裁判字號：臺灣新竹地方法院89年重訴字第166號民事判決
裁判日期：民國89年11月29日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣新竹地方法院民事判決八十九年度重訴字第一六六號
原告丁○○訴訟代理人 金玉瑩 律師複代理人 黃耀鈞 住台北市○○○路○段○○○號四樓
乙○○住台北市○○○路○段○○○號四樓被告甲○○住訴訟代理人丙○○住右當事人間請求返還租賃物事件，本院判決如左：
主文被告應將座落新竹市○○段第一○八五地號土地上，如附圖所示Ａ部分含地基使用部分之面積二○六點三四平方公尺、Ｂ部分含地基使用部分之面積二三四點五九平方公尺、Ｃ部分含地基使用部分之面積一三五點二九平方公尺、Ｄ部分含地基使用部分之面積一五○點八三平方公尺、Ｅ部分面積一九點七六平方公尺及Ｆ部分面積一○點○二平方公尺之地上物拆除，將如附圖所示點１至１２之連接線之承租範圍指界面積四四七七點九二平方公尺之土地返還原告。
被告應自民國八十九年二月十六日起至返還第一項所示土地之日止，按年給付原告新台幣伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參佰肆拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹仟零貳拾玖萬玖仟貳佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額及如主文第五項外，如主文所示。
二、陳述：
（一）緣坐落新竹市○○段第一○八五地號土地（簡稱系爭土地）為原告所有，被告於八十八年間向原告要求承租系爭土地中如新竹市地政事務所八十九年七月七日複丈成果圖（以下簡稱附圖）所示點１至１２之連接範圍，面積為四四七七點九二平方公尺近五分地，原告基於系爭土地乃地目編訂為特定農業區之農牧用地，對欲承租該土地之被告再三言明該土地為農作用地及應作為畜牧、養殖或種植使用，經被告承諾同意，並願於契約文字中重申前旨後，原告始於八十八年十一月十六日與被告訂立土地租賃契約書（下簡稱系爭契約書），約定租金按每分地每年新台幣（下同）一萬元計算，合計五分地為每年租金五萬元，租賃期限則為五年。
（二）按土地法所稱之耕地租用，依照土地法第一百零六條之規定，乃以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者。而系爭租賃土地乃編訂為特定農業區之農牧用地，兩造所訂之系爭契約中即明示租賃土地為農作地，次於契約書第六條約定被告僅得於承租地使用畜牧、養殖、種植之範圍內使用原告所有之農地，是以，兩造間就系爭土地係屬由被告以自任畜牧、養殖、種植等耕作使用為目的，約定支付地租予原告，以使用原告所有系爭農地之耕地租賃關係甚明，是以系爭土地既被約定作為農耕範圍之使用，被告本應依約定之方式使用租賃土地，縱其得為耕地之特別改良，亦應在保持原有性質及效能之前提下從事改良工作，然被告於占有系爭土地後，竟擅自在系爭土地上，共搭蓋五間鐵皮等建材之違章建築物，佔去租賃土地面積超過三分之一（其建物主體含地基之位置及面積均詳如附圖ＡＣＤＥＦ所示），且建築物甚為集中，另興建一棟大型木造建築（其建物主體含地基之位置及面積如附圖Ｂ所示），惟一與農作有關者，僅在上開集中之建築物之外設有點綴性質之草皮、菜圃及魚池，且被告於道路及土地外圍所設置招牌，乃以「晨星新竹教會」為名，每逢星期假日，更有多數民眾於此地進行集會，顯見被告係以供自己或他人居住，甚或供教會集會之用，而使用系爭土地，完全違反原先與原告約定作為農作使用之用途。至於兩造所訂系爭契約書第四條及第六條內雖有承租人得以搭建寮舍、停車場及水泥道供人員車輛使用之約定，但是該等特別改良依照該二條款約定，乃以工作人員留宿、看守，以及使用畜牧、養殖、種植為範圍，應是為便利耕作而設，實難謂被告因此得以被允許踰越農業工作必要人力及設施需求，轉以供實際居住為目的而使用系爭土地。
（三）查，本件系爭土地既為農作地且兩造間係約定作為農業使用，被告本應以租賃土地供自己從事農業工作之用，詎其竟在系爭土地上建築房屋居住及將該土地供作其他非耕作之用途，顯然違反耕地租用應自任耕作之本質，更違反其與原告所約定之使用收益方式。而被告明知其不自任耕作已屬違約，惟其迭經原告促請停止仍繼續為之，原告已依法於八十九年一月四日發函，正式向被告為終止契約之意思表示（於同月十一日到達被告），而兩造間之系爭租賃契約既經原告終止而失效，則被告之占有系爭土地自屬無權占有，原告爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告拆除前述如附圖所示ＡＢＣＤＥＦ之地上物，並將被告承租之如附圖所示點１至１２連接線範圖內、面積四四七七點九二平方公尺之土地返還原告。
