臺灣士林地方法院102年度訴字第1116號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院102年訴字第1116號民事判決

裁判日期：民國104年03月31日

裁判案由：排除侵害等

臺灣士林地方法院民事判決102年度訴字第1116號原告 陳俊榕
陳俊良 莊郁杰 莊郁權 共同訴訟代理人 崔百慶 律師複代理人 王柏棠 律師被告 朱俊琳
陳淑麗 李 胡美燕 共同訴訟代理人 葉建偉 律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國104年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告朱俊琳應將坐落新北市○○區○○○段○○○○段○○地號土地上之如附表一之㈠所示之建物拆除後，返還土地予原告。
被告陳淑麗應將坐落新北市○○區○○○段○○○○段○○地號土地上之如附表一之㈡所示之建物拆除後，返還土地予原告。
被告 李胡美燕 應將坐落新北市○○區○○○段○○○○段○○地號土地上之如附表一之㈢所示之建物拆除後，返還土地予原告。
被告朱俊琳、陳淑麗、李胡美燕應給付原告如附表二應給付金額欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告朱俊琳、陳淑麗、李胡美燕各負擔十分之三、十分之四、十分之三。
本判決原告勝訴部分，於原告以如附表二應供擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以如附表二應供反擔保金額欄所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴之要旨：
一、緣坐落新北市○○區○○○段○○○○段00地號土地（下稱系爭土地）係原告陳俊榕、陳俊良、莊郁杰及莊郁權四人共有，原告係先後經由法院拍賣投標拍定，及向系爭土地之部分共有人 林敬生 、 林柏光 、 林育光 （以上三人係林 呂玉梅 之繼承人，因繼承而取得）及向 呂保雄 買受，而取得全部土地之所有權。系爭土地目前有一棟四層樓（四樓部分屬頂樓加蓋）之建物（下稱系爭建物）坐落其上，被告朱俊琳為一樓房屋之所有權人，被告陳淑麗為二樓房屋之所有權人（現由其母 李鴛鴦 、其弟 李永松 《已歿》居住），三樓及四樓頂樓加蓋房屋之所有權人為李胡美燕（現由李胡美燕與其子李進龍、 李建鴻 、 李建和 、媳婦 張幸妍 、 蔡芳婷 、 簡玉婷 及孫子 李書瑋 、 李書嫻 、 李承軒 、 李承恩 、 李均嫺 共12人同住三樓及四樓）；又如附圖之新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖B部分（鐵皮建物、面積55平方公尺）、C部分（車庫1，面積27平方公尺）、D部分（車庫2，面積34平方公尺）之建物，分別為被告陳淑麗、朱俊琳及李胡美燕所有及使用，為被告所是認。又系爭土地上之建物原為一層樓平房（下稱原有建物），於78年間方擴大面積重建為三層樓（於87年間再加蓋四樓），而原告否認被告主張系爭土地之共有人間存有默示分管協議、推定租賃關係或無償使用借貸關係，自應由被告舉證證明之。
二、本件原告既係系爭土地之所有權人，而系爭建物及如附圖B、C、D部分所示建物占有系爭土地並無合法權源，自係無權占用，原告依民法第767條規定，得請求拆屋還地，且依釋字第107號解釋之旨，此排除侵害請求權不因罹於時效而消滅。又系爭建物無權占用系爭土地，被告獲得相當於租金之不當得利，原告依民法第179條規定，得請求被告返還占有系爭土地所得利益，而系爭土地之公告地價為每平方公尺3,000元，依平均地權條例第16條規定，申報地價為公告地價80%即每平方公尺2,400元，原告爰以被告三人各自占用之土地面積分開計算，以土地申報總價額年息約相當於法定年息10%計算，請求被告朱俊琳、陳淑麗及李胡美燕三人各自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地予原告之日止，被告朱俊琳按月給付原告1,686元【計算式：①2,400元/平方公尺×（172÷3）平方公尺×10%÷12個月＝1,146元；②2,400元/平方公尺×27平方公尺×10%÷12個月＝
