裁判字號：臺灣宜蘭地方法院101年重訴字第58號民事判決
裁判日期：民國102年09月12日
裁判案由：拆屋還地
臺灣宜蘭地方法院民事判決101年度重訴字第58號原告 游金雄 訴訟代理人 林國漳 律師被告 黃景德 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國102年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項前段、第256條定有明文。原告原起訴聲明請求：（一）被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○村○○段○○○○○○○○○○號土地（重測前分別為枕頭山段149-7及149-9地號土地，以下分別簡稱系爭1171、1174地號土地或簡稱系爭土地）上之地上物拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人。（二）被告應自101年2月17日起，至土地返還原告之日止，按每年給付原告及其他共有人新臺幣（下同）602,186元。（三）第一、二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行等情。嗣原告以民事聲請狀更正聲明為：（一）被告應將坐落於系爭1171地號土地上如附圖（即宜蘭縣宜蘭地政事務所101年11月30日字3672號土地複丈成果圖）所示編號（A）磚木造鐵皮頂（住宅）(面積
310.18平方公尺）、編號（B）鋼鐵造雨棚（面積20.10平方公尺)、編號（C）鐵造鐵皮頂竹牆壁（泡茶室）（面積12.21平方公尺）、編號（D）木造鐵皮頂（雞舍）（面積25.98平方公尺)、編號（E）圍牆、編號（F）圍牆（以下均簡稱系爭1171地號土地上之地上物），及同段1174地號土地上如附圖所示編號（G）鋼鐵造鐵皮頂（雞舍)（面積649.26平方公尺)、編號（H）鋼鐵造鐵皮頂（雞舍）（面積347.16平方公尺）、編號（I）磚木造石棉瓦頂（倉庫)(面積70.71平方公尺）、編號（J）鋼鐵造鐵皮頂（二層雞舍）(面積185.32平方公尺）、編號（K）鋼鐵造鐵皮頂（發電機室）（面積2
9.30平方公尺）、編號（L）木造鐵皮頂（雞舍）（面積211.73平方公尺）、編號（M）木造鐵皮頂（雞舍）（面積436.67平方公尺）（以下均簡稱系爭1174地號土地上之地上物）拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人。（二）被告應自101年2月17日起，至土地返還原告之日止，按每年給付原告及其他共有人602,186元。（三）第一、二項請求，原告願供擔保，請准為假執行宣告等情，經核上開聲明之更正，並未變更訴訟標的，而僅更正事實上或法律上之陳述，於法尚無不合，自應准許。
二、原告起訴主張：原告為系爭土地共有人之一，系爭土地曾於100年2月17日由共有人即原告與訴外人 游景年 、 游智雄 、 游智誠 等人為出租人與被告訂立土地租賃契約書，約定租期自100年2月17日起至101年2月16日止。嗣上開租賃契約租期屆滿後，兩造因租金調整問題未獲共識，雙方未再簽立契約為續租，經原告委發律師函要求被告拆除系爭1171地號土地上之地上物及系爭1174地號土地上之地上物並返還系爭土地，惟屆期被告仍不履行。被告雖辯稱伊有向祭祀公業游 有珍 承租系爭土地云云。然事實上祭祀公業 游有珍 並不存在，且未經向主管機關登記，系爭土地更非祭祀公業游有珍所有之財產，被告縱使昔日有與祭祀公業游有珍之管理人即原告間有租賃關係，然該租賃契約，因未得全體或2分之1共有人之同意，故認為被告與祭祀公業游有珍所簽訂之租賃契約亦為無效，而不得以為有權占有之依據。故依民法第767條、第821條之規定，原告自得訴請被告拆除系爭1171、1174地號土地上之地上物，並請求將系爭土地返還原告與其他共有人。且按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可供參照。又「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」，土地法第97條第1項、第105條亦有明文。準此，本件被告無權占用系爭土地，自獲有相當於法定租金利益之不當得利，原告參照上開土地法規定之旨，亦得請求被告支付相當於法定租金利益計算之不當得利。查系爭土地公告現值為每平方公尺2,300元，被告占用系爭土地面積共計5,236.4平方公尺，參酌當地繁雜程度、土地利用情況等情，以年息百分之5計算每年租金約有602,186元，因此原告併請求自租約屆滿翌日起即102年2月17日起至被告拆除上開地上物及返還土地止，按年給付602,186元之相當租金之不當得利，而聲明如前述。
三、被告答辯略以：系爭土地早年即與祭祀公業游有珍訂有不定期之租賃契約，且歷年來均有按時繳納租金予祭祀公業游有珍之管理人即原告，而原告亦均以祭祀公業游有珍管理人之名義出具收據。82年間為配合政府管理被告所經營之養雞場事業，原告更以祭祀公業游有珍管理人名義填具備忘錄，及出具土地使用同意書，使被告取得畜牧登記證。嗣後100年間原告以年邁不再擔任祭祀公業游有珍管理人為由，而要求被告與游景年、游智雄、游智誠另行簽立100年2月17日租賃契約，嗣後100年2月17日租賃契約期間屆滿後，原告及游景年、游智雄、游智誠要求租金加倍，原告遂與之進行協商，迄今尚無結果。是原告就系爭土地本即與祭祀公業游有珍有不定期租賃關係存在，並非無權占有等語，並聲明請求駁回原告之訴。
