臺灣屏東地方法院簡易民事判決 108年度潮簡字第96號
原 告 邱璿宇
被 告 張玉萍
訴訟代理人 吳文化
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年5月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有坐落門牌號碼屏東縣○○鎮○○里○○路○○號未辦保存
登記房屋（事實上處分權），應予變價分割，所得價金依附表所
示兩造應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落門牌號碼屏東縣○○鎮○○里○○路○○
號之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），為兩造所共有，
應有部分分別如附表所示（按應為事實上處分權，詳如下述
）。系爭房屋為一集合住宅，僅有單一出入門戶，若就系爭
房屋進行原物分割，顯難為建築上或居住上之使用，無以增
進房屋之經濟效用。是系爭房屋採變價方式分割，而以價金
平均分配於各共有人，應係最符合全體共有人利益之分割方
式，為此起訴請求裁判分割等語。聲明：請求判決分割系爭
房屋。
二、被告則以：對於系爭房屋未辦理保存登記沒有意見，系爭房
屋係被告父親 張明財 出資興建，且張明財過世後由被告一人
繼承。另系爭房屋坐落之土地為國有地，而系爭房屋應有部
分一半被原告買走等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，
不在此限。」，民法第823條第1項定有明文。系爭房屋因
未辦理建物保存登記，而分割屬處分行為之一種，依民法第
759條：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非
因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始
得處分其物權。」之規定，該所謂於登記前已取得「不動產
物權」者，參諸民法第757條「物權除依法律或習慣外，不
得創設」之規定，當指我國民法所明文承認之不動產所有權
、地上權、抵押權者而言，而不及於其他法無明文之權利。
系爭房屋既未辦理建物所有權第一次登記，參諸最高法院41
年臺上字第1039號「自己建築之房屋，與依法律行為而取得
者有別，縱使不經登記，亦不在民法第七百五十八條所謂非
經登記不生效力之列」之判例意旨，其所有權人恆為原始起
造（建築）之人，其繼受人所取得者，並非該不動產之「所
有權」本身，而僅為該棟建物之「事實上之處分權」而已（
最高法院67年第二次民事庭總會決議、69年度臺上字第1204
號判決意旨參照），既稱「事實上處分權」，自非前揭列舉
之不動產物權，即「事實上處分權」之本質，雖屬所有權權
能之集合，得為讓與之標的，並具有財產權之性質，然其不
能與「不動產物權」等同視之，既非「不動產物權」，自無
民法第759條「非經登記，不得處分其『物權』」規定之適
用。再依民法第831條「本節（即民法物權編第四節共有）
規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準
用之」之規定，顯然「所有權」以外之其他財產權，包括所
謂之「事實上處分權」，倘係由數人分別共有或公同共有者
，當亦得成為法院裁判分割之客體。本件坐落門牌號碼屏東
縣○○鎮○○里○○路○○號房屋為未辦理建物所有權第一次
登記房屋，而原告因拍賣取得系爭房屋事實上處分權如附表
所示乙節，有卷存房屋稅籍證明書、系爭房屋照片、不動產
權利移轉證明書及建物平面圖可稽（見本院卷第11、12、15
-18、25、26頁），應可信為實在。又分割行為屬處分行為
之一種，依上開民法第759條規定，系爭房屋因未有建物所
有權第一次登記，無從為所有權分割處分行為，僅能分割「
事實上處分權」（即所有權能之集合，得為讓與之標的，並
具財產權之性質）。本件系爭房屋事實上處分權為兩造共有
，應有部分各如附表所示，有上開房屋稅籍證明書可證。是
則本件原告訴請裁判分割系爭房屋，應係分割系爭房屋事實
上處分權。
㈡次按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方
法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人
拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配
：．．二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分
配於各共有人。．．」此民法第824條第1項、第2項亦分
別定有明文。又法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、
價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素
，並兼顧公平之原則。本件兩造就系爭房屋事實上處分權，
並無不分割之特別約定，亦無不能分割之情事，且調解不成
立乙情，有卷存司法事務官批註意見可稽（見本院卷第21頁
）而無從協議分割，是依據首揭法律規定，原告提起分割系
爭房屋事實上處分權之訴，應予准許。經查，系爭房屋係木
石磚造（磚石造）及鋼鐵造之未辦保存登記一層樓建物，建
物面積為126.5平方公尺，有上開房屋稅籍證明書在卷可憑
；又系爭房屋僅有一個出入口乙情，有上開系爭房屋照片可
考，使用上難以分割，故依原物分配顯有困難，本院認為應
以變價分割，較能發揮房屋整體經濟利用價值，屬最適當之
分割方案，爰判決兩造共有系爭房屋事實上處分權應予變價
分割，所得價金按兩造應有部分之比例分配。
四、訴訟費用負擔之依據：本件為分割共有物事件，性質上並無
訟爭性，得由任一共有人訴請分割，兩造本可互換地位，而
本院審酌上開訴訟費用全部由敗訴之被告負擔，顯失公平，
爰依民事訴訟法第80條之1規定，命兩造按如附表所示應有
部分比例負擔，爰判決如主文第2項所示。
五、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第80條之1。
中華民國108年5月23日
潮州簡易庭法官曾吉雄
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月23日
書記官張婉郁
附表：系爭房屋兩造事實上處分權
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│邱璿宇│50000/100000│
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│張玉萍│50000/100000│
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