540元；③1,146元＋540元＝1,686元】、被告陳淑麗按月給付原告2,246元【計算式：①2,400元/平方公尺×（
172÷3）平方公尺×10%÷12個月＝1,146元；②2,400元/平方公尺×55平方公尺×10%÷12個月＝1,100元；③1,146元＋1,100元＝2,246元】、被告李胡美燕按月給付原告1,826元【計算式：①2,400元/平方公尺×（172÷
3）平方公尺×10%÷12個月＝1,146元；②2,400元/平方公尺×34平方公尺×10%÷12個月＝680元；③1,146元＋680元＝1,826元】。
三、聲明：
㈠、被告朱俊琳應將坐落系爭土地上之建物，即門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號（如附圖A部分）之一樓房屋，及如附圖C部分（車庫1）建物拆除，返還土地予原告。
㈡、被告陳淑麗應將坐落系爭土地上之建物，即門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號（如附圖A部分）之二樓房屋，及如附圖B部分（鐵皮建物）建物拆除，返還土地予原告。
㈢、被告李胡美燕應將坐落系爭土地上之建物，即門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號（如附圖A部分）之三樓及四樓（頂樓加蓋）房屋，及如附圖D部分（車庫2）拆除，返還土地予原告。
㈣、被告朱俊琳、陳淑麗、李胡美燕應自本件起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地予原告之日止，按月各給付原告1,68
6元、2,246元、1,826元。
㈤、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯之要旨：
一、被告並非無權占有系爭土地：
㈠、各共有人間（即原、被告前手）就系爭土地及建物至少歷經40餘載對共有地實際上劃定使用範圍，互相容忍，對於他共有人使用、收益之各占有土地，未予干涉，顯見存有默示分管契約，兩造既均繼受而來，原告於拍賣時明知系爭土地上有建物，難謂善意第三人，自應受該分管協議拘束：查原告前前手林 呂阿秀 、 何清輝 分別於60年1月18日、62年9月7日取得系爭土地之應有部分後，同意被告及其前手之 李籠 、李鴛鴦於系爭土地上興建房屋，且 林呂阿秀 、何清輝於李籠就系爭土地之使用範圍外亦各自畫圈範圍分別為農耕使用，互相容忍，未予干涉，顯見存有分管協議，又原告前手迄系爭土地移轉登記予原告前，亦均未就被告及其前手主張拆屋還地，復依原告所提之67年1月11日至101年6月6日之農委會林務局航照圖，反足以證明於此34年期間，系爭土地之原地主均未請求被告拆屋還地，益證原告前手與被告前手間，應有默示分管協議存在。
㈡、被告對於系爭土地存有一租賃關係，故原告訴請拆屋還地，實無理由：查系爭土地上之建物初係李籠於60年間興建，李籠於60年至68年間乃系爭土地共有人之一，且為該建物之所有權人，顯見土地及其土地上之房屋同屬一人所有，嗣李籠於68年4月間將系爭土地之應有部分及該建物之事實上所有權移轉於李鴛鴦，李鴛鴦復於70年8月間將系爭土地之應有部分移轉於他人，依最高法院100年台上字第2103號判決意旨，及原告拍定系爭土地時即明知其上已有建物不點交，自應推斷土地承買人默許系爭建物所有權人繼續使用土地，而有推定租賃關係存在。
㈢、系爭建物於78年間縱有改建或擴建，均無影響系爭土地之各共有人有默示同意被告使用土地之租賃關係。又縱認本件無推定租賃關係、默示分管協議存在，則依系爭土地自60年起迄原告自法拍取得前，共有人均未向被告起訴請求排除占用，亦未表示不同意為使用，益徵本件存有無償使用借貸關係，原告既是以法拍取得，自應繼受該使用借貸關係。
