裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第2626號民事判決
裁判日期：民國107年11月21日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第2626號原告 張廖素霞 訴訟代理人 李志澄 律師複代理人 林國明 律師被告 雷輝榮
雷輝宗 訴訟代理人 吳秀英 上列當事人間返還價金事件，本院於民國一百零七年十月三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告雷輝榮應給付原告新臺幣壹佰萬元及自民國一O七年六月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告雷輝宗應給付原告新臺幣壹佰萬元及自民國一O七年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告雷輝榮、雷輝宗各負擔二分之一。
四、本判決第一項於原告以新臺幣參拾參萬參仟元供擔保後得假執行。如被告雷輝榮以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、本判決第二項於原告以新臺幣參拾參萬參仟元供擔保後得假執行。如被告雷輝宗以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。查兩造既已於不動產買賣契約書第14條約定，同意以本院為第一審管轄法院（本院卷第29頁），是本院就本件訴訟自有管轄權。
二、本件被告雷輝榮經合法通知未於言詞辯論期日到場，被告雷輝宗經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國103年10月21日就坐落新北市○○區○○段○○○○號（重測前為大八里坌段渡船頭小段164-12地號，下稱系爭843地號）、845地號土地（重測前為大八里坌段渡船頭小段164-7地號，下稱系爭845地號）、新北市○○區○○段○○○○號土地暨其上門牌號碼新北市○○區○○街○○○號房屋與被告雷輝榮、雷輝宗及其他共有人 雷文中 、 雷佳麗 、 雷佳玲 簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告業已支付被告雷輝榮、雷輝宗各新臺幣（下同）100萬元。依系爭買賣契約第11條第2項約定：「本契約以甲方（即原告）取得約定買賣標的物全部所有權為條件，如甲方無法完成全數買賣契約之簽訂，甲方得無條件解除本合約。」另第12條第7項亦約明：「本約簽訂後，如有他共有人或其他權利人主張優先購買者，甲方得解除本約，乙方（即被告等）不得異議，甲方通知契約解除後20日內乙方需將前述已支付之款項一次無息悉數返還予甲方，乙方不得以任何理由為異議……」。嗣系爭845地號土地共有人 黃素梅 依土地法第104條規定主張優先承購權，原告乃以存證信函通知被告及其他出賣人雷文中、雷佳麗、雷佳玲解除契約，並請求被告依約返還各100萬元，惟被告等迄未返還，特以本件起訴狀繕本之送達再次為解除系爭買賣契約之意思表示，依系爭契約第11條第2項、第12條第7項約定及民法第259條第1款規定，提起本件訴訟。
並聲明：1、被告雷輝榮應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
2、被告雷輝宗應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。3、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告雷輝宗辯以：系爭買賣契約總價金約定1160萬元，依系爭買賣契約第12條第2項約定，乙方（即被告及雷文中、雷佳麗、雷佳玲）同意全權授權甲方（即原告）所指定之律師及地政士，於完成本約買賣標的總面積及人數達成可執行土地法第34-1之條件時，依甲方之指示備妥本案土地法第34條之1優先購買權通知存證信函並依法寄發，存證信函寄發內容需載明買賣價金1160萬元及整合費用350萬元為同一條件。原告於存證信函內載明優先承買價格為60萬元，已違反系爭買賣契約第12條第2項約定，造成被告權益受損，被告以此解除系爭買賣契約，顯無理由。次查，依系爭買賣契約第12條第7項約定，甲方通知契約解除後20日內乙方需將前述已支付之款項一次無息悉數還返予甲方，故原告請求按年息5％計算之利息，顯屬無據等語。並聲明：1、駁回原告之訴及其假執行之聲請。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告雷輝榮未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、得心證之理由
（一）查兩造於103年10月21日簽訂系爭不動產買賣契約書，約定由原告向被告等購買系爭843地號、845地號及坐落新北市○○區○○段○○○○號土地、坐落103地號土地上之131建號，門牌新北市○○區○○街○○○號之房屋；原告已給付不動產買賣價金予被告雷輝榮、雷輝宗各新台幣100萬元，有支票二紙可稽（見本院卷第49、50頁）；上開845地號土地共有人之一黃素梅行使優先購買權，有系爭不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第19至31頁）、土地登記第一類謄本、存證信函可稽（見本院卷第219、53頁）。另原告已於104年12月15日寄發存證信函通知其他出賣人雷文中、雷佳麗、雷佳玲解除契約，並以起訴狀繕本送達被告二人為解除系爭契約之意思表示。雷文中、雷佳麗、雷佳玲已收受該存證信函，有存證信函可稽（本院卷第55至64頁、145至153頁），另起訴狀繕本亦於107年6月1日、107年5月2日分別送達被告雷輝榮、雷輝宗（本院卷第75、89頁），並為被告雷輝宗所不否認，且被告雷輝榮已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第1、3項規定，應視為自認原告主張之事實。是原告主張之前述事實，自堪信為真實。