（四）兩造間就系爭土地之租賃關係既已於八十九年一月十一日因原告終止而消滅，則於契約關係消滅後，在被告返還原告前述之土地前，被告繼續使用該土地，自屬受有利益，並致原告受有損害，原告爰另依民法不當得利之法律關係，訴請被告返還原告相當於租金之不當得利，惟因被告原先在與原告簽訂系爭契約時，業已給付原告一期三個月（即自八十八年十一月十六日至八十九年二月十五日）之租金，是被告自應自八十九年二月十六日起至返還原告前開土地之日止，按年給付原告相當於租金之不當得利五萬元。
（五）本件原告於起訴時，固一併訴請被告拆除坐落在新竹市○○段一０七三、一０七四地號土地之建物後，返還該等土地予原告，惟因經查證結果該等地上物並非被告所興建，被告亦無占用該二筆土地之事實，原告爰撤回就一０七三、一０七四地號該二筆土地部分之請求。又依民事訴訟法第四百二十七條第二項所定：「下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者」之內容，本件雖為土地之定期租賃，但本院原依據原告主張事實將之分案為簡易訴訟程序事件，應無不適法處。縱認本件不屬於民事訟法第四百二十七條第一項及第二項所定之簡易訴訟事件，然而依被告對於本院就本事件適用簡易程序，自始一直不為任何抗辯，仍為本案之言詞辯論事實觀之，依照民事訴訟法同條第四項之規定，亦應視為兩造已有適用簡易程序之合意，本案之繫屬亦屬合法。添
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告雖辯稱依系爭契約書第四條有關：「租賃期間乙方（即被告）為工作人員留宿、看守，可搭棚或建臨時性房屋供人員、車輛、器具存放或棲息之用，甲方（即原告）同意協助申辦相關手續」，以及第六條：「乙方於承租地使用畜牧、養殖、種植之範圍，甲方同意乙方搭建混泥土、鐵架之寮舍、停車場及水泥道供人員車輛使用」，暨第十一條之「租賃期間若有違反農業分區使用之法令規定，所增加之稅金概由乙方負責，不得有異議」之約定，其在系爭土地上搭建臨時性房屋、雞舍等均屬依約有據，並無違反約定方式而使用系爭土地云云。然查，依前開契約條款全文，被告縱使得為搭蓋寮舍等特別改良行為，惟其係以供工作人員留宿、看守，以及作為畜牧、養殖、種植使用為目的，且依照耕地租用契約本旨，仍應以與農業經營具不可分離關係為必要。詎被告在系爭土地上所施設之地上物，不但占用系爭土地之大部分面積，違反應有之比例，且將之供作為教會聚會活動之用，其餘少部分之土地雖作為農作使用，惟僅是附屬用途，顯見其上開搭建地上物之行為，並非屬契約範圍內，對土地之特別改良行為，其並未在系爭土地內從事農業經營，自有違反約定之情事。
（二）被告另辯稱原告在得悉其在土地上興建地上物後，並未表示反對之意，惟因擔心土地之稅捐會因此增加，乃特別委派其次子 彭喜鋐 攜帶契約書，前來與被告就稅捐之支付予以協商後，補訂契約書第十一條之內容，並由其次子代為表示同意被告使用之意，且原告在其次子為被告承攬漁池之開挖工程時，亦曾到場指導，當時地上建物均已大致施設完成，原告亦未表示反對云云，惟查，於原告次子在系爭土地上為被告施設漁池當時，原告固有到現場去，惟當時被告就其地上建物尚未施設，迨其後原告發現被告在該土地上大興土木構築木造建物後，即多次至現場向被告表達反對興建之意思，惟被告依舊我行我素，原告即於十二月二十二日委由律師發函正式依法要求被告停止違約使用，原告亦否認有委由次子代為表示同意被告興建木屋之情事。且由前述經過情形，可見，原告之前若有同意被告現行使用方式，實不致於在訂約伊始即再三加以制止，且系爭土地既為原告名義，是否同意被告繼續使用，應以原告之本意為準，此亦應為被告所熟知。又該契約書第十一條之條文，係於八十八年十一月底左右，原告因見被告大肆建築又不聽制止，為釐清其違約使用可能增加稅負或罰鍰等責任之歸屬，始先行要求增訂此一條文，並非如被告所稱原告因簽立該條文後，即同意其在土地上興建地上物。
（三）被告另辯稱其就系爭土地之經營方式，與附近其先前向訴外人 陳興橋 租用之九甲埔段一二四之二地號土地之使用方式相同，原告於出租系爭土地前，已參觀過被告在該地之經營方式，始同意將系爭土地出租予被告，顯見原告先前已預見到被告使用系爭土地之方式而加以同意云云。惟查，原告本人從未進入陳興橋所有之前述出租予被告之土地參觀過，是實無法於訂約時同意加以援引比照辦理，況且，本件經現場履勘後發現，系爭土地相較該鄰近土地之使用現況，被告於系爭土地上明顯偏重於教會活動集會及建築使用用途，兩者無從比附援引，更與原告是否同意被告使用系爭土地之方式無關，是被告上開所辯云云，難以成立。況查系爭契約書乃為被告個人名義所訂立，其中並無得由教會人員或教會活動使用之約定，若如被告所辯原告事前已同意其目前之使用方式之情屬實，則被告焉有不要求在契約書中將該意旨訂明，以使其現行使用方式有所依據之理？