二、退步言之，本件原告拍賣取得系爭土地究有無通知被告，如未通知，依土地法第104條第1項規定，該拍賣效力不得對抗被告，從而原告即不得主張拆屋還地；又本件原告起訴請求拆屋還地之舉，顯有損害他人為主要目的之權利濫用，應駁回原告之請求，蓋系爭建物相鄰均蓋滿建物，原告縱取回系爭土地，其主建物基地面積僅172平方公尺，如何利用、可取得之利益若干，與系爭建物現供三口之家居住使用，如經拆除，造成被告及社會經濟之損害為何，應比較衡量，況系爭土地位處山區，商業機能不發達，且系爭建物之屋齡、外觀均為完善、堪用，其房屋價值應有土地價值二倍以上，可知其收回系爭土地所得之利益，顯較拆除系爭建物所受之損害為低。再如鈞院不採納被告上開所辯，惟原告請求相當於租金之不當得利，亦顯過高。
三、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、系爭土地於36年7月1日由李籠登記取得應有部分2/26、林呂阿秀於60年3月22日登記取得應有部分22/26、何清輝於63年7月29日登記取得應有部分2/26；嗣李籠之應有部分於68年4月30日由繼承人李鴛鴦登記取得。嗣李鴛鴦及何清輝二人之應有部分（共計4/26，即36/234）於70年1月30日出售由 林呂玉梅 （取得5/78，即15/234）及 呂聰富 、 呂茂雄 、呂保雄三人（上三人各取得7/234，合計21/234）登記取得。 嗣林 呂阿秀之應有部分22/26（即198/234），於68年3月9日贈與 呂炳煌 。嗣呂炳煌之應有部分22/26（即198/23
4），連同呂聰富（於99年11月10日為 呂向榮 繼承）及呂保雄二人之應有部分14/234，遭本院法拍而於100年間為原告拍定，原告因而取得應有部分212/234；又原告於101年間先後向呂保雄購買其應有部分7/234、向林呂玉梅之繼承人即配偶林敬生及子林柏光及林育光三人購買其等應有部分15/234，原告因而取得應有部分22/234，連同先前已取得之應有部分212/234，原告已取得系爭土地之全部所有權；
二、系爭土地上目前坐落有如附圖A部分之未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路○段000號之系爭四層樓建物（四樓為頂樓加蓋），被告朱俊琳為一樓房屋及如附圖C部分（車庫1）之事實上處分權人，被告陳淑麗為二樓房屋及如附圖B部分（鐵皮建物）之事實上處分權人，被告李胡美燕為三樓及四樓頂樓加蓋房屋及如附圖D部分（車庫2）之事實上處分權人；
三、被告朱俊琳、陳淑麗、李胡美燕均為李籠之後代。李籠之女為李鴛鴦；李鴛鴦與 陳興旺 （贅夫）為配偶關係，育有被告陳淑麗、 李敏男 （即被告李胡美燕之配偶）、 李秋霞 （即被告朱俊琳之配偶）等子女；
四、上情並有系爭土地之登記簿及登記謄本、異動索引，及被告等之戶籍謄本，及本院另案101年度訴字第1541號請求排除侵害事件之102年1月8日言詞辯論筆錄及101年10月18日勘驗筆錄、本案103年9月25日勘驗筆錄及相片，暨如附圖所示之新北市淡水地政事務所103年10月28日函檢送之土地複丈成果圖等件（見本院士調字卷第12至13、18至21頁，及訴字卷第17至21、58至64、98至109、111至115、128至
143頁）附卷可稽。
肆、兩造之爭點：
一、被告有事實上處分權之系爭建物及如附圖B、C、D部分，是否有占用系爭土地之正當權源？
二、原告得否請求被告拆屋還地並返還相當於租金之不當得利？
伍、得心證之理由：
一、關於系爭建物及如附圖B、C、D部分有無占用系爭土地之正當權源：
㈠、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對於原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第
1項定有明文。本件原告為系爭土地之所有權人，而被告有事實上處分權之系爭建物及如附圖B、C、D部分坐落在系爭土地上，是應由被告就其等占用系爭土地之正當權源，負舉證之責。
㈡、被告主張基於默示分管協議、推定租賃關係或無償使用借貸關係，其等有占用系爭土地之正當權源云云。經查：
１、系爭土地上原有由被告先祖李籠興建之一層樓平房（下稱原有建物），嗣經被告於78年間改建為三層樓（嗣於頂樓加蓋而成為四層樓；即系爭建物）等情，為兩造所不爭執，且有被告於本院另案101年度訴字第1541號請求排除侵害事件中所提出之答辯狀附卷可參（見另案101年度訴字第1541號卷第22頁）。又本件被告自承原一層樓平房為其等先祖李籠於60年間所興建，並辯稱78年間改建時並未擴大建物面積，只是垂直往上增建云云（見本院訴字卷第92頁背面），惟查：