四、原告主張其為系爭土地共有人之一，而被告所有系爭1171、1174地號土地上之地上物現正分別占有系爭1171、1174地號土地之事實，業據原告提出系爭土地登記謄本，並經本院於101年12月26日會同兩造至現場勘驗，有本院勘驗筆錄及現場照片可憑，並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所繪製如附圖所示之土地複丈成果圖（見本院卷第29頁至第44頁），並為兩造所不爭執，堪認原告此部分主張為真實。原告進而主張系爭1171、1174地號土地上之地上物係無權占用系爭土地，被告自應將之拆除並返還土地暨給付相當租金之不當得利等情，被告則否認之，並以前詞為辯。
五、原告雖主張實際上並無祭祀公業游有珍之存在，且系爭土地亦非祭祀公業游有珍之財產，故被告不可能與祭祀公業游有珍間有不定期租賃關係云云。經查，被告辯稱系爭土地早年即與祭祀公業游有珍訂有不定期之租賃契約，且歷年來均有按時繳納租金予游有珍祭祀公業之管理人，而管理人即原告亦均以祭祀公業游有珍之名義出具收據等情，業據被告提出兩造均不爭執其真正之82年3月備忘書、收取租金收據、土地使用權同意書等為憑（見本院卷第66頁、第59頁、第62頁），且上開82年3月之備忘書係由「出租人：（祭祀公業）游有珍管理委員會、代表人游金雄」、「承租人：黃景德」具名，且於前言及第2項載明「緣歷由所承租貴游姓有珍祭祀公業所有農牧地所○○○鄉○○○段149-12、149-9、148號等三筆計面積0.8851公頃茲因農作的需要及租金繳付計算，經雙方協議而定訂如下列」、「一、租金...二、農作使用範圍：允以現行農作養雞為限，不得擅自更改。...另149-11、149-7二筆應保持現行種植。」等情，足見原告確實有以祭祀公業游有珍管理人之名義將系爭土地不定期限而出租於被告使用收益，並據此向被告收取租金之事實。雖然，臺灣之祭祀公業並非法人，僅屬於某一死亡者後裔公同共有祀產之總稱，其本身無權利能力（祭祀公業條例於96年12月12日制訂公布，97年7月1日施行，依該條例第21條規定經向主管機關登記為祭祀公業法人始有享受權利及負擔義務之能力），不能為權利義務之主體，其財產應為祭祀公業派下全體公同共有。故依祭祀公業之法律性質而言，不論祭祀公業游有珍實際上是否存在抑或系爭土地是否為祭祀公業游有珍之財產，因祭祀公業本身即非權利義務之主體，則被告辯稱就系爭土地與祭祀公業游有珍間存有不定期租賃關係，自不可採。惟原告於上開備忘書既以系爭土地管理人之名義自居而與被告就系爭土地訂立上開不定期之租賃契約，對原告本身而言，該契約仍屬有效。
六、又按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。共有物全部或一部之出租，屬民法第820條第1項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之；如部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有人固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效（最高法院76年度台上字第1571號判決意旨參照）。
查兩造間就系爭土地有前述不定期租賃關係存在，已如前述，且原告復為系爭土地之共有人之一，雖該不定期租賃關係不能拘束系爭土地其他共有人，然依前述說明，對原告而言仍屬有效，是原告主張兩造間前述不定期租賃關係因違反民法第820條第1項規定而無效云云，即非可採。基此，被告自得援引前述不定期租賃關係對原告就系爭土地主張有占有本權。至於系爭土地其他共有人，於本件訴訟並未依據系爭土地所有權對被告提起訴訟，則系爭土地其他共有人與被告間之法律關係，自非本院所能審究，故原告自不得以其係依據民法第821條規定為全體共有人之利益為請求，而否定被告得據上述不定期租賃關係對原告主張有權占有。至於原告雖再主張於100年2月17日原告、系爭土地共有人游景年、游智誠、游智雄等4人與被告復就坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地及系爭土地簽訂租賃期限為1年（即100年2月17日至101年2月16日）之土地租賃契約，並提出兩造均不爭執其真正之100年2月17日土地租賃契約書為憑。然100年2月17日之土地租賃契約書所示之契約關係之當事人與前述兩造間不定期租賃關係之當事人並非完全相同，故100年2月17日土地租賃契約書係原告、游景年、游智雄、游智誠與被告間就系爭土地所成立新的租賃關係，與前述兩造間不定期租賃關係，係屬兩個契約關係，而非互有延續或隸屬，故縱使100年2月17日土地租賃契約書所載之租賃期間已經屆滿，當不影響前述兩造間不定期租賃關係之繼續存在，故原告主張100年2月17日土地租賃契約書所載租賃期間已經屆滿，故被告係無權占有系爭土地云云，亦非可採。
七、綜上所述，對原告而言，被告係基於上述兩造間不定期租賃關係有權占有系爭土地，已如前述。從而，原告依據民法第767條、第821條請求被告拆除系爭1171、1174地號土地上之地上物及返還所占有之系爭土地暨請求給付相當租金之不當得利等情，即無理由，自應駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請已失其附麗，自應一併駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年9月12日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年9月13日
書記官鄭蕉杏