（四）被告雖辯稱其係基督教新約教派之教徒，在系爭土地上為有機蔬果之農場經營，因人手不足，平日及假日會有較多之新約教友前來幫忙，為接待他們，才興建地上物作為其等之休息處所，事實上並無在該處從事教會活動云云。惟查，依原告提出之現場照片所示，可知每逢週日確有於被告所建之該木造建物之會堂內，進行多數人之聚會及講道之宗教性質活動，而被告於本院履勘期日時，亦已自承在假日有在該木造建物內從事教會活動，且經法院履勘結果，該木造建物內確實放置有經書及定期輪值活動公告，而其餘之鐵皮屋內，則係以聖經地名及人名以區分隔間，並備有浴廁等作為居住使用之用，抑且被告原先在系爭土地之鄰近入口道路及該土地之外圍，亦設置有以「晨星新竹教會」名義之招牌，迨本件訴訟後始將該招牌塗改為「晨星農場」，意圖欲蓋彌彰，依此，顯見被告確有在系爭土地上之建物從事教會活動之情事。
（五）被告另辯稱原告於八十九年一月四日發函向被告為終止租約之意思表示後，仍於同年三月二十五日收受被告給付之第二期租金一萬二千五百元，嗣再於同年六月七日收受被告給付之第三期租金一萬二千五百元，可見原告所為終止租約之意思表示，事後已予以撤銷云云。惟查，原告否認有於終止租約後再為收取被告繳付租金之行為，反而係被告於原告終止租約後，曾欲借不知情之第三人 宋貴香 轉交租金，原告知悉後旋即以存證信函以匯票退還，惟被告嗣後復將該張匯票交予原告，原告隨後再以無受領之權，而退還前開匯票予被告，是被告辯稱原告先前所為終止租約之意思表示因嗣後之續收租金行為而予以撤銷云云，尚難以成立。
三、證據：提出土地登記簿謄本一份、土地租賃契約書影本一份、現場照片六張、律師函及回執聯影本各二份、新竹建中郵局第四二及八四號存證信函影本各一份，並聲請本院至現場履勘，及囑託新竹市地政事務所派員實施測量。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）查原告雖於八十九年一月四日發函予被告為終止租約之意思表示，但原告仍於同年三月二十五日收受被告給付之第二期租金計一萬二千五百元，繼於同年六月七日收受第三期租金一萬二千五百元，足見原告所為終止租約之意思表示，已因其繼續收受被告給付之租金而撤銷，兩造間就系爭土地仍存有租賃關係，則原告提起本件返還租賃物之訴，即屬無據。
（二）被告早在八十八年三月一日，即在系爭土地附近，向訴外人陳興橋承租其所有坐落新竹市○○○段一二四之二地號土地之農地一筆，面積約二分，租金每月二千元，作為有機農場經營之用，並在其內種植有機蔬菜、養魚及飼養雞隻，其內除菜園及漁池外，並蓋有數間鐵皮屋，及闢有停車坪一處，以供農場工作人員棲息及接待來賓，並簡介有機無毒經營理念之用，原告因住於附近，進出必經過該農場，並曾進入農場內參觀，有感於其自己年歲漸長，已無耕作能力，且其子嗣亦均無一人務農，致系爭土地輟耕多年，為免系爭土地發生有依土地法第八十八條、八十九條之規定被政府機關以申報地價予以收買之情形，乃於了解被告之租用情形後，同意出租系爭土地予被告，比照前開方式作農場經營之用，雙方並簽立契約書，於契約書中，原告並同意被告得搭棚或建臨時性房屋供人員、車輛、器具存放或棲息之用，且約明租賃期間若被告有違反農業分區使用之法令規定，所增加之稅金概由被告負責等情，是被告嗣後在系爭土地上搭建臨時性之房屋，以招待教會弟兄前來幫忙時棲息之用，均依約有據，被告並無在系爭土地內從事教會活動之情形，原告主張被告有違約使用，遽以主張終止該租賃契約，核屬無據。況縱認被告有在系爭土地內從事教會活動，惟於興建地上物時原告亦早已知悉該情，然原告當時並無反對被告之興建，可認原告亦已默許該情形之存在。
（三）原告雖主張其於發現被告在系爭土地上搭設地上物時，即向被告表達反對之意思云云，被告予以否認。概因原告於初見被告興建地上物時，固曾表示會增加土地稅捐之負擔而提出質疑，惟經被告向其表示若因此增加土地之稅捐，被告願意負擔後，原告亦表示無意見，並委由其次子彭喜鋐攜同原來雙方簽訂之租賃契約書，而由雙方補訂其中第十一條之約定，嗣後在被告搭設地上物後，被告亦委由原告之次子彭喜鋐在系爭土地內施設漁池，並鋪設紅磚便道，原告亦曾到場指導漁池之開挖，當時就被告搭設木屋等，原告並未再表示何意見，嗣後原告之五子亦代為被告申請用電，依此，可認原告已同意被告在系爭土地上搭設上開地上物，則原告嗣後再執此作為其主張終止雙方間租賃契約之理由，即乏依據。