依原告提出之行政院農委會林務局農林航空測量所拍攝之空照圖（按拍攝之時間先後，依序為67年1月11日、77年10月17日、78年6月15日、86年5月26日、87年6月19日、90年
9月7日、101年6月6日）（見本院訴字卷第42至48頁）所示，系爭土地上所坐落之建物，於78年改建前與隔鄰房屋主建物（即門牌號碼新北市○○區○○路○段000號；經證人即該建物之事實上處分權人 張秀子 於本院勘驗期日證稱：該建物於62年間興建後，主建物迄未曾改建等語《見本院卷第108頁》）所占地表面積相仿，然於78年間改建後之系爭建物所占地表面積，顯逾上開隔鄰房屋甚多；且徵諸原有建物為一層樓平房、系爭建物則為三層樓（嗣於頂樓加蓋而成為四層樓）樓房，房屋型態明顯不同，而現存之系爭建物亦未見改建前之原有建物痕跡；準此，原有建物與系爭建物顯難認係同一建物，本件被告於78年間在系爭土地上興建系爭建物，乃重建面積與型態均不同於原有建物之新建物甚明。
２、就本件是否有默示分管協議部分：
⑴、被告雖辯稱其等先祖李籠於60年間在系爭土地上興建原有建
物時，其他土地共有人林呂阿秀、何清輝均無反對，且其他土地共有人於李籠就系爭土地使用範圍之外亦各自畫圈範圍分別為農耕使用，又於78年間改建時亦未曾有任何反對，足認土地共有人間就共有地實際上劃定使用範圍，互相容忍，對於他共有人使用、收益之各占有土地，未予干涉，應認存有默示分管協議云云。惟查：
①、按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實
際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號裁判意旨參照）；又按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內，所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號裁判意旨參照）；再按默示之同意，必依表意人之舉動，或其他情事足以間接推知其有同意之意思者，始得認之，若單純之沈默，除有特別之情事足認為同意外，不得認係默示之同意（最高法院90年度台上字第902號裁判意旨參照）。
②、被告固提出街坊鄰居所出具之證明書多份，證明被告一家自
60年間起即繼續占有使用系爭土地上之房屋迄今（見本院訴字卷第22至25頁），並聲請傳訊證人即鄰居 蔡金造 、 李錫錨 到庭證明此情，然依證人蔡金造於審理中證稱：就伊所知，房子蓋在系爭土地上，地主沒有反對，如果有反對怎麼可能會蓋；伊不認識地主，伊知道李籠是佃農，整片土地都是李籠在種等語（見本院訴字卷第155至156頁），及證人李錫錨於審理中證稱：李籠蓋房子時，應該是沒有其他地主反對才能蓋房子，這是伊推測的，系爭土地原地主跟李籠有業主與佃農的關係，因為農田給佃農放領，雜種地沒有放領，而這塊地屬於雜種地，所以應該是業主讓佃農可以在雜種地上蓋房子，但這是伊想應該是這樣；原地主是姓呂的，他們沒有在土地上種植，是佃農在種，伊沒有看過姓呂的地主在土地上耕作等語（見本院訴字卷157至158頁），顯見前揭證人就被告或其等先祖在系爭土地上興建房屋之權源並不清楚，所謂李籠有得地主即其他土地共有人同意云云，純屬個人臆測之詞；又前揭證人證稱系爭土地只有李籠在種乙情，亦與被告辯稱其他土地共有人於李籠就系爭土地使用範圍之外亦有各自畫圈範圍為農耕使用云云，並不相符，難認李籠於60年間興建原有建物時，共有人間就系爭土地有實際上劃定使用範圍而為分管之情。另參諸系爭土地登記簿所載，於60年3月22日登記成為系爭土地共有人之林呂阿秀，其住所位於台北市○○路（見本院訴字卷第130頁），與系爭土地之坐落位置有相當之距離，並無證據顯示其知悉佃農李籠除有在系爭土地耕作之外，另有建屋長久居住之事實，無從認其有明示或默示同意李籠在系爭土地上興建原有建物。準此，被告主張其等先祖李籠於60年間在系爭土地上興建原有建物，基於與系爭土地其他共有人間有默示分管協議，而有占用土地之正當權源云云，洵無可採。
