臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第850號
上訴人 李媚瑛
訴訟代理人 錢裕國 律師
複代理人 蘇育民 律師
被上訴人黎明清境管理委員會
法定代理人 胡中南
訴訟代理人 江蘊生 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年5月31日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第926號第一審判決提起上訴，本院於114年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
查本件被上訴人之法定代理人原為 余國銓 ，嗣於本院審理中變更為胡中南，並據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第219至220、223至225頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼新北市○○區○○路0號房屋〈即同段00建號建物，包括建物登記謄本所示1至3樓及地下室，暨附屬建物（陽台、防空避難室、屋頂突出物、露台），下稱系爭房屋〉為伊與他人共同得標買受，並於民國111年2月24日辦竣所有權移轉登記，伊之應有部分為5999/10000；伊嗣將系爭房屋應有部分3999/10000出售予他人，並於111年6月10日辦竣所有權移轉登記，故伊就系爭房屋之應有部分仍有2000/10000。詎被上訴人未經伊及其他全體共有人同意，復無任何占有之正當權源，竟無權占用系爭房屋，不法侵害伊及其他全體共有人之所有權，爰依民法第767條第1項前段及中段、第821條規定，求為判命被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予伊及其他全體共有人。又被上訴人無法律上原因占有系爭房屋，享有相當於租金之利益，並致伊受有無法利用系爭房屋之損害，爰依民法第179條規定，求為判命被上訴人應給付伊新臺幣（下同）564,238元，並應自111年6月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付伊53,240元之不當得利損害金（原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭房屋遷讓返還予上訴人及其他全體共有人；㈢被上訴人應給付上訴人564,238元，並應自111年6月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付上訴人53,240元；㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭房屋所屬○○○○社區（下稱系爭社區）係由訴外人漢陽建設股份有限公司（嗣更名為學宇股份有限公司，下稱漢陽公司）於78年間興建完成，漢陽公司於伊第1屆管理委員會成立時即無償提供系爭房屋供系爭社區全體區分所有權人（下稱區權人）作為活動中心使用，具外觀公示性；上訴人自85年間購入系爭社區中之黎明路45號2樓房屋後即實際居住迄今，並曾擔任系爭社區之管理委員、主任委員、顧問等職務，已可閱覽漢陽公司移交公設內容包含系爭房屋之清冊文書，且系爭房屋拍賣公告上亦有加註伊主委表示漢陽公司於83年間同意將系爭房屋贈與伊作為服務中心使用之意旨，已符合債權物權化之要件，故系爭房屋受讓人即上訴人自應繼受漢陽公司與伊之間使用借貸關係，不得請求伊遷讓返還系爭房屋及給付不當得利。又上訴人於應買系爭房屋前即為系爭社區之區權人，知曉系爭房屋長年供全體區權人使用之事實，亦可隨時閱覽與系爭房屋有關之漢陽公司移交清冊，可得知悉漢陽公司與系爭社區全體區權人間就系爭房屋所為公共使用之約定，自應依民法第799條之1第4項後段規定受拘束，不得請求伊遷讓返還系爭房屋及給付不當得利。退步言之，上訴人於應買前明知系爭房屋係長期供系爭社區全體區權人使用，卻執意應買，並於取得系爭房屋所有權後訴請伊遷讓返還，對全體區權人之權益影響甚深，有權利濫用情事。再者，系爭房屋非供商業使用，應有土地法第97條第1項租金最高上限規定之適用，上訴人主張之不當得利損害金計算標準實有過高等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見原審卷第390至391頁、本院卷第138頁）：
㈠系爭房屋係由漢陽公司（嗣更名為學宇股份有限公司，見本院卷第151頁）於78年10月26日興建完成。
㈡上訴人於85年間經由法拍購入系爭社區中門牌號碼新北市○○區○○路00號2樓房屋，並實際居住至今（見原審卷第280頁、本院卷第138至139頁）。
㈢系爭房屋自上訴人於85年間入住以來，係經被上訴人使用作為系爭社區之社區活動空間，且系爭社區住戶均得使用。