（二）按土地法第34條之1第4項規定之優先承買權為形成權，僅須他共有人以同一價格買受之意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力（最高法院106年度台上字第2406號判決參照）。又土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年台上字第793號判決意旨參照）。查系爭845地號土地（重測前為大八里坌段渡船頭小段164-7地號）之共有人黃素梅就系爭845地號土地（即重測前為大八里坌段渡船頭小段164-7地號，誤載為843地號）表示以同一條件60萬元優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。又依系爭買賣契約第11條第2項約定：「本契約以甲方（即原告）取得約定買賣標的物全部所有權為條件，如甲方無法完成全數買賣契約之簽訂，甲方得無條件解除本合約。」另第12條第7項亦約明：「本約簽訂後，如有他共有人或其他權利人主張優先購買者，甲方得解除本約，乙方（即被告等）不得異議，甲方通知契約解除後20日內乙方需將前述已支付之款項一次無息悉數返還予甲方，乙方不得以任何理由為異議……」。共有人黃素梅既就系爭845地號土地主張優先承購，原告主張因系爭共有人主張優先承買權，其即無法依系爭買賣契約之目的全數取得系爭土地所有權，依系爭買賣契約第11條第2項、第12條第7項約定，對被告及其他出賣人主張解除契約，自屬有據。
（三）至被告抗辯，原告於存證信函寄發內容應載明買賣價金1160萬元及整合費用350萬元為同一條件，原告於存證信函內載明優先承買價格為60萬元，已違反系爭買賣契約第12條第2項約定等語。經查：
1、系爭買賣契約雖約定總價金1160萬元，惟系爭買賣契約標的除系爭845地號土地外，尚包含系爭843地號土地及坐落新北市○○區○○段○○○○號土地、坐落103地號土地上之131建號，門牌新北市○○區○○街○○○號之房屋，有系爭買賣契約書附卷可稽。又原告主張，系爭買賣契約約定，系爭843地號、845地號土地係屬共有，而須通知其他共有人優先購買，另中正段103地號土地及其上建物，係被告與雷文中、雷佳麗、雷佳玲、 雷文煒 公同共有，皆由原告買受，則無優先購買權之問題等語，有上開土地登記第一類謄本附卷可稽（本院卷第213至230頁），堪信為真實。
又原告主張，系爭843地號、845地號土地係屬共有，其通知其他共有人是否行使優先購買權時，僅以843地號、845地號土地之公告現值計算價格通知（因被告對843地號【
44.69平方公尺】、845地號土地【面積116.51平方公尺】之持分為1/10，843地號、845地號於103年間之公告土地現值每平方公尺為37,700元，見本院卷第191、193頁，以系爭843、845地號土地價值計算約為600,000元，計算式：（44.69﹢116.51）×37,700元÷10﹦607,724），應屬有據。被告抗辯原告於存證信函寄發內容應載明其他非優先承買權標的之價格即買賣總價金1160萬元為通知，即非可採。
2、又共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。再依系爭買賣契約第十一條特約事項約定，本合約之簽訂與進行係由富元泰地產開發有限公司所進行，於本合約簽訂完成後，甲即買方同意給付富元泰地產開發有限公司整合開發費用新臺幣350萬元（本院卷第25頁），足見整合開發費用並非包含在優先承買之價格，是原告主張整合費用與優先承買無涉等語，應屬有據。被告抗辯，原告應於存證信函載明寄發內容應載明買賣價金1160萬元及整合費用350萬元為同一條件等語，應屬無據。
（四）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。承上所述，原告與被告及其他出賣人雷文中、雷佳麗、雷佳玲間之系爭買賣契約，既經原告合法解除，則原告請求被告雷輝榮、雷輝宗分別返還100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起（即107年6月2日、107年5月3日，本院卷第75、89頁），起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告解除系爭買賣契約應屬合法，故其依系爭契約第11條第2項、第12條第7項約定及民法第259條第1款規定請求被告雷輝榮、雷輝宗分別返還100萬元，及被告雷輝榮自107年6月2日起，雷輝宗自107年5月3日起均至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。又原告及被告雷輝宗均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併予准許。併依職權酌定相當擔保金額，宣告被告雷輝榮預供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年11月21日
民事第六庭法官王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月21日
書記官賴俊宏