③、又被告於78年間在系爭土地上興建系爭建物，係重建與原有
建物非屬同一建物之新建物，業如前述，而被告先祖李籠或李鴛鴦早自70年1月30日起即非系爭土地之共有人，系爭土地於78年間之共有人為呂炳煌（應有部分198/234）、林呂玉梅（應有部分15/234），及呂聰富、呂保雄、呂茂雄三人（合計21/234）等情，有系爭土地之登記簿及異動索引附卷可稽（見本院訴字卷第128至143頁），則78年間在系爭土地上興建系爭建物時，被告或其等先祖既均非系爭土地之共有人，自無與系爭土地共有人間存在明示或默示分管協議之可能。準此，被告主張78年間在系爭土地上興建系爭建物，基於與系爭土地共有人間有默示分管協議，而有占用土地之正當權源云云，亦無可採。
⑵、綜上，本件被告所舉之證據，不足認系爭土地存有共有人間
實際上劃定使用範圍，互相容忍、未予干涉，已歷有年所之默示分管協議存在，系爭土地共有人先前未積極行使權利，訴請被告或其先祖拆屋還地，應僅屬單純之沈默，難認被告得基於默示分管協議而有占用系爭土地之正當權源。
３、就本件是否有推定租賃關係部分：
⑴、被告雖辯稱其等先祖李籠於60年間在系爭土地上興建原有建
物時，乃系爭土地共有人之一，且為該建物之所有權人，顯見土地及其土地上之房屋同屬一人所有，嗣於68年4月間系爭土地之應有部分及該建物之事實上處分權移轉於繼承人李鴛鴦，李鴛鴦復於70年8月間將其系爭土地之應有部分移轉於他人，依最高法院100年台上字第2103號判決意旨及原告拍定系爭土地時明知其上已有建物不點交，應推斷系爭土地承買人即原告默許被告有繼續使用系爭土地之租賃關係存在云云。惟查：
①、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第425條之1定有明文，而在上開條文修正前，本院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人；且基於同一理由，「倘土地共有人經其他共有人全體之同意」，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院100年度台上字第2103號裁判意旨參照）。前揭最高法院裁判意旨關於「土地及房屋同屬一人」，推定有租賃關係之闡釋，應限於房屋興建時即有坐落土地之正當權源之情形，始有適用，例如土地共有人於共有土地上興建房屋，即應經其他共有人全體之同意或有分管協議，否則如房屋興建時並無坐落土地之正當權源，嗣後因將土地及房屋分開同時或先後出賣，反有推定租賃關係作為房屋占有土地之正當權源，顯失事理之平。
②、本件被告先祖李籠於60年間在系爭土地上興建原有建物時，
固為土地共有人之一，並因係原有建物之原始建築人而取得該建物之事實上處分權，而有土地及房屋同屬一人之情形，然李籠在系爭土地上興建原有建物時，並無證據足以證明取得系爭土地其他共有人全體之同意或有分管協議，顯難認該建物興建時有坐落系爭土地之正當權源，依上說明，自無推定租賃關係之適用。
③、又被告於78年間在系爭土地上興建系爭建物時，係重建與原
有建物非屬同一建物之新建物，因被告或其等先祖於斯時均非系爭土地之共有人，而無與系爭土地共有人間存在分管協議之可能，顯難認該建物興建時有坐落系爭土地之正當權源，依上說明，亦無推定租賃關係之適用。
⑵、綜上，本件並無被告所舉前揭最高法院裁判所闡釋之推定租
賃關係之適用，難認被告得基於推定租賃關係，而有占用系爭土地之正當權源。
４、就本件是否有無償使用借貸關係部分：
⑴、被告雖另主張系爭土地自60年起迄原告自法拍取得前，共有
人均未向被告起訴請求排除占用，亦未表示不同意為使用，是本件存有無償使用借貸關係云云。惟按稱使用借貸者，乃謂當事人約定，一方以物，無償貸予他方使用，他方於使用後，返還其物之契約，民法第464條定有明文；又同法第15
3條規定，契約之成立，須當事人就契約必要之點，互相為一致之意思表示。次按使用借貸為債權契約之一種，仍須當事人就一方無償以物貸與他方使用，他方允於使用後返還其物等契約必要之點，互有合致之意思表示，該項契約始能成立（最高法院85年度台上字第3034號裁判意旨參照）。本件被告主張有無償使用借貸關係，應就約定借用物之內容、範圍、使用方式、借貸起迄時點，及雙方如何為合致之意思表示等契約成立必要之點，及貸與物之交付即系爭土地之點交，負舉證之責，惟被告就此並未舉證以實其說，自無可採。