㈣上訴人與訴外人 陳麗滿 、 黃健雄 、 徐子翔 （下稱陳麗滿等3人）在臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）110年度司執字第19177號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍賣程序，於110年10月14日共同得標買受漢陽公司所有之系爭房屋，於111年2月24日辦竣所有權移轉登記，上訴人之應有部分為5999/10000（見原審店司補卷第9至11、19頁）；嗣上訴人與陳麗滿等3人將系爭房屋應有部分出售予訴外人 柯聰財 ，而改由上訴人與柯聰財共有，應有部分各為2000/10000、8000/10000，並於111年6月10日辦竣所有權移轉登記（見原審店司補卷第13至17、19頁）。
㈤上訴人於110年10月14日得標買受系爭房屋時，已知悉系爭房屋為被上訴人所使用作為社區活動空間，內有物業公司辦公室、管委會會議室及卡拉OK等休閒設施。
四、得心證之理由：
㈠被上訴人是否無權占用系爭房屋？
⒈按區分所有建物所有人就其專有部分與其他區權人間所締結約定共用之契約，係物權關係上就區分所有建物用益之約定，非以發生區分所有建物之物權變動為內容，亦非區分所有建物之物權負擔，應屬債權契約，基此所生之債權既已表徵財產上的經濟利益，即應受憲法第15條財產權所保障。98年7月23日修正施行之民法第799條之1第4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。稽其立法意旨係規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其概括繼受人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。則上開增修之規定，經斟酌其立法政策、社會價值及法律體系精神，合於區分所有物之性質，維護債權既有用益現狀，不受物權變動影響，同時平衡兼顧第三人對其物權享有的支配、排他、處分等利益，避免債權原則上欠缺公示外觀，第三人卻因債權具有對抗效力而蒙受不測損害，應係合乎事物本質及公平原則，為價值判斷上本然或應然之理。是於前開規定施行前發生之事實，非不得以之為法理而依民法第1條規定予以適用（最高法院113年度台上字第1117號判決意旨參照）。
⒉公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，於該條例施行前，建商將其名下所有之專有部分設置公共設施提供全體區權人共同使用，並於建商交屋後，該社區之各區權人即按前開方式長期施行，從未更易，自應解為建商與公寓大廈各區權人間就前揭專有部分作為公共使用乙節存有合意，並在該社區之全體區權人間長期形成一定之法秩序，為維持該社區公共區域共同使用及管理之秩序及安定性，並參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則及98年1月23日修正公布、同年7月23日施行民法第799條之1第4項後段規定之法理，倘受讓人知悉或可得知悉其受讓建商之專有部分乃長期供為社區公共區域共用，自應受其前手建商與其他區權人間公共使用合意之拘束，不得謂該社區全體區權人為無權占有。
⒊經查：
⑴系爭房屋為漢陽公司於78年間所興建完成而為第一手原始所有權人乙節，為兩造所不爭執（參不爭執事項㈠、本院卷第140頁），嗣於81年6月13日將系爭房屋移交予被上訴人管理使用，亦即提供系爭房屋予斯時買受系爭社區所屬建物之區權人全體共用等情，有○○○○社區公共設施與設備移交典禮簽署書、移交清冊（服務中心即指系爭房屋）、○○○○公共設施移轉清冊（活動中心即指系爭房屋）等件影本在卷可稽〈見原審卷第193至205頁；上訴人對上開證物形式上真正均不爭執，見本院卷第270頁）；而被上訴人接管系爭房屋後，係作為系爭社區之社區活動空間，且系爭社區住戶均得使用（參不爭執事項㈢），上訴人亦自承：伊於85年間購入黎明路45號2樓房屋時，系爭房屋即為被上訴人使用作為社區活動空間，當時名稱為○○○○管理委員會服務中心，1樓為辦公室、2樓為會議室、3樓為有收費的卡拉ok室等語（見原審卷第389頁）；迄至系爭房屋於110年間遭臺北地院民事執行處以系爭執行事件拍賣時，其拍賣公告中之不動產使用情形欄係記載：「…據○○社區管理委員會主委 邱鈺景 稱，該建物已於83年12月12日由債務人（指漢陽公司）同意將其贈與予○○社區管理委員會作為服務中心使用，並提出捐贈承諾書影本為證。參照88年5月6日查封筆錄亦記載斯時即為黎明清境管理委員會使用中…」等語（見原審卷第207至209頁）。
