀皇家」編號Ｄ11四樓之系爭房地，房屋土地之總價為六百二十六萬元，依系爭合約之約定，被告所印製之宣傳品為該契約內容之一部分，而上開預售屋銷售案印製有彩色郵寄廣告，其上明白記載「雙龍吐珠狀元紅約一千八百坪花海造景（Ａ至Ｇ棟總和）」等語，詎料被告完工之法定空地中庭花園，相較前開廣告內容，面積顯有未足一千八百坪，上開面積不足之瑕疵，且無法補正，原告遂於八十九年十二月二十二日以存證信函解除系爭合約。原告依約已繳付系爭房地價款六十一萬元，被告自應返還之，及自八十九年十二月二十三日起計付之法定遲延利息；如認原告無權解除系爭合約，則被告已將上開價金作為違約金沒收之，請求依法酌減，該酌減之部分，被告屬不當得利，爰依民法第一百七十九條請求被告返還等語。被告則以：本件法定空地含陽光景觀水池、體能訓練場、羽球場、桃李大道、花棚長廊、雙龍吐珠等，約有五九二八點三二平方米（計一七九七點二二坪），此與被告平面廣告海報中所稱一千八百坪之花園造景，相去不遠，自非不完全給付，亦無原告所稱中庭花園失去契約預定及通常效用等情，且上開中庭短少之坪數，並不影響原告對於系爭房地本體之使用，原告據以解除系爭合約，並無依據。另原告繳付之六十一萬價金，僅占總價款百分之十，依財政部八十七年度核定之同業利潤標準為百分之十四，被告沒入原告六十一元價金尚未達前開標準，自無違約金過高等情，原告請求酌減違約金亦屬無據等語抗辯之。
二、本件原告主張兩造於八十七年六月二十一日簽訂系爭合約，約定系爭房地總價金為六百二十六萬元，原告已依約繳付六十一萬元之分期價金予被告之事實，為被告所不爭執，復經原告提出土地及預定建物買賣合約書影本為證，自堪信為真實。
三、原告主張依兩造簽訂之系爭合約書第一條之約定，被告所印製之宣傳品為該契約內容之一部分，而原告之銷售案印製有彩色郵寄廣告，其上明白記載「雙龍吐珠狀元紅，約一千八百坪花海造景（Ａ至Ｇ棟總和）」等語，詎被告完工之法定空地中庭花園，相較前開廣告內容，面積顯有未足一千八百坪，屬無法補正之瑕疵，原告自得依法解除系爭合約云云，固據其提出彩色印製廣告為證，被告對於上開兩造約定以廣告宣傳品為契約之一部分及彩色印製廣告上印製有「雙龍吐珠狀元紅約一千八百坪花海造景（Ａ至Ｇ棟總和）」等語並不爭執，惟辯以本件法定空地約有五九二八點三二平方米（計一七九七點二二坪），此與被告平面廣告海報中所稱一千八百坪之花園造景，相去不遠，自非不完全給付，原告據以主張解除契約自非有據等語。經查，依兩造簽訂之系爭合約第二條第一項第三款約定：原告所購置之建物含主建物、附屬建物及共用部分等，又第七條則約定法定空地之使用方式，除專用部分之約定外，其餘法定空地部分之產權為全體區分所有權人共有，其使用方式由區分所有權人會議決議之等語觀之，並對照原告提出之彩色印製廣告，其中關於雙龍吐珠狀元紅、攀岩訓練場等、游泳池、桃李大道等，均非屬前開合約中約定之原告購置之建物部分，且亦非原告之專用部分，自應認屬系爭合約之法定空地部分。再者，被告辯稱本件法定空地面積為五九二八點三二平方米（約計為一七九七點二二坪），此為原告所不爭執，並據被告提出臺北縣政府工務局使用執照影本及竣工圖附卷為憑，自堪信為真正。原告雖主張被告應交付約一千八百坪之中庭花園，始符合契約之本旨云云，惟查，關於本件中庭花園造景之部分，依上開彩色廣告之約定，僅言「約一千八百坪」，原告對於此部分，被告究短缺多少坪數，並未見其舉證以實其說，且本件法定空地部分之中庭花海造景及休閒設施等，總法定空地面積已達一七九七點二二坪，就該法定空地之使用及規劃之目的而言，尚屬合理，並非瑕疵，且上開法定空地並無不能使用或未能達到休憩之功能，被告之給付，應屬符合債之本旨所為之給付。準此，原告自不得以被告不能補正該瑕疵為由，拒絕自己之給付，亦即原告不得據此主張同時履行抗辯，拒絕給付價款，是原告主張系爭合約經伊合法解除之，自非適法。則原告於給付六十一萬元之分期款後，無故遲延買賣價金之給付，被告辯以原告未按期支付價金，其已分別於八十九年十一月十八日及同年十二月二十日以存證信函，向其催繳，並於九十年四月十九日據以解除兩造之系爭合約，嗣被告依系爭合約第十九條之約定沒入該六十一萬元等語，自屬合法，堪以採信。
四、另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，此不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（參考最高法院七十年度台上字第三七九六號判決要旨）。然酌減之數額是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害，即可享受之預期利益及積極損害，而為審酌（參照最高法院四十九年台上字第八○七號判例要旨）。又此項違約金之約定，不因契約之解除而隨同消滅（參照最高法院八十六年度台上字第一０八四號判決、最高法院八十四年度台上字第九七八號判決要旨）。本件違約金之約定，係違約制裁之性質，於有違約情事時，其請求權即已發生，不因其後契約之解除而受影響。基此，本件兩造間之買賣契約雖業已合法解除，然依上開之說明，違約金之審酌，並不因契約之解除而隨同消滅，則被告依系爭合約第十九條之約定沒收原告前已繳納六十一萬元之價金，應屬有據，並經本院審酌被告於八十七年六月二十一日出售系爭房屋予原告時之買賣總價為六百二十六萬元及被告所提出財政部核備之同業利潤標準所示之不動產買賣及不動產投資興建及租售業之淨利率，以百分之十四為計算標準（原告對此計算標準並不爭執），衡諸原告前已遵期繳納六十一萬元之價金，嗣因誤以為被告未依約給付而為拒絕給付之事由及被告因原告未履行系爭合約，所受未能收取剩餘價款之損害等情狀，認本件違約金以系爭房地總價額百分之十四為相當，是被告將原告已繳價金六十一萬元充作違約金而均予沒收，尚未逾前開衡量標準（按0000000元×14﹪＝876400元），尚非過高，原告請求酌減，並屬無據，不應准許。至於原告主張伊於八十七年十二月十五日即給付六十一萬予被告，被告應受有約三點六年之年息百分之五之收入等語，此為被告合法取得之利益，並已於上開審酌酌減違約金時為審酌之標準，併予敘明；另原告以系爭房地被告早於八十九年十二月間轉賣，當時以一坪十八萬賣出，被告之獲利應高於原約定系爭房地之總價云云，則未見原告舉證以明之，其所為之上開主張，自難信為真實，原告據以為酌減違約金之依據，自無所據，附此敘明。
五、綜上所陳，兩造間之系爭合約既經被告合法解除，則雙方互負回復原狀義務，經扣除違約金後，原告請求被告返還價金六十一萬元及自八十九年十二月二十三日起至清償日止止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，對本判決結果不生影響，爰不一一論述，併予指明。
七、本判決原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其依據，併予駁回。據上論斷：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十二月十一日
民事第二庭法官洪純莉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十一月十一日
法院書記官黃慧怡