（四）被告於承租系爭土地後，積極使荒地變良田，諸如在系爭土地上搬移建材廢棄物、剷除雜草、施肥灌溉、鑿井挖池、種植花木蔬菜，採行以有機肥料農作之自然方式，並推行無毒畜牧，所生產之菜蔬、雞蛋、家禽廣受消費者喜愛。農場外置有「晨星」名牌，農場內蓋有鐵皮屋數間並闢有停車坪一處以供飼養雞隻、人員休憩、接待來賓之用，所費不貲，原告不顧土地法地盡其利之立法精神及被告已鉅額投資之事實，竟於八十九年一月四日主張終止租約，而參酌於兩造訂約前，原告已將同一地號之一部土地出租與訴外人 盧漢深 、 曾德財 分別搭建鐵皮倉庫或停車場、鐵皮棚等非農地使用之建物，原告均視若無睹，反而對於被告已投入鉅額心力所作之農場經營，竟故意指訴為違反農地農用，主張予以約止租約後訴請被告拆屋還地，可見原告之權利行使，係以損害被告為主要目的，且其所為終止租約之意思表示，因違反禁止之規定，依民法第七十一條應為無效。
（五）本件依原告起訴請求之內容，其係以租賃關係已經終止為原因，而訴請返還租賃物之訴，乃係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，是其訴訟標的之價額，應以租賃物之價額為準，即其訴訟標的價額應為一千六百八十三萬四千七百十四元，已逾五十萬元，依民事訴訟法第四百二十七條第一項之規定，自應適用通常訴訟程序。
三、證據：提出原告收受第二期租金收據影本一份、被告與訴外人陳興橋簽訂之土地租賃契約書影本一件、現場照片十四幀、彭喜鋐出具之請款單影本二份、錢櫃雜誌報導影本一份，並聲請訊問證人彭喜鋐。
丙、本院依原告聲請會同兩造履勘現場，並囑託新竹市地政事務所派員實施測量。理由
一、本件原告於起訴，其訴之聲明原為：（一）被告應將系爭土地內，如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分之地上物拆除，並為全面回復原狀後返還土地與原告（二）被告應將坐落新竹市○○段第一０七三、一０七四地號土地內，如附圖所示Ｉ、Ｊ、Ｋ部份之地上物拆除，並為全面回復原狀，返還土地與原告
（三）被告應自八十九年二月十六日起至返還第一項土地日止，給付原告相當於年租金五萬元之不當得利（四）被告應自訴狀繕本送達翌日起至返還第二項土地日止，給付原告相當於年租金壹拾萬零玖拾捌元之不當得利（五）願供擔保請准宣告假執行。嗣於起訴狀繕本送達被告後，原告撤回其就系爭土地中如附圖所示
Ｇ、Ｈ部分地上物之拆屋還地，及土地全面回復原狀之請求，併撤回就前開一０
七三、一０七四地號土地內，如附圖所示Ｉ、Ｊ、Ｋ部份地上物之拆屋還地，暨被告賠償使用該一０七三、一０七四地號土地相當於租金之不當得利之請求，此為原告就其訴之聲明之減縮及撤回，已得被告之同意，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二百六十二條第一項之規定，原告所為該訴之聲明之減縮及撤回，應予准許，先此敘明。又本件原告係主張依民法第七百六十七條物上請求權之法律關係，請求被告拆除地上物並返還土地及賠償不當得利金額，是兩造間顯非因本於建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執而涉訟，本事件自無從依民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款之規定，予以適用簡易程序。又因依原告請求之本件訴訟，其訴訟標的既為系爭租賃土地之返還請求權，是其訴訟標的價額之計算，即應以系爭原告請求返還之土地之價值為準，經核已逾五十萬元，故本件即應適用通常訴訟程序，惟因本院於訴訟繫屬初時，因原告請求返還土地之範圍尚未確定，致將本件誤分為簡易事件，被告雖到場未為抗辯而為本案之言詞辯論，惟其情形，核與民事訴訟法第四百二十七條第四項所定之情形不相符合，是嗣後經過被告抗辯後，本事件自應適用通常程序審理，先此敘明。