⑵由上足徵系爭房屋雖登記為漢陽公司所有，但漢陽公司係將其專有部分提供予系爭社區全體區權人共用，經被上訴人於81年間接管後仍持續作為公共區域使用，從未變易，客觀上歷時多年，已有相當公示作為共用設施之性質；且上訴人本即為系爭社區之區權人及久居住戶，對於系爭房屋歷年來均作為共用用途乙節知之甚詳，甚至上訴人曾經擔任過被上訴人之主任委員，此有經上訴人簽名用印之會議紀錄、交接備忘錄等件影本可憑（見原審卷第211、213頁；上訴人表示其原名為「 李美瑛 」，有擔任過半年左右之主委職務，見原審卷第280頁；上訴人事後否認其曾任主委，與前揭經其簽印之資料所載不符，自不足取），自得接觸、閱覽、影印前揭公共設施移轉清冊等文件，而屬可得知悉漢陽公司與系爭社區全體區權人間就此等特定專有部分（即系爭房屋）提供予社區共用之共識及約定；是上訴人在110年10月14日拍定取得系爭房屋所有權之前，應已就起造人漢陽公司將其專有之系爭房屋提供予系爭社區全體區權人共用已歷時多年，漢陽公司與系爭社區全體區權人間就系爭房屋作為公共使用存有合意乙節有所知悉；上開合意雖非規約性質，惟參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則及98年1月23日修正公布、同年7月23日施行民法第799條之1第4項後段規定之法理，仍屬依其他約定所生之權利義務；被上訴人從未更易系爭房屋作為公共用途之使用方式，合於前揭漢陽公司提供系爭房屋作為服務中心、活動中心等公共使用之目的範圍，上訴人經由該公示外觀及其身為區權人、久居住戶暨曾擔任主委職務，明知或可得而知該合意之債權約定關係存在，則依民法第799條之1第4項後段之法理，上訴人應受該約定所拘束，被上訴人之債權即應優先保護，具有對抗上訴人之效力，因而該債權既有利益狀態不應受影響。準此，上訴人對被上訴人行使所有物返還請求權，而被上訴人以前揭漢陽公司與系爭社區全體區權人間就系爭房屋作為公共使用之債權對抗上訴人之結果，上訴人應受該約定之拘束，自難謂被上訴人無權占有系爭房屋，是上訴人依民法第767條第1項前段及中段、第821條之規定，請求被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。縱前開拍賣公告並未明確登載漢陽公司與系爭社區全體區權人間就系爭房屋已有作為公共使用之合意約定等語，然上情既為上訴人於拍賣投標買受系爭房屋之前所明知或可得而知，自不影響上訴人應受前開債權契約效力所拘束之認定。
⒋上訴人固主張漢陽公司已撤銷贈與，被上訴人確屬無權占用系爭房屋云云。查漢陽公司與系爭社區全體區權人間合意就系爭房屋作為公共使用，且系爭房屋前於81年6月13日即已移交被上訴人管理使用（見原審卷第193頁），此種約定非以物權變動或負擔為內容，而係就系爭房屋「使用收益」所為之約定；至於漢陽公司嗣於83年12月12日書立捐贈承諾書（見本院卷第85頁），表示承諾將系爭房屋捐贈由系爭社區所設立之公益性財團法人文教基金會，乃「物權（所有權）變動」之約定；上開使用收益約定及所有權變動約定係分別獨立存在，其要件效力自應各別觀之，並非其一約定無效或撤銷即謂另一約定亦屬當然無效或撤銷，且不動產所有權與使用權本得分由不同人行使，是漢陽公司贈與系爭房屋所有權之約定縱經合法撤銷，亦不影響成立在前之使用收益約定之效力；況本件並非系爭房屋所有權歸屬之爭執，而係被上訴人就系爭房屋是否有使用收益之正當權限，被上訴人既已舉證漢陽公司與系爭社區全體區權人間就系爭房屋作為公共使用存有合意，該合意之債權約定並得對抗上訴人，自應認被上訴人並非無權占有系爭房屋，核與前揭贈與所有權之約定無關，無從以此為有利於上訴人之認定。
㈡上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有理？金額應為若干？
本院既已認定被上訴人占有使用系爭房屋係有合法之占用權源，業如前述，被上訴人自非無法律上原因而受有利益，則上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬無據，應予駁回。
五、綜上所陳，上訴人依民法第767條第1項前段及中段、第821條、第179條之規定，請求被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人及其他全體共有人，另應給付上訴人564,238元，並應自111年6月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付上訴人53,240元，均非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院略有不同，惟結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 15 日
民事第十四庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 陳雯珊
法 官 周珮琦
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 15 日
書記官 強梅芳