⑵、綜上，本件被告未能舉證證明系爭土地存有使用借貸契約，
難認被告得基於無償使用借貸關係，而有占用系爭土地之正當權源。
㈢、揆諸前揭各節所述，被告主張基於默示分管協議、推定租賃關係或無償使用借貸關係，而有占用系爭土地之正當權源云云，均無可採，其等有事實上處分權之系爭建物及如附圖B、C、D部分，乃無權占用系爭土地，洵堪認定。
二、關於原告得否請求被告拆屋還地及返還不當得利：
㈠、請求拆屋還地部分：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查原告為系爭土地之所有權人，被告有事實上處分權之系爭建物及如附圖B、C、D部分無權占用系爭土地，則原告主張行使所有權人之物上請求權，請求被告分別將坐落系爭土地上之系爭建物及如附圖B、C、D部分拆除，將各自占用之土地返還予原告（如附表一所示），自屬有據。
２、至被告另辯稱：本件原告經拍賣取得系爭土地，如未通知被告，依土地法第104條第1項規定，該拍賣之效力不得對抗被告，從而原告即不得主張拆屋還地；又原告起訴請求拆屋還地，顯有損害他人為主要目的之權利濫用，應駁回原告之請求云云。惟查：
⑴、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1、2項固有明文。惟查，本件並無推定租賃關係之適用，業如前述，則被告既非系爭土地之承租人，自無土地法上開規定之適用，被告所辯此節，並無可採。
⑵、次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148條第1、2項定有明文。該法條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號裁判意旨參照）。查本件原告為系爭土地之所有權人，被告有事實上處分權之系爭建物及如附圖B、C、D部分無權占用原告所有之系爭土地，致原告無法享受使用收益之權能，則原告訴請被告拆屋還地，乃行使所有權人之權能，縱影響被告現實使用之利益，要係無權占用他人土地之被告遭所有權人依法主張權利時所應接受面對之當然結果；又被告以上開部分無權占用系爭土地之面積合計達288平方公尺，面積非微，原告請求被告將無權占用之部分拆除，顯難認原告提起本件訴訟係以侵害被告之權利作為主要目的，且復無違反公共利益之情事，不論從權利本質、經濟目的及社會觀念而言，原告訴請拆屋還地乃權利之正當行使，要無權利濫用之可言，被告所辯此節，亦無可採。
㈡、請求返還不當得利部分：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；而所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；且土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80%為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦分別定有明文。至於所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
２、查被告以其等有事實上處分權之系爭建物及如附圖B、C、
D部分無權占有系爭土地，而獲有相當於租金之不當得利，則原告依前揭規定，請求被告自本件起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地予原告之日止，按月返還所受相當於租金之不當得利，自屬有據。