二、本件原告起訴主張：緣系爭土地為原告所有，於八十八年十一月十六日由原告與被告訂立土地租賃契約書，將系爭土地中如附圖所示點１至１２之連接範圍，面積四四七七點九二平方公尺出租予被告作為農作使用，雙方約定被告僅得在系爭土地上畜牧、養殖及種植農作，每年租金為五萬元，租賃期間為五年，詎被告於取得系爭土地之占有後，竟擅自在系爭土地中，搭蓋數間大型鐵皮屋，另興建一棟大型木造建築，並利用該等建物進行教會活動，每逢星期假日，即有多數民眾於此地進行集會，顯見被告係以供自己或他人居住，甚或供教會集會之用，而使用系爭承租之土地，顯與契約內容僅作為農作使用之約定不符，經原告發現制止後，被告仍繼續為之，原告不得已乃於八十九年一月四日發函向被告為終止租約之意思表示，是兩造之租約關係既經原告合法予以終止而消滅，則被告繼續占用系爭土地，即屬無權占有，原告爰依民法第七百六十七條規定訴請被告拆除前述地上物並返還該租賃物，暨依不當得利法律關係請求被告返還占用該土地所受有之相當於租金之不當得利等情；被告則以：其係在系爭租得之土地上經營有機蔬果種植、畜牧之農場，所搭設之鐵皮屋及木造建築，僅係作為農場經營時人員留守及接待前來幫忙教友之棲息之用，並未逾越契約所定之使用方式，而將之作為教會活動之用，且就被告搭設上開地上物之行為，原告亦已同意，是原告嗣後再以被告違反約定之使用方式，遽以主張終止租約，顯於法無據，且原告不顧土地法地盡其利之立法精神及被告已鉅額投資之事實，竟主張終止租約，顯見其所為終止租約之意思表示係以損害被告為主要目的，其權利之行使又違反公共利益，依民法第七十一條之規定，其終止租約之表示應為無效，況原告於其主張終止租約後，事後再於八十九年三月二十五日收受被告給付之第二期租金計一萬二千五百元，繼於同年六月七日收受第三期租金，足見原告所為終止租約之意思表示，亦已因其繼續收受被告給付之租金而撤銷，是被告繼續使用系爭土地，乃本於與原告間有效存在之租約關係，即非無權占用等語，以資置辯。
三、原告主張系爭土地為其所有，其於八十八年十一月十六日與被告訂立土地租賃契約書，將系爭土地中如附圖所示點１至１２之連接範圍，面積四四七七點九二平方公尺出租予被告作為農作使用，雙方約定被告僅得在系爭土地上畜牧、養殖及種植農作，每年租金為五萬元，租賃期間為五年，而被告於取得土地之占有後，即在系爭土地上搭設有如附圖所示Ａ部分含地基使用部分之面積二○六點三四平方公尺、Ｂ部分含地基使用部分之面積二三四點五九平方公尺、Ｃ部分含地基使用部分之面積一三五點二九平方公尺、Ｄ部分含地基使用部分之面積一五○點八三平方公尺、Ｅ部分含地基使用部分之面積一九點七六平方公尺及Ｆ部分含地基使用部分之面積一○點○二平方公尺之地上物等情，業據原告提出系爭土地之土地登記簿謄本、土地租賃契約書影本、照片六張為證，並經本院會同兩造履勘現場且囑託新竹市地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄及該所於八十九年十月二十日以八九新地測字第八六九六函檢送之複丈成果圖在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。原告另主張被告搭建前述之地上物，係將系爭土地作為教會活動使用，已違反兩造間有關該土地作為農用之約定使用方式，經原告發函阻止被告繼續為之，惟被告仍不停止，嗣其乃於八十九年一月四日發函向被告表示終止租約，該函已為被告收受等情，另據原告提出律師函及回執聯影本各二份、新竹建中郵局第四二及八四號存證信函影本各一份為證，被告固不爭執其有收到原告前述寄送之函文，惟否認有違約使用系爭土地之情形，並以前揭情詞置辯。故本件兩造間有爭執應予以審究者，厥為：⑴被告是否有違約使用系爭土地之情事？⑵原告是否有於對被告為終止租約之意思表示後，繼續收取被告繳付之租金，致兩造間存在有租賃關係之情形？經查：
（一）按土地法所稱之耕地租用，依照土地法第一百零六條之規定，乃以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者稱之。而所謂之耕作，包括漁牧，是故凡租耕他人之農地或雖非農地，而其租用目的係種植一般農作物者，固均為耕地租用，即使租用目的係從事漁牧者，亦同為耕地租用。查，系爭土地乃編訂為特定農業區之農牧用地，有原告提出之土地登記簿謄本在卷可憑，而兩造所訂之系爭契約書中已明示租賃土地為農作地，並於契約書第五條約定原告僅在被告為了農、漁、牧灌溉用水之需求下，須具名並協助被告申請水庫之灌溉用水，另第六條亦約定原告僅在系爭承租地供被告作為畜牧、養殖、種植之範圍內，同意被告搭建混泥土、鐵架之寮舍及停車場，是以，依上述契約之約定，可認兩造間就系爭土地，係屬由被告以自任畜牧、養殖、種植等耕作使用為目的，約定支付地租予原告，以使用原告所有系爭農地之耕地租賃關係甚明，而系爭土地在兩造之間既被約定作為農耕範圍之使用，被告本應依約定之方式使用租賃土地，縱其得為耕地之特別改良，亦應在保持原有性質及效能之前提下從事改良工作，否則，即屬逾越原約定使用之方式，即有構成違約之情事。查，就原告所出租予被告之系爭土地中如附圖所示點１至１２之連接範圍、面積四四七七點九二平方公尺之土地中，其中靠北側部分係作為對外連絡之產業道路，另一部分則由被告開墾作為菜園、花圃及種植草皮，一部分施設漁池，其餘部分則由被告鋪設紅磚道及興建有上述之地上建物等情，已據本院履勘屬實，製有勘驗筆錄及兩造所提出之現場照片在卷可憑，是被告辯稱其有在系爭土地內種植農作及漁牧乙節，固屬非虛。惟原告另主張被告係在系爭土地內興建數棟地上建物，並將其租得之土地作為其教友聚會活動之用乙節，已據其提出現場照片數禎在卷可憑，經查，依其中一張照片（原證三）所示，被告確有於系爭土地及道路外圍，設立其所屬基督教新約教派下轄之「晨星新竹教會」之招牌，以指引其教友前至該處，且依原證六之照片所示，於八十九年六月二十五日之週日，確有不少教徒聚集在被告興建、署名為「晨星」之木造建築內之情形，且經本院履勘現場結果，發現該中間署名為「晨星」之大型木屋內，擺設有電視數台、並無隔間，其內放置有多張椅子，並擺放有多本基督教聖經、歌本、樂器等物，且在該木屋內貼有輪值表，其上並記載「２０００年七月份新竹教會週間及主日弟兄姊妹各項聖工服事輪值表」，而被告於履勘當時，亦自承於假日有在其內舉行教會活動之事實，此有本院八十九年七月七日勘驗筆錄在卷可憑，準此，堪認原告主張被告有在系爭承租之土地內，為教會活動乙節，堪信為實在，被告嗣後辯稱該木造建築僅係作為前來幫忙之教會弟兄從事農作之挑選及加工，並被告宣揚其有機生產理念之處所，而於工作前眾人僅在該處唱唱聖歌等，並無在該處從事所謂之教會活動云云，尚與事實不符。
（二）被告雖辯稱原告於出租後，在被告興建該等地上物時，即已知悉該建物之用途，惟原告並未反對被告之繼續興建，僅透由其次子彭喜鋐要求被告須負擔土地違反分區使用所增加之稅金，雙方並因此加註契約書第十一條之內容云云，並聲請訊問證人即原告之子彭喜鋐。查：
１、被告於系爭土地所興建之地上物中，依現場所見，其主體乃為如附圖Ｂ所示，占用系爭土地即達二三四點五九平方公尺之木造會堂式建築，其餘部分，則為鐵皮屋及石棉瓦屋，此有現場照片及前述之附圖在卷可憑，而依原告提出，其於八十八年十二月二十日在現場拍攝之照片所示，當時被告就系爭土地內之菜園、草皮用地、漁池，業已整地及種植併挖掘完成，紅磚道亦已鋪設，且其中之鐵皮屋及瓦屋亦已搭建完畢，惟作為主體建物之前述木造會堂則剛在搭蓋外表結構，尚未完成之情，有原告提出之原證三之照片在卷可憑，然原告於發現被告前述在系爭土地外圍及道路設立以「晨星新竹教會」之招牌為名，並正在興建前述之木造建物後，因認被告有在系爭土地上興建建物，作為教會用途使用之情形，乃予以反對，並隨即於同年十二月二十二日委由律師正式寄發存證信函予被告，要求被告停止其違約將該土地作為教會活動使用之行為，該存證信函並已寄達被告之情，有原告提出之該存證信函及回執聯影本各一份在卷可憑，倘原告於得悉被告興建地上物之使用目的後，仍同意被告繼續興建為之，何以其會委託律師正式寄發該存證信函予被告，並於被告未予理會，繼續搭建該木造建物後，再於八十九年一月四日委請律師發函予被告為終止租約之意思表示？
２、次查，證人彭喜鋐到庭證稱：「有在被告向我們承租的土地上幫忙作魚池工程」、「做漁池的時候，我父親曾經來看過一趟，當時我在施工，因為我的技術都是我父親教的，我父親來看我做的情形如何」、「做魚池當時，被告的木屋外觀結構已經搭設，但是還沒有全部完成，我父親過去看的時候，他們的木屋就已經在搭了」、「我父親當時並沒有透過我告知被告他們可以搭設木屋，我也沒有代表父親說同意被告使用木屋」、「契約書十一條是我拿過去被告那邊給他們簽的，簽的用意是這塊土地僅得作農業使用，補契約第十一條時，被告他們尚未蓋鐵皮屋及木屋，只是尚在整地階段」、「因為契約定的太簡單，為了預防他們作非農業使用才補訂十一條，但是當時在現場還沒有什麼跡象說被告他們未做農業使用」、「被告有和我一起去找我父親，要問他是否同意蓋房子的事情，我父親說還有幾個兒子，還要經過他們的同意，我父親並沒有確實答覆，因為土地地目都已經固定，雖然是他的名義，但是他怕兒子會不高興」等語，原告對證人彭喜鋐之證詞表示無意見，被告則以證人之證述內容與其當初接洽時所言者不同，而否認其真實性。惟查，依證人彭喜鋐前開之證述，無從認定原告在發現被告興建該木造會堂式之建築時，已向被告表示同意其繼續興建之意思，亦無從認定原告委請證人彭喜鋐代表其與被告補訂契約書第十一條之內容，即表示原告同意被告興建該木造建物，亦無法認定證人彭喜鋐已有代表原告向被告為表示同意其搭設該木造建物之事實，參以系爭土地之所有權人既為原告，出租土地予被告之契約當事人亦為原告本人，而證人彭喜鋐雖為原告之次子，並負責承包被告在系爭土地上之漁池整建及紅磚道之鋪設工程，惟因原告尚有其餘三名兒子，故是否同意被告搭蓋該木造建物作為教會活動使用，本應探求契約當事人即原告之心意加以認定，不得以原告之次子彭喜鋐曾承包被告之上開工程，即遽以推認原告當時已有同意被告搭蓋木屋作為教會使用之情形。