惟關於本件原告得請求之不當得利金額，本院審酌系爭土地及系爭建物位於新北市○○區○○路○段000號，為北新路與北三鄉道交叉口之第一棟建物，10至15分鐘可到達登輝大道，交通尚稱方便，惟位處住宅區，附近僅有一小雜貨店，商業機能不發達，地處山區等情，有本院另案101年度訴字第1541號101年10月18日勘驗筆錄、本案103年9月25日勘驗筆錄及相片在卷可參（見本院士調字卷第20至21頁，及訴字卷第98至109、111至115頁），認原告請求以申報地價年息10%為計算相當於租金之不當得利，尚屬過高，應以年息8%為當；又系爭土地於原告起訴之102年度申報地價為每平方公尺496元，有系爭土地之登記謄本附卷可稽（見本院士調字卷第12頁）；而如前述被告朱俊琳、陳淑麗、李胡美燕三人均占用如附圖A部分之系爭建物（系爭建物占用系爭土地之面積為172平方公尺，平均每人占用57平方公尺《小數以下4捨5入，下同》），且被告朱俊琳並占用如附圖C部分（車庫1；27平方公尺）、被告陳淑麗並占用如附圖B部分（鐵皮建物；55平方公尺）、被告李胡美燕並占用如附圖D部分（車庫2；34平方公尺），是經分別計算被告三人占用系爭土地之面積後，被告朱俊琳應自本件起訴狀繕本送達之翌日即102年5月3日起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告278元【計算式：
496元/平方公尺×（57＋27）平方公尺×8%÷12個月≒27
8元）】；被告陳淑麗應自本件起訴狀繕本送達之翌日即10
2年4月19日起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告370元【計算式：496元/平方公尺×（57＋55）平方公尺×8%÷12個月≒370元）】；被告李胡美燕應自本件起訴狀繕本送達之翌日即102年5月3日起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告301元【計算式：496元/平方公尺×（57＋34）平方公尺×8%÷12個月≒301元）】（如附表二所示），原告請求之不當得利金額於此範圍內為有據。
三、從而，原告依民法第767條及第179條規定，請求被告拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，於如主文第一至四項所示之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國104年3月31日
民事第二庭法官孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月31日
書記官江俐陵附表一：
┌──┬────┬──────────────────┐│編號│被告│應拆屋還地之範圍│││││├──┼────┼──────────────────┤│㈠│朱俊琳│如附圖A部分（系爭建物）之1樓；││││如附圖C部分（車庫1）│├──┼────┼──────────────────┤│㈡│陳淑麗│如附圖A部分（系爭建物）之2樓；││││如附圖B部分（鐵皮建物）│├──┼────┼──────────────────┤│㈢│李胡美燕│如附圖A部分（系爭建物）之3、4樓；││││如附圖D部分（車庫2）│└──┴────┴──────────────────┘附表二：
┌──┬────┬──────────────────┐│編號│被告│應返還之不當得利金額（新台幣）│││││├──┼────┼──────────────────┤│㈠│朱俊琳│自102年5月3日起至返還系爭土地予原││││告之日止，按月給付原告278元│├──┼────┼──────────────────┤│㈡│陳淑麗│自102年4月19日起至返還系爭土地予原││││告之日止，按月給付原告370元│├──┼────┼──────────────────┤│㈢│李胡美燕│自102年5月3日起至返還系爭土地予原││││告之日止，按月給付原告301元│└──┴────┴──────────────────┘┌────────────────┬──────────────┐│原告應供擔保金額（新台幣）│被告應供反擔保金額（新台幣）││││├────────────────┼──────────────┤│對被告朱俊琳請求部分：9萬元；│被告朱俊琳部分：27萬元││對被告陳淑麗請求部分：12萬元；│被告陳淑麗部分：36萬元││對被告李胡美燕請求部分：9萬元│被告李胡美燕部分：27萬元│└────────────────┴──────────────┘