（三）被告另辯稱其所以會搭蓋前述之地上建物，係因其在系爭土地經營有機種植之農場，平時及假日均有教友會前來協助幫忙，為招待教友之棲息，並農作用具之擺設，以及農作之加工而興建云云。查，於被告興建之前述鐵皮屋中，固有擺放農具等用品之情形者，惟被告自承系爭土地平日僅有六、七人固定在從事種植、養魚及修剪花圃之工作（本院八十九年十一月十四言詞辯論筆錄），則衡以一般農場之經營情形，以系爭土地僅為不到五分地之面積，如欲作為農場之經營使用，其所需人力，應如被告所言僅需平日之六、七人即已足夠，實無被告所言需有眾多教友前來幫忙之情形，參以系爭土地上所興建之地上建物中，亦有多間之浴廁，倘被告僅將系爭土地作為一般農場之經營使用，何需如此？參以一般農業用地之使用情形，大都在土地上興建少數簡單農舍以供放置農具、工作人員休憩之用，詎本件被告卻在所承租之不到五分地即四千四百七十七點九二平方公尺之土地內，搭蓋多數大型建築物，與一般經驗法則殊有未合，是被告辯稱系爭土地僅是作為一般農場之經營，該等地上建物僅係作為招待前來幫助之教友棲息之用，並無從事教會活動云云，尚難以採信，是被告就系爭土地所為興建地上物之改良行為，已明顯違反原來所約定之農地農用之使用方式。
（四）被告另辯稱其就系爭土地之經營方式，與附近其先前向訴外人陳興橋租用之九甲埔段一二四之二地號土地之使用方式相同，原告於出租系爭土地前，已參觀過被告在該地之經營方式，始同意將系爭土地出租予被告，顯見原告先前已預見到被告使用系爭土地之方式而加以同意云云。查，縱認被告所辯原告在出租系爭土地前，曾參觀過前述被告向訴外人陳興橋承租之鄰地，因查悉被告之使用方式後，始同意出租系爭土地之情屬實，惟查，就被告向陳興橋所承租之前述土地，經本院履勘結果，該筆土地之面積約二分地，其上目前坐落有簡易竹屋一間，面積僅約三十平方公尺，另有雞寮六間，面積約三百平方公尺，並有花園及菜園，種植有玫瑰花、野薑花及野菜，面積約有零點八分，另有一個小漁池，其它部分則是水泥及紅磚造空地，空地部分占地約零點三分等情，有本院八十九年七月七日之勘驗筆錄在卷可憑，則依被告在該土地上之養殖及種植情形，可見被告就其向陳興橋承租之該筆土地，確係作為一般農、漁、牧之農業經營之用，然查，系爭土地之使用狀況，相較於前述之鄰地而言，被告於系爭土地上明顯偏重於教會活動集會及建築使用用途，是兩者無從比附援引，更與原告是否同意被告使用系爭土地之方式無關，是被告上開所辯云云，難以成立。況查系爭契約書乃為被告個人名義所訂立，其中並無得由教會人員或教會活動使用之約定，若如被告所辯原告事前已同意其目前之使用方式之情屬實，則被告焉有不要求在契約書中將該意旨訂明，以使其現行使用方式有所依據之理？
（五）被告另辯稱原告於其投入大量之人力、物力改良系爭土地後，方故意堅持終止兩造之租約，其權利之方行有違誠信原則云云。查，兩造係因合意而於八十八年十一月十六日簽訂系爭農地之租賃契約，並於契約第六條明定被告僅得限於農牧、養殖、種植之範圍內使用系爭土地，已如前述，又因原告係以將系爭土地純作農作使用之考量而出租予被告，因此僅收取被告按每分地每年一萬元計算之租金，依此，被告自負有依約定方法使用承租土地之義務，詎被告於取得系爭土地之占有後，卻違反兩造所約定之農地農用之契約內容，原告於訂約後一個月內發現被告有在系爭土地上搭蓋多棟鐵皮屋及興建一棟大型木造建築，並設置「晨星新竹教會」招牌，在該處從事教會活動等情後，隨即於同十二月二十二日委請律師發函促請被告停止違約使用，惟被告卻置之不理，仍繼續為上開違約之使用，原告不得已始於八十九年一月四日發函終止租賃契約，已如前述，準此，可認原告並無被告所辯係故意在其投人大量人力、物力改良系爭土地後，以損害被告為目的，而終止該契約，且因系爭土地本為農業用地，惟被告卻在其上從事非農用之宗教教會活動，本違反農地農用之立法政策，則原告依兩造間契約之約定，於被告違反兩造間就系爭土地約定之使用方式，予以阻止無效後，乃依民法第四百三十八條之規定據以終止租約，乃其法定權利之合法行使，並無被告所指違反公共利益之可言，是被告辯稱原告行使其契約之終止權，乃違反誠信原則而無效云云，尚難以成立。
（六）至於被告另辯稱原告於八十九年一月四日所為之終止契約意思表示，已因原告嗣後於同年三月二十五日收受被告給付之第二期租金一萬二千五百元，繼於同年六月七日收受第三期租金而撤銷云云，並提出原告收受第二期租金之收據影本為證，然為原告所否認。查，原告主張係被告於原告終止租約後，曾欲借不知情之第三人宋貴香轉交租金，原告知悉後旋即以存證信函以匯票退還，惟被告嗣後復將該張匯票交予原告，原告隨後再以無受領之權，而退還前開匯票予被告之情，已據原告提出為被告所不爭執之新竹建中郵局第四二及八四號存證信函影本各一份為證，而被告亦不爭執原告有退還租金之事實，準此，原告既於終止租約後，將被告所送來之租金予以退還，自難認原告有被告所謂撤銷其終止租約意思表示之情事。況依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條第三項之規定，終止之意思表示亦不得再予撤銷，是縱認被告上開所辯之情屬實，亦難認兩造間之租約關係，已因原告嗣後撤銷其終止租約之意思表示而再予回復。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。本件被告既違反系爭土地租賃契約所約定之使用方法，經原告合法予以終止契約後仍占有上開土地，自屬無權占有，準此，原告依民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭土地上之上開地上物拆除，並將上開土地（合計四千四百七十七點九二平方公尺）返還予原告，即屬有據，應予准許。
五、次按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受利益為限，無權占有他人土地，依社會通常觀念，顯然可能獲得有相當於租金之利益(最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照)。且按依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項之規定，城市土地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。本件原告另主張被告應自民國八十九年二月十六日起至返還前述土地之日止，給付原告相當於年租金五萬元之不當得利，已據其提出土地謄本、地價證明書各一份為證，經查，被告於原告終止租約後繼續占用系爭土地係無正當權源，已如前述，則原告以被告係無權占有，主張被告應給付原告相當於租金之不當得利，洵屬有據。又查，系爭一０八五地號土地於八十八年七月間之申報地價為每平方公尺五百二十八元，有土地登記簿謄本在卷可憑，而因被告所占用之範圍，其面積為四千四百七十七點九二平方公尺，該部分土地之申報地價總額為二百三十六萬四千三百四十二元（計算公式為申報地價五百二十八元乘以四千四百七十七點九二平方公尺等於二百三十六萬四千三百四十二元，元以下四捨五入），如以申報總價之年息百分之十計算，其數額為二十三萬六千四百三十四元，而本院斟酌系爭土地係屬農業用地，距離中山高速公路約二百公尺，後方是山丘，山丘過去是新竹市○道○路，距離二、三百公尺，前方是產業道路，離對外通路之新竹市○○路約一、二百公尺，周圍是田地，再過去有住家及工廠等情（此已據本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄在卷可憑），暨被告使用收益之情形，認原告主張以年租金五萬元（即相當於上開土地之申報總價之年息百分之二點一）計算被告所受之不當得利金額，尚應准許，惟因被告在訂約時已給付一期三個月（即自八十八年十一月十六日至八十九年二月十五日）之租金，從而，原告請求被告應自八十九年二月十六日起至返還前開承租範圍之土地之日止，按年給付其相當於年租金五萬元計算之不當得利，為有理由，應予准許。
六、兩造就原告請求被告拆除地上物併返還土地而獲准許部分，均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。至原告就其請求被告自八十九年二月十六日起至返還土地之日止，按年給付五萬元而獲准部分，亦一併請求本院予以宣告假執行。惟查，因原告就該部分係請求被告自八十九年二月十六日起算，按年給付其不當得利五萬元，是於本院判決時，其履行期尚未屆至，則原告就該部分將來給付之訴之判決，亦一併聲請供擔保求予宣告假執行，則屬無據，此部分應予以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十一月二十九日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官鄭政宗右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官沈藝珠中華民國八十九年十一月二十九日